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In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 27 settembre 2024 (BOGC del 7 ottobre 2024), in cui la DG risolve un caso relativo al tentativo da parte del proprietario di un posto auto inserito in un'autorimessa comunale (cioè soggetta a un regime di proprietà orizzontale), di modificare unilateralmente la descrizione del suo posto auto, al fine di rivendicare l'uso esclusivo di uno specifico annesso o spazio nel parcheggio condominiale, basando la sua pretesa su un presunto errore di trascrizione negli atti di costituzione del regime di proprietà orizzontale e di compravendita.

Il Conservatore, come non potrebbe essere altrimenti (come nel caso della decisione della DG), stabilisce che ciò non è possibile, poiché per rettificare l'iscrizione anagrafica e riconoscere il diritto di una determinata piazza all'occupazione privata di uno spazio comune, ciò implica essenzialmente un atto di disposizione (per attribuire l'uso esclusivo) all'interno di una comunità, per il quale è necessario il consenso unanime del resto dei comproprietari di tale comunità, in conformità a quanto espressamente stabilito dall'articolo 552-7.6 del CCC.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 2 ottobre 2024 (BOGC dell'11 ottobre 2024), in cui la DG risolve un caso relativo al tentativo di registrazione di un provvedimento giudiziario che dispone l'iscrizione dell'uso della casa familiare (di proprietà al 50% dei due ex coniugi), attribuito in una sentenza di divorzio, ai figli minori comuni del matrimonio e all'ex coniuge a cui corrisponde la loro tutela.

Tale ipotesi viene inizialmente respinta dal Conservatore dei Registri Immobiliari e confermata dal DG, nel senso che, ai sensi dell'art. 233-20 CCCat, l'attribuzione dell'uso dell'abitazione deve essere effettuata su base temporanea, per cui, nella risoluzione che viene concordata, la durata temporanea di tale attribuzione deve essere chiaramente specificata, in modo che possa essere correttamente registrata nel Registro Fondiario.

Il 9 ottobre scorso è stato pubblicato (QUI) il Rapporto del Servizio Reclami del Banco de España, corrispondente all'esercizio finanziario 2023, in cui l'autorità di vigilanza bancaria raccoglie tutti i reclami presentati dai clienti delle banche nei confronti dei loro istituti, nonché i criteri di risoluzione applicati dall'autorità di vigilanza nelle questioni più conflittuali, un documento molto interessante per risolvere i dubbi dei clienti sull'origine di commissioni, tassi d'interesse, penali, ecc. nei rapporti con la loro banca.

Interessanti novità come nell'ambito dei certificati a saldo zero quando si cancella l'ipoteca (dove non è richiesta una semplice nota), nell'ambito delle spese di manutenzione quando l'eredità è giacente (dove non è accettabile un aumento ingiustificato delle spese) o sulla necessaria trasparenza in relazione al sistema di ammortamento dei mutui.

In allegato (QUI) il testo approvato dal Governo catalano per elaborare la modifica del Codice Civile autonomo in materia di sostegno all'esercizio della capacità giuridica delle persone.

Il testo, basato sulla Convenzione di New York, si impegna fermamente per l'autonomia delle persone con disabilità, passando dal vecchio modello di sostituzione della volontà (incapacità), a quello basato sull'accompagnamento, attraverso istituzioni informali o formali, come l'assistenza o i supporti preventivi (procure in previsione), cioè ambiti in cui i notai possono svolgere un ruolo molto attivo nella tutela delle persone con disabilità.

In ogni caso, per l'entrata in vigore del testo sarà necessario attendere il relativo iter parlamentare.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 22 luglio 2024 (BOE del 9 ottobre 2024), in cui i proprietari di un immobile formalizzano un prestito ipotecario sulla loro proprietà, per un importo superiore a 500.000 euro (con una scadenza di 6 mesi) e, allo stesso tempo, conferiscono al creditore una procura per vendere l'immobile, incassare il prezzo (e con lo stesso rimborsare il debito in caso di mancato pagamento) e cancellare le garanzie. Dopo un certo periodo di tempo, il procuratore si avvale finalmente della procura e vende l'immobile davanti a un notaio, al fine di riscuotere il debito residuo non pagato.

Una volta presentato per la registrazione, questo atto di vendita è stato qualificato negativamente dal Conservatore, sostenendo essenzialmente che questa procedura violava il divieto generale del contratto di commissione (artt. 1.859 e 1.884 Cc), un criterio che è stato confermato dalla Direzione generale nella sua decisione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 23 luglio 2024 (BOE del 9 ottobre 2024), in cui si analizza un caso interessante in cui il proprietario (diverso dal costruttore, in quanto quest'ultimo lo aveva già venduto) di un locale soggetto al regime di proprietà orizzontale segmenta unilateralmente parte dello stesso per formare una proprietà indipendente, segmenta unilateralmente una parte dello stesso per formare una proprietà indipendente, basando la sua decisione su una clausola del regolamento della proprietà madre che stabilisce che "il promotore della divisione orizzontale si riserva il diritto di dividere i locali commerciali al piano terra come ritiene opportuno".

Una volta presentato questo atto per la registrazione, il Conservatore si è rifiutato di registrarlo, in quanto ha capito che la clausola statutaria autorizzava solo il costruttore a realizzare questa segregazione unilaterale (cioè senza l'accordo dell'assemblea corrispondente), e non i successivi proprietari dell'immobile; questo criterio è stato confermato dalla Direzione generale, nel senso che, trattandosi di un'eccezione alla regola generale prevista dalla legislazione che regola la proprietà orizzontale, in quanto tale, deve essere interpretata in modo restrittivo.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 23 luglio 2024 (BOE del 9 ottobre 2024), che analizza un caso di mutuo ipotecario (con garante) presentato per la registrazione, in cui il notaio, nel fare riferimento all'atto precedente di LCI e al suo contenuto e risultato, non viene fatta espressa menzione del fatto che le parti mutuataria e garante abbiano ricevuto la consulenza prevista dall'articolo 15 della legge 5/2019 del 15 marzo e che, allo stesso modo, la parte garante abbia ricevuto la documentazione stabilita nella LCCI con sufficiente anticipo.

Il Conservatore rifiuta l'iscrizione per questo motivo e la Direzione Generale conferma il difetto, per cui, in conclusione, occorre prestare la massima attenzione nell'iscrizione dell'atto di LCI in tutti i mutui ipotecari, con tutti i requisiti richiesti dalla LCI, soprattutto in quei casi in cui intervengono nell'operazione terzi oltre ai mutuatari (come in questo caso, i garanti).

In allegato (QUI) Sentenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea del 24 ottobre 2024, in cui la Corte, in risposta a una domanda di pronuncia pregiudiziale, stabilisce che, ai sensi della legislazione dell'UE applicabile al caso (che si riflette in ciascuno Stato membro), una persona fisica che acquista un immobile residenziale, con finanziamento bancario (mutuo ipotecario), al fine di affittare lo stesso, a titolo oneroso, dovrebbe avere lo status di consumatore, a condizione che non si tratti di un'attività professionale di tale persona.

In virtù di questo status di consumatore, è evidente che si applicheranno le norme di tutela dei consumatori nel campo dei contratti di mutuo ipotecario (cioè la LCI nel caso spagnolo). Da tenere in considerazione quando si considera una transazione di questa natura.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale per la sicurezza giuridica e la fede pubblica del 29 luglio 2024 (BOE del 10 ottobre 2024), in cui la Direzione generale analizza un interessante caso in cui il Conservatore dei registri immobiliari si rifiuta di rilasciare un certificato catastale con il dettaglio del prezzo di acquisto pagato dall'attuale registrante.

Nel caso di specie, una persona chiede il rilascio di tale certificazione, con l'indicazione del prezzo di acquisto indicato nell'annotazione anagrafica, sostenendo di aver sottoscritto un contratto di deposito con l'attuale proprietario e di voler intentare un'azione legale relativa allo stesso (lesione della metà dell'equo prezzo, di cui all'art. 621-45 c.p.c. e ingiusto vantaggio di cui all'art. 621-46 c.p.c.), per la quale, richiede di conoscere il suddetto prezzo di acquisto. La richiedente fornisce, come prova del suo interesse legittimo, una copia del contratto di deposito e una procura alle liti ai fini dell'azione legale di cui sopra.

La Direzione generale, ribaltando il diniego del cancelliere, ritiene sufficientemente accreditato l'interesse legittimo alla conoscenza del prezzo di vendita, elemento fondamentale per determinare la fattibilità dell'azione legale da intraprendere.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 29 luglio 2024 (BOE del 10 ottobre 2024), in cui la Direzione Generale ricorda che, in caso di acquisto di un immobile da parte di persone coniugate straniere, l'importante non è determinare il regime patrimoniale specifico, ma la sua natura legale o convenzionale, senza che il Conservatore possa richiedere ulteriori specificazioni al riguardo (vale cioè la semplice espressione classica "coniugati secondo il regime patrimoniale legale della loro nazionalità").

Tuttavia, sarà ovviamente al momento della vendita (volontaria o obbligatoria) che si dovrà tenere conto della specifica legge straniera applicabile per valutare le condizioni di tale cessione.

Nell'ambito della collaborazione tra il Consiglio Generale del Notariato e la Direzione Generale del Catasto, il certificato catastale del valore di riferimento determinato dalla Direzione Generale del Catasto è stato reso disponibile sulla piattaforma SIGNO. Quando si richiedono i certificati per un immobile attraverso il Servizio di elaborazione immobiliare di SIGNO, sarà possibile accedere sia al nuovo certificato catastale del valore di riferimento sia alla certificazione catastale descrittiva e grafica, già disponibile in precedenza.

Ai sensi del § 202 del Regolamento notarile (sugli atti di notifica),"Se il notaio non è in grado di consegnare l'atto di notifica, deve inviarlo al notaio con lettera raccomandata con ricevuta di ritornocome stabilito dal Decreto Reale 1829/1999del 3 dicembre 1999, o con qualsiasi altra procedura che fornisca una traccia affidabile della consegna". In questo Regio Decreto, fino ad ora si stabiliva che i servizi di posta raccomandata dovevano essere forniti attraverso il servizio postale universale (cioè solo attraverso l'azienda pubblica"Correos", e non ad altri operatori privati).

Recentemente è entrato in vigore il Regio Decreto 437/2024, che abroga il Regio Decreto 1829/1999, creando un vuoto giuridico che deve essere colmato, poiché il nuovo regolamento non stabilisce espressamente nulla al riguardo.

Alla luce di ciò, e in applicazione dell'art. 22, comma 4, della Legge 43/2010, si ritiene che in questo tipo di atti di notifica, l'invio degli stessi debba continuare a essere effettuato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno attraverso il servizio pubblico postale, in quanto questo è l'unico modo per accreditare in modo affidabile il fatto della sua esecuzione, consegna o rifiuto.

In allegato (QUI) Sentenza dell'Alta Corte di Giustizia della Catalogna 5861/2024, del 17 aprile, che risolve un caso relativo alla stipula di un contratto di caparra per la vendita di una casa del valore di 582.000 euro, in cui il futuro acquirente consegna al venditore la somma di 40.000 euro a titolo di caparra penitenziale, nonostante sia stata concordata la possibilità di recesso da parte dell'acquirente ai sensi dell'art. 621-49 CCCat.

A questo proposito, va ricordato che l'art. 621-49 CCCat (previsione del finanziamento da parte di terzi), stabilisce che "se il contratto di vendita prevede il finanziamento di tutto o parte del prezzo da parte di un istituto di credito, l'acquirente, salvo patto contrario, può recedere dal contratto se fornisce la prova documentale, entro il termine concordato, del rifiuto dell'istituto designato di concedere il finanziamento o di accettare la surrogazione dell'acquirente nell'ipoteca che grava sull'immobile, a meno che il rifiuto sia dovuto alla negligenza dell'acquirente".

Nel caso analizzato, l'acquirente non ottiene un finanziamento da due diverse banche e, in considerazione di ciò, chiede il recesso concordato nel contratto di caparra, che non viene accettato dal venditore, il quale sostiene che il rifiuto di tale finanziamento è dovuto alla negligenza dell'acquirente nell'aver richiesto il finanziamento dell'immobile oggetto del presente contenzioso senza la necessaria capacità di rimborso.

Il CSM, alla luce delle circostanze del caso, dà ragione all'acquirente che ha receduto dal contratto, risolvendo due interessanti questioni:

1. Che per l'applicazione dell'art. 621-49 CCCat non è necessario designare specificamente l'istituto finanziario che deve concedere il finanziamento (è possibile utilizzare uno o più istituti a scelta dell'acquirente, senza la necessità di designarli preventivamente in modo da poter applicare la causa di recesso in caso di rifiuto del finanziamento).
2. Che il recesso non sarà applicabile all'acquirente che abbia un atteggiamento negligente (cioè, nessuna possibilità, fin dall'inizio, di ottenere il finanziamento ipotecario), ma sarà applicabile all'acquirente che, inizialmente, potendo permettersi il finanziamento, durante il processo di studio dello stesso subisca una diminuzione imprevista del reddito che porti al rifiuto di concedere tale finanziamento.

In allegato (QUI) Sentenza dell'Alta Corte di Giustizia della Catalogna 2821/2024, del 30 gennaio, che risolve un caso relativo a un diritto reale di godimento a vita, che il ricorrente chiede sia riconosciuto a suo favore.

Il caso si basa sull'ipotesi che alcuni genitori propongano alla figlia (sposata e con due figlie) di trasferirsi con loro, in un immobile di proprietà dei genitori, dopo aver realizzato i relativi lavori (con i quali, sullo stesso immobile registrato, vengono di fatto costruite due abitazioni separate). La figlia accetta la proposta e si trasferiscono nella casa, ma dopo qualche anno e una separazione coniugale, i genitori decidono di non voler più mantenere questa situazione e citano la figlia a lasciare la casa, ritenendo che la occupi in modo precario. Di fronte a questa situazione, la figlia cita in giudizio i genitori, ritenendo che all'epoca, quando i genitori le fecero questa proposta, le concessero in realtà un diritto d'uso a suo favore sulla casa dei genitori, di natura reale e duratura, che lei pretende sia riconosciuto dai tribunali e che fu effettivamente riconosciuto in primo e secondo grado.

Tuttavia, infine, la Corte di giustizia, nella sentenza analizzata, stabilisce che il diritto d'uso di un'abitazione da parte dei genitori alla figlia, a titolo gratuito e per tutta la vita, secondo la disposizione di legge, era in termini giuridici una donazione di beni immobili che doveva essere registrata in un atto pubblico, requisito formale essenziale per l'efficacia del negozio giuridico (ats. 531-7, 531-12 e 562-1). Stando così le cose, poiché questo diritto reale d'uso non è stato costituito in un atto pubblico, non è opportuno riconoscerlo, chiarendo ancora una volta quanto sia importante recarsi dal notaio e formalizzare correttamente gli atti e i negozi giuridici che si intendono compiere, al fine di ottenerne la validità.

In allegato (QUI) il link a un nuovo articolo del blog del Notariato, che analizza il nuovo Compendio dei criteri di buona pratica bancaria, ossia un documento redatto dall'autorità di vigilanza bancaria, in cui la Banca di Spagna stabilisce i criteri interpretativi, le metodologie o le procedure che si sono consolidate come standard nel settore o che sono ragionevolmente richieste per una gestione responsabile, diligente e rispettosa della clientela bancaria.

Questo documento determina il modo in cui devono essere risolte le controversie comuni tra le banche e i loro clienti, in una moltitudine di questioni, come commissioni, prestiti, testamenti, ecc. Inoltre, sostituisce e unifica i criteri precedentemente contenuti nella Relazione annuale del Servizio Reclami del Banco de España. Un documento molto utile ai clienti per trovare i criteri con cui risolvere eventuali conflitti o discrepanze con la propria banca.

In allegato (QUI) interessante Sentenza del Tribunale Provinciale di Girona 688/2024, del 24 aprile, in cui si risolve un caso relativo alla validità di una clausola di diseredazione contenuta in un testamento, sotto la tutela dell'art. 451-17, lett. e, CCCat, in cui un uomo disereda le sue due figlie, a causa di un'asserita manifesta e continua assenza di rapporti familiari tra lui e le legittime, per una causa imputabile esclusivamente alle legittime.

Nel contenzioso, tuttavia, viene accreditato che l'assenza di rapporti familiari è dovuta alla condotta del padre (un uomo che si separa dalla madre quando le figlie sono molto giovani, abbandona la casa familiare e non ha praticamente alcun rapporto con le figlie minori), per cui non è applicabile la causa di diseredazione delle figlie di cui all'art. 451-17 CCCat, che richiede che la causa sia imputabile esclusivamente alle figlie legittimate.

Si ricorda quindi che, affinché si applichi questa causa di diseredazione, l'origine dell'assenza di rapporto deve essere imputabile esclusivamente ai legittimari e non al defunto in questione.

In allegato (QUI) interessante sentenza dell'Alta Corte di Giustizia della Comunità Valenciana, che risolve un caso interessante che potrebbe essere applicabile ad altri casi, in relazione al valore di riferimento.

Il punto di partenza è la vendita di un immobile per 65.000 euro (operazione soggetta a ITP), in cui l'Agenzia delle Entrate, dopo aver avviato una verifica limitata, fissa il valore di riferimento dell'immobile a 130.884,53 euro, e procede a emettere una proposta di transazione con tale importo come base imponibile. Il contribuente, dopo un primo rigetto in sede amministrativa, ha impugnato la transazione in sede economico-amministrativa, chiedendo la sospensione dell'esecuzione dell'atto di liquidazione impugnato, essendosi riservato di richiedere la perizia in contraddittorio (CTP).

Il TEARCV ha accolto la richiesta di sospensione, ritenendo che si trattasse di un diritto del ricorrente dopo una verifica del valore dichiarato ai sensi dell'art. 57 LGT, criterio confermato dal TSJ, stabilendo espressamente che in questi casi, una volta verificato il valore dichiarato, il contribuente ha diritto al CPT, il che significa per mandato legale la sospensione dell'esecuzione della liquidazione, sia richiedendo il CPT sia riservandosi di promuoverlo.

In allegato(QUI) la Risoluzione del 20 giugno 2024, della Direzione Generale del Lavoro, che registra e pubblica il Terzo Contratto Collettivo di Stato per i Notai e i loro dipendenti, che regolerà il rapporto di lavoro tra i Notai e i loro dipendenti per gli anni 2024, 2025 e 2026. Da prendere come standard di riferimento per la regolamentazione dei rapporti di lavoro tra i notai e i loro dipendenti.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 15 luglio 2024 (BOGC del 23 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo all'istituto di diritto civile catalano dell'erede fiduciario, in virtù del quale il testatore, nel suo testamento, può istituire eredi o legatari fiduciari a persone fisiche specifiche per dare ai beni la destinazione che ha confidenzialmente affidato loro, a voce o per iscritto (art. 424-11 CCCat).

In questa figura, tuttavia, la legge (art. 424-15 CCCat) determina l'inefficacia delle disposizioni fiduciarie nel caso in cui gli eredi o i legatari nominati la rivelino o la realizzino a loro favore, cioè si attribuiscano i beni dell'eredità, che è proprio ciò che accade in questo caso, in cui due nipoti intendono attribuirsi un bene appartenente alla zia defunta con questo mezzo, cosa non consentita dalla legge, e quindi confermata dalla Direcció General.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Legale e della Fede Pubblica del 9 luglio 2024 (BOE del 23 luglio 2024), che risolve un caso relativo alla vendita di un immobile in cui è presente una nuova costruzione, con un'età inferiore ai 10 anni, in cui si discute dell'obbligo di dimostrare l'esistenza di un'assicurazione decennale.

Come è noto, in base alla normativa vigente (Legge 38/1999, sui Regolamenti edilizi), è obbligatorio stipulare una polizza assicurativa decennale per gli edifici di nuova costruzione. Tuttavia, il DA 2ª della Legge 38/1999 stabilisce che tale garanzia non è richiesta nel caso di singoli autocostruttori di una singola abitazione unifamiliare per uso proprio.

Nel caso in cui l'immobile venga venduto prima di questi 10 anni, questo 2° DA stabilisce che l'autopromotore, salvo accordi diversi, sarà obbligato a contrarre questa garanzia per il tempo rimanente a completare i dieci anni. Allo stesso modo, affinché questa esenzione sia valida, la legge stabilisce che l'autopromotore deve accreditare di aver utilizzato l'immobile per uso personale.

Nel caso di specie, la vendita viene effettuata prima che siano trascorsi i 10 anni, e si cerca di dimostrare che l'immobile è stato utilizzato dall'autopromotore per uso proprio, ma fornendo bollette intestate a una società diversa dal proprietario registrato (che risulta essere una società dello stesso gruppo, strumentale, per lo sfruttamento turistico dell'immobile), il che, a parere del Conservatore, e anche della Direzione Generale, dimostra che il requisito richiesto dalla legge (uso esclusivo da parte dell'autopromotore) non è soddisfatto, per cui è necessario dimostrare la costituzione della relativa polizza assicurativa.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale per la sicurezza giuridica e la fede pubblica del 9 luglio 2024 (BOE del 23 luglio 2024), in cui la DG accetta una clausola dello statuto che consente di evitare l'omissione del luogo in cui si terrà l'assemblea generale nell'avviso di convocazione.

In particolare, è autorizzato l'atto costitutivo di una società commerciale, il cui Statuto (art. 9) stabilisce che"se l'avviso di convocazione non indica il luogo, si intende che l'assemblea è convocata presso la sede sociale". Allo stesso modo, l'articolo 23 dello Statuto stabilisce che "per tutto quanto non previsto dal presente Statuto, si applicano le disposizioni della Legge sulle Società di Capitali, o della norma che la sostituisce, e le leggi e i regolamenti complementari".

Il conservatore ha rifiutato di registrare questa clausola in quanto la disposizione secondo cui l'assemblea può tenersi in qualsiasi luogo della Spagna non è ammissibile, in quanto non si può lasciare alla discrezione dell'organo amministrativo la scelta del luogo di ciascuna assemblea che convoca (anche se rispetta i requisiti di forma e di convocazione), poiché la determinazione della circoscrizione comunale in cui si terranno le assemblee costituisce una garanzia per gli azionisti.

Dopo il relativo appello, la DG si allinea ai criteri del notaio, stabilendo che, nel caso specifico, lo statuto è una semplice riproduzione parziale dell'articolo 175 della Legge sulle Società di Capitali, solo del suo secondo paragrafo, ma ciò non implica un difetto che ne impedisca la registrazione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica dell'8 luglio 2024 (BOE del 23 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di cambio di sede legale di una società, il cui statuto contiene la seguente disposizione "per accordo o decisione dell'organo amministrativo, la sede legale può essere cambiata all'interno dello stesso distretto municipale". Nell'atto in questione, l'amministratore unico cambia la sede legale da un immobile situato nella città di Madrid a un altro situato nella città di Getafe.

Il Conservatore del registro delle imprese ha rifiutato l'iscrizione perché, ai sensi dell'articolo 3 dello Statuto, l'organo amministrativo non ha il potere di cambiare la sede legale in un diverso distretto municipale; questo criterio è stato confermato dalla Direzione generale quando si è pronunciata sul relativo ricorso, ritenendo che questa disposizione dello Statuto sia in realtà una disposizione contraria alla competenza di tale organo di cambiarla all'interno dell'intero territorio nazionale.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica dell'11 giugno 2024 (BOE del 12 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene presentata per la registrazione un'opzione di acquisto con le seguenti caratteristiche:

1. Il prezzo dell'opzione ammonta a 5.500 euro, che si riconosce essere stato ricevuto dai concedenti.
2. Il prezzo della futura vendita è fissato a 110.000 euro, di cui 105.600 euro (pari al 96% del prezzo di acquisto) vengono incassati al momento della stipula dell'atto di opzione "in acconto" sul prezzo concordato.
3. È stato inoltre concordato che l'opzione non può essere esercitata prima di 12 mesi.

Una volta presentata questa opzione di acquisto per la registrazione, il Conservatore si è rifiutato di registrarla, affermando che, in realtà, non si tratta di un'opzione di acquisto, ma piuttosto di un prestito con lettera di grazia o opzione di commissione (vietata dalla legge), criterio confermato dalla Direzione Generale. Bisogna quindi tenere presente che ogni attività legale è per quello che è, e non si possono usare cifre diverse per coprire un altro tipo di attività legale.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 28 giugno 2024 (BOE del 17 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società fallita vende un immobile di sua proprietà (un parcheggio) gravato da un'ipoteca a favore di una banca, che viene cancellata dal punto di vista finanziario (viene fornito un certificato di saldo zero), ma non in termini di registrazione.

Il Conservatore rifiuta la registrazione, stabilendo che per registrare il trasferimento è indispensabile la presenza della cancellazione (225 TRLC), criterio confermato dalla Direzione generale.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 20 giugno 2024 (BOE del 15 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui diverse parti venditrici formalizzano il trasferimento rappresentate da procura. Il notaio ordinante, nell'esaminare tali procure e nel formulare il giudizio di sufficienza, si limita a dichiarare che, a suo avviso, i poteri rappresentativi conferiti nella procura per la stipula dell'atto di vendita sono sufficienti, senza indicare l'identità e la condizione dei conferenti la procura.

Il cancelliere ha rifiutato la registrazione per questo motivo e questo criterio è stato confermato dalla Direzione Generale, che ha stabilito che il parere del notaio sulla sufficienza della procura deve indicare chi sono le persone che hanno conferito la procura, che le loro posizioni sono valide e in vigore e che hanno poteri sufficienti per conferire la procura per conto del mandante.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 26 giugno 2024 (BOE del 17 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a una procura destinata a essere iscritta nel Registro Mercantile, in cui, tra gli altri poteri, la società nominante conferisce al procuratore la capacità di"conferire poteri o procure, in tutto o in parte e nei limiti che sono stati conferiti, alla persona o alle persone che liberamente riterrà opportuno revocare liberamente le procure eventualmente conferite".

Il Conservatore del registro di commercio ha rifiutato la registrazione, sostenendo che è necessario il consenso esplicito dell'organo amministrativo affinché il procuratore possa conferire nuove procure (artt. 261 e 296 CCom).

Il DG, allineandosi al Conservatore, stabilisce che nell'ambito delle procure commerciali, la stessa ragion d'essere della procura fa sì che il potere di sostituzione non possa essere considerato suscettibile di sostituzione a sua volta, in quanto il concedente iniziale lo ha conferito esclusivamente al procuratore in cui ha riposto la sua fiducia, per cui per poterlo esercitare successivamente (con o senza limiti) ciò deve essere assolutamente e chiaramente esplicitato.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 4 giugno 2024 (BOGC del 12 giugno 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di donazione, precedentemente proveniente da un'eredità in cui erano state stabilite regole di amministrazione. Nel caso in questione, un uomo, nel suo testamento, nomina la figlia come erede, ma nomina anche una sorella di tale erede come amministratrice di tutti i beni dell'eredità, stabilendo anche che in relazione ai beni immobili, l'amministratrice può affittarli, alienarli o gravarli senza autorizzazione giudiziaria.

Quando l'atto di donazione dell'immobile (stipulato dall'ereditiera e dalla sorella in qualità di amministratrice) è stato presentato al Registro, il Conservatore dei registri immobiliari si è rifiutato di registrarlo, sostenendo che all'ereditiera era assolutamente vietato disporre dell'immobile e che le regole di successione stabilite dal defunto (il padre) non autorizzavano l'amministratrice a integrare il consenso del donatore per compiere atti a titolo gratuito (cioè una donazione).

In appello, la Direzione generale ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che se il testatore aveva previsto che l'amministratore potesse disporre dei beni e, inoltre, non aveva stabilito un espresso divieto in relazione agli atti gratuiti, nulla impedisce all'amministratore, con il consenso dell'erede, di donare il bene in questione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 7 giugno 2024 (BOGC del 17 giugno 2024), in cui la DG risolve un caso relativo ad un'eredità di un uomo che, essendo sposato, ha fatto testamento, in cui ha designato la moglie come erede, con volgare sostituzione a favore dei suoi discendenti, e in mancanza di coniuge e discendenti, istituì eredi per metà dell'eredità i suoi genitori, in parti uguali e con diritto di accrescimento tra loro, e per l'altra metà dell'eredità i suoi suoceri (cioè i genitori di sua moglie all'epoca) , anch'essi in parti uguali e con diritto di accrescimento tra loro. E in mancanza di tali genitori, li sostituisce, come da prassi, con i rispettivi discendenti. Anni dopo, questo signore divorziò e successivamente morì.

Dopo la sua morte, i nipoti consanguinei (del "suo ramo familiare"), accettano l'eredità e la presentano per la registrazione al Catasto, e il Conservatore rifiuta la registrazione, comprendendo che, nel caso specifico, c'è un problema di interpretazione del testamento, in modo tale che, poiché la designazione di questi "suoceri" (cioè i genitori dell'ex moglie) è fatta in forma nominativa (con il loro nome e cognome), si potrebbe interpretare che, nel contesto del testamento, il divorzio non è una causa di inefficacia di questa sostituzione.

Dopo il relativo ricorso, la Direzione generale si è allineata al notaio ricorrente, stabilendo che, ai sensi dell'art. 422-13.4 del CCCat, una volta avvenuto il divorzio, il ricorso ai "suoceri" (suoceri e loro sostituti) diventa totalmente inefficace.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació dell'11 giugno 2024 (BOGC del 19 giugno 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un'eredità che si sta risolvendo in virtù di un patto successorio, in cui, una signora, In questo caso, il DG risolve un caso relativo a un'eredità che si sta risolvendo in virtù di un patto successorio, in cui una signora ha preassegnato la metà della nuda proprietà di un immobile a una delle sue due figlie, insieme a una sostituzione fiduciaria residua a favore dei 4 nipoti della testatrice (cioè i figli della figlia a cui è stato preassegnato l'immobile), in parti uguali, e questi a loro volta sostituiti dai loro discendenti per discendenza, nel senso comune del termine.

Una volta che l'eredità è stata accettata dalla figlia e il suo diritto è stato registrato nel registro fondiario, i 4 nipoti (cioè i trustee), concedono un atto di rinuncia al trust residuo, in cui di fatto vi rinunciano. Quando viene presentato per la registrazione al Catasto, il Conservatore dei Registri Immobiliari rifiuta la registrazione, sostenendo che nel documento presentato le parti rinunciano al trust residuo, ma questo non cancella il trust, poiché esiste una sostituzione comune per i loro discendenti.

La Direzione Generale in questa occasione si allinea al Conservatore, confermando la nota di qualificazione, stabilendo che, ai sensi dell'art. 426-7 CCCat,"il testatore può prevedere una volgare sostituzione fiduciaria nel caso in cui il chiamato fiduciario non diventi fiduciario per incapacità o non volontà", cosicché, se il chiamato fiduciario rinuncia al trust, il volgare sostituto è anch'esso fiduciario.

A seguito di un caso recentemente verificatosi in ufficio, si ricorda che, in conformità alle disposizioni dell'art. 431-17.2 CCCat, le successioni o attribuzioni particolari fatte a favore del coniuge o del convivente, o dei loro parenti, salvo espressa pattuizione contraria o per effetto dell'accordo, diventano inefficaci se, dopo la concessione, i coniugi si separano di fatto o di diritto, o divorziano, o il matrimonio viene dichiarato nullo, nonché se al momento del decesso è pendente una causa di separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, a meno che non sia intervenuta la riconciliazione.

Nel caso di un'unione stabile, diventano inefficaci se, dopo la concessione, i partner si separano di fatto, a meno che non riprendano la loro convivenza, o se l'unione si estingue per una causa diversa dalla morte di uno dei partner o dal matrimonio tra di loro.

Questo vale anche per i parenti che sono solo parenti del coniuge o del convivente, direttamente o collateralmente entro il quarto grado, sia per sangue che per matrimonio.

Si ricorda che recentemente, attraverso un gruppo parlamentare e con l'appoggio del Governo, è stata avviata la procedura per l'eliminazione del cosiddetto"Visto d'oro" attualmente previsto dall'art. 63.2.b) della Legge 14/2013, che riconosce la possibilità che uno straniero non residente possa ottenere un visto per soggiornare/risiedere in Spagna se acquista una proprietà in Spagna con un investimento di valore pari o superiore a 500.000 euro per ciascun richiedente.

Sebbene la misura sia ancora in vigore (cioè gli attuali acquirenti possono continuare a beneficiarne), si prevede che venga abrogata nei prossimi mesi, il che potrebbe avere un impatto negativo sul mercato immobiliare di fascia alta. Da tenere in considerazione e, se necessario, informare i clienti (agenzie immobiliari, potenziali acquirenti, ecc.).

Si ricorda che, ai sensi della Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 7 luglio 2023 (QUI è possibile consultare la stessa), una volta entrato in vigore il cosiddetto Registro Elettronico, ai sensi della Legge 11/2023, in via temporanea, e fino al 31 luglio 2024, il termine per l'abilitazione e l'invio degli atti nei Registri Fondiari, Mercantili e dei Beni Mobili è stato prorogato di 30 giorni lavorativi.

Ovvero 45 giorni lavorativi, di cui 15 giorni corrispondono alla scadenza ordinaria + 30 giorni alla scadenza prevista dalla Risoluzione.

Inoltre, in conformità con la Risoluzione della suddetta Direzione generale del 19 giugno 2024 (QUI è possibile consultarla), il termine per la qualificazione e l'invio dei documenti è prorogato di 15 giorni lavorativi :

• Presentati e in attesa di liquidazione al 31 luglio 2024, a condizione che il loro termine ordinario di qualificazione e liquidazione non sia scaduto a tale data (proroga cumulabile con la proroga del termine della delibera del 7 luglio 2023).

Ad esempio, un documento presentato il 29 luglio 2024 avrà un termine di liquidazione di 60 giorni lavorativi (15 del termine ordinario + 30 del termine della Risoluzione del 7 luglio 2023 + 15 della Risoluzione del 19 giugno 2024).

• Da presentare dal 1° al 31 agosto 2024.

Ad esempio, un documento presentato il 1° agosto 2024 avrà un termine di liquidazione di 30 giorni lavorativi (15 del termine ordinario + 15 della Risoluzione del 19 giugno 2024).

Queste proroghe, unite al termine di 10 giorni lavorativi per la notifica dell'atto previsto dalla legislazione ordinaria di diritto amministrativo, porteranno nelle prossime settimane e nei prossimi mesi a una proroga molto significativa dei termini per la registrazione degli atti presentati ai Registri immobiliari, commerciali e mobiliari.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 9 aprile 2024 (BOE del 26 aprile 2024), che è stata analizzata nel recente WebiNots dell'Associazione dei Notai della Catalogna del 26 giugno 2024. Il documento analizza un caso di diritto internazionale privato, in cui un defunto tedesco muore dopo aver fatto testamento in Germania (e la legge tedesca è applicabile alla sua successione), in cui nomina i suoi figli come eredi e nomina anche un esecutore.

In un primo atto, gli eredi accettano l'eredità paterna, che viene registrata nel registro fondiario spagnolo (cioè gli eredi vengono registrati come proprietari di un immobile a Maiorca). In un secondo atto, l'esecutore testamentario vende l'eredità a terzi (perché secondo la legge tedesca l'esecutore testamentario è autorizzato a rappresentare la comunità degli eredi e a compiere atti di disposizione).

Tuttavia, il Catasto rifiuta la registrazione sulla base della lex rei sitae, ossia sulla base dei principi fondamentali del diritto di registrazione spagnolo (il principio della tutela del proprietario registrato e il principio del tratto successivo), secondo cui l'esecutore testamentario non è il proprietario registrato dell'eredità con il potere di vendere l'immobile, poiché i proprietari registrati sono gli eredi, indipendentemente da ciò che dice la legge tedesca.

In appello, la Direzione generale si è allineata al cancelliere, confermando che, una volta registrato il diritto degli eredi in Spagna, la legge straniera esaurisce i suoi effetti e si applica la lex rei sitae, per cui, essendo l'eredità già registrata a nome degli eredi, essi ne sono i proprietari e l'esecutore testamentario non ha più il potere di venderla.

In ogni caso, questa posizione viene messa in discussione o qualificata dagli specialisti che analizzano la Risoluzione nel seminario.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 23 novembre 2023 (BOE del 14 dicembre 2024), che è stata analizzata nel recente WebiNots dell'Associazione dei Notai della Catalogna del 26 giugno 2024.

Analizza un caso di diritto internazionale privato, in cui la controversia verte essenzialmente sulla necessità o meno che i documenti pubblici in materia di eredità provenienti da un Paese straniero appartenente all'Unione Europea rechino l'apostilla richiesta dalla Convenzione dell'Aia n. XII del 5 ottobre 1961 o la legalizzazione.

La Direzione Generale, nella sua Risoluzione, stabilisce che, in base all'articolo 74 del Regolamento europeo sulle successioni, relativo alla "legalizzazione e altre formalità analoghe", non è richiesta alcuna legalizzazione o formalità analoga per i documenti rilasciati in uno Stato membro nel quadro del presente regolamento.

Pertanto, in questi casi (ad esempio, una dichiarazione di successione rilasciata da un'autorità tedesca), non sarà necessario richiedere la documentazione apostillata.

In allegato (QUI) Sentenza 2437/2024, della Sezione III della Corte di Cassazione, che tratta della tassazione nelle successioni in cui entra in gioco il diritto di trasferimento.

In sintesi, la sentenza stabilisce che, nei casi in cui l'erede muoia senza aver accettato o ripudiato l'eredità del defunto, trasmettendo tale diritto di accettazione o ripudio ai suoi eredi, il periodo di prescrizione del diritto dell'Amministrazione fiscale di liquidare l'imposta di successione si conta dal momento della morte del secondo erede o cedente, e non dalla morte del primo defunto.

Inoltre, è necessario tenere conto di questa sentenza, perché il decorso o meno del termine di prescrizione fiscale determina il tipo di accettazione dell'eredità che può essere effettuata. Se si ritiene che il termine di prescrizione sia scaduto, l'eredità può essere accettata solo in modo puro e semplice e non con beneficio d'inventario, con le conseguenze che ciò comporta dal punto di vista della responsabilità.

Recentemente è sorta una controversia tra alcuni istituti finanziari in relazione ai verbali notarili di atti pubblici, in particolare per quanto riguarda l'addebito delle diligenze da includere nella matrice, derivanti dalle azioni aggiuntive imposte dall'implementazione del nuovo protocollo elettronico. La controversia è incentrata sul fatto che, secondo l'interpretazione di questi istituti, le nuove voci di onorario relative al protocollo elettronico sono servizi che non sono stati espressamente richiesti dall'istituto, per cui non dovrebbero essere inclusi negli onorari pagati dalla banca.

In contrasto con questa interpretazione, va sottolineato che la nuova normativa introdotta dalla legge 11/2023 dell'8 maggio sulla digitalizzazione dei procedimenti notarili e di cancelleria (QUI è possibile consultarla), obbliga i notai a compiere una serie di azioni aggiuntive quando autorizzano tutti i tipi di atti pubblici, ossia la loro incorporazione nel protocollo elettronico, il loro confronto con la matrice originale (al fine di garantire la concordanza tra entrambi i documenti) e, infine, il loro deposito nella banca dati istituita a tal fine dal Consiglio Generale del Notariato, e devono lasciare traccia di tutto ciò nell'atto pubblico mediante una diligenza (art. 17.2 della Legge sul Notariato).

Tenendo conto deitre obblighi sopra descritti che la nuova legislazione impone al notaio, tutti gli atti pubblici che vengono autorizzati devono includere queste formalità di"incorporazione ", "collazione" e"deposito" per dimostrare che questi obblighi imposti dalla legge al notaio sono stati debitamente adempiuti, generando i corrispondenti onorari previsti dal Regio Decreto 1426/1989, del 17 novembre, che approva gli onorari dei notai (QUI è possibile consultarlo), ossia 3,01 euro ciascuno, per un totale di 9,03 euro.

In allegato (QUI) i dettagli della controversia e l'analisi giuridica della questione da parte dell'Ufficio Notarile.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 30 aprile 2024 (BOGC del 10 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il proprietario di una farmacia situata a Palamós concede un'opzione di acquisto sulla stessa, a favore di una società commerciale.

Il Conservatore del Registro Mercantile ha rifiutato di registrare il diritto reale di opzione d'acquisto in quanto la titolarità di una farmacia può essere detenuta solo da un singolo farmacista (e non da una persona giuridica, come quella costituita nel caso di specie), sulla base, tra l'altro, dell'art. 586-1 CCCat e di altre normative settoriali.

La DG revoca la qualifica negativa e ammette la registrazione, sulla base del fatto che nell'atto costitutivo del diritto di opzione all'acquisto stesso viene concordato che il diritto dell'opzionante può essere ceduto a un terzo (che può soddisfare il requisito legale) e che viene anche specificato che, quando il diritto deve essere esercitato, devono essere soddisfatti tutti i requisiti stabiliti nell'atto costitutivo e gli altri requisiti legali e amministrativi.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació dell'8 maggio 2024 (BOGC del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui un uomo, nel suo testamento, istituisce la moglie come unica erede, con una serie di sostituzioni. Anni dopo, il matrimonio viene separato legalmente (con relativa sentenza del tribunale) e, infine, il marito muore.

La moglie intende attribuirsi l'eredità (tra i beni, un immobile) sulla base di questo testamento, che viene respinto dal cancelliere davanti al quale viene presentata la richiesta privata di accettazione dell'eredità, fondamentalmente, in base all'art. 422-13 CCCat, che stabilisce che "l'istituzione di erede, i legati e le altre disposizioni che sono state disposte a favore del coniuge del defunto diventano inefficaci se, dopo la concessione, i coniugi si separano di fatto o legalmente, o divorziano, o il matrimonio viene dichiarato nullo, nonché se al momento della morte è pendente una causa di separazione, divorzio o nullità matrimoniale, a meno che non sia avvenuta la riconciliazione".

La DG conferma la nota di rating, sulla base della disposizione sopra citata.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 25 aprile 2024 (BOE del 17 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il creditore ipotecario (UCI), concede la cancellazione totale di una garanzia (diritto reale ipotecario), in vista di un pagamento parziale del debito residuo (nell'atto di cancellazione si riconosce espressamente che parte del debito rimane in sospeso).

Il Conservatore rifiuta l'iscrizione affermando che, in tal caso (pagamento parziale), ai sensi della normativa fiscale regionale, l'operazione è soggetta a tassazione (ITPAJD), per cui è necessario presentare il relativo modulo di pagamento dell'imposta, poiché ai sensi dell'art. 57 del DLeg 1/2018, l'esenzione fiscale sulle cancellazioni ipotecarie si applica solo quando viene effettuato il pagamento (totale, non parziale) dell'obbligazione garantita.

La DG conferma la nota di rating, ribadendo che se non è soddisfatto il requisito che la cancellazione sia dovuta al pagamento (integrale) dell'obbligazione garantita, l'operazione non rientra nei casi in cui non è obbligatorio presentare la relativa liquidazione dell'imposta all'ufficio regionale delle imposte, per cui, affinché la cancellazione sia registrata, sarà necessario liquidare l'imposta in questione.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 29 aprile 2024 (BOE del 16 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a una successione internazionale, in cui un testatore, di nazionalità britannica e residente in Inghilterra, fa testamento nel 2003 a Londra davanti a un notaio locale. Infine, muore nel 2022, dopodiché, sulla base del testamento, viene autorizzato in Spagna, davanti a un notaio spagnolo, l'atto di aggiudicazione dei beni che il testatore possiede nel nostro Paese, il tutto sotto la protezione di quella disposizione testamentaria.

L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione in quanto, trattandosi di un testamento del Regno Unito, è necessario dimostrare che ilprobate o l'adveration sono stati ottenutidalle autorità britanniche e anche perché l'atto di accettazione dell'eredità non riporta la normativa che regola la successione ai sensi del Regolamento successorio europeo 650/2012.

La DG conferma pienamente la nota di qualificazione, stabilendo che, in questo caso, in assenza di un'espressa "professio iuris" da parte del defunto (cioè di scelta della legge applicabile alla sua successione), è necessario fornire il "probate" (il risultato di un processo legale da seguire nel Regno Unito attraverso il quale una Corte supervisiona e approva la distribuzione dei beni dell'eredità a favore degli eredi) nonché l'espressa determinazione della legge applicabile alla successione.

Come promemoria, si allega (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso che serve a ricordare che, nell'ambito di una compravendita immobiliare, se il prezzo viene pagato con un assegno, è obbligatorio includere una testimonianza dell'assegno nell'atto di compravendita, poiché altrimenti ciò impedirà la registrazione del documento.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 24 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene concesso un atto davanti a un notaio, un atto di dichiarazione di preesistenza di una nuova costruzione completata e di una divisione orizzontale, in virtù del quale, all'interno di un lotto in cui esisteva un'abitazione, viene ora dichiarato che esistono di fatto 2 abitazioni indipendenti, e procedendo altresì a formalizzare una divisione orizzontale di detta proprietà in due parti completamente indipendenti (cioè si dichiara che esistono 2 abitazioni e che il terreno esistente è diviso tra esse, solo ed esclusivamente, con le loro superfici indipendenti, i loro confini, ecc.)).

Il Conservatore ha rifiutato la registrazione in quanto, in questo caso, si tratta di un vero e proprio atto di divisione materiale del terreno o di suddivisione, per il quale è necessaria la corrispondente delibera amministrativa di concessione edilizia o una dichiarazione comunale di non necessità, e questo criterio è stato confermato dal DG nella risoluzione del relativo ricorso.

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 24 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui il DG risolve un caso in cui una persona divorziata (precedentemente sposata in regime convenzionale di separazione dei beni), vende un immobile di sua proprietà, affermando che l'immobile oggetto di vendita non costituisce la residenza abituale e permanente della sua famiglia.

L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione in quanto, in tal caso, è necessario fornire il corrispondente accordo normativo approvato giudizialmente, dal quale risulti che l'uso dell'immobile non è attribuito all'ex coniuge o, altrimenti, la ratifica di quest'ultimo, senza che sia sufficiente la dichiarazione unilaterale del cedente che l'immobile oggetto del trasferimento "non costituisce la residenza abituale e permanente della sua famiglia".

Il notaio che ha autorizzato l'atto ha presentato il relativo ricorso dinanzi alla DG, che è stato accolto, ritenendo che in tal caso, non essendovi traccia nel registro o nel documento qualificato dell'attribuzione dell'uso dell'abitazione a un'altra persona, non vi è alcuna norma che imponga l'obbligo di esibire il corrispondente accordo normativo approvato giudizialmente, dal quale risulti che l'uso dell'abitazione non è attribuito all'ex coniuge, o, in un altro caso, la ratifica di quest'ultimo.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 16 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene resa pubblica una modifica dello statuto (trasferimento della sede legale, modifica della struttura dell'organo amministrativo, forma di convocazione delle assemblee, ecc. Nel caso specifico, l'ordine del giorno dell' avviso di convocazione dell'assemblea generale conteneva il testo integrale delle delibere da discutere, nonché la nuova formulazione degli articoli dello statuto di cui si propone la modifica.

Il Conservatore dei Registri Mercantili ha rifiutato la registrazione in quanto non è stato rispettato il diritto all'informazione degli azionisti (art. 287 della Legge sulle Società di Capitali), in virtù del quale gli azionisti hanno il diritto di esaminare il testo completo della proposta di modifica presso la sede della società.

Contro tale qualificazione è stato presentato il relativo ricorso, che è stato accolto dalla Direzione generale, ritenendo che l'avviso di convocazione dell'assemblea generale esprimesse con sufficiente chiarezza il contenuto della modifica statutaria e il testo integrale delle delibere sottoposte a discussione, nonché la nuova formulazione dello statuto di cui si proponeva la modifica (e, nel caso specifico, inoltre, i tre azionisti unici erano anche amministratori in solido della società, e quindi non solo avevano il diritto ma anche il dovere di essere informati sull'andamento degli affari della società e avevano accesso a tutta la documentazione della società, e non vi è alcuna prova che agli amministratori in solido non convocati sia stato impedito di accedere a tali informazioni).

In allegato (QUI) Sentenza della Corte di Cassazione 2218/2024, del 30 aprile, che risolve un caso in cui due fratelli sono comproprietari di 3 immobili, 2 dei quali acquistati tramite compravendita e il terzo tramite donazione da parte di un familiare. Dopo qualche tempo, i fratelli formalizzano lo scioglimento del condominio delle 3 proprietà, presentandolo come se fosse un'unica comunità.

In considerazione di ciò, le autorità fiscali regionali hanno avviato una procedura di verifica del valore, nella quale hanno infine classificato la transazione come una permuta, per la quale era quindi necessario pagare l'imposta in base al Trasferimento di proprietà a titolo oneroso, in quanto ritenevano che i beni di cui condividevano la proprietà costituissero due diverse comunità di beni, in considerazione dei diversi titoli di acquisto.

La vicenda è approdata infine in Cassazione, che ha ribaltato il criterio dell'amministrazione, stabilendo che l'estinzione di due condomini, formalizzata in un atto pubblico, in occasione dell'aggiudicazione dei due immobili indivisibili su cui insiste uno dei condomini, che compensa l'eccedenza di aggiudicazione in parte in denaro e in parte con la consegna di diversi beni mobili e di un immobile che era di proprietà esclusiva di uno dei comproprietari, costituisce, per il suddetto aggiudicatario, un caso di non assoggettamento alla modalità del Trasferimento Oneroso di Proprietà, e dovrebbe quindi essere tassato con l'aliquota progressiva della modalità degli atti giuridici documentati, senza che sia rilevante ai fini fiscali che i beni aggiudicati siano stati acquisiti e incorporati nei condomini in virtù di titoli di acquisto diversi.

In allegato (QUI) Sentenza della Corte di Cassazione 2171/2024, dell'8 aprile, che risolve un caso relativo alla costituzione di un'ipoteca su un immobile, di proprietà di un condomino che se lo era aggiudicato in uno scioglimento di condominio poi dichiarato nullo dai tribunali. Nel caso specifico, l'estinzione del condominio e l'ipoteca sono state firmate nello stesso giorno, contemporaneamente e consecutivamente presso il corrispondente studio notarile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la tutela della pubblica fede del terzo acquirente in buona fede opera dal momento in cui viene effettuata l'iscrizione nel registro fondiario, per cui, nel caso specifico, poiché al momento della stipula dell'ipoteca l'estinzione del condominio non era ancora stata depositata nel registro (per cui l'iscrizione nel registro non esisteva ancora), il diritto della banca non è tutelato dalla pubblica fede del registro ai sensi dell'articolo 34 LH, per cui quando l'iscrizione dell'estinzione del condominio è stata dichiarata nulla, anche l'iscrizione del diritto reale ipotecario dovrebbe essere annullata. 34 LH, per cui quando l'estinzione del condominio viene dichiarata nulla, anche l'iscrizione del diritto reale ipotecario deve essere annullata.

Si apprende che il decreto legge catalano 6/2024, del 24 aprile, sulle misure abitative urgenti (QUI) non è stato convalidato dal Parlamento della Catalogna, per cui il diritto di prelazione nei trasferimenti dei titolari di grandi entità giuridiche indicato nella newsletter di aprile non è più in vigore.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo alla divisione dell'eredità di una signora, deceduta con testamento, in cui lascia in eredità l'usufrutto dell'eredità al marito, nomina eredi 3 dei suoi figli e lascia in eredità a una quarta figlia la quota di legittima stretta che le corrisponde (autorizzando gli eredi a pagare questa quota di legittima in contanti, compresi gli extra-eredi). Nell'atto di divisione, l'eredità viene distribuita tra gli eredi e, per quanto riguarda il lascito della figlia, si determina che, tra i beni presenti nell'inventario, c'era un saldo in un libretto di risparmio dal quale si assegna al legatario della riserva legale stretta l'importo necessario per il pagamento della stessa, precisando che"tale importo, una volta accettato il lascito e liquidata l'imposta, sarà trasferito sul conto indicato dal legatario".

Una volta presentato questo atto per la registrazione al Catasto, il Conservatore si è rifiutato di registrare alcuni immobili a favore degli eredi perché, a suo avviso, ai sensi dell'art. 844 del Codice civile e dell'art. 80 del Regolamento ipotecario, l'esistenza di questo diritto legittimo deve essere resa nota al beneficiario (mediante atto o altro documento pubblico) entro un anno.

In sede di appello, il DG ha revocato la suddetta nota di qualifica, stabilendo che non esiste alcuna specifica disposizione di legge, né pronunciamento giurisprudenziale, né dottrina, in base alla quale, in caso di partizione effettuata dal contabile-partigiano testamentario, sia necessaria la preventiva conoscenza da parte del legittimario o almeno la sua notifica a quest'ultimo, per la registrazione della partizione.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui il DG risolve un caso relativo allo scioglimento e alla liquidazione di una SL, al cui atto è allegato un bilancio di liquidazione in cui non ci sono creditori, con una serie di voci dell'attivo, e con passività pari a 0.

Il Registrar rifiuta la registrazione a causa di un errore nel bilancio finale di liquidazione, perché mancano voci fondamentali (come il capitale sociale) e perché le passività e le attività dovrebbero essere uguali.

In sede di ricorso, la DG ha revocato la nota di qualifica, sostenendo che il bilancio finale di liquidazione opera come un conto di chiusura, per cui non è necessario includerlo nelle norme che regolano la struttura e il contenuto del bilancio ordinario di un esercizio sociale (e anche perché i prospetti dell'atto possono riflettere dati rilevanti per la registrazione, come l'ammontare del capitale sociale che non compare nel bilancio previsto).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 15 gennaio 2024 (BOE del 23 febbraio 2024), in cui il DG risolve un caso in cui una persona, in un testamento, istituisce eredi due dei suoi figli e, allo stesso modo, disereda un terzo figlio e anche i discendenti di questo figlio diseredato (cioè i suoi nipoti, due minori di 13 e 8 anni), lasciando traccia nel testamento del loro disprezzo per la sua persona e del loro disinteresse a mantenere la relazione tra lui e la sua famiglia, i nipoti di lei, due minorenni di 13 e 8 anni), lasciando traccia nel testamento del loro disprezzo per lei e del loro disinteresse a mantenere il rapporto tra la nonna e i nipoti.

Il cancelliere ha rifiutato la registrazione in quanto, essendo due dei beneficiari del testamento del defunto minorenni al momento della disposizione testamentaria, la loro partecipazione alla divisione dell'eredità non poteva essere ignorata, in quanto i minori non avevano la capacità di essere legalmente imputabili per il comportamento che costituisce la causa legale della diseredazione.

La DG, allineandosi al Conservatore, delibera che, per i minori di 14 anni, si deve presumere che non siano passibili di diseredazione in assenza della corrispondente sentenza del tribunale sulle condizioni di maturità del minore che lo rendono idoneo a essere soggetto passivo della diseredazione, per cui, in assenza di una sentenza del tribunale che convalidi la diseredazione, questa non può essere considerata efficace in termini di proprietà e registrazione.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 15 febbraio 2024 (BOE del 14 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una persona, incapace, vende alcune proprietà, essendo rappresentata in questo atto dal suo tutore, non indicando nell'atto né il fatto che le corrispondenti risoluzioni giudiziarie relative alla nomina del tutore né l'accettazione dell'incarico siano state inviate al Registro Civile.

Il Conservatore dei registri immobiliari rifiuta la registrazione per questo motivo e la DG, su ricorso del notaio, allineandosi a quest'ultimo, stabilisce che, nel caso specifico, tale vizio deve essere eliminato, in quanto l'atto di vendita contiene e incorpora un'ordinanza del tribunale che autorizza espressamente tale vendita, cosicché, poiché l'atto di controllo preventivo da parte dell'autorità giudiziaria è registrato nell'atto qualificato mediante una decisione il cui contenuto non lascia spazio a dubbi e ha svolto la funzione di controllo di alcuni poteri che, in qualità di rappresentante legale, spettano al tutore, si deve concludere che il Conservatore dispone di tutti gli elementi necessari per qualificare l'autorizzazione giudiziaria che costituisce una prova sufficiente della misura di sostegno e sulla misura di sostegno summenzionata, in qualità di rappresentante legale, il tutore, si deve concludere che l'ufficiale di stato civile dispone di tutti gli elementi necessari per qualificare l'autorizzazione giudiziaria che costituisce prova sufficiente della misura di sostegno e della suddetta carica e sostiene l'atto dispositivo compiuto dal tutore per conto della persona che rappresenta.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 21 marzo 2024 (BOE del 16 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una SL concorda la propria liquidazione ed estinzione, con la particolarità di avere un attivo (28.419,60 euro), nonché un debito non dovuto (l'Imposta sulle Società del 2023 che non poteva ancora essere pagata per una questione di date). La società adotta l'accordo, facendo un accantonamento per il pagamento di questa imposta societaria, assegnando il resto degli attivi ai soci corrispondenti.

Il Registro Mercantile rifiuta l'iscrizione affermando che, in questi casi, poiché esiste un debito non ancora scaduto e un attivo con cui soddisfarlo, deve procedere, in conformità con le disposizioni dell'articolo 391.1 della Legge sulle Società di Capitali e 247.2.3.ª del Regolamento del Registro Mercantile, cioè a depositare l'importo corrispondente in un istituto di credito per soddisfare tale pagamento non appena si apre il periodo regolamentare per farlo.

Dopo la presentazione del relativo ricorso da parte del notaio che ha autorizzato l'atto, il DG ha infine concordato con il cancelliere, stabilendo che, in una situazione come quella che si è venuta a creare nel caso in esame (attivo sufficiente e debiti non esigibili in bilancio), la disposizione di legge prevede che l'attivo debba essere distribuito secondo quanto approvato dagli azionisti (articolo 390 della legge sulle società di capitali), fermo restando che le passività non esigibili devono essere debitamente consegnate a un istituto di credito affinché, al momento opportuno, possano essere pagate (articoli 391.1 e 395.1.b) della stessa legge).1 e 395.1.b) della stessa legge).

A seguito di una recente consultazione fatta da un cliente su questo tema (i piani pensionistici e il loro rapporto con l'eredità), la dottrina del CS in materia, esposta nella STS 274/2021 del 10 maggio, afferma che "per quanto riguarda la questione sollevata nel presente ricorso, dobbiamo partire dal fatto che il legislatore ha lasciato fuori dall'ambito della successione le prestazioni che i beneficiari hanno diritto a ricevere in caso di morte degli aderenti a un piano pensionistico o dei partecipanti a un piano pensionistico o dei partecipanti a un'eredità, dobbiamo partire dal fatto che il legislatore ha lasciato fuori dall'ambito della successione ereditaria le prestazioni che i beneficiari hanno diritto a ricevere in caso di morte degli iscritti a un piano pensionistico o dei partecipanti a un piano pensionistico. Il diritto alle prestazioni corrispondenti generate in ciascun piano a favore degli aderenti o dei partecipanti non si acquisisce per via ereditaria; pertanto, anche nei casi in cui la persona del beneficiario e dell'erede coincidano, il diritto alla prestazione è soggetto a regole proprie e non al regime giuridico della successione. Come analogamente stabilito per l'assicurazione sulla vita dall'art. 88 della Legge 5/1980, dell'8 ottobre, sui contratti di assicurazione, e fatte salve le differenze tra le due figure, la prestazione deve essere consegnata al beneficiario in adempimento del contratto anche contro le pretese degli eredi legittimi e dei creditori del contraente".

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 19 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene concordata la cessazione di un amministratore unico di una SL, domiciliato all'estero.

La DG stabilisce che, in questi casi, la via dell'articolo 202 del NR non è l'unica, per cui se l'atto è inviato per raccomandata con ricevuta di ritorno e la consegna non può essere effettuata, in alternativa, per tale notificazione, si può ricorrere anche alla via del regolamento (UE) 2020/1784, relativo alla notificazione e alla comunicazione negli Stati membri degli atti giudiziari ed extragiudiziali in materia civile o commerciale (o, a seconda dei casi, alla Convenzione dell'Aia del 15 novembre 1965), quando si stabilisce che la notificazione o la comunicazione notarile deve essere effettuata tramite l'organo mittente designato dal Regno di Spagna, ossia tramite l'avvocato dell'Amministrazione della Giustizia corrispondente al tribunale del domicilio del notaio (in questi casi, il cliente deve quindi recarsi presso il tribunale del luogo in cui si trova l'ufficio notarile in cui è stato stipulato l'atto e chiedere all'avvocato dell'Amministrazione della Giustizia di tale tribunale di inoltrare l'atto al destinatario, attraverso la procedura stabilita dai suddetti regolamenti europei).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP dell'11 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società presenta per la registrazione un atto di estensione dell'oggetto sociale e di modifica dello statuto, concordato dalla sua Assemblea Generale, in cui tale SL, originariamente dedicata alla pulizia generale degli edifici e alla loro manutenzione, estende ora il suo scopo ai servizi di disinfezione, derattizzazione e disinsettizzazione, nonché al trasporto di merci su strada e all'agenzia di trasporti.

Il Registro di commercio rifiuta l'iscrizione (e la DG lo conferma), stabilendo che l'aggiunta di un'attività all'oggetto sociale è una modifica sostanziale dell'oggetto sociale che fa sorgere il diritto di separazione degli azionisti che non hanno votato a favore di questa modifica dell'oggetto sociale.

Pertanto, in questi casi, l'atto di modifica dell'oggetto sociale che viene sottoscritto deve contenere la pubblicazione o la dichiarazione che la delibera è stata comunicata agli azionisti che non hanno votato a favore (articolo 348 LSC), e la dichiarazione degli amministratori che nessun azionista ha esercitato il diritto di recesso entro il termine stabilito o che la società, a seguito dell'autorizzazione dell'assemblea generale, ha acquistato le azioni degli azionisti separati (articoli 346 e seguenti LSC).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 26 marzo 2024 (BOE del 17 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società, rappresentata da un procuratore, vende un immobile. Il notaio autorizzante, nel controllare la procura, non specifica se è generale o speciale, se è registrata o meno, né la persona che conferisce la procura per conto della società a favore del delegato.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari rifiuta l'iscrizione in quanto la rappresentanza del mandatario non è adeguatamente descritta e tale criterio è confermato dal DG, in quanto il notaio che autorizza l'atto qualificato si limita ad affermare che la persona che interviene per conto del titolare registrato agisce in virtù di una procura conferita con un atto del suo protocollo, ma omette qualsiasi riferimento alla natura speciale o meno della procura, del soggetto che conferisce la procura e dell'atto rappresentativo che lega quest'ultimo alla società, mancando così le circostanze necessarie affinché l'ufficiale di stato civile possa verificare che l'atto autorizzato permetta di confermare che il notaio abbia esercitato in modo completo e rigoroso la sua funzione di valutazione dell'esistenza e della validità della procura e della sufficienza dei poteri da essa conferiti.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 22 marzo 2024 (BOE del 16 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il Conservatore rifiuta la registrazione di un atto di elevazione ad atto pubblico di delibere societarie (scioglimento ed estinzione della società e nomina del liquidatore), considerando che l'avviso di convocazione non è stato redatto correttamente perché non è stato inviato dall'amministratore (ma tramite un terzo, ossia il servizio postale del "Colegio de Abogados de Palma") e, inoltre, perché l'ordine del giorno includeva semplicemente lo scioglimento della società per motivi legali (senza specificarlo).

In questo caso, il DG delibera di eliminare questi vizi, stabilendo che se l'avviso di convocazione proviene dall'amministratore ed è da lui firmato, anche se inviato da terzi, è valido e, allo stesso modo, che l'ordine del giorno sullo scioglimento per causa legale è valido senza la necessità di esprimere la causa specifica di tale scioglimento.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 19 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene presentato un atto di vendita per la registrazione, in cui la società venditrice è in procedura concorsuale, in fase di liquidazione, e la vendita viene effettuata in conformità con il piano di liquidazione approvato da un'ordinanza giudiziaria non definitiva.

Il Conservatore ha rifiutato la registrazione per questo motivo (mancanza di definitività dell'ordinanza) e la DG ha confermato questo fatto, stabilendo che per la vendita di un immobile appartenente a un'entità fallita in liquidazione, è necessario fornire l'ordinanza di approvazione del piano di liquidazione, dichiarando che è definitiva.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 4 dicembre 2023 (BOE del 27 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso in cui stabilisce che, in relazione al sistema di remunerazione per la posizione di amministratore di una società, la forma specifica in cui tale remunerazione deve essere corrisposta deve essere determinata nello statuto (ovvero non è ammissibile descrivere diversi sistemi alternativi e lasciare la scelta specifica alla discrezione dell'assemblea generale).

In ogni caso, non va confusa con la competenza dell'assemblea generale ad approvare l'importo massimo della remunerazione annuale di tutti gli amministratori, poiché in questo caso ciò che viene indicato è che lo statuto deve stabilire la forma specifica in cui gli amministratori vengono remunerati (ad esempio, un'indennità fissa o una partecipazione agli utili), senza che sia ammissibile descrivere diversi sistemi alternativi e lasciare all'assemblea generale la possibilità di scegliere tra essi quello che preferisce nel caso specifico.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP dell'11 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene formalizzata la vendita di un immobile appartenente in solido a due ex coniugi e in cui esiste un diritto d'uso registrato a favore dei figli, stabilito nella sentenza di divorzio.

In questi casi, il GD stabilisce che, se i bambini hanno meno di 16 anni, per la vendita sarà necessaria un'autorizzazione giudiziaria, mentre, se i bambini hanno più di 16 anni, sarà sufficiente il loro consenso in un atto pubblico.