Note legali pratiche - Ottobre 2025
1.- Nuovo portale di statistiche immobiliari dell'Ufficio del Notariato
In allegato (QUI) il link al nuovo portale di statistiche immobiliari creato dal Consiglio Generale del Notariato Spagnolo, dove è possibile trovare molte informazioni interessanti sull'evoluzione del mercato immobiliare in una specifica città o anche in uno specifico codice postale (il che ci permette di restringere molto di più la ricerca e di trovare informazioni più interessanti per ogni caso specifico). Per accedere al portale è sufficiente registrarsi con un'e-mail e una password, dopodiché si avrà accesso alle interrogazioni desiderate.
In allegato QUI un esempio delle informazioni estese che si possono ottenere (corrispondenti nello specifico al comune di Matadepera, situato nella provincia di Barcellona), dove si possono trovare dettagli sull'evoluzione dei prezzi al metro quadro nell'ultimo anno, il numero di transazioni formalizzate, il prezzo totale medio, la superficie totale media degli immobili, il tipo di immobili trasferiti (nuovi vs. "di seconda mano"), la % di immobili trasferiti che sono case o appartamenti, l'età media degli acquirenti, la % dei tipi di acquirenti (persone fisiche vs. persone giuridiche), nonché informazioni sulla nazionalità degli acquirenti.
Un nuovo strumento che l'Ufficio Notarile sta mettendo a disposizione della società e che fornisce molte informazioni interessanti per gli operatori del mercato immobiliare quando prendono in considerazione una transazione immobiliare in una determinata località.
2.- Nuova IPT ridotta per l'acquisto della prima casa nei comuni rurali della Catalogna
In allegato (QUI) link alla Legge catalana 8/2025, del 30 luglio, sullo Statuto dei comuni rurali, in virtù della quale, a partire dal 20 agosto 2025, l'acquisto di una prima casa/abitazione regolare nei comuni rurali della Catalogna godrà di un ITP ridotto.
In particolare, un tasso del 4% nei comuni rurali e del 3% nei comuni rurali con particolare attenzione. Per un elenco dei comuni inclusi in ciascuna categoria, QUI I requisiti per beneficiare della misura sono i seguenti:
- Il contribuente deve far parte di un nucleo familiare con figli fino a 16 anni di età che frequentano una scuola del comune rurale o una scuola di un altro comune a cui è annessa la scuola del comune rurale. Questo requisito di scolarizzazione non si applica ai bambini fino a 3 anni.
- Nell'ultima dichiarazione dei redditi delle persone fisiche (IRPF), la somma delle basi imponibili generali e di risparmio, corrispondenti ai membri del nucleo familiare, meno i minimi personali e familiari, non deve superare i 36.000 euro.
- L'immobile è destinato alla residenza abituale dell'acquirente.
3.- Modifiche strutturali delle aziende commerciali. Problemi pratici
In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione video offerta dal notaio madrileno Segismundo Álvarez Royo-Villanova, nell'ambito della formazione pratica notarile offerta dalla Fundación Notariado.
In tale occasione, il suddetto notaio ha tenuto una sessione formativa molto interessante ed esemplificativa sul regime giuridico applicabile a questo tipo di operazioni (trasformazioni dovute a cambiamenti del tipo di società, fusioni, scissioni, trasferimenti globali di attività e passività, operazioni transfrontaliere, ecc.) In particolare, la sessione si concentra sulla nuova normativa applicabile a partire dal 2023, come stabilito dal Regio Decreto Legge 5/2023 del 28 giugno (QUI è possibile consultarlo), evidenziando la tutela che la nuova normativa offre ai diritti degli azionisti, dei lavoratori e dei creditori e la volontà del legislatore di facilitare e semplificare questo tipo di operazioni commerciali complesse.
Per approfondire e familiarizzare con il regime giuridico di questo tipo di transazioni commerciali complesse.
4.- D'ora in poi le banche dovranno verificare che, al momento del bonifico, il nome del beneficiario comunicato dall'ordinante e il reale titolare del conto di destinazione coincidano.
In allegato (QUI) link al Regolamento UE 2024/886 del 13 marzo, in virtù del quale, a partire dal 9 ottobre 2025, gli istituti finanziari e di pagamento che consentono l'emissione di bonifici sono tenuti a effettuare un controllo preventivo per garantire la corrispondenza tra il beneficiario di un bonifico (informato dall'ordinante) e l'effettivo titolare del conto.
Pertanto, d'ora in poi, quando effettueremo un bonifico, prima che questo venga emesso, la banca ci informerà se c'è una discrepanza tra il beneficiario del bonifico che stiamo effettuando e il reale titolare del conto, il che contribuirà a evitare molte frodi e truffe che riguardano il furto d'identità, contribuendo così ad aumentare il livello di protezione dei clienti delle banche contro questa condotta criminale, che sta diventando sempre più comune nella pratica.
5.- Anche nel caso in cui i figli siano stati diseredati per manifesta e continuativa mancanza di rapporti familiari, l'erede designato può donare loro anche la quota di legittima senza che ciò sia considerato una donazione.
In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3636/2025, del 4 febbraio, della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, pubblicata nella DOGC del 14 ottobre, in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di accettazione dell'eredità e consegna della quota di legittima, con i seguenti particolari:
Si tratta di un'eredità di un uomo che, in un testamento valido, disereda i suoi figli a causa dell'assenza di un rapporto familiare manifesto e prolungato (sotto la protezione dell'art. 451-17 CCCat) e nomina il Comune della sua città come erede di tutti i suoi beni; dopo la morte dell'uomo, il Comune accetta l'eredità, ma con la particolarità che i figli diseredati del defunto si presentano al Comune ed esprimono il loro rifiuto di questa diseredazione, tanto da annunciare la loro intenzione di portare il caso in tribunale. Di fronte a questa situazione, il Comune, per evitare una situazione di contenzioso, nonostante la diseredazione del defunto, ha optato per pagare la quota legittima ai figli consegnando due proprietà rurali dall'eredità del defunto.
Quando l'atto è stato presentato al Registro per la registrazione, è stato qualificato negativamente, sostenendo che, essendo i figli diseredati, la consegna di queste due proprietà da parte del Comune costituiva una donazione, senza che fossero soddisfatti i requisiti legali per la validità della donazione.In appello, la Direzione generale catalana ha revocato la nota di qualificazione, sostenendo che, in sintesi, spetta all'erede (in questo caso, il Comune) valutare se la causa di diseredazione debba avere effetto o meno, per motivi di prova o altro, per cui, in base al principio della libertà civile (art. 111-6 CCCat), nulla impedisce all'erede e ai beneficiari di trovare un accordo e lasciare la clausola di diseredazione senza effetto.
6.- Il curioso caso delle poltrone del Liceu e del diritto di servitù personale perpetua che grava su di esse e che è registrato nel Catasto.
In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3812/2025, del 14 febbraio, della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, pubblicata nella DOGC del 24 ottobre, in cui la Direzione Generale risolve un caso molto curioso relativo ad alcuni diritti di servitù personale e perpetua che gravano sulle sedi del Gran Teatro del Liceo di Barcellona, registrati al Catasto, con le seguenti indicazioni:
Secondo la risoluzione, nel catasto in cui è registrato il Gran Teatre del Liceu di Barcellona (il proprietario è il Consorzio del Gran Teatre del Liceu), la proprietà è gravata da una serie di diritti di servitù personali e perpetui a favore dei soci del Teatro, in virtù dei quali ciascuno dei proprietari ha il diritto di utilizzare alcuni posti preassegnati, con la possibilità di disporne e di trasferirli a terzi come meglio crede.
Con un atto autorizzato davanti a un notaio, 3 dei soci vendono i rispettivi diritti di servitù personali e perpetui al Consorzio del Gran Teatre del Liceu (cioè il proprietario del lotto e dell'edificio) e, su questa base, il Consorzio chiede la cancellazione del diritto reale di servitù per confusione.
Una volta presentato per la registrazione, l'atto è stato qualificato negativamente dal Conservatore, sostenendo che l'estinzione per confusione/consolidamento non era possibile, in quanto non concorreva in un unico patrimonio e tutti i poteri, diritti o obblighi derivanti dalle servitù personali in questione non concorrevano in un unico patrimonio. 563-1 e segg. CCCat), che infine conclude che (applicando per analogia l'art. 566-3.3 CCCat) la richiesta di estinzione e cancellazione dei 3 diritti d'uso parziali acquisiti è appropriata, poiché il Consorzio ha sia la proprietà dell'immobile sia la proprietà di questi diritti d'uso parziali su beni immobili.
7.- Ancora una volta, fate molta attenzione alle presunte opzioni di acquisto simulate, che in realtà nascondono una garanzia a fronte di un prestito e possono causare gravi danni ai diritti del cittadino interessato.
In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3811/2025, del 10 febbraio, della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat di Catalogna, pubblicata nella DOGC del 24 ottobre, in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di opzione di acquisto autorizzato dal notaio barcellonese Jaime Calvo Francia, redatto secondo verbali reiterati in più occasioni.
Nello specifico, il caso riguarda un'opzione di acquisto concessa su un immobile, con un prezzo di acquisto molto basso e con la possibilità di esercizio unilaterale da parte dell'acquirente (per di più con una formulazione dell'atto che è già stata oggetto di una sentenza in un caso analogo da parte del DGSJFP con decisione del 9 settembre 2024).Una volta presentato per la registrazione, l'atto è stato qualificato negativamente dal Conservatore dei Registri Immobiliari, sostenendo essenzialmente che, in realtà, non si tratta di un'opzione di acquisto, ma piuttosto di un vincolo su un immobile a garanzia di un prestito, che non soddisfa i requisiti di tutela della parte debitrice imposti dalla configurazione giuridica di base dei diritti di garanzia immobiliare, né è accreditato il rispetto dei requisiti di trasparenza materiale richiesti dalla Legge 5/2019, che regola i contratti di prestito immobiliare.
Dopo il relativo appello, la Direzione Generale catalana conferma in toto la nota di qualificazione.di essere molto attenti a questo tipo di operazioni fraudolente che possono generare gravi danni economici ai cittadini che cadono in questo tipo di inganno, così come a tutti i professionisti coinvolti nell'operazione, compreso il notaio che le autorizza, come si è visto recentemente in diversi casi che sono stati sotto i riflettori dei media e che sono attualmente perseguiti in procedimenti penali (linkati qui QUI articolo di cronaca su casi molto simili a quello qui analizzato).
8.- Flash fiscale virtuale 015: Le criptovalute nelle transazioni di compravendita immobiliare
In allegato (QUI) link al Fiscal Flash numero 15, della Commissione Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il signor Juan Galdón López, notaio di Esplugues de Llobregat, commenta la Consultazione Vincolante CV0935/2025 del 27 maggio (QUI è possibile consultarla), della Direzione generale delle imposte, in merito alla possibilità, nel contesto di una compravendita immobiliare, di pagare il prezzo in criptovalute (nello specifico, Bitcoin).
Dopo aver analizzato le norme di base che regolano il contratto di vendita e di scambio, nonché le norme sulla prevenzione del riciclaggio di denaro (che considerano le valute digitali come beni immateriali che costituiscono rappresentazioni digitali di valore che non sono state emesse o accettate da una Banca Centrale), si conclude che se viene formalizzata una transazione immobiliare in cui la proprietà viene scambiata con criptovalute, non si tratta realmente di una vendita ma di uno scambio, poiché la valuta virtuale non rappresenta effettivamente una compravendita ma uno scambio, si giunge alla conclusione che se viene formalizzata una transazione immobiliare in cui la proprietà di un immobile viene scambiata con criptovalute, non si tratta in realtà di una vendita e di un acquisto ma di uno scambio, poiché la valuta virtuale non è considerata moneta legale con la quale può essere pagato il prezzo della vendita e dell'acquisto, con i relativi effetti che ne derivano in termini di tassazione.
9.- Nuova funzionalità in signo per effettuare una ricerca delle operazioni notarili di un immobile.
Si segnala che recentemente è stata aggiunta una nuova funzionalità alla piattaforma notarile SIGNO, in virtù della quale, oltre alla ricerca per soggetto, è possibile effettuare anche una ricerca per immobile.
In questo modo, attraverso il riferimento catastale, è possibile ottenere un resoconto dettagliato delle operazioni notarili in cui compare l'immobile, con i risultati dal 2007 a oggi, e senza alcun costo (sulla base del collaudo effettuato, delle compravendite subite dall'immobile, della costituzione di diritti ipotecari, degli atti di cancellazione dell'ipoteca, ecc.) con indicazione della data, dell'importo dell'operazione e del notaio che ha autorizzato l'atto pubblico in questione.
Una risorsa molto interessante che può fornire informazioni utili nel contesto della formalizzazione delle transazioni immobiliari.
10.- Fate molta attenzione quando convocate le riunioni. Un errore può costare molto caro
In allegato (QUI) Risoluzione del 28 luglio 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica (BOE del 17 ottobre 2025), relativa al rifiuto del Conservatore del Registro Mercantile di registrare i conti annuali del Sevilla Club de Futbol.
La particolarità del caso risiede nel fatto che l'avviso di convocazione dell'assemblea generale che approva il bilancio non contiene alcun riferimento al diritto dell'azionista di ottenere i documenti da sottoporre all'approvazione dell'assemblea nei termini previsti dall'art. 272.2 della LSC (che stabilisce che dal momento della convocazione dell'assemblea generale, ogni azionista può ottenere dalla società, immediatamente e gratuitamente, i documenti da sottoporre all'approvazione dell'assemblea, nonché, se del caso, la relazione sulla gestione e la relazione del revisore). Pertanto, l'assenza di tale menzione nell'avviso di convocazione rende nulla l'assemblea che approva il bilancio della società, impedendone il deposito presso il Registro delle Imprese.
Di fronte al rifiuto del cancelliere, è stato presentato ricorso alla Direzione generale, che ha confermato la nota di qualificazione, ricordando ancora una volta l'importanza di effettuare le convocazioni assembleari in modo scrupolosamente corretto, poiché ogni piccolo difetto, in pratica, può essere insanabile e invalidare l'efficacia giuridica di tutte le delibere adottate, con tutti i danni che ciò può comportare per la società e per gli altri soggetti coinvolti.
