Note legali pratiche - Novembre 2025
1.- Webinots: Lo studio notarile e la tokenizzazione dei beni... compresi quelli immobiliari.
In allegato (QUI) link alla webinots 79 dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio di Malgrat de Mar, Pedro Rincón de Gregorio, analizza in modo approfondito il nuovo fenomeno della tokenizzazione dei beni, compresi gli immobili, sottolineando come questa nuova realtà possa influire sul campo notarile e quali implicazioni pratiche abbia per i professionisti del settore.
In breve, la tokenizzazione immobiliare è il processo di frazionamento della proprietà di un bene immobiliare in token digitali che vengono registrati su una blockchain, consentendo agli investitori di acquistare e vendere parti frazionate dell'immobile in modo più accessibile, aumentando la liquidità del mercato e facilitando l'investimento immobiliare grazie alla possibilità di partecipare con capitali ridotti.
La conferenza affronta fondamentalmente le sfide future presentate da questa nuova tecnologia e il modo in cui si inserisce nel nostro sistema legale e nell'istituzione dello studio notarile. Si tratta di una visione molto interessante per tenersi al passo con le nuove tendenze tecnologiche che sicuramente prima o poi arriveranno nel nostro Paese con grande intensità.
2.- È possibile immatricolare un immobile con un doppio titolo concesso lo stesso giorno?
In allegato (QUI) link alla Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 29 luglio 2025 (BOE del 27 ottobre 2025), che risolve un caso relativo all'immatricolazione di un immobile mediante un atto di estinzione del condominio preceduto da un atto di accettazione e aggiudicazione dell'eredità.
Nel caso in questione, 3 persone hanno stipulato un atto di accettazione dell'eredità (di alcune persone decedute da più di un anno) e, nello stesso giorno, con il successivo protocollo dello stesso notaio, è stato stipulato un atto di estinzione del condominio, uno dei quali si è aggiudicato uno specifico immobile. Con questi due documenti, l'attuale detentore del titolo intende immatricolare l'immobile nel Registro fondiario sotto la tutela delle disposizioni dell'articolo 205 della Legge ipotecaria (requisito del doppio titolo). Quando il documento viene presentato per la registrazione, viene qualificato negativamente, in quanto il Conservatore del Registro fondiario ritiene che, sebbene formalmente il requisito del doppio titolo (richiesto dall'articolo 205 della Legge ipotecaria) sia stato soddisfatto, la simultaneità di entrambi i titoli indica che sono stati redatti "ad hoc" per ottenere titoli immatricolatori.
Su ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che nel caso di specie (essendo trascorso più di un anno dalla morte del defunto che ha dato origine all'eredità alla concessione dell'atto di trasferimento successivo, ossia lo scioglimento del condominio), non si possa dedurre dai documenti presentati per la qualificazione che ciò sia stato fatto in frode alla Legge, in quanto il fatto che l'atto precedente sia stato concesso lo stesso giorno del titolo di trasferimento della proprietà, lo scioglimento del condominio), non si può dedurre dai documenti presentati per la qualificazione che ciò sia stato fatto in frode alla legge, in quanto il fatto che l'atto precedente sia stato concesso lo stesso giorno dell'atto di proprietà non è sufficiente a distruggere la presunzione di veridicità che ne deriva ai sensi dell'articolo 17 bis della legge notarile.
3.- Locazione di beni immobili. La clausola che consente al locatario di prorogare il contratto di locazione a tempo indeterminato è valida.
In allegato (QUI) una recente e interessantissima sentenza della Corte Suprema, nello specifico STS 4240/2025, del 7 ottobre, in cui l'Alta Corte analizza, nel contesto di un processo di sfratto per scadenza del termine, la validità di una clausola contrattuale di proroga a tempo indeterminato per anni successivi, obbligatoria per il locatore e facoltativa per il locatario, in un contratto di locazione abitativa stipulato dopo l'entrata in vigore della LAU del 1994.
La Corte di Cassazione, con un'ampia sentenza, riconosce l'applicabilità del principio dell'autonomia delle parti (art. 1255 Cc), in virtù del quale è possibile concordare periodi di proroga superiori a quelli stabiliti dalla legge, a condizione che siano rispettati i diritti del conduttore (cioè che la clausola sia vantaggiosa e non dannosa) e, in ogni caso, con un limite di durata fissato per la vita del conduttore stesso.
Allo stesso modo, l'Alta Corte ha stabilito che il contratto vincola il nuovo acquirente dell'immobile, anche se è stato stipulato tra il precedente proprietario e l'inquilino in questione. Importante per gli investitori che stanno valutando l'acquisto di immobili in affitto, al fine di valutare le conseguenze legali delle clausole esistenti nei contratti di locazione di tali immobili.
4.- Webinots: Tassazione delle donazioni mortis causa e dei patti successori di attribuzione particolare
In allegato (QUIÍ) il link a una sessione di formazione video, offerta dal notaio di Esplugues de Llobregat José Vicente Galdón, in cui si approfondisce la tassazione delle donazioni mortis causa e dei patti successori di particolare attribuzione.
Una sessione molto interessante per introdurre un argomento complesso, con disparità di criteri amministrativi e giurisprudenziali, soprattutto nell'ambito civile catalano, che ha le sue istituzioni in questo campo.
Va inoltre sottolineato che si tratta di un argomento di grande attualità, vista la crescente importanza delle questioni ereditarie in una società che invecchia. È opportuno prenderne visione e studiarla nel dettaglio, per poter fornire una consulenza di qualità ai clienti dello studio notarile che intendono formalizzare operazioni di questa natura.
5.- Il grande detentore persona fisica non è tenuto a notificare la vendita all'Agencia de l'Habitatge de Cataluña ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione dell'amministrazione.
In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3997/2025, del 16 ottobre, della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (pubblicata nella DOGC del 6 novembre), che risolve un caso relativo alla vendita di un immobile, in cui la parte venditrice è un grande possessore che è una persona fisica, e il trasferimento viene formalizzato senza che l'Agencia de l'Habitatge de Cataluña ne sia informata, in modo che possa scegliere di esercitare il diritto di prelazione dell'amministrazione stabilito dall'articolo 6 del decreto legge catalano 2/2025, del 25 febbraio.
Una volta presentato il documento per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari lo ha qualificato negativamente, sostenendo che, per poterlo registrare validamente, era necessario accreditare la relativa comunicazione all'ente amministrativo catalano responsabile dell'edilizia abitativa, poiché, secondo l'interpretazione del Conservatore, queste operazioni (vendita di un grande possessore individuale) sono soggette al diritto di prelazione e al diritto di recesso dell'amministrazione catalana.
In seguito a un ricorso, la Direzione generale catalana ha revocato la nota di qualificazione, affermando che, nel caso specifico, la questione che si poneva era quella di determinare se il diritto di acquisizione in via preventiva a favore dell'amministrazione della Generalitat si applica ai trasferimenti di abitazioni effettuati da persone fisiche che sono grandi proprietari, e la risposta alla domanda è stata negativa, poiché la normativa attualmente in vigore stabilisce che il diritto di acquisizione in via preventiva a favore della Generalitat nei trasferimenti effettuati da grandi proprietari richiede che il cedente sia una persona giuridica.
6.- Attenzione agli amministratori della società. Fare le cose in modo sbagliato quando l'azienda è in perdita può costarvi tutti i vostri beni.
In allegato (QUI) recentissima sentenza della Corte di Cassazione, nello specifico STS 4685/2025, del 29 ottobre, in cui l'Alta Corte risolve un caso relativo alla responsabilità personale degli amministratori per i debiti societari.
Nel caso specifico, la società è una SL, con un capitale sociale di 3.006 €, che da anni versa in una grave situazione economica (perdite sostenute nel tempo e, di conseguenza, un patrimonio netto ben al di sotto della metà del capitale sociale, addirittura in alcuni esercizi finali negativo per oltre 100.000 €), che porta allo scioglimento ai sensi dell'articolo 363.1. e) della legge sulle società di capitali, che tuttavia non viene promosso dagli amministratori.Allo stesso tempo, la società stipula un contratto con una terza società per l'installazione di pannelli fotovoltaici nell'edificio industriale di sua proprietà, violando gli obblighi di pagamento assunti in tale contratto, il che porta infine all'esistenza di un debito (riconosciuto giudizialmente) con la società di installazione elettrica di oltre 700.000 €. Questa società, di fronte all'impossibilità di riscuotere il debito con le risorse della società debitrice, ha avviato un'azione di responsabilità solidale nei confronti degli amministratori della società, affinché rispondano con il loro patrimonio dei debiti aziendali generati.
I giudici confermano in questo caso che, in caso di inosservanza da parte degli amministratori del dovere di promuovere lo scioglimento della società in modo tempestivo (convocazione dell'assemblea generale entro due mesi per l'adozione della delibera di scioglimento o la rimozione della causa di scioglimento ex. Articolo 365 LSC), essi sono responsabili per le obbligazioni della società successive al verificarsi della causa legale di scioglimento, come stabilito dall'articolo 367 LSC, ossia saranno obbligati a pagare di tasca propria debiti che non sono loro (sono della società), per la colpa di "non aver agito correttamente" e di aver promosso lo scioglimento della società in considerazione della sua grave situazione economica.
Da tenere presente nella consulenza che forniamo ai clienti al momento della costituzione di società o dell'assunzione di cariche negli organi direttivi di società commerciali, poiché le conseguenze di un'azione sbagliata possono essere molto gravi per le persone che si assumono queste responsabilità.
7.- Pensione di vedovanza e pensione di convivenza. La Corte di Cassazione esige che le cose siano fatte correttamente per poter ricevere la pensione.
In allegato (QUI) recente sentenza della Corte Suprema, in particolare STS 944/2025, del 16 ottobre, che stabilisce una giurisprudenza rilevante sulle pensioni di vedovanza e sulle coppie non sposate.
Il caso riguarda una donna che aveva vissuto per molti anni con il suo compagno e aveva due figli in comune, ma non aveva formalizzato la loro unione stabile come richiesto dalla legge. Dopo il decesso, la convivente superstite ha presentato domanda di pensione di reversibilità, che è stata rifiutata in quanto il convivente non aveva formalizzato la propria unione, interpretazione confermata dalla Corte di Cassazione.Con la sentenza citata, quindi, l'Alta Corte ribadisce ancora una volta la sua dottrina, ricordando che, nel caso di coppie non sposate, per ottenere la pensione di vedova o di vedovo in caso di morte di uno dei partner, non è sufficiente dimostrare la convivenza prolungata o l'esistenza di figli in comune, ma è necessario che la coppia sia formalmente costituita, mediante iscrizione nel corrispondente Registro delle coppie non sposate o per atto pubblico, almeno due anni prima del decesso.
È molto importante che le coppie non sposate tengano conto di questa realtà, che facciano le cose per bene, che si rivolgano a un notaio, che formalizzino il loro rapporto e che siano quindi debitamente coperti dal punto di vista legale contro gli imprevisti che potrebbero verificarsi in futuro.
8.- Dichiarazione di ampliamento di un nuovo edificio a causa della vetustà di un sottotetto all'interno di un appartamento. Requisiti per la registrazione
In allegato (QUI) link alla Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 31 luglio 2025 (BOE del 30 ottobre 2025), che risolve un caso relativo a un atto di ampliamento di nuova costruzione per vetustà relativo a un sottotetto inserito in un appartamento soggetto a proprietà orizzontale.
Si tratta di una situazione molto comune nei vecchi edifici delle grandi città, dove ci sono appartamenti che hanno un sottotetto privato, ma non viene dichiarato e registrato al catasto. Quando si prende in considerazione la vendita, di solito la valutazione ipotecaria dell'acquirente riporta questa situazione come fattore condizionante, che obbliga il venditore a cercare di regolarizzare la situazione per poter formalizzare la vendita al prezzo di mercato e far finanziare l'intera operazione dalla banca dell'acquirente una volta risolto il fattore condizionante.
Per questo è necessario dichiarare la nuova costruzione per vetustà del sottotetto, con due requisiti, come ha deliberato la Direzione Generale in questo caso, ovvero avere l'accordo della comunità di proprietari che lo consente (che non deve essere unanime, basta la maggioranza dei 3/5 della LPH o la maggioranza prevista dal corrispondente regolamento regionale) e, in secondo luogo, avere un certificato del tecnico competente che accrediti la vetustà della costruzione, senza che sia necessario accreditare che l'uso non sia contrario alla pianificazione urbana.
9.- Acquisto e vendita di immobili con pagamento in criptovalute. Ai fini fiscali, sarà considerato come uno scambio
In allegato (QUI) è un link alla consultazione vincolante V0935-25 della Direzione generale delle imposte, in cui il contribuente dichiara di voler vendere un immobile in cambio di criptovalute. In particolare, il corrispettivo sarebbe pagato in bitcoin. La vendita verrebbe effettuata indipendentemente dall'eventuale attività economica svolta dal contribuente.
Per risolvere la questione, la DGT parte dal presupposto che, ai sensi del Regolamento (UE) 2023/1114, i criptoasset (articolo 3.1.5) possono essere definiti come "una rappresentazione digitale del valore di un diritto che può essere trasferita e memorizzata elettronicamente, mediante una tecnologia di registrazione distribuita o una tecnologia simile".Stando così le cose, dal punto di vista dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, in diverse consultazioni vincolanti (V0999-18, V1149-18 e V1948-21, tra le altre) il Centro fiscale ha considerato le valute virtuali o le criptovalute come beni immateriali, cosicché, stando così le cose, la vendita di un immobile in cambio di una somma di criptovalute costituisce una permuta, ai sensi dell'articolo 1.538 del Codice civile.
Di conseguenza, ai sensi dell'articolo 23 del Regolamento IPT, negli scambi di beni o diritti, ogni scambiatore sarà tassato sul valore provato di quelli acquisiti, cosicché, nel caso in esame, ed essendo le valute virtuali o le criptovalute considerate beni immateriali, la transazione in questione costituisce uno scambio nei termini stabiliti dall'articolo 1538 del Codice Civile. Pertanto, nell'ambito dell'imposizione indiretta, e per quanto riguarda l'ITP e l'AJD, in conformità con le disposizioni dell'articolo 23 del RITPAJD, la DGT ritiene che ciascuno degli scambiatori debba pagare l'imposta sul valore comprovato di ciò che acquisisce, a meno che il valore dichiarato non sia superiore, con l'aliquota fiscale applicabile che corrisponde alla natura dei beni acquisiti.
10.- Virtual Tax Flash 016: Tassazione dell'aggiudicazione dei beni in pagamento della quota legittima
In allegato (QUI) link al Flash fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio Manuel Sarobe Oyarzun, analizza la tassazione dell'assegnazione di beni immobili in pagamento della legittima.
Sulla base di quanto sopra, quando i beni passano direttamente dal defunto al beneficiario, l'operazione è soggetta all'imposta di successione. Se invece l'erede ha già ricevuto i beni e poi li consegna, la Direzione generale delle imposte (consultazioni 150/20 e 123/21) ritiene che si tratti di un'attribuzione in pagamento di un debito, soggetta all'imposta sui trasferimenti (ITP).
Inoltre, la consultazione V462/19 ricorda che gli eredi legittimi hanno 10 anni di tempo per reclamare la loro quota legittima, a partire dalla morte del defunto, e che l'erede può rettificare la propria autovalutazione dell'imposta di successione se è già stato tassato su questi beni.
