Note legali pratiche - Settembre 2025

1.- Elevazione di vecchi documenti e tasse al pubblico. Aspetti da tenere in considerazione

In allegato (QUI) link alla Consultazione Vincolante numero V0174-25, del 14 febbraio 2025, della Direzione Generale delle Imposte, in cui si risolve un quesito relativo alle modalità di tassazione delle operazioni di trasformazione di un vecchio contratto soggetto a ITP in un appalto pubblico.

Il caso specifico riguarda la conversione in atto pubblico di un contratto privato di vendita di diritti ereditari formalizzato nel 2003 tra due fratelli (uno vende all'altro il 25% dei suoi diritti su un'eredità costituita da un immobile), in cui il fratello venditore muore nel 2006. Ora, nel 2025, si presenta la possibilità di convertire questo contratto privato di compravendita in un atto pubblico e si pone la questione della tassazione della transazione sia in termini di ITP che di AJD.

• Per quanto riguarda l'ITP, il calcolo del termine di prescrizione per i fatti imponibili documentati in una scrittura privata dipende dal concorso di una delle circostanze previste dall'art. 1227 del Codice Civile (tra le altre, la data di morte di uno dei firmatari), per cui in questo caso sarebbe prescritto (in quanto uno dei firmatari è morto nel 2006).
• Per quanto riguarda la quota graduata di AJD, non sarà opportuno nemmeno pagare questa imposta, in quanto non è soddisfatto uno dei requisiti dell'art. 31.2 LITPAJD, ovvero che l'atto non sia soggetto a ISD o ITP (in quanto soggetto ma prescritto come abbiamo visto), per cui, in conclusione, la conversione di una scrittura privata soggetta a ITP, quando è prescritta, non dà luogo a tassazione nemmeno per la quota graduata di AJD.

2.- Attenzione a non nascondersi dietro un'azienda per fare le cose sbagliate. La responsabilità può estendersi anche ai vostri beni personali

In allegato (QUI) il link alla sentenza del Tribunale provinciale di Murcia numero 983/2025, del 3 aprile, che tratta un caso di una struttura societaria creata allo scopo di frodare i creditori.

La sentenza in esame fa un'interessante revisione del concetto di sollevamento del velo societario, che consente ai tribunali di omettere la responsabilità patrimoniale della società e di attribuire i debiti della società anche agli amministratori o ai soci quando questi intendono commettere frodi o abusi nei confronti di terzi e "nascondersi" dietro una società in modo che le conseguenze di tali frodi o abusi non raggiungano il loro patrimonio personale.

Importante promemoria per tutti gli uomini d'affari e gli imprenditori che creano una nuova società per fare sempre le cose per bene e non pensare che, grazie all'esistenza di una società di intermediazione, le conseguenze delle azioni sbagliate (frodi, azioni dolose, ecc.) non possano avere gravi conseguenze economiche sul proprio patrimonio personale.

3.- Manuale per la gestione delle rettifiche catastali

In allegato (QUI) un manuale molto interessante per gestire la rettifica delle discrepanze tra il catasto e gli atti di proprietà di un immobile.

In particolare, il manuale illustra tutti i passaggi da seguire per risolvere i casi in cui la realtà fisica non coincide con il Catasto, per i quali sarà opportuno avviare la procedura notarile per la correzione delle discrepanze (disciplinata dall'art. 18 della Legge sul Catasto Immobiliare).

Contiene inoltre una guida pratica su come procedere in caso di alterazione fisica dell'immobile (come segregazioni, divisioni, aggregazioni, raggruppamenti o ricomposizioni), allo scopo di notificare al Catasto Immobiliare tali operazioni, adattando così la nuova realtà giuridica dell'immobile in questo Registro pubblico.

Il manuale contiene informazioni molto utili, come i moduli per gli strumenti pubblici e le schermate di tutti i passaggi da seguire sul sito web del Catasto.

4.- Il mutuatario può delegare la firma dell'atto di trasparenza LCI a una terza persona collegata alla transazione da firmare?

In allegato (QUI) interessante quesito posto alla Commissione Consumatori del Consiglio Generale del Notariato, che consiste nella possibilità per il mutuatario di delegare la sottoscrizione dell'atto di LCI a un terzo collegato alla transazione da firmare (ad es. un dipendente dell'agenzia che prepara il mutuo, della banca che lo concede, di un professionista immobiliare che ha mediato nella transazione, ecc.)

La risposta a questa domanda è categoricamente negativa secondo la Commissione, perché, come si legge nel documento, l'obiettivo dell'ICL è che il debitore, prima di firmare il suo mutuo, abbia a disposizione le informazioni necessarie per poter comprendere correttamente l'operazione che vuole sottoscrivere e quindi, in seguito, per poter formalizzare il suo mutuo ipotecario pienamente informato di tutti i suoi aspetti legali ed economici.

È quindi necessario che tutte le informazioni precontrattuali che il notaio deve fornire al futuro debitore siano fornite di persona e direttamente, poiché solo in questo modo è possibile garantire che siano personalizzate e adeguate alle finalità perseguite.La nota risponde anche a un altro interessante quesito, negando la possibilità che il test a cui deve rispondere il debitore possa essere risposto via e-mail.

5.- Cosa succede quando una casa viene ereditata da più persone e uno dei coeredi la usa in modo esclusivo, impedendo agli altri di usarla?

In allegato (QUI) interessante sentenza della Corte di Cassazione (STS 1053/2025, del 1° luglio), che risolve il solito caso che si verifica in molte successioni, in cui una casa, ereditata da più persone, viene in pratica occupata da uno dei coeredi in modo esclusivo ed escludente, impedendo il godimento del bene da parte degli altri.

In questi casi, l'Alta Corte ha stabilito che la condizione di coerede non conferisce il diritto ad un uso esclusivo ed escludente del bene che impedisca agli altri comproprietari di goderne (indipendentemente dal fatto che uno abbia una percentuale di proprietà superiore a quella degli altri coeredi), in modo che, in questi casi conflittuali, gli altri coeredi, se vedono ostacolato il loro diritto all'uso e al godimento dell'immobile, possano intentare un'azione di sfratto per precarietà contro il coerede che occupa l'immobile, per poter recuperare l'uso e il godimento dell'immobile.

6.- Non è possibile registrare un pegno di azioni nel registro dei beni mobili.

In allegato (QUI) Risoluzione del 1° luglio 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, relativa a un ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore dei Beni Mobili I di Madrid di registrare un atto di pegno di azioni societarie.

In questo caso si tratta di un caso in cui, con atto del febbraio 2025, viene formalizzata la compravendita di alcune azioni di una SL e, a garanzia del pagamento di parte del prezzo differito, l'acquirente dà in pegno altre azioni della stessa SL che già possedeva prima della compravendita.

Tale pegno è stato presentato per l'iscrizione nel Registro dei beni mobili, ma è risultato difettoso perché, a parere del Conservatore, un pegno non possessorio su azioni di una società a responsabilità limitata non poteva essere iscritto nel Registro dei beni mobili. In sede di ricorso, la Direzione generale ha confermato la nota di classificazione, confermando così ancora una volta il noto criterio secondo cui, in effetti, le azioni di società hanno un sistema di legittimazione e una legge di circolazione che opera al di fuori del Registro delle imprese.

Tuttavia, è necessario seguire la questione, poiché il governo ha recentemente presentato iniziative legislative che, nel medio termine, potrebbero portare a un cambiamento di paradigma in questo settore (ad esempio, l'iscrizione obbligatoria della proprietà di azioni e partecipazioni nel registro delle imprese).

7.- Flash fiscale virtuale 014: riduzione del 99% della successione e del leasing come attività economica

In allegato (QUI) link al Fiscal Flash numero 14, della Commissione Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui la signora Concha Carballo, avvocato ed economista, analizza la sentenza della Camera III della Corte Suprema del 14 luglio 2025 (QUI disponibile per la consultazione), riguardante l'applicazione della riduzione del 99% dell'imposta di successione (art. 20 2c) alle azioni di una società commerciale la cui attività principale è la locazione di immobili.

Nel caso in questione, si discute se sia sufficiente rispettare i requisiti formali dell'articolo 27 della legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche per godere di questo beneficio fiscale o se, al contrario, sia necessario che l'assunzione del dipendente con contratto di lavoro a tempo pieno sia giustificata da un punto di vista economico (cioè che abbia un carico di lavoro sufficiente a giustificare il suo contratto di lavoro).

La Suprema Corte conferma nella sua sentenza che, in effetti, è sufficiente rispettare i requisiti formali della norma citata (senza richiedere una valutazione della razionalità dell'assunzione del dipendente o della sua giustificazione economica), ricordando che, in caso di sospetto di frode, si deve ricorrere alla procedura di simulazione.

8.- Dimissioni unilaterali dell'amministratore. È necessario fare le cose per bene

In allegato (QUI) Risoluzione del 9 luglio 2025, della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica, relativa a un atto di dimissioni dalla carica di amministratore di una SL.

In questo caso, l'amministratore della società (l'unico in carica) si dimette unilateralmente dalla sua carica con un atto pubblico e sceglie di notificare le dimissioni alla società con una raccomandata alla sede legale della società (la lettera viene restituita perché non è stata ritirata da nessuno).

Quando il documento viene presentato per la registrazione, il Conservatore del registro commerciale rifiuta la registrazione per due motivi:

• Se la notifica tramite lettera raccomandata non va a buon fine, si deve tentare di notificare il notaio di persona e di persona (tramite il § 202 del Regolamento notarile).
• Inoltre, l'amministratore uscente deve dimostrare di aver validamente convocato l'Assemblea generale, in modo da poter eleggere un nuovo amministratore.

La Direzione generale conferma la nota di qualifica, per cui in questi casi di dimissioni unilaterali dell'amministratore si deve tenere conto di questi dati affinché la decisione abbia effetto e venga iscritta nel Registro delle imprese.

9.- Aggiornamento del Compendio delle buone pratiche bancarie

In allegato (QUI) il link al primo aggiornamento del Compendio delle Buone Pratiche Bancarie del Banco de España, ovvero il documento in cui l'autorità di vigilanza raccoglie i principali reclami dei clienti delle banche in merito ai loro rapporti con gli istituti finanziari e i criteri dell'autorità di vigilanza in questi casi.

Il documento presenta i seguenti sviluppi principali:

• Conti bancari: quando pignorano i conti dei loro clienti, le banche dovrebbero agire in modo proattivo se il cliente dichiara che il suo saldo proviene da un reddito di base o da un reddito minimo vitale o da uno stipendio inferiore al minimo legale. In queste situazioni, l'istituto dovrebbe rispondere prontamente alle richieste del cliente e, se dopo aver analizzato la situazione, si conferma che il saldo potrebbe non essere pignorabile, contattare l'ente pignorante per segnalare la situazione, anche se l'istituto non è responsabile dell'esito di questa gestione.
• Comunicazioni con il cliente: per le comunicazioni che devono essere effettuate al cliente con un termine di preavviso stabilito (ad es. modifiche contrattuali dei termini e delle condizioni), se viene utilizzata una casella di posta elettronica bancaria con preavviso (SMS, e-mail, ecc.), il termine di preavviso decorre dal momento in cui la comunicazione è stata effettivamente effettuata. Il contenuto dell'avviso non può essere applicato fino alla scadenza del periodo di preavviso tramite i mezzi di comunicazione abituali del cliente.
• Mutui ipotecari: vengono introdotti nuovi criteri per il calcolo della perdita finanziaria in caso di estinzione anticipata di un mutuo ipotecario (art. 23 della Legge 5/2019). Nel calcolare il valore di mercato di un mutuo ipotecario, è fondamentale considerare tutte le regole di remunerazione al momento della concessione per evitare perdite finanziarie fittizie. Quindi:
• Nei prestiti con una tranche iniziale a tasso ridotto inferiore a 36 mesi, il tasso contrattuale per il calcolo dello spread si ottiene prendendo il valore più alto tra i tassi fissi o, se è variabile, il valore più alto tra i tassi fissi concordati per la tranche iniziale e il tasso variabile concordato alla data di contrattazione più il relativo spread.
• Nei prestiti misti con una tranche fissa iniziale di almeno 36 mesi, se questa tranche è inferiore a 60 mesi, si utilizza il valore più alto tra i tassi fissi e variabili alla data del contratto; se è uguale o superiore a 60 mesi, si considerano solo i tassi fissi concordati per la tranche iniziale.
• Per i prestiti con bonus spread, i bonus non dovrebbero generare perdite e dovrebbero essere applicati in modo coerente, calcolando lo spread alla data di emissione e includendo una nota nell'ESIS sulle possibili variazioni future.
• Probate: non è considerata una buona pratica aumentare le commissioni di mantenimento del conto in situazioni in cui gli eredi - o i titolari del conto superstiti e gli eredi del titolare del conto deceduto nel caso di un titolare di un conto multiplo - non possono cancellare il conto per ragioni che sfuggono al loro controllo, come nel caso di cause giudiziarie. Il divieto di modificare al rialzo le commissioni si applica anche nel caso in cui vi siano prodotti collegati che richiedono il mantenimento del conto. In breve, l'aumento delle commissioni in queste circostanze è considerato contrario alla buona pratica bancaria.

10.- Correzione di errori materiali, omissioni e vizi di forma nell'atto mediante la diligenza del notaio.

In allegato (QUI) Risoluzione del 4 giugno 2025, della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, relativa a un atto di riduzione e aumento del capitale sociale che, presentato per l'iscrizione nel Registro delle Imprese, viene qualificato negativamente in prima istanza. In considerazione di ciò, il notaio autorizzante ha presentato un modulo di correzione (in cui è stato incluso un certificato delle delibere societarie, che chiarisce e corregge i difetti osservati).

Una volta presentata questa diligenza di rettifica, il Conservatore del Registro Mercantile la qualifica ancora una volta negativamente, sostenendo che deve essere indicato chi rilascia la certificazione di rettifica, elevando tale certificazione a documento pubblico, così come i suoi poteri (art. 108.3 RRM).

Contro questa seconda qualificazione, è stato presentato il relativo ricorso alla Direzione Generale, che ha revocato la nota di qualificazione, confermando che, in questi casi di errori materiali, poiché il consenso al rogito delle delibere societarie era già stato dato dal presidente del consiglio di amministrazione al momento della formalizzazione dell'atto di rogito delle delibere, con la semplice incorporazione della certificazione del notaio nell'atto tramite una diligenza (correttamente ai sensi dell'articolo 153 del Regolamento notarile), la procedura utilizzata è un meccanismo perfettamente valido per ottenere questa correzione.