Note giuridiche pratiche - Dicembre 2025

1.- Funzione notarile nei MASC

In allegato (QUI) il link alla sessione formativa tenuta dalla Fondazione Notariato, in cui la signora Concepción Pilar Barrio Del Olmo, presidente della Fondazione Notariato e del Consiglio Generale del Notariato, tiene una lezione magistrale sul ruolo dei notai nei famosi e innovativi MASC (o Mezzi Adeguati di Risoluzione delle Controversie).

Come è noto, da alcuni mesi, con l'entrata in vigore della Legge Organica 1/2025, del 2 gennaio, relativa alle misure in materia di efficienza del Servizio Pubblico di Giustizia, per l'ammissione alla procedura della maggior parte delle azioni civili e commerciali, è obbligatorio aver precedentemente tentato di risolvere il conflitto esistente attraverso un MASC.

In questo ambito, i notai possono svolgere un ruolo molto importante, fondamentalmente attraverso la mediazione e la conciliazione notarile. Da visionare e studiare da parte di tutti i funzionari, poiché si tratta senza dubbio di un tema che acquisirà sempre più importanza nei prossimi mesi e anni.

2.- Passare da 4 comproprietari a 2 non comporta l'estinzione del condominio e ciò ha importanti effetti fiscali.

In allegato (QUI) il link alla Consultazione Vincolante della Direzione Generale delle Entrate n. V1522-25, del 21 agosto, in cui si parte dal presupposto di un immobile ereditato da 4 fratelli al 25%, e in cui si chiede un parere sulla tassazione di un'operazione consistente nella possibilità che 2 di essi abbandonino la comunione, assegnando agli altri 2 fratelli rispettivamente il 25% che apparteneva a ciascuno di essi, lasciando così l'immobile in regime di comproprietà al 50% per gli altri 2 fratelli.

Nel caso in esame, l'organo amministrativo consultivo ritiene che, date le circostanze, non si verificherà lo scioglimento della comunione dei beni, poiché il fatto che l'immobile non venga assegnato a una persona fa sì che la comunione dei beni persista (si passa semplicemente da 4 comproprietari a 2), per cui non è possibile tassare questa operazione come un'estinzione di condominio secondo l'uso (cioè, nel caso catalano, all'1,5% per AJD).

Si tratta quindi semplicemente di un'acquisizione da parte dei comproprietari che rimangono nella comunità della percentuale di comproprietà dei comproprietari che la abbandonano, per cui, se si tratta di un'operazione onerosa, l'operazione sarà soggetta all'imposta sul trasferimento di proprietà (nella sua modalità di TPO), mentre se si trattasse di un'operazione lucrativa, si tratterebbe di una donazione soggetta all'imposta sulle successioni e donazioni.

3.- Per installare un caricatore elettrico per veicoli nel tuo posto auto comune devi solo comunicarlo preventivamente alla comunità.

In allegato (QUI) una recente e molto interessante sentenza della Corte Suprema, in particolare la STS 1745/2025, del 1° dicembre, in cui l'alta corte analizza quali requisiti devono essere soddisfatti quando un vicino, proprietario di un posto auto comune, acquista un'auto elettrica e ha bisogno di installare nel proprio posto auto un caricatore per il suo nuovo veicolo.

Nella sua sentenza, l'Alta Corte stabilisce che l'installazione di una stazione di ricarica per veicoli elettrici ad uso privato nel parcheggio di un edificio in regime di proprietà orizzontale, purché situata in un posto auto individuale del garage comune, non richiede alcun altro requisito se non la previa comunicazione alla comunità, ovvero non è necessario che la questione sia votata in un'assemblea della comunità dei proprietari né che si ottenga un accordo favorevole.

In particolare, la Corte Suprema stabilisce che, anche se il cablaggio per la fornitura di energia elettrica passa in tutto o in parte attraverso elementi comuni o deve essere fissato agli stessi, non è necessaria l'autorizzazione della comunità, a meno che non si riscontri un impatto inutile o sproporzionato su tali elementi comuni o che ciò possa comportare un danno per gli altri comproprietari.

4.- Rettifica della descrizione degli alloggi di un edificio e cambio di destinazione d'uso a turistica. Ci troviamo di fronte a due fatti imponibili che dovranno essere tassati per questo motivo.

In allegato (QUI) il link al Flash Fiscal numero 18 dell'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui il notaio di Cubelles, Tomàs Viña, analizza una risoluzione della DGT (in particolare la 1727/2025) relativa alla rettifica della distribuzione degli alloggi in un edificio senza divisione orizzontale e al cambio di destinazione d'uso a turistica.

In questo caso, la Direzione Generale delle Entrate rileva due atti giuridici distinti (da un lato la rettifica della descrizione e dall'altro il cambio di destinazione d'uso a turistica), il che implica l'esistenza di due fatti imponibili ai fini fiscali.

Da un lato, la rettifica della distribuzione interna è considerata una modifica dell'opera soggetta all'imposta sulle transazioni immobiliari (AJD), prendendo come base imponibile il costo dei lavori di adeguamento necessari per adattare gli spazi e, dall'altro lato, anche il cambio di destinazione d'uso delle abitazioni a uso turistico è soggetto all'imposta sulle transazioni immobiliari (AJD), con la particolarità che la DGT fissa come base imponibile il valore totale dell'immobile.

5.- Impugnazione delle qualificazioni dei Registratori dinanzi ai Tribunali. Ambito di competenza dei tribunali e loro rapporto con la qualificazione del Registratore.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 1215/2025, del 5 settembre, in cui si affronta, a fronte di una valutazione negativa del Conservatore del Registro, l'importanza della diversa portata dei ricorsi dinanzi alla DGSJFP rispetto alle impugnazioni giudiziarie dinanzi ai tribunali civili.

È quindi necessario ricordare e tenere presente che, in caso di valutazione negativa da parte di un conservatore del registro, il ricorso amministrativo dinanzi alla Direzione Generale verte solo sulle questioni direttamente correlate alla valutazione del conservatore, respingendo qualsiasi altra richiesta basata su motivi o documenti diversi da quelli a disposizione del conservatore al momento di effettuare tale valutazione (art. 326 LH).

Al contrario, nel caso della revisione da parte dei giudici civili (art. 328 LH), il loro ambito di competenza è più ampio, in modo tale da poter prendere in considerazione mezzi di prova e informazioni di cui il conservatore del registro non disponeva all'epoca. Pertanto, nel giudizio sull'opportunità o meno della valutazione negativa del conservatore del registro, il giudice può prendere in considerazione non solo i materiali propri del procedimento amministrativo (fondamentalmente l'atto qualificato), ma anche qualsiasi altro elemento che possa incidere direttamente sulla registrazione o sull'annotazione richiesta e negata, e le parti possono presentare al procedimento civile tutti i documenti e le altre prove che ritengono opportuni (anche se al momento non erano a disposizione del conservatore del registro) per la valutazione della loro richiesta.

Importante da tenere presente in merito alla strategia procedurale da seguire in caso di valutazione negativa da parte del Registro della proprietà, del Registro delle imprese o del Registro dei beni mobili.

6.- ITP del 20% per i grandi detentori in Catalogna. Risoluzione dei dubbi da parte della Direzione Generale delle Entrate catalana.

In allegato (QUI) la recentissima Consulta 404/25 della Direzione Generale delle Entrate e del Gioco d'Azzardo della Generalitat della Catalogna, che risolve una serie di dubbi interpretativi relativi all'applicazione dell'aliquota fiscale del 20% dell'ITP (imposta sul trasferimento di proprietà) nell'acquisto di immobili da parte di grandi proprietari, a seguito di quanto disposto dal Decreto Legge catalano 5/2025 del 25 marzo.

Nella consultazione proposta vengono risolti molti dubbi molto interessanti. Ad esempio:

• Se vengono acquistati più beni con un unico atto, la scala si applica individualmente a ciascun bene, anche nel caso di vincoli ob rem (ovvero, i valori di ciascun bene non vengono cumulati fino a creare un'unica base imponibile).
• Per quanto riguarda la qualifica di grande detentore, occorrerà considerare in modo differenziato le proprietà di ciascuna persona fisica o giuridica, senza che ciò possa influire indirettamente sui soci di tali società (pertanto, non sarà considerata di per sé grande detentrice la persona fisica che è socia di una società che invece è considerata grande detentrice, poiché gli immobili sono di proprietà della società e non del socio persona fisica).
• Nel caso in cui lo status di grande proprietario sia determinato dai metri quadrati di superficie costruita ad uso residenziale posseduti dal contribuente, in caso di acquisto di abitazioni unifamiliari, sarà possibile escludere dal calcolo i metri quadrati destinati ad usi diversi da quello residenziale (come garage, ripostigli, ecc.).
• L'acquisto di un immobile senza certificato di agibilità (come un monolocale) o con certificato scaduto non può comportare il rifiuto della qualifica di abitazione dell'immobile, pertanto ciò non può impedire l'applicazione dell'aliquota maggiorata del 20% se l'acquirente è un grande proprietario.
• Nell'eccezione all'applicazione dell'aliquota maggiorata del 20% nei casi in cui l'acquisto dell'immobile sia destinato a soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente e della sua famiglia, il secondo grado di parentela non include i parenti acquisiti (si applica solo ai parenti consanguinei).

7.- In Catalogna è possibile la consegna di un legato da parte di un solo coerediere.

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione JUS/4369/2025, del 1° agosto (pubblicata nel DOGC del 3 dicembre) della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació della Generalitat de Catalunya, che risolve un ricorso presentato contro la valutazione negativa di un'agente del registro immobiliare, in virtù della quale viene sospesa l'iscrizione di un atto di accettazione di eredità e consegna di lasciti da parte di un coeredi, senza la presenza dell'altro.

Nel caso in questione, una madre redige un testamento nominando eredi i suoi due figli, distribuendo l'eredità in due grandi lotti, uno per ciascuno di essi, e disponendo inoltre una serie di legati. Alla morte della signora, uno di loro, in qualità di coereditario, redige un atto di accettazione dell'eredità e di consegna dei legati, in virtù del quale viene trasferita la nuda proprietà di 5 immobili ai suoi 4 figli (i legatari). Presentata l'atto per la registrazione, il Conservatore del Registro nega la registrazione, sostenendo che per la valida consegna dei legati è necessaria la presenza dell'altro coereditario (art. 427-22.3 CCCat), a meno che questi non abbia rinunciato all'eredità.

Una volta presentato il ricorso corrispondente, la Direzione Generale catalana revoca la nota di qualificazione, ritenendo che né dall'atto di accettazione e consegna dei lasciti né da qualsiasi altro documento si possa interpretare che la consegna dei lasciti effettuata solo da uno dei coeredi abbia danneggiato l'altro che non compare in tale consegna, mentre se si ritiene che ciò sia vero, la legge stabilisce meccanismi per proteggere i diritti dell'altro coerede.

8.- Prestare attenzione quando si stabiliscono limitazioni negli statuti della comunità per evitare appartamenti turistici e simili. Se non si agisce nel modo corretto, potrebbero esserci delle sorprese.

Si allega (QUI) il link alla Risoluzione JUS/4368/2025, del 19 settembre (pubblicata nel DOGC del 3 dicembre) della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació della Generalitat de Cataluña, che risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di un conservatore del registro immobiliare di assegnare un numero unico di registrazione di locazione di breve durata a un immobile il cui proprietario ne ha fatto richiesta. Nello specifico, si tratta di un caso in cui il proprietario dell'immobile richiede l'assegnazione di questo numero unico di registrazione per esercitare l'attività di locazione di breve durata non turistica (ovvero la "locazione stagionale" per motivi di lavoro, studio, ecc. disciplinata dalla LAU). È necessario ricordare che, da alcuni mesi, per poter esercitare l'attività di determinate modalità di locazione di immobili è necessario disporre di questo numero unico di registrazione, in conformità con quanto previsto dal Regio Decreto 1312/2024.

Il rifiuto del Conservatore del Registro si basa su un presunto divieto previsto dallo statuto della comunità, poiché, in particolare, l'articolo 25 stabilisce che "gli enti privati che compongono la comunità non possono in alcun caso dedicarsi ad attività scolastiche, accademiche, ricettive, turistiche, bed & breakfast, alberghiere, pensioni, hotel o qualsiasi altra attività analoga". Presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale catalana revoca la nota di qualificazione, ritenendo che l'affitto stagionale sia una modalità di locazione prevista dalla LAU, per cui, se la comunità dei proprietari avesse voluto vietarlo, avrebbe dovuto includerlo espressamente nell'elenco delle attività non consentite nel proprio statuto, ma poiché ciò non è avvenuto (questa modalità non è espressamente citata), non vi è alcun impedimento all'esercizio di tale affitto stagionale e, quindi, all'ottenimento del numero unico di registrazione richiesto.

Da tenere ben presente quando si redigono gli statuti delle comunità di proprietari e/o le loro modifiche, poiché è molto importante prestare attenzione ai dettagli di ciò che si intende ottenere, altrimenti si potrebbero generare risultati indesiderati per la maggior parte dei proprietari.

9.- Istruzioni per la verifica dei valori degli immobili per il 2026

In allegato (QUI) il link alle Istruzioni per la verifica dei valori degli immobili per l'anno 2026, nell'ambito catalano, e per gli atti soggetti a ITP, AJD e ISD, quando gli immobili in questione non hanno un valore di riferimento. Inoltre, è allegato (QUI) il link alla Circolare fiscale n. 8 dell'Ordine dei Notai della Catalogna, che riassume i principali aspetti da tenere in considerazione in questi casi.

In particolare, si precisa che saranno oggetto di verifica prioritaria i casi in cui il valore dichiarato sia inferiore al valore catastale (corretto dai coefficienti correttivi applicabili), nonché i casi in cui, sebbene il valore dichiarato sia superiore al valore catastale (corretto dai coefficienti), non corrisponda alle caratteristiche fisiche/urbanistiche dell'immobile, nonché nel caso di beni singolari di valore superiore a 1.000.000 di euro.

In questi casi, si precisa che la procedura di verifica si baserà fondamentalmente su una perizia tecnica dell'amministrazione (art. 57.1 LGT). Da tenere presente in tutte le operazioni maturate a partire dal 1° gennaio 2026 in cui si verificano tali circostanze.

10.- Accordi parasociali e unanimità. Giurisprudenza rilevante della Corte Suprema.

In allegato (QUI) il link a una sentenza molto rilevante e recente della Corte Suprema n. 1.713/2025, del 26 novembre, in cui l'Alta Corte si pronuncia sulla validità degli accordi tra soci (o parasociali) in cui vengono introdotte regole di unanimità o maggioranze rafforzate per la valida adozione di accordi.

Nello specifico, il caso riguarda una società a responsabilità limitata nella quale, in un momento di necessità, entra a far parte un nuovo socio (con una quota del 15%), che concede anche un prestito partecipativo alla società, e subito dopo viene firmato un patto parasociale in virtù del quale viene introdotta una maggioranza rafforzata del 90% per adottare determinati accordi fondamentali per la società, come la modifica dello statuto, la distribuzione dei dividendi, l'approvazione del piano aziendale o la politica salariale dei dirigenti. Dopo un certo periodo di tempo, l'azionariato della società cambia, generando una situazione di stallo che porta infine al ricorso al tribunale.

Nella sua sentenza, la Corte Suprema concentra il dibattito giuridico sull'interpretazione dell'articolo 200 LSC (che consente l'introduzione di maggioranze rafforzate senza raggiungere l'unanimità) sulla sua proiezione sui patti parasociali, stabilendo che, in effetti, nei patti tra soci non è ammissibile una clausola che richieda l'unanimità per l'adozione di accordi, ma sono ammesse quelle che richiedono una maggioranza rafforzata (anche del 90%, come nel caso in esame), anche se ciò finisce per generare un blocco della società, a condizione, ovviamente, che tali limitazioni siano state liberamente accettate dai soci nel patto sottoscritto.