Note pratiche di diritto - Aprile 2026
1.- Contratto di caparra in Catalogna subordinato all'ottenimento di un finanziamento bancario. Una formula che funziona
In allegato (QUI) il link a un post su LinkedIn di un prestigioso studio legale, in cui viene presentato un caso reale esemplificativo, con sentenza giudiziaria inclusa, che ci permette di ricordare e approfondire l'interessante normativa prevista dal Codice Civile catalano in materia di caparra.
In particolare, l’articolo 621-49 del Codice civile della Catalogna stabilisce che, se il contratto di compravendita prevede il finanziamento totale o parziale del prezzo da parte di un istituto di credito, l’acquirente, salvo diverso accordo, può recedere dal contratto qualora dimostri documentalmente, entro il termine concordato, il rifiuto dell'ente designato a concedere il finanziamento o ad accettare la surrogazione dell'acquirente nell'ipoteca che grava sull'immobile, salvo che il rifiuto derivi da negligenza dell'acquirente. Il recesso dell'acquirente obbliga il venditore alla restituzione del prezzo che gli sarebbe stato consegnato e, se del caso, della caparra penale, e obbliga l'acquirente a lasciare il venditore nella stessa situazione in cui si sarebbe trovato se il contratto non fosse stato concluso, fatto salvo quanto previsto dalla normativa ipotecaria.
Nel caso specifico, le parti hanno sottoscritto il contratto di caparra, con il versamento di 68.500 €. Alla fine, il futuro acquirente non è riuscito a ottenere il finanziamento bancario di cui aveva bisogno, cosa che ha comunicato tempestivamente alla venditrice al fine di recuperare tale somma, ricevendo però un rifiuto come risposta. Di fronte a tale situazione, l'acquirente frustrato porta il caso in tribunale, vincendo la causa e vedendo così riconosciuto il proprio diritto a recuperare tale ingente somma di denaro, oltre agli interessi e alle spese processuali. È importante tenere ben presente questa normativa quando si stipulano "contratti di caparra" (o precontratti di prenotazione di un immobile, ecc.) nell'ambito di una compravendita immobiliare.
2.- Adozione di delibere all'unanimità nel condominio in Catalogna. Promemoria: l'unanimità può essere raggiunta in vari modi
In allegato (QUI) il link a un'interessante risoluzione della Direzione Generale del Diritto, Entità Giuridiche e Gestione Adeguata dei Conflitti (Delibera JUS/4983/2025, del 18 dicembre, pubblicata nel DOGC del 15 aprile 2026) che tratta un caso relativo a un atto pubblico di modifica dello statuto di un condominio, in virtù della quale l'uso esclusivo di determinati posti auto viene attribuito a determinati appartamenti privati dell'edificio.
Il caso in questione riguarda un condominio che intende assegnare l'uso esclusivo di determinati posti auto ad alcune unità abitative specifiche. A tal fine, si tiene un'assemblea dei proprietari, con un quorum di partecipazione del 71,25%, e la delibera viene approvata all'unanimità dei presenti. Inoltre, come risulta dalla certificazione della delibera, nessuno dei residenti assenti ha manifestato opposizione o contestazione entro il termine legale di un mese previsto dal Codice Civile catalano. L'accordo viene redatto in forma pubblica e presentato per l'iscrizione nel Registro della Proprietà, ma l'atto viene respinto perché, a giudizio del Conservatore del Registro, la decisione non è stata adottata con il quorum sufficiente, mancando quindi la presenza e il voto favorevole di uno dei residenti direttamente interessati dalla misura.
Una volta presentato il ricorso, la Direzione Generale catalana revoca la nota di valutazione, ricordandoci che, per questo tipo di accordi (assegnazione esclusiva di elementi precedentemente comuni), è richiesto un accordo unanime dei comproprietari (art. 553-43 CCCat), che può essere raggiunto, ai sensi dell’art. 553-26.3 CCCat, quando l'accordo sia stato votato favorevolmente da tutti i proprietari partecipanti all'assemblea e, entro un mese dalla notifica dell'accordo, nessun altro proprietario si sia opposto. Caso interessante per ricordare che l'unanimità necessaria per l'adozione di accordi in assemblea dei proprietari può essere raggiunta attraverso «diverse vie».
3.- Webinots 84: L'importanza dei dati nel futuro del notariato
In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione video tenuta dall'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui il notaio di Malgrat de Mar, Pedro Rincón de Gregorio, tiene un'interessante relazione sull'importanza dei dati nel futuro del notariato, con particolare riferimento all'indice unico e alle procure parametrizzate.
Di particolare interesse sono le riflessioni sulla necessità di modernizzare il nostro sistema di procure, con specifico riferimento alla possibilità di uniformare e standardizzare i poteri delle procure notarili, al fine di facilitarne la convalida o l’autenticazione da parte di terzi, come ad esempio i vari operatori dei tribunali o gli istituti finanziari.
4.- Importante relazione congiunta della Direzione Generale delle Imposte e dell’Agenzia catalana per l’edilizia abitativa sul concetto di «grande proprietario»
In allegato (QUI) il link a un interessantissimo rapporto congiunto della Direzione Generale delle Imposte della Catalogna e dell'Agenzia per l'Edilizia Abitativa della regione, redatto in risposta a una serie di richieste di chiarimento avanzate dall'Ordine dei Notai della Catalogna in merito al concetto di "grande proprietario". Nel documento vengono risolti dubbi interessanti, come ad esempio:
- Ambito territoriale per il calcolo del numero di immobili: Ai fini dell'applicazione dell'aliquota fiscale maggiorata prevista per i grandi proprietari, saranno presi in considerazione solo gli immobili situati in Catalogna.
- Inclusione degli immobili rurali: se gli immobili si trovano in zone caratterizzate da un mercato in tensione, saranno considerati solo gli immobili urbani ad uso residenziale; negli altri casi, saranno presi in considerazione tutti gli immobili (urbani e rurali).
- Calcolo delle quote indivise: Se il contribuente è proprietario di uno o più immobili urbani ad uso residenziale con una quota di partecipazione diversa dal 100%, situati all'interno della stessa zona di mercato residenziale sotto pressione, sarà considerato un grande proprietario se dalla somma di tali quote di proprietà risulta essere proprietario del 500% (equivalente, in termini di quota di proprietà, alla piena proprietà di cinque immobili urbani ad uso residenziale). Tutti gli immobili devono essere situati all'interno della stessa zona dichiarata come mercato residenziale sotto pressione.
- Calcolo della superficie e degli elementi non residenziali: ai fini del calcolo della superficie costruita superiore a 1.500 m², devono essere considerati solo i metri quadrati ad uso residenziale, escludendo quelli relativi agli elementi comuni (come garage, ripostigli, locali commerciali o magazzini integrati nell'immobile).
- Discrepanze o mancanza di indicazioni catastali relative alla superficie: qualora la superficie costruita non risulti dall’iscrizione nel Registro, si terrà conto dei dati riportati nel Catasto e, in mancanza di questi, dei risultati di una perizia tecnica di misurazione dell’abitazione.
5.- Riduzione del capitale con restituzione dei versamenti. Se si intende presentare ricorso, occorre farlo nel modo corretto
In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 802/2026, del 25 febbraio, in cui viene trattato un caso interessante per ricordare il regime di riduzione del capitale con restituzione dei conferimenti ai soci, nonché le possibilità di impugnazione da parte dei creditori contrari all'operazione.
Il caso prende le mosse da una fattispecie in cui una società per azioni (SA) effettua una cessione di diversi immobili a favore di alcuni soci, in esecuzione di un accordo di riduzione del capitale sociale, mediante l’acquisto di azioni proprie a fini di ammortamento e la restituzione dei conferimenti ai soci tramite consegna di beni. L’accordo è stato debitamente pubblicato per informare i creditori affinché, se del caso, potessero esercitare il loro diritto di opposizione, cosa che non è avvenuta. Molto tempo dopo (anni), la società entra in stato di insolvenza e un creditore tenta quindi di annullare l'operazione invocando una presunta frode ai creditori, nonché vizi dell'assemblea generale e violazione della LSC in materia di riduzione del capitale.
La Corte Suprema, in un'interessante sentenza, stabilisce che la normativa commerciale prevede già una procedura a tutela del creditore (diritto di opposizione), che deve essere esercitato entro i termini previsti; pertanto, in caso contrario, si perde la possibilità di impugnare la delibera. Allo stesso modo, la Corte Suprema stabilisce che il creditore non ha la legittimazione ad impugnare i vizi formali dell'assemblea e che, inoltre, le operazioni di riduzione del capitale mediante acquisto di azioni proprie e successiva restituzione dei conferimenti sono pienamente valide, purché siano rispettati i requisiti legali di procedura e pubblicità.
6.- Attenzione alle relazioni sociali e alle attività finanziarie
In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede del 7 ottobre 2025 (BOE del 21 gennaio 2026), con cui si decide in merito a un ricorso presentato contro la nota di valutazione del Conservatore del Registro delle Imprese IX di Madrid, sospendendo l'iscrizione di un atto pubblico di costituzione di una SL.
Il caso ha origine dalla costituzione di una società a responsabilità limitata (SL) il cui oggetto sociale include, tra le altre attività, «altre attività ausiliarie ai servizi finanziari, ad eccezione delle assicurazioni e dei fondi pensione». Presentato per la registrazione, l’atto è stato respinto dal Conservatore del Registro, poiché, dati i termini generici con cui tale attività è descritta nell’articolo 2 dello Statuto sociale (trascrizione letterale del CNAE) essa potrebbe rientrare in uno dei casi previsti dall’art. 125 della Legge 6/2023, del 17 marzo, sul Mercato dei Valori, relativi alle società di servizi di investimento (tali società sono soggette a una serie di requisiti speciali che non sono soddisfatti nel caso in esame).
Una volta presentato il ricorso, la DG conferma la nota di valutazione, sottolineando che l’attività oggetto del ricorso rientra chiaramente tra quelle soggette, ai sensi della Legge sul mercato dei valori mobiliari, a requisiti speciali, per cui potrà essere inclusa nell’oggetto sociale solo se la società soddisfa i requisiti previsti da tale normativa speciale. Da tenere presente al momento di definire correttamente le attività sociali delle società di nuova costituzione.
7.- Attenzione agli aspetti fiscali della riduzione del capitale mediante riacquisto e ammortamento delle azioni
In allegato (QUI) il link a un recente rapporto della Commissione consultiva sui conflitti nell'applicazione delle norme fiscali dell'AEAT, pubblicato nel febbraio 2026, in cui si affronta la questione della tassazione ai fini dell'IRPF di un socio che vende le proprie quote sociali di un'azienda familiare alla società stessa, affinché quest'ultima proceda immediatamente a formalizzare una riduzione di capitale mediante l'ammortamento di dette azioni.
Il caso parte da un'ipotesi in cui, nell'ambito di un'azienda familiare, uno dei soci venda le proprie quote alla società stessa, affinché quest'ultima proceda immediatamente a una riduzione del capitale mediante l'ammortamento delle quote acquisite dal socio in questione. Tale socio, nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in questione, dichiara l'operazione come plusvalenza, il che gli ha consentito di beneficiare di agevolazioni fiscali (in particolare, dei coefficienti di abbattimento per i beni acquisiti prima del 1994).
A distanza di tempo, il contribuente riceve una verifica fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale ritiene che la tassazione dell’operazione non sia stata corretta, poiché, secondo il parere dell’AEAT, l’operazione deve essere tassata come rendimento da capitale mobiliare, dato che la sequenza dei fatti verificatisi equivale, in pratica, a una riduzione di capitale con restituzione dei conferimenti, e tale modalità non consente di beneficiare del suddetto vantaggio fiscale. Il parere della Commissione Consultiva avalla questa interpretazione, ritenendo che il ricorso a figure giuridiche lecite non possa essere utilizzato in modo artificioso per beneficiare indebitamente di un vantaggio fiscale. Da tenere in considerazione nella consulenza globale ai nostri clienti in questo tipo di operazioni.
8.- Prestare molta attenzione alla responsabilità dei proprietari degli immobili per i debiti fiscali dei precedenti proprietari
In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema, numero 404/2026, del 6 aprile, che introduce una dottrina rilevante e preoccupante in relazione alla responsabilità sussidiaria di un immobile per i debiti fiscali dei precedenti proprietari.
Il caso prende le mosse da una situazione in cui una persona acquista un immobile sul quale, al momento dell’acquisto, risulta in essere una nota marginale relativa al pagamento dell’imposta di successione a carico del venditore. Trascorsi più di 5 anni, ovvero una volta scaduta la nota marginale, e a fronte della situazione di insolvenza del debitore principale, l'AEAT avvia un procedimento di responsabilità fiscale sussidiaria per il pagamento dei debiti fiscali nei confronti dell'acquirente che ha acquistato l'immobile, entro il termine di efficacia.
La Corte Suprema (Sezione III del contenzioso) ritiene che sia opportuno avviare il procedimento di responsabilità sussidiaria nei confronti di un bene o di un diritto legalmente vincolato al pagamento del debito tributario anche se sono trascorsi cinque anni dall’iscrizione della nota marginale di vincolo legale su detto bene, a condizione che il terzo abbia acquisito il bene entro tale termine e che, successivamente, il debitore principale sia stato dichiarato fallito. A giudizio della Corte Suprema, la vincolazione prevista dall'art. 79 LGT costituisce una garanzia reale di origine legale, la cui validità non è limitata dalla prescrizione registrale stabilita dall'art. 100.4 RISD, poiché questa riguarda solo l'iscrizione e l'opponibilità registrale, ma non estingue il vincolo legale, cosicché la valutazione della condizione di terzo ipotecario protetto deve riferirsi al momento dell'acquisizione, per cui chi acquista con il vincolo in vigore non è tutelato dall'art. 34 LH. Infine, la Corte Suprema stabilisce inoltre che l'esercizio dell'azione di derivazione è disciplinato dal regime proprio della responsabilità sussidiaria stabilito dall'art. 43.1.d) LGT, il cui dies a quo è situato nella dichiarazione di fallimento (artt. 174, 176 e 67.2 LGT), senza che la scadenza della nota marginale condizioni o limiti tale esercizio.
Si tratta di una sentenza molto importante da tenere presente nella consulenza continuativa e completa che forniamo ai nostri clienti in occasione della stipula di operazioni immobiliari.
9.- Proprietà dell'abitazione familiare dopo il divorzio in caso di regime di comunione dei beni
In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 377/2026 del 1° marzo, che affronta un interessante caso su come debba essere ripartita la proprietà di un immobile nell'ambito del divorzio di una coppia sposata in regime di comunione dei beni.
Il caso parte dal presupposto che un uomo, prima di sposarsi, acquisti un immobile e, a tal fine, contragga un mutuo. Due anni dopo, si sposa con la sua compagna; quell’immobile diventa la residenza coniugale, per cui il mutuo viene rimborsato con i beni comuni del matrimonio. Dopo molti anni, la coppia divorzia e sorge la controversia su chi sia il proprietario dell’immobile.
La Corte Suprema risolve la controversia applicando gli articoli 1354 e 1357 del Codice Civile, stabilendo che, quando un bene (in questo caso l'abitazione familiare) viene acquistato con fondi provenienti da fonti diverse (parte privativa e parte comune), la proprietà appartiene in comproprietà alla persona e alla comunione dei beni in proporzione al valore dei contributi. Pertanto, in questi casi, sarà necessario calcolare cosa è stato pagato prima del matrimonio e cosa è stato pagato dopo con fondi comuni, per determinare così le percentuali corrispondenti; in questi casi è fondamentale conservare le relative ricevute di pagamento (come ad esempio gli estratti conto bancari) per poter dimostrare i pagamenti effettuati in ogni momento.
10.- Quote sociali senza diritto di voto di una SL. Momento a partire dal quale queste recuperano il diritto di voto
In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 440/2026, del 20 marzo, in cui l'Alta Corte analizza, per la prima volta, il regime giuridico delle quote sociali senza diritto di voto di una SL, chiarendo il momento a partire dal quale si deve ritenere che le stesse riacquistino il diritto di voto nel caso in cui non vengano distribuiti dividendi nella società.
Il caso riguarda una società a responsabilità limitata (SL) con tre soci, il cui capitale sociale era suddiviso in tre parti uguali (1/3 ciascuno), in 300 quote. Uno dei soci è diventato titolare di 100 quote senza diritto di voto a seguito di una modifica dello statuto approvata all’unanimità nel 2018. Un anno dopo (2019), in occasione dell'assemblea generale, è stata approvata la vendita di un bene essenziale, con il voto favorevole di 2 dei 3 soci (uno dei quali era il titolare di tali quote senza diritto di voto) e uno contrario, dando così origine al conflitto, poiché in tale assemblea è consentito il voto del socio titolare di tali quote senza diritto di voto, il che è determinante per l'approvazione della delibera.
Il caso giunge in tribunale su iniziativa del socio che ha votato contro. Infine, la questione viene sottoposta alla Corte Suprema, alla quale spetta interpretare l’articolo 99.3 della LSC e decidere se il socio privo del diritto di voto lo riacquisti automaticamente per non aver ricevuto il dividendo minimo previsto dalla legge in questo tipo di situazioni. A tal proposito, la Corte Suprema finisce per stabilire che, in questi casi, si potrà ritenere che il dividendo minimo non sia stato corrisposto (e quindi le quote recuperino il diritto di voto) quando siano terminati sia l'esercizio contabile che il processo ordinario di approvazione dei conti, in modo tale da poter constatare che non vi fossero utili distribuibili. In alternativa, deve essere scaduto il termine legale per tenere l'assemblea ordinaria senza che questa si sia tenuta o senza che siano stati approvati i conti. Applicando questa interpretazione al caso, la Corte Suprema conclude che nel marzo 2019 non si era ancora tenuta l'assemblea di approvazione del bilancio 2018 né era scaduto il termine legale per farlo, cosicché, pertanto, non si poteva ritenere applicabile l'eccezione di cui all'art. 99.3 LSC, e la società titolare delle quote senza diritto di voto non avrebbe dovuto votare nell'assemblea del 6 marzo 2019.
Importante sentenza per comprendere correttamente il momento a partire dal quale, se del caso, queste azioni senza diritto di voto riacquistano tale diritto, qualora non venga distribuito il dividendo minimo previsto dalla LSC per tali casi.
