Quando acquisto un immobile, posso chiedere al venditore i danni scoperti in seguito?

Nel lavoro quotidiano di uno studio notarile, è molto frequente che gli acquirenti di un immobile, sia esso nuovo o "usato", abbiano molti dubbi su quale sia la responsabilità del venditore di un immobile quando questo, una volta acquistato, presenta difetti di costruzione o vizi occulti, cioè danni materiali che ne compromettono le finiture, il comfort dell'immobile o addirittura, nei casi più gravi, la stabilità o l'integrità strutturale dell'immobile.

Visti i numerosi quesiti che i miei clienti mi pongono regolarmente su questo tema, ho ritenuto opportuno affrontare l'argomento attraverso un articolo in cui cercherò di spiegare gli aspetti principali di questa problematica in modo semplice e didattico, affinché ogni acquirente che si trovi in questa spiacevole circostanza abbia una guida pratica con risposte utili per trovare la soluzione migliore.

Qual è il primo aspetto fondamentale da considerare?

Per quanto riguarda tutte le questioni relative ai difetti di costruzione o ai "vizi occulti" che possono essere presenti in un immobile una volta che l'acquirente lo ha acquistato, la prima cosa da capire è che, da un punto di vista legale, le norme e le regole da tenere in considerazione variano notevolmente a seconda che si tratti di una nuova costruzione o, al contrario, di un secondo o successivo trasferimento di un immobile "usato" o "di seconda mano".

Così:

• Nel caso di nuove costruzioni, avremo un regime giuridico specifico.
• Nel caso della vendita e dell'acquisto di abitazioni usate o di seconda mano, dovremo applicare una serie di regole diverse.

Quali sono i difetti di costruzione nei nuovi edifici?

Nel caso di un immobile di nuova costruzione, ossia nel caso in cui l'acquirente acquisti un immobile direttamente dal costruttore che ha costruito l'immobile, che è di nuova costruzione e in cui nessuno ha mai abitato in precedenza, quando tale immobile "nuovo" presenta danni materiali, la regolamentazione e la responsabilità per gli stessi saranno disciplinate dalle disposizioni della Legge 38/1999, del 5 novembre, sul Regolamento edilizio ( di seguito, LOE).

Pertanto, come stabilito dall'articolo 17 della LOE, gli agenti coinvolti nel processo di costruzione sono responsabili dei danni materiali a un edificio di nuova costruzione, distinguendo tra tre tipi di danni:

Quale periodo di garanzia prevede la legge per questi difetti di costruzione negli edifici nuovi?

In effetti, la LOE, a seconda del tipo di difetto, concede un periodo di garanzia diverso, vale a dire:

• Difetti di finitura: 1 anno.
• Difetti di abitabilità: 3 anni.
• Difetti strutturali e di stabilità: 10 anni.

Pertanto, quando un acquirente acquista un'abitazione di nuova costruzione e, entro questi periodi di garanzia, si manifesta l'esistenza di uno di questi difetti, la relativa responsabilità può essere richiesta ai responsabili (di cui parleremo più avanti).

Detto questo, oltre a questi periodi di garanzia, c'è un'ulteriore questione da tenere in considerazione, in quanto la legge stabilisce anche un periodo di limitazione per le azioni di responsabilità, cioè un periodo entro il quale è possibile avanzare richieste di risarcimento nei confronti delle persone interessate per tali difetti .

Iltermine di prescrizione è specificamente fissato a due anni, a partire dal verificarsi del danno . Ciò significa che il proprietario dell'abitazione di nuova costruzione, una volta venuto a conoscenza dei difetti, ha un periodo di due anni per intentare la relativa azione legale per rivendicare la responsabilità (o, se del caso, per presentare la relativa richiesta extragiudiziale per mezzo di una comunicazione ufficiale).

<ejemplo>Así pues, a modo de ejemplo, si María y Carlos, compradores de un piso de obra nueva en Barcelona, que fue terminada en noviembre de 2021 y vendido a María y Carlos en escritura pública el 8 de enero de 2022, transcurrido un año desde la compra de su piso, comienzan a sufrir humedades en una de sus habitaciones, al tratarse de un defecto de habitabilidad (recordemos, con un plazo de garantía de 3 años), tendrán derecho a reclamar el mismo. Al haber advertido ahora la aparición de estas humedades, dispondrán del plazo de 2 años, a contar desde enero de 2023, para buscar un abogado e interponer la demanda judicial correspondiente contra las personas responsables o, en su caso, dirigir un burofax para reclamar la reparación de dichos defectos.<ejemplo>

Da quale momento iniziano a decorrere i periodi di garanzia previsti dalla legge?

Si tratta indubbiamente di una delle questioni più complesse da comprendere, poiché, contrariamente a quanto molti possono credere, i periodi di garanzia non iniziano a essere calcolati dal momento in cui l'acquirente acquista l'abitazione di nuova costruzione, ma dal momento in cui avviene la cosiddetta "ricezione dei lavori" (articolo 17.1 LOE).

Ciò è stabilito dall'articolo 6.5 della LOE, in cui si afferma che"il calcolo dei periodi di responsabilità e garanzia stabiliti nella presente Legge decorre dalla data di sottoscrizione dell'atto di accettazione, o da quando questo si intende tacitamente prodotto".

Pertanto, per quanto riguarda il concetto di "ricezione dell'opera" e il suo significato, è necessario fare riferimento alle disposizioni dell'articolo 6 della LOE, che stabilisce che la ricezione dell'opera è l'atto con cui il costruttore, una volta completata l'opera, la consegna al committente e viene accettata da quest'ultimo.

• L'accettazione deve essere riportata in un verbale firmato almeno dal committente e dal costruttore.
• Se non espressamente concordato diversamente, il collaudo dell'opera avverrà entro trenta giorni dalla data di ultimazione della stessa, comprovata dal certificato di fine lavori.
• È inoltre necessario sapere che il ricevimento può avvenire anche tacitamente se il costruttore notifica al committente il completamento dei lavori e quest'ultimo, entro trenta giorni, non ha espresso riserve o un rifiuto motivato per iscritto.

In pratica, per sapere quando questo ricevimento di lavori è avvenuto, va sottolineato che può essere fornito dallo stesso costruttore/sviluppatore, in buona fede, o, in caso contrario, le parti interessate possono consultarlo nel libro dell'edificio.

Quali persone possono essere responsabili per i difetti di costruzione?

Come è noto, molti operatori o professionisti sono coinvolti nella costruzione e nella vendita di una casa, per cui, a seconda del tipo di difetto e della sua causa o origine, uno o più di essi saranno responsabili.

Su questa base, il LOE classifica questi attori come agenti edilizi, ovvero tutte le persone, fisiche o giuridiche, coinvolte nel processo edilizio.

In pratica, questi agenti sono principalmente:

• Sviluppatore: la persona che decide, promuove, programma e finanzia, con risorse proprie o altrui, le opere edilizie per sé o per la successiva vendita, consegna o trasferimento a terzi.
• Costruttore: l'agente che si impegna, contrattualmente con il committente, a realizzare le opere o parte delle opere con mezzi umani e materiali, propri o altrui, in conformità al progetto e al contratto.
• Direttore dei lavori (architetto): L'agente che, nell'ambito della gestione facoltativa, dirige lo sviluppo dell'opera negli aspetti tecnici, estetici, urbanistici e ambientali, in conformità al progetto che la definisce, alla licenza edilizia e alle altre autorizzazioni obbligatorie e alle condizioni del contratto, con l'obiettivo di assicurarne l'idoneità allo scopo proposto.
• Direttore dell'esecuzione dei lavori (architetto tecnico): l'agente che, nell'ambito della gestione facoltativa, assume la funzione tecnica di dirigere l'esecuzione materiale dei lavori e di controllare la costruzione qualitativa e quantitativa e la qualità dell'edificio.

Pertanto, a seconda del tipo di difetto e della sua causa, le richieste di risarcimento dovranno essere presentate nei confronti di uno o di tutti, tenendo presente che in molti casi la responsabilità sarà solidale.

In ogni caso, nella pratica, è comune che le richieste di risarcimento per difetti di costruzione siano formalizzate come segue:

• Difetti di finitura: sviluppatore e costruttore (in solido).
• Difetti di abitabilità: promotore, costruttore, direttore dei lavori e direttore dell'esecuzione.
• Difetti strutturali e di stabilità: sviluppatore, costruttore, direttore dei lavori e project manager.

Cosa posso fare se la mia nuova casa non ha le finiture o le qualità promesse?

Oltre ai difetti di costruzione, può anche accadere che quando l'acquirente arriva nella sua nuova casa, si accorga che la sua proprietà a volte non ha le finiture o le qualità a cui il costruttore si era impegnato al momento della formalizzazione della vendita o della prenotazione (di solito "fuori programma", molti mesi prima della consegna dell'immobile).

<ejemplo>Es muy habitual que, cuando el comprador adquiere su piso “sobre planos” o lo reserva, se le entrega, junto con el contrato, una memoria de calidades (vinculante para el promotor), que después, en ocasiones, no se cumple. Por ejemplo, el promotor se compromete a entregar el piso nuevo con electrodomésticos de alta eficiencia energética (categoría A+++), y finalmente los instalados son de categoría D. O en caso de que se comprometa que el piso tendrá pavimento de parquet de madera natural, y finalmente se instala un parquet sintético de menor calidad.<ejemplo>

In questi casi, non si tratterebbe di un difetto di costruzione, ma di una violazione del contratto, nel qual caso, logicamente, l'acquirente può rivendicare anche attraverso questo mezzo di violazione del contratto, presentando le relative azioni legali.

Se ho acquistato un appartamento "di seconda mano" che è ancora in garanzia e presenta difetti di costruzione, posso ugualmente presentare una richiesta di risarcimento?

Naturalmente, il costruttore è responsabile "ad extra", cioè non solo nei confronti dell'acquirente iniziale dell'abitazione di nuova costruzione, ma anche nei confronti dei secondi o successivi acquirenti per i difetti di costruzione entro i periodi di garanzia stabiliti per legge.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan compra una vivienda de obra nueva, y al cabo de un año la vende a María, si posteriormente, aparecen en el inmueble defectos estructurales (imaginemos, un hundimiento de un techo), María estará perfectamente legitimada para reclamar ese defecto al promotor de la vivienda, ya que dicho defecto estructural se halla dentro del plazo de garantía de 10 años que establece la ley.<ejemplo>

Se mi trovo in una di queste situazioni, cosa devo fare?

Nel caso in cui, in qualità di acquirente di una casa di nuova costruzione, vi troviate in una delle situazioni sopra descritte, ovvero la vostra casa presenti difetti di costruzione o la qualità o le finiture non siano quelle promesse, la cosa migliore da fare è rivolgersi a un avvocato specializzato in diritto civile/immobiliare, in modo che, sotto la sua consulenza e direzione legale, possiate far valere i vostri diritti e ottenere il risarcimento o l'indennizzo che vi spetta.

Inoltre, molto probabilmente avrete bisogno dei servizi di un tecnico specializzato nel settore (architetto, architetto tecnico, ecc.) che possa accreditare e valutare questi difetti o divergenze di qualità.

Quali altre azioni posso intraprendere contro il costruttore della mia nuova casa se si rifiuta di riparare i difetti?

In tutto ciò, è necessario tirare in ballo anche la legislazione sui consumatori, perché al di là delle particolari rivendicazioni che l'acquirente può fare nei confronti del costruttore che gli ha venduto la sua casa appena costruita, quest'ultimo, nel caso in cui l'acquirente sia un consumatore, sarà anche obbligato dalla legislazione sui consumatori a rispondere della mancanza di conformità del bene commercializzato.

<ejemplo>Así pues, si el propietario, como consumidor, ante un defecto de la construcción reclamado a la promotora, esta se negare a repararlo o responder del mismo, dicho “comprador/consumidor” también podría poner estos hechos en conocimiento de las autoridades de consumo, para que se inicien los procedimientos administrativos correspondientes a resultas de esta infracción de la normativa de protección de consumidores y usuarios, lo que en última instancia, puede llegar a suponer la imposición de una sanción económica contra dicha promotora.<ejemplo>

Cosa succede nella vendita e nell'acquisto di una casa usata? Cosa sono i "difetti nascosti"?

Nel caso della compravendita di case usate o "di seconda mano", come abbiamo già detto, la situazione è molto diversa, in quanto il regime giuridico e i motivi da applicare sono completamente diversi.

Su questa base, dobbiamo capire che, nella compravendita di immobili di seconda mano, il problema che possiamo incontrare è in quei casi in cui, una volta acquistato l'immobile, si rivelano danni o difetti esistenti, che sono stati nascosti o non avvertiti dal venditore all'acquirente.

<ejemplo>Por ejemplo, en el caso de una vivienda que tiene filtraciones en el techo, y su propietario actual las conoce, y no obstante, éste procede a la venta del inmueble sin revelarlas al comprador, de forma que el nuevo propietario, una vez que ha comprado la vivienda, pensando que está en perfecto estado, el primer día de lluvia advierte las mismas.<ejemplo>

Pertanto, secondo il suddetto regolamento, qualsiasi proprietà (compresi gli immobili), quando viene venduta, deve essere "conforme al contratto", cioè deve essere "in accordo con il contratto":

1. Che sia conforme alla qualità e alla descrizione fornita dal venditore.
2. È adatto alla sua normale funzione.
3. Che l'immobile presenta le qualità e le altre caratteristiche normalmente riscontrabili in immobili dello stesso tipo e che l'acquirente può ragionevolmente aspettarsi, data la natura dell'immobile e le dichiarazioni pubbliche fatte dal venditore.

Pertanto, se il bene usato / "di seconda mano" che abbiamo acquistato, una volta acquisito, presenta un qualsiasi danno o difetto, in qualità di acquirenti, avremo il diritto di rivalerci sul venditore per il difetto di conformità del bene, a condizione che:

• Il danno o il difetto era precedente al momento dell'acquisto.
• Era impossibile o molto difficile per l'acquirente notare l'esistenza di tali danni o difetti durante le precedenti visite all'immobile.

In questi casi, l'acquirente deve tenere conto dei termini stabiliti dal Codice civile catalano per rivendicare la non conformità dell'immobile da parte del venditore, vale a dire:

• Termine per la notifica: due anni per l'acquirente per notificare al venditore la mancata conformità al contratto.
• Termine per intentare un'azione legale: tre anni dalla data in cui il manifesto è stato reso disponibile.

Se tutti i requisiti e le scadenze di cui sopra sono rispettati, l'acquirente può rivalersi sul venditore, a seconda dei casi:

1. La riparazione del danno o del difetto.
2. Una riduzione del prezzo.
3. Risarcimento dei danni.
4. Risoluzione del contratto.

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Nella speranza che questo articolo abbia risolto i vostri dubbi pratici su un argomento così quotidiano, il team dello Studio Notarile Jesús Benavides rimane a vostra disposizione per aiutarvi in qualsiasi cosa abbiate bisogno nel contesto dell'acquisizione di qualsiasi tipo di proprietà.