Note giuridiche pratiche - Luglio 2026

1.- Importante novità in materia successoria e fiscale. Ritorno alla teoria classica della doppia trasmissione nelle successioni con diritto di trasmissione

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 849/2026, del 3 giugno 2026, con cui viene risolta una controversia relativa a una valutazione negativa da parte del Catasto, nell’ambito di un atto di divisione ereditaria, in cui entra in gioco il diritto di trasmissione.

Il caso di fatto ha origine dal decesso di una madre (prima deceduta), i cui beni dovevano essere ereditati dai figli. Tuttavia, uno di essi è deceduto successivamente senza aver accettato né rinunciato all’eredità (erede cedente), lasciando a sua volta una vedova avente diritto alla quota legale di usufrutto. I fratelli sopravvissuti (eredi del defunto) hanno proceduto alla divisione dell’eredità della madre senza il coinvolgimento della vedova del fratello, sostenendo che i beni della prima defunta non fossero mai stati integrati nel patrimonio del defunto, poiché questi non aveva accettato l’eredità. Il fulcro della controversia giuridica risiede nella definizione del funzionamentodel «ius transmissionis» (art. 1006 del Codice Civile), ovvero se i trasmettitori ereditino direttamente dal primo defunto in modo indipendente (teoria dell’acquisizione diretta) o se lo facciano attraverso l’eredità del trasmettitore (teoria classica o della doppia trasmissione), il che obligherebbe a includere tali beni nel calcolo della quota legittima del coniuge vedovo e richiederebbe il suo intervento nella divisione.

Infine, la Corte Suprema decide di accogliere il ricorso in cassazione presentato, tornando così alla teoria classica della doppia trasmissione e stabilendo chel’elius delationis passa agli eredi proprio in virtù della loro qualità di successori del cedente, entrando a far parte della loro massa ereditaria. Di conseguenza, stabilisce che, ai fini del calcolo della quota legittima della vedova del cedente, è obbligatorio includere i beni che spettavano al defunto marito nell’eredità della prima defunta, rendendo indispensabile la sua partecipazione a tale divisione ereditaria. Ciò al fine di tenerne conto in questi casi, sia dal punto di vista successorio che per quanto riguarda le implicazioni fiscali che ne derivano.

2.- La Direzione Generale delimita le funzioni del notaio e del conservatore del registro: spetta al notaio valutare il rispetto dei requisiti di una procura, senza che il conservatore del registro possa riesaminare tale valutazione, salvo in caso di errore manifesto

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP) del 18 febbraio 2026, emessa nell’ambito di un ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di Madrid n. 3 di iscrivere un atto di cancellazione di ipoteca stipulato unilateralmente dal debitore ipotecario stesso, il quale agiva in rappresentanza dell’ente creditizio (Banco Santander, S.A.) mediante una procura irrevocabile soggetta a condizioni sospensive.

Il caso di fatto si basa su una procura speciale di cancellazione redatta dall’istituto finanziario a favore di soggetti identificabili (il debitore o il proprietario dell’immobile) alla condizione sospensiva che la banca verifichi il pagamento totale del debito e invii, tramite la Sede Elettronica Notarile, un “certificato di saldo zero” firmato da un dipendente dell’istituto. La conservatrice del registro ha sospeso l’iscrizione ritenendo che tale certificato, allegato all’atto, non dimostrasse che il firmatario fosse dotato di una procura sufficiente con poteri di rappresentanza né che la sua firma fosse autenticata da un notaio, richiedendo a tal fine il rispetto dell’articolo 1280, comma 5, del Codice Civile. Il nocciolo della controversia giuridica risiede, pertanto, nel chiarire se i requisiti formali di autenticità e rappresentanza di cui all’articolo 1280, comma 5, del Codice Civile debbano essere richiesti anche all’emittente di un documento che costituisce un semplice meccanismo di controllo interno e una condizione sospensiva della procura, oppure se, al contrario, sia sufficiente il giudizio di sufficienza emesso sotto la responsabilità del notaio in merito al rispetto di tali condizioni oggettive.

Infine, la Direzione Generale decide di accogliere il ricorso presentato dal notaio e di revocare il parere negativo della conservatrice. La conclusione giuridica più rilevante che si ricava da questa risoluzione è che il requisito della forma scritta in atto pubblico (articolo 1280, comma 5, del Codice Civile) deve riferirsi esclusivamente al negozio di procura principale in sé e non ai requisiti complementari o agli obiettivi di controllo interno (come il certificato di saldo zero) stabiliti liberamente dal mandante nell’esercizio della sua autonomia di volontà. Pertanto, la DGSJFP sancisce che l’invio di tale certificato tramite la Sede Elettronica Notarile costituisce un atto interno e un presupposto di fatto della condizione sospensiva, il cui adempimento spetta esclusivamente e sotto la propria responsabilità al notaio autorizzante, senza che il conservatore del registro possa riesaminare o invalidare tale giudizio di sufficienza, salvo in presenza di un errore chiaro e manifesto.

3.- La richiesta di presenza di un notaio all’assemblea richiede cinque giorni interi a partire dal momento del ricevimento da parte degli amministratori; un rispetto parziale del termine non è sufficiente

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte d’Appello di Siviglia n. 209/2026, del 27 marzo, con cui si risolve una controversia tra due società commerciali e il cui oggetto principale consiste nel determinare la validità delle delibere adottate in occasione di un’Assemblea Generale straordinaria dei soci in assenza di un notaio incaricato di redigere il verbale, la cui presenza obbligatoria era stata formalmente richiesta dalla minoranza dei soci.

Il caso di fatto ha origine dalla convocazione di tale assemblea da parte degli amministratori, la cui comunicazione è stata ricevuta in ritardo dalla socia di minoranza ricorrente, la quale il giorno successivo ha richiesto la presenza di un notaio tramite burofax ai sensi dell’articolo 203, comma 1, della Legge sulle società di capitali. Tale richiesta di assistenza notarile è stata consegnata e ricevuta formalmente presso la sede della società convenuta con un anticipo esatto di 4 giorni e 21 ore rispetto all’ora fissata per lo svolgimento dell’assemblea. Il nocciolo della controversia giuridica risiede, pertanto, nel chiarire se, ai fini del calcolo del preavviso legale di cinque giorni, si debba fare riferimento alla data di invio o a quella di ricezione della richiesta da parte degli amministratori, e se sia ammissibile che tale termine non sia rispettato integralmente.

Infine, la Corte d’Appello di Siviglia ha deciso di accogliere il ricorso in appello presentato dalla società convenuta, revocando la dichiarazione di nullità dell’assemblea pronunciata in primo grado e respingendo integralmente la domanda. La conclusione giuridica più rilevante che si ricava da questa sentenza è chela data di riferimento per il calcolo del termine di preavviso di cui all’articolo 203, comma 1, della LSC è obbligatoriamente quella di ricezione della comunicazione da parte degli amministratori, essendo richiesto il decorso di cinque giorni interi o completi affinché sorga l’obbligo legale di rivolgersi al notaio. Pertanto, mancando appena tre ore alla scadenza di tale termine nel caso specifico, la richiesta è diventata tardiva e ha liberato la società da tale obbligo, salvaguardando la piena efficacia delle delibere adottate in assenza del notaio.

4.- Formazione pratica in materia notarile. Redazione di atti notarili tramite videoconferenza

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, promossa dalla Fondazione Notariado, in cui il sig. Pablo Alonso Rocamora, notaio di Ayora (Valencia), tiene un'interessante sessione di formazione pratica in materia notarile, dedicata allo studio della stipula di atti notarili tramite videoconferenza, possibilità prevista dall'art. 17.ter della Legge sul Notariato.

Pertanto, grazie a questa recente novità, è possibile sottoscrivere “online” polizze commerciali che regolano una vasta gamma di operazioni comuni quali prestiti, crediti, factoring, leasing, noleggi, fideiussioni, confirming, ecc., un’opzione sempre più diffusa e preferita sia dagli istituti finanziari che dai clienti.

Da consultare e studiare, data la sua grande utilità pratica nell’attività quotidiana dello studio notarile.

5.- La vendita di beni essenziali senza l’approvazione dell’assemblea vincola il terzo che agisca in buona fede e senza colpa grave

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 881/2026, del 9 giugno, in cui viene risolta un'interessante controversia sugli effetti della vendita di un bene essenziale di una società commerciale senza l'autorizzazione dell'assemblea generale e sulle conseguenze che ciò può comportare per il terzo acquirente in buona fede.

Il caso di fatto trae origine da un contratto di compravendita, in base al quale una società ha ceduto a un’altra l’intero patrimonio immobiliare (lasciando la venditrice completamente priva di patrimonio e di attività di fatto) per un prezzo totale di 19.000 euro, che è stato trattenuto dall’acquirente con il pretesto di farsi carico dei debiti che gravavano sugli immobili, dichiarando falsamente nell’atto che i beni non costituivano un bene essenziale. A seguito dell’azione di nullità intentata da una socia di minoranza, la Corte d’Appello di Santa Cruz de Tenerife ha respinto l’azione ritenendo che l’acquirente dovesse essere tutelata in qualità di terza in buona fede ai sensi dell’articolo 234.2 della LSC, non essendo provata la sua conoscenza della situazione reale della venditrice, nonostante la sua amministratrice unica fosse stata socia della venditrice fino a cinque anni prima dell’operazione. Il fulcro della controversia giuridica verte, pertanto, sul chiarire se la mancata approvazione da parte dell’assemblea per la cessione di beni essenziali ai sensi dell’articolo 160, lettera f) LSC comporti la nullità radicale dell’operazione in modo opponibile a qualsiasi terzo, oppure se sia applicabile per analogia la tutela del traffico ai sensi dell’articolo 234, comma 2, LSC, analizzando i parametri per valutare la buona fede e l’assenza di colpa grave da parte dell’acquirente.

Infine, la Corte Suprema decide di accogliere il ricorso in cassazione, di annullare la sentenza impugnata, di accogliere integralmente la domanda e di dichiarare la nullità del contratto di compravendita con il conseguente obbligo di restituire gli immobili e di regolare lo stato possessorio. La conclusione dottrinale della Sezione stabilisce che, di fronte al vuoto giuridico relativo agli effetti nei confronti dei terzi della violazione dell’articolo 160, lettera f), della LSC, è applicabile per analogia l’articolo 234, comma 2, della LSC, per cui la mancanza di accordo dell’assemblea non è opponibile ai terzi che agiscano in buona fede e senza colpa grave. Tuttavia, nel caso concreto, il tribunale stabilisce che le circostanze escludono completamente la buona fede dell’acquirente: non solo per il legame storico tra la sua amministratrice e la venditrice, ma anche perché l’operazione ha comportato una totale svendita del patrimonio senza ricevere alcun corrispettivo reale, dato che la presunta «assunzione dei debiti» relativa ai gravami sugli immobili era meramente cumulativa e non liberatoria, in mancanza del consenso dei creditori (ai sensi dell’articolo 1205 del Codice Civile e dell’articolo 118 della Legge Ipotecaria); pertanto, in assenza di buona fede, l’acquirente non risulta tutelata e viene dichiarata l’inefficacia dell’alienazione effettuata dall’amministratore senza competenza.

6.- La Corte Suprema si pronuncia: l’interesse di mora previsto dalla LCI rappresenta un limite massimo, per cui può essere inferiore se le parti lo concordano

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 997/2026, del 23 giugno, in cui viene esaminato un ricorso in cassazione presentato da un notaio contro la sentenza d’appello che aveva confermato la legittimità del parere negativo emesso da un conservatore del registro immobiliare. Tale valutazione aveva negato l’iscrizione della clausola di interesse di mora in un atto di mutuo ipotecario su un’abitazione stipulato con un consumatore.

Nel caso di specie, il 27 giugno 2019 è stato autorizzato un atto di mutuo ipotecario in cui è stato fissato un interesse di mora pari all’interesse remunerativo maggiorato di due punti. Il conservatore del registro immobiliare ne ha negato l’iscrizione ritenendola contraria alle norme imperative, in particolare agli articoli 25 della Legge 5/2019 sui contratti di credito immobiliare (LCCI) e 114 della Legge ipotecaria, sostenendo che la norma fissa in modo tassativo l’interesse di mora pari al tasso di interesse contrattuale maggiorato di tre punti, senza ammettere accordi in senso contrario. Il nocciolo della controversia giuridica risiede nel determinare se il carattere imperativo degli articoli 3 e 25 della LCCI vieti in modo assoluto qualsiasi accordo diverso o se, al contrario, consenta di concordare un tasso di interesse di mora inferiore al limite legale in quanto più vantaggioso per il consumatore.

La Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione, revoca la sentenza d’appello e dichiara non conforme alla legge la valutazione negativa del conservatore del registro. Il fondamento principale della decisione risiede nel fatto che l’articolo 25 della LCCI stabilisce un limite massimo per tutelare il consumatore dagli abusi; pertanto, il carattere imperativo della norma deve essere inteso come volto a impedire clausole più onerose imposte dall’imprenditore. La Corte ragiona, in conformità alla Direttiva 2014/17/UE, che vietare un accordo che migliori la posizione giuridica del mutuatario costituirebbe un controsenso che snaturerebbe la finalità stessa della normativa a tutela dei consumatori.

7.- La riduzione del capitale con restituzione diseguale dei conferimenti richiede il consenso individuale di tutti i soci della società a responsabilità limitata

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 853/2026, in cui viene risolto un conflitto societario derivante da un accordo di riduzione del capitale in una SL, adottato da una maggioranza pari all’81,81% del capitale sociale per estinguere le quote di un’unica socia, alla quale è stato restituito il valore del proprio conferimento mediante la consegna di beni immobili e di 75.000 € in contanti. Il socio di minoranza, titolare del 15% del capitale, ha votato contro la delibera dopo aver chiesto, senza successo, di beneficiare di una misura analoga per le proprie quote.

Di fronte a tale situazione, questo socio di minoranza ha finito per presentare un ricorso per ottenere la dichiarazione di nullità della riduzione di capitale. Sebbene il Tribunale commerciale n. 11 di Barcellona abbia inizialmente respinto la domanda, la Corte d’Appello di Barcellona ha accolto il ricorso in appello e ha dichiarato la nullità delle delibere, sostenendo che l’articolo 329 della Legge sulle società di capitali (LSC) richiede il consenso di tutti i soci della società quando la riduzione con restituzione dei conferimenti non incide in modo uguale su tutte le partecipazioni.

Presentato il relativo ricorso in cassazione, la Corte Suprema lo respinge e dichiara che, quando la riduzione del capitale con restituzione dei conferimenti non incide in modo uguale su tutte le quote, l’articolo 329 della Legge sulle Società di Capitale richiede il consenso individuale di tutti i soci, e non solo di quelli le cui quote vengono ammortizzate. La Sezione interpreta tale requisito come una manifestazione del principio di parità di trattamento tra i soci (articolo 97 della Legge sulle Società di Capitale) e della regola della ripartizione proporzionale (articolo 330 della Legge sulle Società di Capitale), ritenendo che un’operazione di questa natura alteri la posizione giuridica ed economica sia del socio che esce dalla società sia di quelli che vi rimangono. Di conseguenza, la mancanza del consenso individuale del socio che ha votato contro determina la nullità della delibera di riduzione del capitale.

8.- L'articolo 34 della LH tutela l'acquirente in buona fede che acquista un immobile da chi risulta come unico proprietario nel registro, anche se in seguito dovesse emergere la natura comunione dei beni del bene stesso

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 952/2026, del 18 giugno, nella quale, l'oggetto principale della causa è la decisione sul ricorso in cassazione presentato dagli acquirenti di un'abitazione contro la sentenza d'appello che aveva dichiarato la nullità di pieno diritto del contratto di compravendita di un immobile presumibilmente appartenente alla comunione dei beni, per mancanza del consenso dell'ex moglie del venditore e per accertata malafede degli acquirenti.

Nel caso in esame, il venditore ha acquistato nel 1999, quando era celibe, un immobile che è stato iscritto nel Registro immobiliare esclusivamente a suo nome. Nel 2004 ha contratto matrimonio in regime di comunione dei beni e ha ammortizzato parte del mutuo ipotecario durante la durata del matrimonio. A seguito del divorzio nel 2014, e mentre era ancora in corso la liquidazione della comunione dei beni, l’ex marito ha venduto nel 2018 l’immobile a un terzo a titolo oneroso. L’ex moglie ha intentato un’azione principale di nullità (per mancanza del proprio consenso e possibile appropriazione indebita) e, in subordine, un’azione di rescissione per frode ai creditori. Il nocciolo della controversia giuridica risiede nel determinare se la mancanza di potere di disposizione del cedente dopo il divorzio comporti la nullità del contratto o incida unicamente sul trasferimento della proprietà, e se i terzi acquirenti siano tutelati dal principio della fede pubblica del registro e dalla presunzione di buona fede di cui all’articolo 34 della Legge ipotecaria.

La Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione, annulla la sentenza d’appello e respinge integralmente la domanda (così come l’azione sussidiaria di rescissione). Il motivo principale risiede nel fatto che la mancanza di potere di disposizione da parte del venditore non comporta la nullità del contratto di compravendita, poiché la validità obbligazionaria della vendita di un bene comune rimane inalterata, incidendo esclusivamente sul trasferimento della proprietà. Poiché il venditore risulta nel Registro come unico titolare della piena proprietà e non vi è alcuna annotazione marginale relativa all’eventuale natura (parzialmente) comunitaria dell’abitazione (artt. 1354 e 1357 II del Codice Civile), gli acquirenti sono tutelati dall’art. 34 della Legge Ipotecaria. La Corte Suprema chiarisce che il fatto che nell’atto sia indicata la condizione di divorziato del venditore non impone ai terzi un obbligo di indagine al di fuori del Registro né distrugge di per sé la presunzione legale di buona fede.

9.- Altre novità sui grandi investitori in Catalogna

In allegato (QUI) il link alla Legge catalana 11/2026, del 9 luglio, sulle misure fiscali, finanziarie, amministrative e relative al settore pubblico della Catalogna, che introduce modifiche significative che incidono direttamente sui grandi proprietari di immobili. Di seguito sono riassunte tutte le modifiche chiave rivolte ai grandi proprietari o che hanno un impatto particolare su di essi:

Ridefinizione e unificazione del concetto di “grande detentore”: la norma amplia, precisa e unifica i criteri e le soglie per ottenere lo status di grande detentore a diversi fini amministrativi, di contenimento dei redditi e fiscali:

• Soglie generali e immobili nelle zone soggette a tensione abitativa (ZMT): Rimane in vigore/è necessario il requisito di possedere più di 10 immobili urbani ad uso residenziale (o più di 1.500 m² di superficie costruita) in Catalogna, oppure di possedere 5 o più immobili urbani residenziali se situati in comuni dichiarati Zona di Mercato Residenziale Sotto Pressione (ZMT).
• Enti specifici: Sono espressamente inclusi gli enti finanziari, le loro controllate immobiliari, i fondi di investimento e determinati enti di gestione patrimoniale.
• Calcolo in caso di comproprietà e contitolarità: se un’abitazione ha più di un proprietario, è sufficiente che uno solo di essi rientri nella categoria dei grandi proprietari affinché l’immobile e la sua locazione siano soggetti agli obblighi previsti per i grandi proprietari. Le quote di comproprietà vengono conteggiate sommando la titolarità completa equivalente a un immobile.

Modifiche fiscali: ITP / TPO al 20%: Per quanto riguarda l'aspetto fiscale dell'imposta sulle trasmissioni patrimoniali (ITP / TPO):

• Ridefinizione del concetto fiscale di “grande proprietario”: la definizione fiscale viene allineata al possesso di 5 o più immobili in zone soggette a forte domanda (ZMT) o di più di 10 immobili nell’ambito regionale.
• Applicazione dell’aliquota maggiorata (20%): L’acquisto o la cessione di abitazioni è soggetto all’aliquota maggiorata del 20% qualora l’acquirente sia un grande proprietario o si tratti della cessione di un intero edificio residenziale.
• Regolarizzazioni relative ad acquisizioni scaglionate: viene modificato il meccanismo di regolarizzazione applicabile nei casi in cui gli immobili vengano acquisiti per intero in modo scaglionato; il contribuente avrà a disposizione un mese dalla cessione dell’ultimo immobile per presentare l’autoliquidazione integrativa applicando l’aliquota del 20%.

Stima, recesso e registro dei grandi detentori

• Restrizioni e controlli sulle cessioni: viene modificato il regime applicabile ai diritti di prelazione e di riacquisto della Generalitat della Catalogna nella vendita di immobili situati in Zone di Mercato Teso (ZMT) di proprietà di grandi proprietari costituiti come persone giuridiche e iscritti nel Registro dei Grandi Proprietari, nonché nelle aggiudicazioni derivanti da aste.

Regime di locazione, contenimento degli affitti e misure anti-elusione

• Inclusione degli affitti per camera e dei nuovi modelli: per impedire che i grandi proprietari o altri locatori ricorrano all’affitto per camera, a cessioni o a contratti atipici (“coliving”) per eludere il tetto massimo di affitto previsto dall’indice di riferimento, la Legge 11/2026 vieta esplicitamente accordi o suddivisioni contrattuali (ad es., distinguendo il «canone di locazione» dai «servizi») il cui obiettivo sia eludere il contenimento dei prezzi.
• Pubblicità e tracciabilità completa: il grande proprietario dovrà garantire la totale coerenza dell'offerta prima di pubblicare l'annuncio immobiliare, dichiarando esplicitamente la propria condizione di grande proprietario nell'annuncio, nell'offerta e nel contratto, e indicando il canone massimo e l'ultimo canone pagato.

10.- Flash fiscale virtuale n. 028: Trascrizione dei contratti privati nel registro pubblico e prescrizione dell’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP)

In allegato (QUI) il link a Flash Fiscal Virtual dell’Ordine dei Notai della Catalogna, in cui la notaia di Barcellona, la signora Paz Juárez, analizza la Consultazione Vincolante V2051/2025 della Direzione Generale delle Imposte relativa alla trascrizione in atto pubblico di un contratto privato di compravendita firmato 20 anni fa, mai liquidato, e il cui venditore è deceduto un decennio fa.

La DGT conclude che, in questi casi, trattandosi di atti privati, il termine di prescrizione dell’imposta sulle trasmissioni patrimoniali onerose non decorre dalla firma del contratto, bensì dal momento in cui l’atto acquisisce una data certa. Nel caso specifico, è il decesso del venditore a conferire tale data, per cui l’imposta si considera prescritta. La consultazione chiarisce inoltre che la prescrizione dell’ITP non implica che l’operazione sia soggetta all’imposta sugli atti giuridici documentati (AJD), poiché le due imposte sono incompatibili. Il trasferimento rimane soggetto all’ITP, anche se deve essere presentato come prescritto.