Note giuridiche pratiche - Febbraio 2026

1.- In un atto di dazione in pagamento del debito è necessario giustificare i mezzi di pagamento del debito originato dal prestito precedente.

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fiducia del 4 settembre 2025 (BOE del 5 dicembre 2025) in cui si risolve il ricorso presentato contro il rifiuto del Registro della Proprietà numero 4 di Barcellona di iscrivere un atto di dazione in pagamento.

Il caso riguarda una società che riconosce di avere un debito nei confronti di un'altra, specificando che la causa del debito sono diversi prestiti di denaro ricevuti in precedenza. Nel documento viene inserito un elenco dell'importo e delle date dei prestiti, ma senza giustificare i mezzi di pagamento di tali prestiti. A titolo di pagamento del debito riconosciuto, la società debitrice assegna al creditore la proprietà di due immobili, che ora si intende iscrivere nel Registro della Proprietà.

Presentata per la registrazione, la Cancelliera valuta negativamente il documento, richiedendo l'identificazione dei mezzi di pagamento utilizzati nel contratto di prestito originario (artt. 24 LN, 254.4 LH e 177 RN), sostenendo che, essendo il prestito la causa del debito che ora si estingue con la dazione in pagamento, deve essere accreditato l'effettivo trasferimento del denaro per evitare riconoscimenti fittizi che eludono il controllo del riciclaggio di denaro.

Una volta presentato il ricorso corrispondente, la Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la nota di valutazione, confermando che, in questo tipo di operazioni, è necessario accreditare i mezzi di pagamento, al fine di evitare la consacrazione di operazioni giuridiche fittizie che mascherino altri rapporti giuridici tra le parti o che siano suscettibili di comportamenti illeciti nell'ambito del riciclaggio di capitali.

2.- Come procedere se il Registro Mercantile Centrale mi nega implicitamente una denominazione richiesta per una nuova impresa?

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione del 23 settembre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 14 gennaio 2026), nel ricorso presentato contro la nota di qualificazione emessa dal conservatore del registro mercantile centrale III (di seguito RMC), con la quale viene negata una determinata riserva di denominazione.

Il caso parte dal presupposto che una società richieda all'RMC la prenotazione di una serie di denominazioni sociali nel seguente ordine: "Grupo Getura, SL", "Grupo Empresarial Getura, SL", "Getura Corporación, SL", "Getura Enterprise, SL" e "Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL". L'RMC rilascia una certificazione attestante che la seconda delle denominazioni richieste ("Grupo Empresarial Getura") non è registrata, senza pronunciarsi espressamente sulla prima opzione richiesta.

Di fronte a tale situazione, l'interessato ricorre contro il rifiuto, ma il Conservatore del Registro delle Imprese si oppone, sostenendo che non sussiste una valutazione negativa in quanto tale. Di fronte a tale argomentazione, la DG riconosce che, in effetti, in questi casi esiste in realtà una valutazione negativa implicita (cioè, se viene rilasciata una certificazione conforme alla seconda o alle successive denominazioni non registrate, ciò significa che le denominazioni che figurano al primo posto sono evidentemente rifiutate), per cui, in tale situazione, è ovvio che contro tale valutazione negativa si può ricorrere negli stessi termini previsti per qualsiasi altro rifiuto di registrazione.

Da tenere presente per chiunque sia interessato a costituire una SL o SA e si trovi in questa situazione.

3.- La Corte Suprema conferma nuovamente che, in caso di acquisto di un immobile con mutuo ipotecario, il valore di stima ipotecario può essere utilizzato come riferimento per il calcolo dell'imposta sul trasferimento di proprietà (ITP).

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 369/2026, del 9 febbraio, in cui la Sezione III, contenzioso della Corte Suprema, si pronuncia nuovamente su un caso molto comune nella pratica, che è molto importante che i contribuenti conoscano.

Il caso specifico riguarda la compravendita di un immobile, per la quale è necessario un finanziamento ipotecario, con la particolarità che il prezzo di acquisto è inferiore al valore di stima risultante dalla valutazione ipotecaria ufficiale (circostanza molto comune nella pratica).

L'interessato paga le imposte sull'operazione utilizzando come base imponibile dell'ITP il valore di acquisto, a fronte del quale l'Amministrazione fiscale avvia una procedura di verifica dei valori, in cui, ai sensi dell'articolo 57.1 LGT, viene preso come base il valore assegnato per la valutazione ipotecaria dell'immobile in conformità con quanto previsto dalla legislazione ipotecaria.Una volta presentato il relativo ricorso contenzioso, la Corte Suprema, in ultima istanza, si schiera nuovamente a favore del Fisco in questo caso, ritenendo che tale procedura sia valida e conforme alla legge, in particolare nei casi in cui la differenza di valore sia "rilevante".

Da tenere ben presente quando si acquista un immobile con un mutuo ipotecario, poiché nella pratica questa situazione è molto comune e francamente sconosciuta a molti cittadini, il che può causare molti dispiaceri in futuro se non se ne è a conoscenza in anticipo e non viene gestita adeguatamente, in particolare nei casi in cui le differenze sono "rilevanti".

4.- Formazione pratica notarile. Introduzione al Catasto: Modifiche alla configurazione della parcella catastale trattate in notaio.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online molto interessante, tenuta nell'ambito delle attività formative della Fondazione Notariato, in cui i notai Micaela Pontones del Amo (notaio di Tembleque, Toledo) e Marcos Serrano Yáñez-Mingot (notaio di Horcajo de Santiago, Cuenca) affrontano l'interessante tema dei cambiamenti nella configurazione dei terreni catastali trattati dal notaio.

A tal fine, utilizzano la presentazione allegata (QUI), in cui, con un approccio eminentemente pratico, affrontano le caratteristiche di questa procedura (applicabile a casi di rettifica, divisione di parcelle, segregazione, aggregazione e raggruppamento o ricomposizione fondiaria), gli aspetti da tenere in considerazione nella preparazione dell'atto, le pratiche da espletare dopo la firma, i requisiti della Relazione di convalida grafica, nonché un riferimento speciale a casi pratici concreti.

Sessione formativa molto interessante per rimanere aggiornati su come noi notai, dai nostri studi, possiamo aiutare i cittadini ad aggiornare la realtà catastale dei loro terreni e immobili alla realtà fisica esistente.

5.- Flash fiscale virtuale 021. Aumenti ingiustificati del patrimonio. Attenzione ai beni che "appaiono dal nulla" perché il fisco vi terrà d'occhio.

Link allegato (QUI) al Flash Fiscal Virtual numero 21 dell'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui il notaio Manuel Sarobe Oyarzun analizza la dottrina della Corte Suprema in materia di aumenti ingiustificati del patrimonio disciplinati dall'articolo 39 della legge sull'IRPF.

Vengono analizzati casi di donazioni e prestiti tra familiari, avvertendo che i trasferimenti non correttamente giustificati possono essere qualificati come guadagni patrimoniali ingiustificati e tassati nella base generale dell'IRPF (imposta sul reddito delle persone fisiche) all'aliquota marginale.

La sessione sottolinea l'importanza di documentare tutte le operazioni e mette in guardia in particolare sui prestiti che nascondono donazioni, molto comuni nella pratica, nonostante a lungo termine possano comportare spiacevoli sorprese per i contribuenti.

6.- Cambio di destinazione d'uso per anzianità. Attenzione perché non è prevista la prescrizione quando è richiesta una licenza.

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione del 23 settembre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 13 gennaio 2026), nel ricorso presentato contro la nota di qualificazione del Conservatore del Registro Immobiliare n. 14 con cui si sospende l'iscrizione di un atto di cambio di destinazione d'uso e dichiarazione di nuova costruzione per anzianità, autorizzato dal Notaio di Barcellona sig.ra María de Zulueta.

Il caso nasce da un atto di conversione di un locale in abitazione, basato principalmente su un certificato di agibilità e su un certificato dell'architetto che attesta l'uso residenziale dal 1994.

Il responsabile del Registro e il suo sostituto esprimono parere negativo, poiché in Catalogna, ai sensi degli articoli 187 e 218 della Legge sul territorio, nonché in base all'articolo 30 del Regolamento sulla tutela della legalità urbanistica, è richiesta una licenza per il cambio di destinazione d'uso a residenziale.Presentato il relativo ricorso dal notaio, la Direzione Generale lo respinge, confermando la nota di valutazione, nel senso che, poiché la normativa catalana richiede effettivamente la licenza, non è possibile registrare il cambio di destinazione d'uso "per prescrizione" senza fornire la relativa autorizzazione amministrativa che lo consenta.

7.- Proprietà di quote sociali di una SL. Prestare molta attenzione perché nel prossimo futuro potrebbe essere necessaria la loro iscrizione nel Registro delle Imprese.

Il 17 febbraio scorso, il Governo ha approvato il disegno di legge organica sull'integrità pubblica (QUI ), che, se approvato dal legislatore, comporterà una vera e propria rivoluzione nel campo della proprietà delle partecipazioni sociali delle SL. Pertanto, come si evince dal testo della futura norma:

• Le società a responsabilità limitata devono tenereun registro dei soci in formato elettronico, che dovrà essere comunicato al Registro delle Imprese corrispondente alla sede legale.
• In questo libro saranno registrati: a) La titolarità originaria e le successive trasmissioni, volontarie o forzate, delle partecipazioni sociali. b) La costituzione di diritti reali o gravami, compreso il pegno senza trasferimento di possesso. c) L'identificazione della persona o delle persone fisiche che detengono la condizione di titolare effettivo, in conformità con la normativa vigente in materia di prevenzione del riciclaggio di denaro.
• Il trasferimento inter vivos o mortis causa, o l'ipoteca delle quote sociali, sarà registrato nel Libro dei soci della societàmediante documento privato elettronico con contenuto e formato standardizzati approvati dalla Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fiducia, autorizzato mediante firme elettroniche qualificate del cedente e dell'acquirente. In questo documento privato con firme elettroniche qualificate dovrà essere riportata la nota di spedizione dell'iscrizione o dell'annotazione effettuata nel libro della sezione speciale del Registro Mercantile.
• Ogni trasferimento inter vivos, mortis causa o forzoso dovrà essere iscritto nel libro della sezione speciale del Registro Mercantile, e l'iscrizione avrà carattere costitutivo. Fino all'iscrizione, l'acquirente o il titolare del gravame non potrà esercitare diritti nei confronti della società né nei confronti di terzi.
• La qualifica di socio potrà essere riconosciuta solo a chi risulti iscritto nel libro della sezione speciale del Registro delle Imprese.
• Il pagamento dei dividendi, la restituzione dei contributi o qualsiasi altra attribuzione patrimoniale avrà effetto liberatorio solo se effettuato a favore di chi risulta come titolare registrato.

Come si può intuire, sarà necessario seguire con molta attenzione l'iter parlamentare di questa proposta, poiché, se approvata, questa nuova normativa comporterà una vera e propria rivoluzione nel campo della proprietà delle quote sociali di una SL, dato che il loro trasferimento avverrà tramite documento privato con firma elettronica (con la conseguente perdita di certezza giuridica rispetto all'attuale sistema di atto pubblico) e la loro iscrizione nel Registro delle Imprese sarà obbligatoria.

8.- Numero di registrazione unico dell'affitto (NRUA). Carattere reale della licenza autonoma.

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione del 1° ottobre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 14 gennaio 2026), nel ricorso presentato contro la decisione del Registro di sospendere l'assegnazione di due numeri del Registro Unico degli Affitti di Breve Durata perché gli alloggi in questione sono registrati a nome di una persona diversa da quella che figura come titolare nel Registro amministrativo autonomo che concede la licenza turistica.

Nel caso specifico, viene richiesta l'assegnazione del NRUA in un caso in cui l'abitazione è registrata a nome di una persona diversa da quella che figura come titolare nel Registro Amministrativo. Una volta presentato il caso, il Conservatore del Registro nega l'assegnazione, ritenendo che per la concessione dell'NRUA sia indispensabile che la licenza sia concessa a favore dell'attuale titolare registrato dell'immobile e che questo sia iscritto a suo nome nel corrispondente Registro Turistico.

Una volta presentato il ricorso corrispondente, la Direzione Generale revoca la nota di qualificazione, considerando che l'autorizzazione autonoma ha carattere reale, ovvero è legata alla proprietà in questione e non alla persona a cui è stata inizialmente concessa, per cui procede la concessione del NRUA senza ulteriori ostacoli. Da tenere presente per gli investitori immobiliari che potrebbero trovarsi in questa circostanza.

9.- Importante sentenza della Corte Suprema per i registri immobiliari. Il registro è "gratuito" per l'Amministrazione.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema, Sezione III del contenzioso, numero 321/2026, del 5 febbraio, che stabilisce un'interpretazione giurisprudenziale molto importante in relazione al costo del Registro della proprietà per le amministrazioni pubbliche.

In tale risoluzione, l'Alta Corte conferma l'efficacia della Disposizione Aggiuntiva Decima della Legge 14/2013, in virtù della quale l'esecuzione di qualsiasi operazione di registrazione, compresa la pubblicità formale, sarà esente dal pagamento della tassa quando il responsabile finale del pagamento della stessa, in conformità con le norme tariffarie, è una delle seguenti amministrazioni pubbliche (Amministrazione centrale, che comprende lo Stato e gli organismi dell'amministrazione centrale; Comunità autonome; Enti locali; Amministrazioni della previdenza sociale).

Finora era stata sollevata una vivace controversia sull'effettiva validità e applicabilità di tale norma, che è stata ora risolta in senso affermativo dalla Corte Suprema. Ciò potrebbe avere un forte impatto sulla gestione tariffaria di tutte le iscrizioni effettuate a favore delle amministrazioni pubbliche.

Nel caso catalano, come riportato nella sentenza stessa, potrebbero sussistere ulteriori dubbi giuridici al riguardo, in attesa di una pronuncia espressa della Corte Suprema in merito.

10.- Flash Fisca lVirtual 022 . Aliquota fiscale sull'acquisto di un intero edificio in Catalogna

Link allegato (QUI) al Flash Fiscal Virtual numero 22 dell'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui la notaia Elena Cantos analizza la Consultazione Informativa 443/25 dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna sull'aliquota fiscale applicabile quando due persone fisiche acquistano in comproprietà indivisa un intero edificio residenziale in Catalogna.

L'Amministrazione conclude che l'aliquota del 20% prevista per la cessione di un intero edificio si applica solo quando l'acquirente è una sola persona fisica o giuridica. Se l'acquisto è effettuato congiuntamente da due persone, tale aliquota non si applica, a meno che una delle due abbia lo status di grande detentore.