Voglio comprare un edificio a Barcellona come investimento... Attenzione, con il diritto di prelazione dell'amministrazione catalana!

Alla luce della recente dottrina emanata dalla Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione del Dipartimento di Giustizia della Generalitat de Catalunya, è senza dubbio, a mio avviso, molto interessante rinfrescare i diritti riconosciuti dall'ordinamento autonomo catalano, a favore della Generalitat de Catalunya, in occasione di determinati trasferimenti, con particolare riferimento al diritto di prelazione nel caso di vendita di abitazioni in affitto quando queste vengono trasferite insieme al resto delle abitazioni o dei locali che fanno parte della stessa proprietà.

Pertanto, come avremo modo di analizzare in questo breve articolo, la normativa urbanistica catalana, in alcuni casi specifici, quando si verificano determinati tipi di trasferimenti immobiliari, riconosce una serie di diritti di prelazione a favore dell'amministrazione catalana, di cui è essenziale conoscere le norme, i requisiti, le procedure e le scadenze, poiché l'ignoranza o l'inosservanza, come si vedrà, può avere gravi conseguenze per le parti interessate (nel caso specifico, il rifiuto della registrazione al Catasto di una compravendita dell'intero edificio residenziale plurifamiliare, con tutto ciò che questo può comportare per l'investitore che lo ha acquistato).

Quali diritti riconosce la legislazione urbanistica catalana all'amministrazione in determinate operazioni immobiliari?

Infatti, la normativa urbanistica catalana, nell'esercizio delle proprie competenze, ha da tempo ritenuto opportuno disciplinare una serie di diritti a favore dell'amministrazione catalana in occasione di determinati tipi di transazioni immobiliari, che è molto importante tenere presente, al fine di formalizzare correttamente le transazioni previste, e quindi salvaguardare debitamente i diritti e gli interessi legittimi delle parti.

In relazione a questo tema, alcuni mesi fa, ho pubblicato un articolo piuttosto schematico sull'argomento (QUI potete consultarlo), in cui ho esaminato in dettaglio i diritti di acquisizione preventiva che la normativa urbanistica riconosce sia alla Generalitat de Catalunya sia al Comune di Barcellona. Per evitare inutili ripetizioni, rimandiamo chiunque sia interessato alla questione a rileggere la nostra analisi sull'argomento indicata sopra.

Cosa succede quando le abitazioni in affitto vengono vendute insieme a tutte le abitazioni o i locali che compongono la proprietà?

In sostanza, quindi, quando qualcuno è interessato a effettuare una transazione di questo tipo, è necessario tenere a mente i seguenti punti chiave:

• Il proprietario che desidera trasferire un immobile in questa situazione deve informare l'amministrazione delle condizioni del trasferimento.
• Da questo momento in poi, l'amministrazione regionale avrà un periodo di due mesi per decidere se esercitare o meno il diritto di prelazione. Occorre inoltre tenere presente che l'amministrazione avrà il diritto di ispezionare l'immobile, nel qual caso il periodo in questione sarà sospeso fino al momento dell'ispezione.
• Se l'amministrazione decide di esercitare il diritto di prelazione, il termine per formalizzare l'acquisizione è di tre mesi dalla data in cui il proprietario è stato debitamente informato della decisione.
• Se il trasferimento viene effettuato senza il suddetto obbligo di notifica, o prima della scadenza del periodo di due mesi del diritto di prelazione, o a condizioni meno onerose di quelle indicate nella notifica, ciò comporterà l'insorgere di un diritto di recesso a favore dell'amministrazione catalana, che potrà essere esercitato entro tre mesi dall'iscrizione del trasferimento nel registro fondiario, o dal momento in cui l'amministrazione viene a conoscenza del trasferimento.

Cosa succede se un atto di trasferimento di un immobile interessato da questi diritti di acquisizione in via preventiva viene stipulato senza che siano state effettuate le relative notifiche all'amministrazione?

Come abbiamo appena avuto modo di analizzare, esistono diverse situazioni in cui il proprietario di un immobile, nel momento in cui valuta la possibilità di trasferirlo, prima di formalizzare la vendita, deve effettuare le relative notifiche all'amministrazione regionale, al fine di rispettare il suo diritto di acquisizione preventiva / prelazione legale. Tuttavia, può accadere, ed è proprio questo il caso specifico affrontato nella citata Risoluzione JUS/906/2022 del 29 marzo, che il proprietario in questione decida di formalizzare la vendita senza effettuare la relativa comunicazione, per qualsiasi motivo.

In questo caso specifico, che è proprio quello che stiamo esaminando, troviamo un caso in cui , con un atto autorizzato il 5 agosto 2021, viene formalizzata la vendita di un immobile plurifamiliare, con la particolarità che alcune di queste abitazioni erano affittate (e anche con la singolarità che la parte venditrice si riserva l'usufrutto di una delle abitazioni), senza che sia stato registrato che le notifiche pertinenti erano state fatte alla Generalitat de Catalunya ai fini della vendita, con la particolarità che la parte venditrice si riserva l'usufrutto di una delle abitazioni), senza che siano state effettuate le relative notifiche alla Generalitat de Cataluña, affinché questa possa valutare se sia opportuno o meno esercitare il proprio diritto legale di prelazione. In considerazione di questa circostanza, il Conservatore dei Registri Immobiliari competente, dopo aver esaminato il documento in questione, ha proceduto alla classificazione dello stesso, rifiutando di registrare il trasferimento, sostenendo che "l'atto non era stato accompagnato dalla notifica all'Amministrazione della Generalitat ai fini del diritto di prelazione". Questa qualifica negativa è stata nuovamente confermata mediante una qualifica sostitutiva richiesta dal notaio ordinante.

In queste circostanze, l'amministratore unico della società acquirente ha proceduto a formalizzare un ricorso presso la Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione del Dipartimento di Giustizia della Generalitat di Catalogna, contro la suddetta classificazione negativa, il tutto, fondamentalmente, sulla base delle disposizioni dell'articolo 174.3 della Legge di Urbanistica della Catalogna, vale a dire che se il trasferimento della proprietà viene effettuato senza rispettare l'obbligo di notifica all'amministrazione, ciò implica il diritto di recesso a favore della Generalitat, che può esercitarlo entro tre mesi dal momento in cui è venuta a conoscenza del trasferimento; pertanto, il trasferimento deve essere registrato, al fine di pubblicizzare il fatto e consentire così all'amministrazione autonoma di esercitare il diritto di recesso, se lo ritiene opportuno.

A suo avviso, si tratta di un'interpretazione "letterale, parziale, astratta e decontestualizzata" della norma, in quanto l'interpretazione corretta, "completa e finalistica" della norma non può che portare alla conclusione che"per registrare atti di trasferimento di beni oggetto di diritti di acquisizione in via preventiva costituiti a favore dell'amministrazione, devono essere accreditate le comunicazioni preventive alle amministrazioni competenti":

• Se l'alienazione è consentita senza notifiche preventive, all'amministrazione viene impedito di ispezionare la proprietà, per cui, non conoscendo bene la proprietà, questo aspetto è fondamentale e decisivo per decidere se esercitare o meno il diritto.
• Perché l'amministrazione, essendo soggetta a procedure regolamentate per lo smaltimento dei fondi, ha bisogno di quei due mesi che devono trascorrere dalla notifica per poter determinare, dal punto di vista del bilancio, se ha o meno i fondi per ricorrere alla prelazione, cosicché accettare il contrario significherebbe privare l'amministrazione di un tempo essenziale per elaborare la pratica corrispondente.
• Perché l'esercizio del diritto di prelazione comporta direttamente un costo aggiuntivo per l'amministrazione, dal momento che dovrà compensare l'acquirente contro il quale viene esercitato con i costi della sua acquisizione, compresi i costi fiscali (cosa che non avverrebbe nell'esercizio del diritto di prelazione).
• Perché è molto diverso effettuare il trasferimento senza notifica preventiva, piuttosto che effettuarlo a determinate condizioni e successivamente formalizzare la vendita per un importo inferiore, poiché in questi casi, una volta effettuata la notifica, l'amministrazione può recedere dal momento in cui viene a conoscenza delle condizioni più vantaggiose o dell'esistenza della vendita o dell'acquisto, sia con la registrazione che con qualsiasi altro mezzo.

Alla luce di quanto sopra, la Direzione Generale della Catalogna ritiene che il ricorso debba essere respinto e, di conseguenza, che debba essere confermata la nota di qualificazione del Conservatore, in quanto il contrario implicherebbe una banalizzazione dell'inosservanza della legge che danneggia le amministrazioni pubbliche e ostacola la realizzazione delle politiche volte a rendere effettivi i diritti, i doveri e i principi guida che disciplinano la regolamentazione urbanistica, in conformità con lo Statuto di Autonomia della Catalogna.

Quali sono le conseguenze pratiche della formalizzazione della vendita di un immobile interessato da questi diritti di acquisizione preventiva senza che siano state effettuate le relative notifiche all'amministrazione?

Come abbiamo appena visto, le conseguenze della formalizzazione di un trasferimento senza preventiva notifica o comunicazione all'amministrazione autonoma sono molto gravi, in quanto ciò implica che la mancanza di notifiche per la prelazione comporta la chiusura della registrazione del trasferimento, cosicché l'acquirente dell'immobile in questione non potrà registrare il suo diritto di proprietà al Catasto, con tutto ciò che ne consegue (mancanza di tutela della sua posizione giuridica, gravi difficoltà per futuri trasferimenti, impossibilità di ottenere finanziamenti con garanzie reali, ecc.) Alla luce di quanto sopra, come si può notare, nell'ambito di alcuni trasferimenti di beni immobili interessati da questi diritti di acquisizione preventiva a favore dell'amministrazione catalana, è essenziale conoscere tali diritti e rispettare le procedure stabilite al riguardo, altrimenti le parti contraenti potrebbero vedere gravemente pregiudicati i loro diritti e interessi legittimi.

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Nella speranza che questo articolo vi abbia fornito informazioni utili sui diritti di prelazione a favore dell'amministrazione catalana, rimango a vostra disposizione per aiutarvi a rispondere a qualsiasi domanda che possiate avere al momento di formalizzare le vostre transazioni immobiliari.