Note giuridiche pratiche - Giugno 2026
1.- Liquidazione della SA. Per poter soddisfare la quota di liquidazione in natura, è richiesta l'unanimità
In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede del 18 febbraio 2026, che si pronuncia sul ricorso presentato contro la decisione del Registro delle Imprese IV di Madrid che aveva sospeso l’iscrizione di un atto pubblico di trascrizione degli accordi societari di scioglimento, liquidazione ed estinzione di una società per azioni. Durante l’assemblea generale sono stati approvati il bilancio finale di liquidazione, la relazione sulle operazioni di liquidazione e un progetto di ripartizione del patrimonio sociale mediante l’assegnazione ai soci di lotti composti da denaro e beni immobili, nonché una modifica statutaria relativa alla fase di liquidazione.
Il caso in esame riguarda una società in liquidazione le cui delibere sono state adottate con il voto favorevole dei soci titolari del 60% del capitale sociale, in presenza di una socia dissenziente e di un’altra assente. Il conservatore del registro ha negato l’iscrizione ritenendo, in primo luogo, che la liquidazione fosse articolata mediante l’assegnazione di quote miste di denaro e beni senza il consenso unanime di tutti i soci, richiesto dall’articolo 393 della Legge sulle Società di Capitale per ricevere la quota di liquidazione in natura. Inoltre, ha rilevato che l’atto non conteneva la dichiarazione legalmente richiesta attestante che la quota di liquidazione fosse stata corrisposta ai soci o che il relativo importo fosse stato depositato, né risultava il pagamento o il deposito dei crediti dei creditori sociali.
La Direzione Generale respinge integralmente il ricorso e conferma la nota di valutazione. Ricorda che, una volta concluse le operazioni di liquidazione, il diritto del socio alla quota di liquidazione viene normalmente soddisfatto in denaro, essendo necessaria l’unanimità di tutti i soci per sostituire tale contenuto con l’assegnazione di beni specifici. Pertanto, ritiene che la ripartizione concordata a maggioranza mediante lotti misti di contanti e beni immobili sia contraria all’articolo 393 della Legge sulle società di capitali. Conferma inoltre il secondo vizio in quanto l’atto non contiene la dichiarazione richiesta dall’articolo 395 della stessa legge relativa al pagamento o alla costituzione in garanzia della quota di liquidazione.
2.- Attenzione alle modifiche dell’oggetto sociale e al diritto di recesso dei soci che possono derivarne
In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede del 19 febbraio 2026, con cui si decide in merito al ricorso presentato contro la decisione del Conservatore del Registro delle Imprese II di Madrid che aveva sospeso l’iscrizione di un atto di trascrizione in forma pubblica delle delibere societarie relative alla modifica dello statuto di una società a responsabilità limitata. L’atto attestava le delibere adottate dall’assemblea generale per ampliare l’oggetto sociale mediante l’integrazione di attività relative alla gestione di franchising e, di conseguenza, per modificare l’articolo dello statuto relativo all’oggetto sociale.
La società sosteneva che la modifica approvata costituisse una mera precisazione o specificazione di attività già comprese nell’oggetto sociale, per cui non sussisteva alcun diritto di recesso a favore dei soci dissenzienti. Tuttavia, il conservatore del registro ha sospeso l’iscrizione in quanto nell’atto non figuravano le dichiarazioni richieste per i casi in cui la modifica dell’oggetto sociale possa far sorgere il diritto di recesso previsto dagli articoli 346 e seguenti della Legge sulle società di capitali. In particolare, ha ritenuto che dovesse essere dimostrato che nessun socio avesse esercitato tale diritto o, eventualmente, che fossero state espletate le formalità previste dalla legge nei confronti dei soci receduti.
La Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la qualificazione. Ricorda che il diritto di recesso sorge quando la modifica dell’oggetto sociale ha carattere sostanziale, ovvero quando altera in modo rilevante i presupposti che hanno determinato l’ingresso del socio nella società. Applicando tale dottrina al caso concreto, conclude che l’attività di franchising non può essere considerata una mera concretizzazione dell’attività statutaria consistente nella consulenza per la progettazione e l’allestimento di locali di ristorazione, poiché il franchising costituisce un’attività giuridicamente ed economicamente distinta, caratterizzata dalla cessione di diritti di proprietà industriale o intellettuale, dalla trasmissione di know-how e dalla prestazione continuativa di assistenza tecnica e commerciale. Pertanto, l’ampliamento dell’oggetto sociale comporta una modifica sostanziale che può far sorgere il diritto di recesso dei soci dissenzienti, essendo indispensabile il rispetto dei requisiti documentali previsti dalla normativa societaria e registrale ai fini della sua iscrizione.
3.- Sostituzione esemplare e persone con disabilità in Catalogna. Attenzione alle eventuali clausole a favore delle associazioni che si occupano di persone con disabilità
In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Catalogna del 13 maggio 2026, che si pronuncia sul ricorso presentato contro la decisione del conservatore del Registro Immobiliare di Terrassa n. 2, il quale aveva sospeso l’iscrizione di due atti di accettazione e attribuzione dell’eredità. Gli atti documentavano, da un lato, l’accettazione dell’eredità di una persona con disabilità deceduta senza testamento e, dall’altro, l’accettazione per diritto di trasmissione della quota ereditaria che le spettava nell’eredità del padre, nel cui testamento era stata disposta una sostituzione esemplare a favore di un’associazione dedicata all’assistenza delle persone con disabilità.
Il caso in esame verte sull’efficacia di una clausola di sostituzione esemplare disposta nel 1989 dal padre del defunto. A seguito del decesso di quest’ultimo, in assenza di discendenti o coniuge, i suoi fratelli sono stati dichiarati eredi ab intestato, poiché il notaio che ha redatto l’atto ha ritenuto che la sostituzione esemplare fosse diventata inefficace, data l’esistenza di discendenti del testatore istitutore, conformemente alla normativa vigente al momento della redazione del testamento. La conservatrice del registro ha sospeso l’iscrizione per due motivi: in primo luogo, perché nel Registro Generale degli Atti di Ultima Volontà figurava una disposizione di ultima volontà sotto la voce «altre modalità» che non era stata presentata; e, in secondo luogo, perché ha ritenuto che la presunta inefficacia della sostituzione esemplare e la conseguente apertura della successione ab intestato non potessero essere accertate in via extragiudiziale, ma richiedessero una pronuncia giudiziaria, data l’esistenza di un’istituzione ereditaria espressa a favore di un’associazione.
La Direzione Generale accoglie parzialmente il ricorso. Revoca il primo vizio, concludendo che il riferimento ad “altre modalità” nel Registro Generale degli Atti di Ultima Volontà corrisponde proprio alla sostituzione esemplare disposta nel testamento del padre, per cui non sussisteva alcuna altra disposizione mortis causa da presentare. Tuttavia, conferma il secondo vizio, ritenendo che non si possa affermare senza ulteriori indugi l’inefficacia della sostituzione esemplare. Motiva che, sebbene il testamento sia stato redatto mentre era in vigore la Compilazione catalana, la seconda disposizione transitoria del libro quarto del Codice civile della Catalogna consente di mantenere la validità delle disposizioni precedenti che siano sostanzialmente conformi alla normativa attuale. Di conseguenza, l’istituzione ereditaria a favore dell’associazione potrebbe risultare efficace qualora sussistano i requisiti previsti dall’articolo 425-12 del Codice civile della Catalogna, circostanza che non era stata provata né era stata smentita dall’ente designato come erede. Pertanto, la Direzione Generale ritiene che la questione non possa essere risolta in sede catastale e che, in caso di controversia sull’efficacia della sostituzione esemplare, spetti all’autorità giudiziaria dirimerla.
4.- Formazione pratica in materia notarile. Questioni relative alla pratica notarile in materia di disabilità
In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, tenuta dalla Fondazione Notariado, in cui il sig. Manuel Lora-Tamayo Villacieros, notaio di Madrid e delegato della Fondazione Aequita, tiene un corso molto interessante sull’impatto sulla pratica notarile a seguito dell’entrata in vigore della nuova normativa applicabile a queste istituzioni, con particolare riferimento alle diverse figure di supporto a cui è possibile ricorrere, alle particolarità da tenere in considerazione nella stipula degli atti pubblici, nonché a determinate questioni in materia successoria di cui occorrerà tenere conto.
Da consultare e studiare, data la sua grande utilità pratica nell’attività quotidiana dello studio notarile.
5.- Vendita di una quota indivisa di un immobile di grande proprietà e diritto di prelazione e di riscatto da parte dell'amministrazione catalana
In allegato (QUI) il link alla Delibera JUS/1734/2026, dell’11 maggio, emanata dalla Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Gestione Adeguata dei Conflitti della Generalitat de Catalunya, nell’ambito di un ricorso amministrativo contro una qualificazione catastale negativa. La risoluzione riguarda un atto pubblico di compravendita di una quota indivisa (50 %) di un immobile ad uso abitativo, autenticato da un notaio e iscritto nel Registro della Proprietà n. 18 di Barcellona.
L’ipotesi riguarda la vendita, da parte di una società (grande proprietaria), del 50 % indiviso di un’abitazione data in locazione situata a Barcellona, mentre la cedente mantiene la proprietà dell’altro 50 %. Nell’atto non è stata inserita alcuna attestazione della rinuncia o del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dell’Agenzia per l’edilizia abitativa della Catalogna, né altra documentazione relativa ai diritti di prelazione dell’Amministrazione. Pertanto, la conservatrice del registro ha negato l’iscrizione, ritenendo obbligatoria tale rinuncia preventiva ai sensi del Decreto-legge 2/2025, trattandosi di una cessione effettuata da un grande proprietario in una zona caratterizzata da un mercato residenziale sotto pressione, ritenendo che anche la cessione di una quota indivisa sia soggetta ai diritti di prelazione e di riacquisto.
La Direzione Generale accoglie il ricorso e revoca la valutazione negativa, concludendo che non è richiesta né la notifica preventiva né la rinuncia da parte dell’Amministrazione quando viene trasferita solo una quota indivisa e non l’intero immobile né l’intera quota del cedente. Essa fonda tale decisione su un’interpretazione letterale e restrittiva della norma — che fa riferimento alla «cessione di qualsiasi abitazione», ma nel contesto di una cessione integrale — e sull’inammissibilità di estendere per analogia limitazioni al diritto di disposizione. Inoltre, distingue il caso in esame dai precedenti in cui veniva effettivamente trasferito il 100 % della quota del cedente e afferma che, sebbene possano sussistere rischi di abuso di diritto mediante trasferimenti parziali successivi, ciò non consente di imporre requisiti non espressamente previsti dalla normativa vigente.
6.- Imposta sulle transazioni immobiliari (AJD) nelle dichiarazioni relative a immobili di nuova costruzione o di vecchia costruzione. La base imponibile deve essere il costo materiale di realizzazione dell’opera al momento della sua esecuzione, non il suo valore attualizzato
In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema (Sezione contenzioso-amministrativa, Sezione 2ª) n. 617/2026, del 18 maggio (ROJ STS 2211/2026), emessa nell’ambito di un ricorso in cassazione contenzioso-amministrativo presentato contro una sentenza del Tribunale Superiore di Giustizia delle Isole Baleari in materia di Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (IAJD), in relazione alla base imponibile di un atto di dichiarazione di nuova costruzione.
La controversia trae origine da un accertamento provvisorio dell’IAJD emesso a seguito di un atto di dichiarazione di nuova costruzione redatto decenni dopo la realizzazione dell’opera (opera eseguita nel 1962 e documentata nel 2014). L’Amministrazione autonoma ha aggiornato la base imponibile applicando criteri di valutazione più elevati, mentre il contribuente sosteneva che si dovesse tenere conto del costo storico di realizzazione. Il TEAR delle Isole Baleari ha accolto il ricorso del contribuente, annullando l’accertamento, e il TSJ delle Isole Baleari ha respinto il ricorso dell’Amministrazione, affermando, in conformità con la giurisprudenza della Corte Suprema, che la base imponibile dell’IAJD in questi casi è il costo materiale di realizzazione dell’opera, non il suo valore attualizzato né quello di mercato.
La Corte Suprema respinge il ricorso in cassazione e conferma la sentenza di primo grado, stabilendo come dottrina che la base imponibile dell’IAJD (imposta sui trasferimenti immobiliari) negli atti relativi a opere di nuova costruzione è il valore reale del costo di realizzazione materiale dell’opera, senza che possano essere applicati coefficienti di attualizzazione monetaria, anche se sono trascorsi molti anni tra la costruzione e la maturazione dell’imposta. La Sezione fonda la propria decisione sul principio di legalità tributaria e sull’interpretazione dell’articolo 70 del Regolamento dell’imposta, che si riferisce esclusivamente al «costo dell’opera», escludendo qualsiasi attualizzazione o riferimento al valore di mercato. Idea chiave: il concetto di «costo reale» nell’IAJD è una grandezza storica e oggettiva, non attualizzabile, e non può essere trasformato in valore attualizzato senza un’espressa copertura giuridica.
7.- La Corte Suprema chiarisce che un erede non può rivendicare autonomamente l’uso esclusivo di un bene facente parte dell’eredità, per cui il relativo indennizzo deve essere stabilito al momento della ripartizione
In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema (Sezione Civile, Sezione 1ª) n. 701/2026, del 7 maggio (ROJ STS 2086/2026), emessa in sede di ricorso in cassazione contro una sentenza del Tribunale Provinciale di Granada. La sentenza verte su un'azione di risarcimento danni tra coeredi per l'uso esclusivo di un bene ereditario prima della divisione ereditaria.
Il caso ha origine da un’eredità in stato di indivisione, in cui una coeredi (vedova) ha occupato in esclusiva l’abitazione ereditaria per anni. Le figlie del defunto hanno chiesto, a proprio nome, un risarcimento pari ai canoni che avrebbero potuto ottenere dall’affitto dell’immobile. Il Tribunale di primo grado ha respinto la domanda per mancanza di legittimazione attiva, ritenendo che l’azione dovesse essere esercitata a beneficio della comunione ereditaria e non a titolo individuale. La Corte d’Appello di Granada ha confermato la decisione, aggiungendo che l’art. 1063 del Codice Civile prevede la ripartizione dei frutti e dei proventi tra i coeredi al momento della divisione ereditaria, per cui la richiesta non era ammissibile in un procedimento dichiarativo autonomo.
La Corte Suprema respinge il ricorso in cassazione e conferma la mancanza di legittimazione attiva delle ricorrenti, affermando che, fintantoché sussiste la comunione ereditaria, i coeredi non possono rivendicare a proprio nome frutti, rendimenti o risarcimenti derivanti dai beni del patrimonio ereditario, poiché tali proventi fanno parte della massa ereditaria e devono essere regolati in sede di divisione (art. 1063 CC). La Sezione sottolinea la differenza tra comunione ereditaria e comunione ordinaria e respinge l’applicazione della giurisprudenza relativa a quest’ultima. Idea chiave: durante la comunione ereditaria, qualsiasi utilità, frutto o indennizzo legato ai beni dell’eredità appartiene alla comunione e può essere rivendicato solo a suo beneficio, di norma in sede di divisione, non dai coeredi individualmente.
8.- I proprietari possono esigere dal costruttore la riparazione dei difetti dell'edificio anche se non sono gli acquirenti iniziali
In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema (Sezione Civile, Sezione 1ª) n. 666/2026, del 4 maggio (ROJ STS 1964/2026), emessa in sede di ricorso straordinario per violazione procedurale e ricorso in cassazione, in materia di responsabilità per vizi di costruzione e azione intentata da un condominio nei confronti del promotore-venditore.
Un’associazione di proprietari ha intentato un’azione legale contro la società costruttrice, chiedendo la riparazione dei vizi di costruzione dell’edificio o, in subordine, il rimborso dei relativi costi. Il Tribunale di primo grado ha accolto la domanda, condannando la società promotrice al pagamento dei costi di riparazione, e la Corte d’Appello di Alicante ha confermato integralmente la sentenza, respingendo le argomentazioni della società promotrice relative a frode di legge, mancanza di legittimazione e prescrizione, e ritenendo che il condominio avesse legittimazione attiva e la società promotrice legittimazione passiva in virtù della sua qualità di venditrice e promotrice.
La Corte Suprema respinge entrambi i ricorsi e conferma la sentenza impugnata, dichiarando che il promotore-venditore è responsabile contrattualmente per i vizi di costruzione indipendentemente dalla loro gravità, senza che sussista frode di legge per aver esercitato l’azione contrattuale anziché azioni specifiche (vizi occulti o LOE). Inoltre, respinge l’affermazione secondo cui il principio di relatività dei contratti impedisca di rivalersi nei confronti dei successivi acquirenti o del condominio. Idea chiave: la responsabilità contrattuale del promotore per i vizi di costruzione è compatibile con altri regimi di responsabilità, può essere esercitata senza limitarsi ai casi di «aliud pro alio» e non è esclusa dal fatto che i ricorrenti non siano gli acquirenti originari.
9.- La Corte chiarisce che l’interpellatio in iure non equivale a un MASC e non è sufficiente per ammettere un’azione di successione
In allegato (QUI) il link all’ordinanza del Tribunale Provinciale di Logroño (Sezione 1ª) n. 78/2026, del 2 marzo (ROJ AAP LO 110/2026), emessa in sede di appello contro un’ordinanza di inammissibilità di un’azione. La decisione verte su un'azione di divisione giudiziaria dell'eredità e sul rispetto del requisito di ammissibilità consistente nel previo ricorso a mezzi adeguati di risoluzione delle controversie (MASC).
Il procedimento ha avuto inizio con un'istanza di divisione giudiziaria dell'eredità, che è stata respinta in primo grado in quanto non era stato dimostrato un precedente tentativo di negoziazione tra le parti, requisito richiesto a seguito dell'entrata in vigore della Legge Organica 1/2025. La ricorrente ha presentato ricorso sostenendo che vi fosse stata un’attività negoziale (richiesta notariledi «deinterpellatio in iure» che includeva l’avvertimento di avviare un’azione legale ai sensi dell’art. 1005 del Codice Civile e successivi contatti tra avvocati), ma il tribunale di primo grado ha ritenuto che tale tentativo non fosse stato sufficientemente dimostrato. La Corte d’Appello conferma tale valutazione, sottolineando che la precedente richiesta notarile (di accettazione o rinuncia all’eredità) non equivale a un tentativo di risoluzione delle controversie e che non risulta documentalmente né l’esistenza né l’effettiva partecipazione del convenuto alle trattative. La Corte d’Appello respinge il ricorso in appello e conferma la non ammissibilità della domanda, ritenendo che non sia stato soddisfatto il requisito di ammissibilità consistente nel dimostrare un precedente tentativo di MASC ai sensi della Legge Organica 1/2025. Il tribunale richiede una prova documentale minima dell’esistenza di una negoziazione (o di un effettivo tentativo in tal senso) e della sua ricezione da parte dell’altra parte, non essendo sufficiente la mera allegazione di conversazioni o atti non finalizzati alla risoluzione del conflitto.
Da tenere presente nella nostra consulenza ai clienti in materia di successioni e nei servizi notarili MASC.
10.- Flash fiscale virtuale n. 026: Grandi azionisti e acquisto di quote sociali
In allegato (QUI) il link a «Flash Fiscal Virtual» dell’Ordine dei Notai della Catalogna, in cui Juan Galdón, notaio di Esplugues de Llobregat, analizza la Consultazione Vincolante n. 568/2025 della Direzione Generale delle Imposte relativa all’acquisizione di quote sociali da parte di un grande azionista.
La DGT ricorda che la cessione di quote sociali è, in linea di massima, esente dall’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP). Tuttavia, qualora l’operazione sia utilizzata per eludere la tassazione di una cessione immobiliare e sia soggetta all’imposta ai sensi dell’articolo 338 della Legge sul mercato dei valori mobiliari, potrà essere applicata l’aliquota maggiorata del 20% prevista in Catalogna per i grandi detentori.
La consultazione conferma che, qualora sussistano i requisiti di legge, anche l’acquisto di quote sociali può essere tassato al 20% ai fini dell’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP).
