Note legali pratiche - Marzo 2025

1.- Aumento significativo dell'ITP in Catalogna

È collegato (QUI) al Decreto Legge 5/2025, del 25 marzo, che adotta misure urgenti in materia fiscale, di spese per il personale e di altre questioni amministrative, che introduce novità rilevanti in materia di ITP in Catalogna. In particolare:

1.- Nuove fasce generali ITP per l'acquisto di abitazioni di seconda mano:

• Per i trasferimenti di beni immobili fino a 600.000 euro: 10%.
• Per i trasferimenti tra 600.000 e 900.000 euro: 11%.
• Per i trasferimenti tra 900.000 e 1.500.000 euro: 12%.
• Per trasferimenti superiori a 1.500.000 euro: 13%.

2.- Forte aumento dell'ITP per i grandi detentori: 

1. L'aliquota fiscale è aumentata al 20%.
2. Si considera grande detentore una persona fisica o giuridica che possiede più di 10 immobili a uso residenziale o con una superficie costruita di oltre 1.500 m2 a uso residenziale situati in Catalogna. Questa considerazione si applica anche a qualsiasi persona fisica o giuridica che possieda cinque o più immobili urbani a uso residenziale situati all'interno dell'area di mercato residenziale stressata dichiarata dalla Generalitat de Catalunya. Non sono inclusi nel calcolo né i garage né i ripostigli.

3.- Forte aumento dell'ITP in caso di vendita di un edificio:

1. L'aliquota fiscale è aumentata al 20% per queste operazioni, indipendentemente dal fatto che l'edificio sia diviso orizzontalmente o meno.
2. Eccezione: l'acquirente deve essere una persona fisica, l'edificio deve avere un massimo di 4 appartamenti e tutti devono essere utilizzati come residenza abituale dell'acquirente e dei suoi familiari fino al secondo grado di parentela, durante i tre anni successivi all'acquisto.

4.- Eliminazione dell'aliquota ridotta del "3%" per le imprese che si dedicano alla riforma e alla vendita di abitazioni:

1. Viene eliminato lo sconto ITP del 70% che esisteva finora per le imprese del settore immobiliare che si dedicano all'acquisto, alla ristrutturazione e alla vendita di abitazioni (abrogazione dell'art. 641-8 del sesto libro del Codice Fiscale della Catalogna).
2. Questa misura entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel DOGC ( cioè il 27 marzo 2025).

5.- Aliquota ridotta del 5% per i "giovani" fino a 35 anni:

• Si applica un'aliquota ITP ridotta del 5% per l'acquisto della prima residenza abituale di giovani fino a 35 anni o meno, a condizione che la somma delle basi imponibili generali e di risparmio, meno il minimo personale e familiare, nell'ultima dichiarazione dei redditi personali non superi i 36.000 euro.

6.- Entrata in vigore:

• ‍Dopotre mesi dal giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del Governo della Catalogna ( 27 giugno 2025).

2.- Più strutture in Catalogna per formalizzare le donazioni a favore dei bambini per l'acquisto della loro residenza abituale.

Un'altra delle novità del decreto legge 5/2025 del 25 marzo che adotta misure urgenti in materia fiscale, di personale e altre misure amministrative (QUI) è la proroga del termine per formalizzare l'acquisto della prima residenza abituale quando questa viene formalizzata successivamente e grazie alla donazione di denaro a un discendente, e per poter beneficiare in questi casi dell'agevolazione fiscale esistente nell'Imposta sulle donazioni.

Così, l'articolo 4 del Decreto Legge estende a 6 mesi (finora erano 3) il periodo massimo per la formalizzazione dell'acquisto (dal momento in cui è avvenuta la donazione di denaro), entro il quale si può applicare il beneficio fiscale nell'Imposta sulle Donazioni, cioè la riduzione per le donazioni destinate alla prima residenza abituale dei discendenti (sia nel caso di donazioni di beni che di denaro per acquistarli) prevista dagli articoli 632-20 e seguenti del Libro Sesto del Codice Fiscale della Catalogna.

Entrata in vigore: tre mesi dopo il giorno successivo alla pubblicazione nel DOGC (27 giugno 2025).

Promemoria: il diritto di volare in Catalogna non può superare i 30 anni.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione del 20 gennaio 2025 (DOGC del 14 marzo 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di rettifica di un altro atto pubblico di divisione orizzontale e di estinzione della comunità, in cui la durata di un diritto di volo, inizialmente fissata a 30 anni, viene modificata per diventare "indefinita" (il tutto, sotto la tutela dell'art. 16.2 del Regolamento sulle Ipoteche).

Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha rifiutato la registrazione in quanto la proprietà, essendo situata in Catalogna, è soggetta alle regole del diritto civile catalano, che stabilisce un periodo massimo di 30 anni per il diritto di fuga (art. 567.2-1 CCCat), criterio confermato dalla Direzione Generale della Proprietà.

4.- Formazione pratica notarile. Pubblicizzazione delle delibere societarie

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online, tenuta dalla Fundación Notariado, dedicata allo studio e all'analisi della notarizzazione delle delibere societarie.

In questa sessione, tenuta da un funzionario dell'ufficio notarile in pensione, verranno esaminate questioni rilevanti di applicazione pratica nel lavoro quotidiano dell'ufficio, quali:

1. Revisione delle competenze per l'adozione delle delibere (assemblea generale vs. organo amministrativo e/o liquidatori).
2. Principali tipologie di delibere societarie da rendere pubbliche (modifiche statutarie, aumenti e riduzioni di capitale, licenziamenti e nomine, ecc.)
3. Persone autorizzate a rivolgersi al pubblico.
4. Dettagli su tutti gli elementi e le circostanze che devono essere inclusi nei verbali e nei certificati delle delibere affinché siano validamente rese pubbliche e registrate (date, convocazioni, quorum per l'adozione della delibera, ecc.)

5.- Secondi trasferimenti e invasione del demanio marittimo. Prima di procedere alla registrazione, è necessario delimitare

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica dell'8 gennaio 2025 (BOE del 12 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di accettazione e aggiudicazione di eredità che si riferisce a una proprietà situata sulla costa.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha rifiutato l'iscrizione per vizio insanabile, in quanto, dopo aver effettuato le verifiche del caso previste dalla legge e dal Regolamento Costiero (consultazione della rappresentazione grafica e richiesta di certificazione al Servizio Costiero Periferico), risulta che l'immobile in questione interseca parzialmente (invade) il pubblico demanio marittimo, come si evince dalla certificazione rilasciata dal Servizio Costiero.

In questo caso, la Direzione Generale conferma la nota di qualificazione, ritenendo che sia stata applicata correttamente la normativa vigente (art. 36 del Regolamento delle Coste), per cui, data l'esistenza di questa parziale invasione del demanio marittimo-terrestre, il trasferimento non può essere registrato, e occorre prima rettificare la descrizione del bene (adeguandola alla delimitazione amministrativa) o, eventualmente, impugnare la certificazione rilasciata dalla Demarcazione Costiera da cui deriva questa parziale invasione del demanio marittimo-terrestre.

6.- Revoca del patto successorio, opposizione ed effetti anagrafici

In allegato (QUI) interessantissima Risoluzione della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione del 5 dicembre 2024 (DOGC del 14 marzo 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di consumazione di un patto successorio, in cui la persona favorita dalla particolare attribuzione di un'eredità in un patto successorio, alla morte del concedente del patto successorio, entra in possesso di tale eredità. L'iter del caso è il seguente:

1. Nel 2016, padre e figlio hanno formalizzato un patto successorio di attribuzione privata, in cui il padre attribuiva al figlio, al momento della sua morte, la proprietà di un immobile.
2. Nel maggio 2024, il padre si reca da un notaio e stipula un atto di revoca unilaterale del patto successorio (adducendo la mancanza di cure e di un rapporto di sorveglianza con il figlio). Questo atto viene notificato con sicurezza all'ex beneficiario di questa particolare attribuzione.
3. Pochi giorni dopo, il padre muore.
4. Allo stesso modo, il figlio si reca presso uno studio notarile e formalizza a tempo debito un atto di opposizione alla revoca del patto successorio e lo notifica al notaio che ha autorizzato l'atto di revoca del padre in modo affidabile.
5. Successivamente, il figlio concede il suddetto atto di consumazione del patto successorio, in cui prende possesso dell'eredità, che intende registrare al Catasto.
6. Una volta presentato per la registrazione l'atto di presa di possesso del patto successorio, il conservatore dei registri immobiliari si è rifiutato di registrarlo, sostenendo che, poiché il patto successorio era stato revocato e opposto dal beneficiario, la situazione avrebbe dovuto essere risolta in tribunale, prima che la presa di possesso potesse essere registrata.

La Direzione Generale, risolvendo il caso, revoca la nota di qualificazione, considerando che, in conformità alla legislazione civile catalana (artt. 431-15 e 431-30 CCCat), se c'è una revoca del patto e un'opposizione allo stesso formulata nei tempi e nelle forme dovute, questa deve effettivamente essere risolta in tribunale, ma fino a quando ciò non avviene, il patto successorio rimane in vigore a tutti gli effetti, cosicché non può essere negata la sua registrazione nel registro fondiario, fatto salvo, ovviamente, l'esito delle azioni legali che, se del caso, possono essere intentate dai successori del defunto.

7.- Webinots. La conciliazione notarile dopo l'entrata in vigore della Legge Organica 1/2025

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online, tenuta dall'Associazione dei Notai della Catalogna, dedicata allo studio e all'analisi della conciliazione notarile e della sua importanza dopo l'entrata in vigore della Legge Organica 1/2025.

Come ho già avuto modo di anticipare nel mio blog un paio di mesi fa (QUI), a partire dal 3 aprile, per poter intentare la maggior parte delle cause civili e commerciali, sarà necessario aver preventivamente esperito una "ADR", cioè un mezzo adeguato di risoluzione non giurisdizionale delle controversie. Tra queste ADR, la conciliazione notarile (disciplinata dalla stessa Legge sul Notariato e con le particolarità introdotte dalla LO 1/2025) spicca come una possibile via.

In questa sessione pratica, la questione viene affrontata in modo dettagliato e rigoroso, approfondendo aspetti quali:

1. Tipi di contenzioso per i quali sarà necessaria una preventiva attività di negoziazione.
2. Vantaggi del sistema di conciliazione notarile.
3. Le modalità di svolgimento del processo di conciliazione e dell'atto di conciliazione, la forma documentale di registrazione dell'attività negoziale, le parti coinvolte nella conciliazione, le notifiche tra le parti, la possibilità di svolgere il procedimento in videoconferenza, le modalità di documentazione dell'accordo, il ruolo del notaio nella negoziazione, ecc.

8.- Accreditamento dei mezzi di pagamento e ritenzione di parte del prezzo per cancellare ipoteche precedenti. Non è necessario accreditare questo

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica dell'11 dicembre 2024 (BOE dell'8 febbraio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui l'acquirente (attraverso la banca che lo finanzia) trattiene parte del prezzo (1.126,70 euro), da utilizzare per cancellare gli oneri ipotecari precedenti del venditore, essendo questa una situazione molto comune.

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari ha rifiutato di registrarlo perché non era stato individuato il mezzo di pagamento con cui l'acquirente aveva consegnato alla banca (che aveva finanziato l'acquisto) l'importo di 1.126,70 euro, trattenuto dal venditore per essere utilizzato per cancellare l'iscrizione delle sue precedenti spese ipotecarie.

La Direzione generale revoca la qualifica, ritenendo che la legge richieda la prova dei mezzi di pagamento per i pagamenti effettuati prima o al momento della stipula dell'atto di compravendita, ma non per i pagamenti o le trattenute da effettuare successivamente (come nel caso di specie, ossia il denaro che l'acquirente verserà alla propria agenzia affinché questa gestisca la cancellazione degli oneri pregressi del venditore).

9.- Rettifica della superficie di un appartamento soggetto a proprietà orizzontale. Requisiti per questo

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 12 febbraio 2025 (BOE del 28 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a una richiesta di rettifica della superficie di un elemento privato soggetto al regime di proprietà orizzontale, richiesta tramite un'istanza privata (in breve, si chiede che l'appartamento venga descritto con una superficie di 165 metri, invece dei 157 metri attualmente registrati).

A tal fine, il richiedente presenta una richiesta privata ai sensi dell'art. 201.3 della Legge sulle ipoteche (che esenta la pratica di rettifica per le rettifiche di superficie che non superano il 5% della superficie registrata).

Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha rifiutato la registrazione con la motivazione che, per gli appartamenti soggetti a proprietà orizzontale, non è applicabile la procedura dell'art. 201.3 e che, pertanto, è necessario modificare l'atto di costituzione della proprietà orizzontale con il previo accordo della comunità dei proprietari con la maggioranza legalmente richiesta in Catalogna.

Dopo la presentazione del relativo ricorso, la Direzione Generale ha revocato il vizio facendo riferimento all'applicazione dell'art. 201.3 della Legge sulle Ipoteche, confermando che è possibile applicare questa via anche per gli appartamenti soggetti a proprietà orizzontale (cioè quando la superficie da rettificare non supera il 5%) e, riprendendo la recente Risoluzione del 18 aprile 2023, ricorda che, in questi casi, è possibile rettificare la superficie dell'appartamento senza modificare i titoli di proprietà, purché tale rettifica non comporti un ampliamento dell'opera edilizia e, quindi, implichi semplicemente la rettifica di un dato anagrafico errato, per il quale, in ogni caso, deve essere approvato l'accordo della comunità di proprietari corrispondente con la maggioranza richiesta dalla legge (in Catalogna, 4/5). 

10.- Webinots. Prestiti ipotecari, assicurazioni e prodotti correlati

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online, tenuta dal Collegio Notarile della Catalogna, dedicata allo studio e all'analisi della contrattazione dei mutui ipotecari e dei prodotti ad essi collegati/abbinati (assicurazioni, ecc.). In questa sessione pratica, il tema viene affrontato in modo dettagliato e rigoroso, analizzando da un punto di vista pratico il regime giuridico della contrattazione dei prodotti collegati/abbinati ai mutui, con particolare riferimento alla sua regolamentazione nell'art. 17 LCI. In sintesi:

Vendite vincolate:

1. Definizione: situazione che può verificarsi quando un mutuo ipotecario viene offerto come "pacchetto" insieme ad altri prodotti (assicurazione, allarme, ecc.) che devono essere obbligatoriamente sottoscritti dal debitore, altrimenti la banca non concederà il mutuo.
2. Principio generale: Sono vietati salvo eccezioni (art. 17 LCI), come, ad esempio, che comportino un chiaro vantaggio per il consumatore.
3. La banca può richiedere alcune assicurazioni (come quella per i danni alla proprietà), che il consumatore ha il diritto di stipulare con la banca o con un altro assicuratore di sua scelta.
4. Conseguenza dell'inadempimento: nullità del contratto accessorio.

Vendite combinate:

1. Definizione: situazione in cui la banca offre un "pacchetto" di prodotti, che possono essere sottoscritti insieme o separatamente (cioè il cliente può scegliere di sottoscrivere "solo" il finanziamento).
2. Nelle pratiche combinate, il prestatore deve presentare l'offerta dei prodotti in forma combinata e separata, in modo che il mutuatario possa vedere le differenze tra un'offerta e l'altra. 
3. Di norma, la contrattazione di prodotti aggiuntivi può portare a un miglioramento delle condizioni di finanziamento (ad esempio, un "tasso di interesse agevolato").