Note giuridiche pratiche - Agosto 2026

1.- In Catalogna, in un condominio, per stabilire quote speciali di contribuzione relative a determinati elementi privati, non è richiesta l’unanimità

In allegato (QUI) il link alla Delibera JUS/5017/2025, del 16 aprile 2025, emanata dalla Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya per risolvere il ricorso contro un parere negativo espresso dal Conservatore del Registro Immobiliare di Cambrils. La controversia nasce dal rifiuto di iscrivere un atto pubblico del 2024 che rende pubblici gli accordi di un condominio relativo a un immobile soggetto al regime di proprietà orizzontale. Si tratta di una sentenza interessante per determinare il regime delle maggioranze previsto dal Codice civile della Catalogna necessario ai fini della modifica della ripartizione delle spese comuni, distinguendo tra la «quota di partecipazione» (coefficiente di proprietà) e la «quota di contribuzione» alle spese generali.

I fatti risalgono al 1995, quando l’assemblea dei proprietari decise di modificare il contributo alle spese comuni relative agli uffici e alle abitazioni dell’edificio, al fine di compensare l’uso intensivo delle parti comuni dovuto all’attività economica svolta in un determinato immobile, mantenendo inalterati i coefficienti di proprietà. Nel 2019, il condominio ha respinto la proposta di tornare al sistema originario e ha approvato la trascrizione dell’accordo nell’atto pubblico con il voto favorevole di oltre i 4/5 dei proprietari e delle quote. Il conservatore del registro ha sospeso l’iscrizione, richiedendo l’unanimità per modificare le quote (art. 553-26.1 CCC), mentre il condominio ha sostenuto che, trattandosi di una modifica del solo contributo alle spese, è sufficiente la maggioranza qualificata di 4/5 (art. 553-26.2 CCC).

La Direzione Generale decide di accogliere il ricorso e di revocare la qualificazione del Conservatore del Registro. La sua argomentazione principale è che la “quota di partecipazione” e la “quota di contributo” alle spese sono concetti distinti. Poiché la modifica non altera né i coefficienti di proprietà iscritti né l’atto costitutivo dell’immobile, ma solo la ripartizione delle spese comuni in base a un uso differenziato, non è applicabile la regola dell’unanimità, essendo pienamente valida la maggioranza qualificata di quattro quinti raggiunta dall’assemblea.

2.- Il fatto di agire in qualità di rappresentante verbale di un erede nell'ambito dell'accettazione di un'eredità non impedisce di contestare successivamente tale erede né viola la dottrina degli atti propri

In allegato (QUI) il link alla Delibera JUS/5019/2025, del 14 luglio 2025, emanata dalla Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya a seguito del ricorso amministrativo presentato dalla notaia di Ripoll contro la nota di qualificazione del Registro Immobiliare di Badalona n. 1. All’origine del conflitto vi è la sospensione dell’iscrizione di due atti di successione ab intestato (autenticati nel 2014 e nel 2015) e di un atto di interrogatio in iure, mediante i quali si intendeva assegnare un immobile catastale con l’accrescimento derivante dalla mancata accettazione da parte di una delle coeredi. Si tratta di un caso interessante che ci permette di determinare la legittimazione attiva per richiedere l’interpellatio in iure in base alla dottrina degli atti propri, quando chi la promuove ha agito in precedenza in qualità di mandatario verbale della coereditiera.

Il caso di fatto ha origine dal decesso dei genitori, nei cui atti di accettazione dell’eredità prima la madre e poi una sorella hanno agito in qualità di “mandatarie verbali” di una coeredi, riservandole la sua quota in attesa di una ratifica che non è mai avvenuta nel corso di dieci anni. Di fronte all’inerzia di quest’ultima, la sorella ha avviato l’interrogatio in iure (art. 461-12 CCC) per esortarla ad accettare o a rinunciare, concludendo il procedimento senza che vi fosse un’accettazione espressa. La Conservatrice del Registro ha negato l’iscrizione ritenendo che la richiedente agisse «in contrasto con i propri atti» nel sollecitare il ripudio, avendo in precedenza dichiarato di accettare a nome della sorella, e ha richiesto una rinuncia esplicita in atto pubblico.

La Direzione Generale decide di accogliere parzialmente il ricorso, stabilendo che gli atti sono registrabili con l’incremento derivante dal silenzio-repudio dell’erede. Nella motivazione, l’organo stabilisce che l’agire in qualità di “mandatario verbale” senza procura formale non costituisce un “atto proprio” vincolante né genera una violazione della buona fede, poiché la validità del negozio era subordinata alla ratifica da parte dell’interessata. Trascorso il termine successivo all’interpellatio, la mancata risposta equivale giuridicamente a un rifiuto, garantendo la tutela delle coereditrici di fronte alla prolungata inattività della convenuta.

3.- La Catalogna abolisce la penalizzazione fiscale prevista per le donazioni mortis causa con consegna immediata

In allegato (QUI) il link alla Delibera 3/2026 della Direzione Generale delle Imposte e del Gioco della Generalitat della Catalogna, con cui viene ufficializzato il cambiamento di criterio nella liquidazione delle imposte in Catalogna in caso di donazione in vita per causa di morte con consegna immediata (donació mortis causa amb lliurament de present).

Il cambiamento principale è motivato dall’abrogazione, operata ai sensi della Legge 11/2026 (con effetto a partire da luglio 2026), dell’articolo 632-1.4 del Codice tributario della Catalogna. Finora, la Generalitat imponeva che tali donazioni fossero tassate come se fossero una normale donazione inter vivos. Con l’abrogazione di questo articolo e l’adeguamento alla dottrina statale vincolante, la normativa tratta ora giuridicamente tale operazione per quello che è, ovvero un titolo successorio. Gli effetti pratici più rilevanti per i contribuenti sono:

• Tassazione come successione: anche se il bene viene ceduto immediatamente quando il donante è ancora in vita, l’imposta viene calcolata applicando le norme, le detrazioni fiscali e gli sgravi previsti per le successioni, che di solito sono molto più favorevoli rispetto a quelli previsti per le donazioni.
• Momento del pagamento: l’imposta matura e deve essere pagata al momento della firma dell’atto di donazione presso il notaio.
• Regola di cumulo quadriennale: se il donatore decede entro 4 anni dalla donazione, il bene in questione verrà sommato al resto dell’eredità ai fini del calcolo dell’imposta finale.
• Nessun costo derivante dalla clausola di revoca: inserendo la condizione che il bene torni al donante qualora il donatario muoia prima (premorienza) o qualora il donante revochi la donazione, non si pagano imposte aggiuntive né nell’ambito dell’imposta sulle trasmissioni patrimoniali (ITPAJD) né nell’ambito dell’imposta di successione. Qualora la donazione venisse annullata per questo motivo, sarà possibile richiedere il rimborso dell’imposta versata.

4.- Formazione pratica notarile. Estinzione della comproprietà

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, promossa dalla Fondazione Notariado, in cui il signor Javier Máximo Juárez González, notaio di Valencia, tiene un’interessante sessione di formazione pratica in materia notarile, dedicata allo studio delle estinzioni della comproprietà, ovvero l’operazione giuridica mediante la quale si pone fine a una situazione di comproprietà o comunione su un bene, assegnandolo a uno dei comproprietari (qualora sia indivisibile o non risulti conveniente la sua divisione) e, se del caso, compensando economicamente gli altri per il valore della loro quota.

Durante la sessione vengono affrontati aspetti interessanti quali gli elementi essenziali dello scioglimento (totale o parziale), la sua tassazione (incidenza sull’imposta di registro), il trattamento delle eccedenze di adjudicación e la relativa fiscalità, nonché le possibili ripercussioni ipotecarie associate.

Da consultare e studiare con attenzione, data la frequente ricorrenza di questo tipo di operazioni nella pratica notarile.

5.- È registrabile una clausola statutaria che consenta, in caso di pegno su quote o azioni, l’attribuzione al creditore pignoratizio dei diritti del socio

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 28 aprile 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP), che tratta il ricorso presentato dai rappresentanti di una società commerciale contro il rifiuto del Registro delle Imprese XIII di Madrid di iscrivere un nuovo articolo dello statuto (art. 8 bis). La clausola respinta stabiliva che, in caso di esecuzione giudiziaria o notarile di un pegno su quote sociali per inadempimento, i diritti di socio sarebbero passati al creditore pignoratizio previa notifica. Il conservatore del registro ha negato l’iscrizione sostenendo che attribuire i diritti economici (come i dividendi) al creditore comportasse una cessione patrimoniale senza causa e un arricchimento senza causa, alterando la natura del pegno come mero diritto di garanzia.

Di fronte alla decisione negativa, la società ricorrente ha sostenuto che il conservatore del registro abbia ecceduto i propri poteri nel pregiudicare l’esistenza di una causa illecita e nel trascurare il fatto che la prassi commerciale riconosca il diritto di pegno anticretico. La società ha inoltre sottolineato che la Legge sulle Società di Capitali (LSC) consente espressamente la modifica statutaria del regime dei diritti dei soci. A propria difesa, ha invocato precedenti decisioni dello stesso Centro Direttivo per sostenere che la qualificazione catastale debba attenersi al titolo senza formulare ipotesi sulle intenzioni delle parti, ricordando che clausole simili erano già state registrate in altre società.

Infine, la DGSJFP decide di accogliere il ricorso e di revocare la valutazione del Conservatore del Registro, dichiarando registrabile la modifica statutaria. L’organo direttivo chiarisce che l’articolo 132.1 della LSC autorizza le società ad attribuire volontariamente al creditore pignoratizio l’esercizio dei diritti di socio. Sebbene la formulazione della clausola indicasse che i diritti «spetteranno» al creditore, la Direzione Generale stabilisce (mediante un’interpretazione ermeneutica conforme alla legge) che la norma sociale non trasferisce né la titolarità né la qualità di socio, ma si limita a disciplinare la legittimazione al loro esercizio fintantoché sussiste il procedimento di garanzia.

6.- La Corte Suprema avverte: esercitare l’opzione di acquisto non dà diritto a vivere gratuitamente prima di aver espletato le formalità presso il notaio.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 1256/2026, del 21 luglio 2026, in cui si affronta la questione della delimitazione degli effetti giuridici dell’esercizio dell’opzione di acquisto nell’ambito di un contratto di locazione con opzione di acquisto e della liquidazione dello stato possessorio a seguito di un prolungato ritardo nella formalizzazione dell’atto pubblico. La sentenza in esame si concentra sulla distinzione tra il perfezionamento del contratto di compravendita e il trasferimento della proprietà mediantelatraditio, valutando l’applicabilità della dottrina dell’arricchimento senza causa rispetto alla norma sull’attribuzione dei frutti civili all’acquirente (artt. 1095 e 1468 del Codice Civile) nei casi di occupazione continuata dell’immobile senza pagamento di corrispettivo né oneri.

I fatti salienti hanno inizio con l’esercizio dell’opzione di acquisto da parte dei locatari nell’ottobre 2016, la cui formalizzazione in atto pubblico è stata rinviata fino a gennaio 2020 a causa di divergenze tra le parti in merito alla normativa applicabile per la determinazione del prezzo di vendita, divergenze che hanno dato luogo a un primo contenzioso giudiziario. Durante oltre tre anni di ritardo, gli acquirenti hanno mantenuto l’uso e il godimento esclusivi dell’abitazione senza averne acquisito la proprietà a causa della mancata stipula dell’atto pubblico e senza versare alcun importo a titolo di affitto, spese condominiali, imposta sui beni immobili (IBI) o tasse comunali, che sono state sostenute dal venditore. Il nocciolo della controversia risiedeva nel determinare se la venditrice avesse diritto a un indennizzo per tale occupazione o se, al contrario, il perfezionamento della vendita attribuisse legalmente l’uso e i frutti dell’immobile agli acquirenti dal momento in cui avevano esercitato l’opzione.

La Corte Suprema respinge la posizione degli acquirenti e conferma la condanna al risarcimento, dichiarando che, sebbene l’esercizio dell’opzione abbia perfezionato il contratto, quest’ultimo non ha determinato il trasferimento della proprietà per mancanza dellacorrispondente traditio o atto pubblico. Di conseguenza, gli acquirenti non hanno goduto dell’uso dell’abitazione in qualità di proprietari e l’occupazione continuata senza corrispettivo ha generato un vantaggio patrimoniale ingiustificato a loro favore e un correlativo impoverimento della venditrice, la quale ha inoltre sostenuto integralmente l’onere fiscale e di manutenzione senza ricevere il prezzo di vendita né disporre dell’immobile. Pertanto, l’Alta Corte conferma la fondatezza dell’applicazione della dottrina dell’arricchimento senza causa per determinare il risarcimento — calcolato al 50% dei canoni di locazione e al 100% delle spese, dell’imposta comunale sugli immobili (IBI) e delle tasse relative al periodo — e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

7.- Una società commerciale può ricevere un'eredità? Quale trattamento fiscale le verrà riservato?

In allegato (QUI) il link al parere vincolante V0767-26, emanato dalla Sottodirezione Generale delle Imposte sulle Persone Giuridiche della Direzione Generale delle Imposte (DGT) il 7 aprile 2026, in cui viene analizzato il trattamento fiscale derivante dalla ricezione di un lascito da parte di una società commerciale residente in Spagna. La norma riguarda l’applicazione della Legge sull’imposta sulle società (articoli 10.3 e 17) e dell’imposta sulle successioni e sulle donazioni (articoli 1 e 3.2), nonché l’imposta applicabile nell’ambito dell’imposta sui trasferimenti patrimoniali e sugli atti giuridici documentati (articolo 31.2 del TRLITPAJD).

Il caso in esame riguarda una socia di maggioranza (titolare del 99% del capitale sociale) che intende includere nel proprio testamento la costituzione di un lascito a favore della propria società a responsabilità limitata, composto da diversi beni immobili (la propria abitazione abituale e posti auto) e da quote sociali residue non assegnate ai propri eredi (nipoti). Lo scopo di tale disposizione è quello di integrare gli immobili nel patrimonio della società per garantire la continuità della sua attività economica. La controversia giuridica verte sulla determinazione del regime di integrazione contabile e fiscale dei beni nella società beneficiaria, sulla loro assoggettabilità alla normativa in materia di successioni e sulle ripercussioni indirette dell’atto.

La DGT stabilisce che, trattandosi di una persona giuridica, l’incremento patrimoniale ricevuto dalla società non è soggetto all’imposta sulle successioni e sulle donazioni, ma deve essere obbligatoriamente tassato nell’ambito dell’imposta sulle società. Dal punto di vista contabile, l’operazione deve essere registrata direttamente nel patrimonio netto (conto 118 “Altre conferite dai soci”) in conformità con la norma NRV 18 del PGC, ma ai fini fiscali l’articolo 17 della LIS (Legge sull’imposta sulle società) richiede di valutare i beni acquisiti a titolo oneroso al loro valore di mercato e di includerli nella base imponibile del periodo d’imposta in cui avviene la cessione, mediante la corrispondente rettifica extracontabile positiva. Inoltre, stabilisce che l’atto pubblico di accettazione e incorporazione degli immobili sarà soggetto alla modalità degli Atti Giuridici Documentati (AJD) dell’ITPAJD in quanto soddisfa i requisiti di registrabilità, importo valutabile e non assoggettabilità all’imposta di successione, respingendo per mancanza di legittimazione la richiesta di chiarimento relativa alla tassazione dei legatari persone fisiche.

8.- Promemoria: non è possibile modificare la denominazione sociale di una società se la riserva di denominazione è scaduta

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 29 aprile 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP), nella quale viene analizzata la validità dell’accordo di modifica della denominazione sociale di una società a responsabilità limitata a fronte del rifiuto del Registro delle Imprese III di Alicante di procedere alla sua iscrizione. La normativa applicabile verte sull’articolo 18 del Codice di Commercio e, in particolare, sugli articoli 409, 412 e 415 del Regolamento del Registro delle Imprese (RRM), che disciplinano il regime di rilascio, scadenza, proroga e consolidamento definitivo della riserva delle denominazioni sociali.

La questione ha origine dalla stipula di un atto pubblico in data 28 maggio 2025 che formalizzava il cambio di denominazione, allegando un certificato negativo del Registro Mercantile Centrale (RMC) rilasciato il 22 maggio 2025. L’atto è stato depositato presso il Registro delle Imprese il 9 dicembre 2025, momento in cui il conservatore del registro ha negato l’iscrizione in quanto la riserva della denominazione era scaduta, essendo trascorsi più di sei mesi dal suo rilascio. L’amministratore ricorrente ha sostenuto che la validità del certificato debba riferirsi esclusivamente al momento della stipula dell’atto, senza che la successiva scadenza possa impedire l’iscrizione.

La DGSJFP decide di respingere il ricorso e di confermare la nota di qualificazione catastale. L’organo direttivo motiva la propria decisione affermando che il certificato del RMC conferisce una riserva provvisoria di sei mesi che si consolida solo con l’iscrizione o viene prorogata di due mesi se il titolo è in attesa di liquidazione entro tale termine (art. 412.3 RRM). Poiché il documento è stato presentato dopo la scadenza del termine, il 9 dicembre 2025 (dopo la scadenza della riserva il 22 novembre), non è possibile prorogare né iscrivere una denominazione scaduta, essendo irrilevante che la certificazione fosse in vigore al momento della stipula dell’atto.

9.- Modifiche alla legislazione catalana che disciplina gli strumenti a sostegno della capacità giuridica delle persone

In allegato (QUI) il link alla Legge 13/2026, del 3 agosto, che modifica il Codice Civile della Catalogna in materia di sostegno all’esercizio della capacità giuridica delle persone, la quale consolida definitivamente la riforma in questo ambito in Catalogna (abroga il Decreto Legge 19/2021, approvato con procedura d’urgenza per adeguare il Codice Civile della Catalogna alla Legge statale 8/2021) e introduce importanti novità e adeguamenti nell’attività notarile rispetto alla precedente normativa provvisoria. Le principali modifiche rispetto alla situazione precedente si articolano nei seguenti ambiti:

1.- Eliminazione definitiva della sostituzione della volontà: consolida in modo rigoroso l’assistenza non rappresentativa come figura centrale. Il disponente si presenta e firma l’atto di persona; l’assistente è presente o presta il proprio assenso. I poteri di rappresentanza diventano eccezionali e devono essere formalmente delimitati e invocati solo quando la persona non è in grado di esprimere la propria volontà in alcun modo, nemmeno con adeguamenti ragionevoli.

2.- Rafforzamento dell'atto notarile di assistenza volontaria:

• Regime precedente: era prevista la costituzione volontaria dell’assistenza dinanzi al notaio, ma il quadro normativo del Decreto-legge n. 19/2021 lasciava alcune ambiguità riguardo alla prevalenza delle misure volontarie rispetto a quelle giudiziarie in caso di controversie familiari.
• Legge 13/2026: Stabilisce la priorità assoluta dell’autoregolamentazione notarile; in altre parole, quanto concordato da una persona davanti al notaio in un atto pubblico è vincolante per i terzi e per la stessa autorità giudiziaria, salvo che non venga dimostrato un abuso della misura o un vizio del consenso.
• Consente di stabilire con maggiore flessibilità misure di salvaguardia su misura all’interno dell’atto notarile stesso (sistemi di rendicontazione, controllori, limiti quantitativi per l’approvazione da parte dell’assistente, ecc.) senza necessità di omologazione o supervisione giudiziaria sistematica.

3.- Definizione degli atti che richiedono l’assistenza di un notaio:

• Regime precedente: vi era una certa rigidità nel trasporre il vecchio elenco degli “atti che richiedevano l’autorizzazione giudiziaria per il tutore” alla funzione dell’assistente volontario, il che costringeva a recarsi frequentemente in tribunale per atti patrimoniali complessi (ad es. vendite di beni di grande valore).
• Legge 13/2026: Precisa che, quando una persona con disabilità agisce con il supporto del proprio assistente (che si limita a integrare le sue capacità) in atti notarili dispositivi (vendite, ipoteche, donazioni, separazioni patrimoniali), non è richiesta alcuna autorizzazione giudiziaria preventiva, a condizione che ciò sia stato previsto dal concedente nel documento costitutivo o che si tratti della norma generale in materia di assistenza.
• Il controllo di merito e delle garanzie spetta al notaio che redige l’atto, il quale verifica la coerenza della misura di sostegno con l’atto da redigere.

4. Ruolo attivo del notaio (adeguamenti ragionevoli e valutazione discrezionale):

• Regime precedente: il giudizio del notaio si concentrava tradizionalmente sull’accertamento della “capacità o lucidità” al momento della stipula.
• Legge 13/2026: Modifica il ruolo del notaio, che passa dal valutare la capacità giuridica al facilitare l’esercizio della capacità di agire attraverso l’obbligo legale di garantire adeguamenti ragionevoli (uso di testi di facile lettura, mezzi di comunicazione aumentativi/alternativi o presenza di facilitatori presso lo studio notarile).
• Il notaio deve accertare i desideri, le preferenze e i valori della persona, astenendosi dal certificare atti qualora rilevi un conflitto di interessi irrisolto o un’influenza indebita da parte dell’assistente sulla volontà del concedente.

5. Coordinamento con le forze dell'ordine:

• Regime precedente: l'assistenza volontaria notarile e le procure preventive coesistevano in modo poco chiaro, creando dubbi sul fatto che la presenza di un assistente annullasse una procura preventiva concessa in precedenza.
• Legge 13/2026: Armonizza la coesistenza delle due figure nel Codice civile della Catalogna, stabilendo che i poteri preventivi permangono e prevalgono sull’assistenza giudiziaria, configurandoli come un meccanismo di autotutela/sostegno di natura prettamente notarile.

6.- Entrata in vigore: 4 febbraio 2027.

10.- Attenzione: stipulare accordi in sede notarile in merito alla ripartizione di un’eredità che modifichino le volontà del defunto può comportare un aumento dell’onere fiscale nei confronti dell’Agenzia delle Entrate

In allegato (QUI) il link al Parere Vincolante V0807-26, emanato dalla Sottodirezione Generale delle Imposte Patrimoniali, delle Tasse e dei Prezzi Pubblici della Direzione Generale delle Imposte (DGT) il 13 aprile 2026, in cui viene analizzato il trattamento fiscale applicabile alle operazioni di divisione testamentaria quando vengono inseriti accordi transattivi tra eredi. La norma esamina la delimitazione del fatto imponibile nell’ambito dell’Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni (articolo 3 della Legge 29/1987 e articolo 12 del Regolamento dell’ISD) in contrapposizione al regime delle transazioni previsto dall’Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali e sugli Atti Giuridici Documentati (articolo 14.5 del TRLITPAJD e articolo 28 del relativo Regolamento), in linea con il concetto di transazione di cui all’articolo 1.809 del Codice Civile.

Il caso in esame riguarda un'eredità in cui, a seguito di una sentenza giudiziaria che ha disposto l'inserimento nell'inventario complessivo del corredo familiare e di cinque immobili, i cinque eredi intendono formalizzare le assegnazioni in un unico atto notarile di registrazione. In tale atto propongono di includere un accordo transattivo mediante il quale uno degli eredi, assegnatario dell’immobile principale, rinuncia a parte della propria quota e alla ripartizione per sorteggio dei quattro immobili restanti, mentre gli altri coeredi accettano la concessione di servitù di passaggio e altre disposizioni giudiziarie. La controversia verte sulla determinazione se tale operazione complessiva possa essere qualificata come un unico atto di divisione ereditaria soggetto esclusivamente alla modalità di successione prevista dall’ISD.

La DGT conclude che il documento non possa essere considerato un unico atto di divisione ereditaria, poiché gli accordi che modificano quanto stabilito nel testamento o nella normativa successoria costituiscono atti giuridici inter vivos indipendenti. Di conseguenza, se le rinunce e le concessioni comportano una modifica lucrativa a titolo di liberalità, saranno tassate come donazione ai sensi dell’articolo 3.1 b) dell’ISD; se, al contrario, corrispondono a concessioni onerose o permute derivanti dalla transazione, dovranno essere tassate secondo la modalità corrispondente dell’ITPAJD.