Note pratiche di diritto - Marzo 2026
1.- Modifica delle maggioranze necessarie per approvare interventi di efficienza energetica negli edifici condominiali
In allegato (QUI) il link al Regio Decreto-legge 7/2026, del 20 marzo, con cui si approva il Piano Integrale di Risposta alla Crisi in Medio Oriente, in virtù del quale viene articolata una modifica della Legge sulla Proprietà Orizzontale, in particolare, per quanto riguarda il regime delle maggioranze necessarie per concordare l'installazione delle infrastrutture comuni per l'accesso ai servizi di telecomunicazione o l'adeguamento di quelle esistenti, nonché l'installazione di sistemi comuni o privati per lo sfruttamento delle energie rinnovabili, comprese l'aerotermia e la geotermia, o delle infrastrutture necessarie per accedere a nuove forniture energetiche collettive.
Pertanto, nello specifico, viene modificato l’articolo 17, paragrafo 3, della LPH, in modo che, d’ora in poi, «l’installazione delle infrastrutture comuni per l’accesso ai servizi di telecomunicazione disciplinati dal Regio Decreto-legge n. 1 del 27 febbraio 1998, relativo alle infrastrutture comuni negli edifici per l’accesso ai servizi di telecomunicazione, o l’adeguamento di quelle esistenti, così come l'installazione di sistemi comuni o privati per lo sfruttamento delle energie rinnovabili, comprese l'aerotermia e la geotermia, o delle infrastrutture necessarie per accedere a nuove forniture energetiche collettive, potrà essere deliberata, su richiesta di qualsiasi proprietario, da un terzo dei membri della comunità che rappresentino, a loro volta, un terzo delle quote di partecipazione”.
Come si può notare, viene quindi introdotta un’importante riforma del regime delle maggioranze necessarie per approvare questo tipo di lavori o interventi di ristrutturazione, poiché d’ora in poi basterà che 1/3 dei proprietari voti a favore della proposta affinché questa venga approvata. Un aspetto da tenere presente da parte di tutti i professionisti del settore e dei proprietari di immobili soggetti al regime di proprietà orizzontale.
2.- Costituzione della società e vizi nell'oggetto sociale. Per ottenere l'iscrizione sarà necessaria una richiesta espressa e specifica di iscrizione parziale che faccia riferimento a tale aspetto
In allegato (QUI) il link alla Delibera del 23 ottobre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 23 febbraio 2026), relativa al ricorso presentato contro la nota di qualificazione rilasciata dal conservatore del registro delle imprese di Madrid in merito alla registrazione di un atto costitutivo di società.
Il caso ha origine da un atto costitutivo di una S.r.l., nel quale, tra le diverse attività che costituiscono il suo oggetto sociale, è inclusa quella di«commercio al dettaglio di articoli medici e commercio all’ingrosso di prodotti farmaceutici». Inoltre, nell'atto è inclusa una richiesta di iscrizione parziale generica ai sensi dell'art. 63 del Regolamento del Registro delle Imprese. Presentato l'atto per l'iscrizione, questo viene respinto, poiché il Conservatore del Registro, correttamente, ritiene che tale attività economica sia limitata alle farmacie o ai servizi di farmacia ospedaliera, in conformità con la normativa settoriale corrispondente.
Il caso giunge infine alla Direzione Generale, la quale stabilisce che, in questi casi (vizio in uno dei diversi oggetti sociali scelti che non è registrabile), spetta agli interessati decidere «se optare per la registrazione senza tali attività o per la sanatoria, senza che si possa pretendere l’applicazione automatica dell’articolo 63.2 del Regolamento del Registro delle Imprese, nemmeno qualora ciò sia previsto nell’atto costitutivo». Di conseguenza, in questi casi, sarà necessaria una richiesta individualizzata di iscrizione parziale che si riferisca espressamente e specificamente all’oggetto sociale, sia nello stesso documento, sia in una successiva rettifica dell’atto costitutivo.
3.- Procure notarili da genitori a figli. Abuso di potere e limiti della delega
In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 609/2026, del 17 febbraio, in cui viene analizzato un caso in cui un figlio, abusando di una procura generale conferitagli dal padre molto tempo fa, “svuota” in modo abusivo e fraudolento il patrimonio del padre a favore dei figli (tra cui lui stesso).
Nel caso in questione, il figlio si avvale di una procura generale / «ampissima», conferitagli dal padre (un signore vedovo di 90 anni), per «autoassegnarsi», insieme ai fratelli, l’intero patrimonio immobiliare del padre (che ammontava a circa 2 milioni di euro), all’insaputa e senza l’autorizzazione di quest’ultimo. Questa mossa ha avuto inizio quando i figli sono venuti a conoscenza dell’intenzione del padre di risposarsi con un’altra donna, con le conseguenze che ciò avrebbe potuto avere sulle loro aspettative ereditarie. Una volta venuto a conoscenza di questi fatti, il padre ha chiesto in sede giudiziaria l’annullamento delle donazioni, richiesta che non è stata accolta in primo grado, poiché il tribunale competente ha ritenuto che il figlio-mandatario avesse agito nell’ambito dei poteri conferitigli e a beneficio del padre-mandante, al fine di proteggere il suo patrimonio milionario. Tuttavia, in secondo grado, la Corte d’Appello revoca la sentenza, ritenendo che in questo caso l’operato del figlio non mirasse a proteggere il patrimonio del padre, ma semplicemente a salvaguardare le proprie aspettative ereditarie, ricorrendo a tal fine a un abuso nell’uso del mandato conferito. La Corte Suprema conferma questa tesi, stabilendo che il mandatario (il figlio) non può avvalersi dei limiti formali del potere per agire a proprio vantaggio o a vantaggio di terzi, senza il consenso del mandante e a suo danno, poiché agire in questo modo costituisce un abuso del potere conferito (artt. 1718 e 1719 CC).
È importante tenerlo ben presente nei rapporti tra genitori e figli in cui vengono concessi questo tipo di poteri generali, poiché un uso improprio degli stessi può finire per causare gravi problemi patrimoniali e giuridici alle parti coinvolte.
4.- Attenzione alle subrogazioni dei mutui ipotecari concessi dai promotori immobiliari e alla mancanza di trasparenza
In allegato (QUI) il link alla importantissima sentenza della Corte Suprema n. 423/2026, del 4 febbraio, in cui viene analizzata la mancanza di trasparenza nella surrogazione di un mutuo ipotecario concesso a un promotore immobiliare, qualora il debitore non venga correttamente informato sulle condizioni relative al tasso di interesse del mutuo oggetto di surrogazione.
In particolare, la Corte Suprema stabilisce che, nei casi di subrogazione dei mutui immobiliari concessi dai promotori, se la banca non ha consegnato l'atto originale né ha informato sulle condizioni (soprattutto in caso di IRPH), la clausola sugli interessi è nulla per mancanza di trasparenza. Ciò consente di rendere il mutuo esente da interessi e di recuperare quelli già pagati. Pertanto, l'Alta Corte stabilisce che non è sufficiente che l'acquirente dichiari di "conoscere e accettare" il prestito del promotore, ma è inoltre necessario che la banca dimostri di aver consegnato la documentazione precontrattuale e l'atto originale. In caso contrario, se la clausola sul tasso di interesse viene dichiarata nulla per mancanza di trasparenza, il mutuo rimane senza interessi (cioè allo 0%) e la banca è obbligata a restituire tutti gli interessi percepiti, più gli interessi legali.
Questo aspetto deve essere tenuto in debita considerazione dagli istituti di credito al momento di stipulare questo tipo di operazioni, così come dai debitori che, se del caso, abbiano sottoscritto una subrogazione a tali condizioni.
5.- Formazione pratica notarile. Decisioni fondamentali del 2025
In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione video online tenuta dalla Fondazione Notariado, in cui, in questa occasione, vengono analizzate le Risoluzioni essenziali del 2025 emanate dalla Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede.
La sessione è tenuta dal sig. José Castaño Casanova, notaio di Malaga, e dal sig. José Castaño López, notaio di L’Hospitalet de Llobregat. Durante il corso vengono analizzate diverse sentenze di grande interesse emesse nel corso dell’ultimo anno, come ad esempio, tra le altre, quelle relative ai cambiamenti di destinazione d'uso degli immobili, alla funzione notarile di tutela nelle opzioni di acquisto con possibile occultamento di un patto risolutivo, all'ammissibilità di compravendite con prezzo determinabile in futuro, all'identificazione dei mezzi di pagamento in una dazione in pagamento derivante da un prestito precedente, all'estinzione della comproprietà come titolo di registrazione, o alla natura reale della licenza di locazione a breve termine, tra le altre. In allegato (QUI) la presentazione in PowerPoint della sessione con la sintesi degli aspetti più rilevanti di tali risoluzioni.
Da consultare, studiare e applicare nella pratica per operazioni analoghe che vengono formalizzate presso lo studio notarile.
6.- La DGT nega la possibilità di applicare l'esenzione per la cessione dell'abitazione abituale, senza reinvestimento, a un soggetto di età superiore ai 65 anni non residente
In allegato (QUI) il link alla Consulta Vincolante V2530-25, del 18 dicembre, in cui la Direzione Generale delle Imposte risponde a una richiesta di chiarimento relativa alla possibilità o meno di applicare l'esenzione per la cessione dell'abitazione abituale, senza reinvestimento, a una persona di età superiore ai 65 anni non residente.
Il caso riguarda una persona fisica di età superiore ai 65 anni, proprietaria della propria abitazione abituale in Spagna, nella quale risiede ininterrottamente da oltre 7 anni. A causa della sua età avanzata, sta valutando di trasferire la propria residenza abituale nel proprio paese d’origine (Francia) e di vendere l’abitazione che ha occupato in Spagna. Da tale vendita, è prevedibile che ottenga un guadagno (della differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto), senza avere intenzione di reinvestire l'importo ottenuto da tale cessione nell'acquisto di una nuova abitazione abituale. Aggiunge che è probabile che, a causa del trasferimento di residenza, cessi di essere residente fiscale in Spagna. In questo caso, dopo aver analizzato i fatti in esame e la normativa applicabile, la DGT decide che l'esenzione per la vendita dell'abitazione abituale a persone di età superiore ai 65 anni non si applica ai non residenti. In particolare, l'Amministrazione conclude che, avendo lo status di non residente al momento della cessione, la plusvalenza è soggetta all'Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR) e che in questo ambito non è applicabile l'esenzione prevista dall'IRPF per i maggiori di 65 anni. Allo stesso modo, non è applicabile nemmeno l'esenzione per reinvestimento disciplinata dal TRLIRNR, dato che la contribuente dichiara che non destinerà l'importo all'acquisto di una nuova abitazione abituale.
Da tenere presente quando forniamo consulenza fiscale ai nostri clienti in merito a questo tipo di operazioni, che nella pratica potrebbero effettivamente verificarsi.
7.- Webinots 83. Tokenizzazione di titoli negoziabili
In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione video tenuta dall'Ordine Notarile della Catalogna, in cui la signora Cristina Requena Torrecillas, notaio di Barcellona, tiene una sessione formativa relativa alla tokenizzazione dei titoli negoziabili.
Nello specifico, la sessione si concentra sull’analisi della riforma della Legge sul mercato dei valori mobiliari e della Legge sulle società di capitali, affrontando l’impatto pratico e societario della digitalizzazione degli strumenti finanziari. È importante tenerlo presente, poiché la tokenizzazione degli attivi (ovvero la rappresentazione digitale di attivi quali le azioni di una SA, attraverso una rete blockchain) è già una realtà nel traffico giuridico commerciale spagnolo; occorre infatti considerare che, ad esempio, si stanno già autorizzando e registrando società commerciali le cui azioni nascono direttamente tokenizzate sulla blockchain.
Da visionare e studiare attentamente, poiché si tratta di una realtà che molto presto, senza dubbio, si diffonderà nella maggior parte degli studi notarili del Paese.
8.- Supplemento alla convocazione dell'Assemblea generale richiesta da un socio di minoranza in caso di scadenza del mandato dell'amministratore. Aspetti da tenere in considerazione
In allegato (QUI) il link alla Delibera del 2 dicembre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 12 marzo 2026), relativa al ricorso presentato contro la nota di qualificazione rilasciata dal conservatore del registro delle imprese di Valencia, con cui si respingeva la richiesta di iscrizione preventiva di un complemento di convocazione all'Assemblea Generale di una SA.
Il caso riguarda un socio di minoranza (titolare di oltre il 5% del capitale di una S.p.A.) che viene a conoscenza, tramite il BORME, della convocazione dell’assemblea generale degli azionisti di detta S.p.A., effettuata tramite il Registro delle Imprese, in quanto il suo mandato di amministratore è scaduto (ex art. 171 della Legge sulle Società di Capitale). Di fronte a tale fatto, il socio di minoranza intende includere un'integrazione alla convocazione, per discutere, oltre alla nomina di un nuovo amministratore, lo scioglimento della società e la nomina di un liquidatore. Per dare forma a tale integrazione alla convocazione, il socio di minoranza redige un atto notarile, in virtù del quale si richiede alla società stessa e alla Presidente dell'Assemblea designata dal Registro delle Imprese a tal fine. Allo stesso modo, e successivamente, il socio di minoranza presenta al Registro delle Imprese una richiesta, ai sensi dell'art. 104 del Regolamento del Registro delle Imprese, affinché venga effettuata un'annotazione preventiva della pubblicazione di un'integrazione all'ordine del giorno di un'Assemblea. Una volta presentata tale richiesta, il Conservatore del Registro nega l'iscrizione preventiva, sostenendo in sostanza che la richiesta è stata presentata in modo errato dal socio di minoranza (poiché è stata indirizzata alla società e alla presidente dell'assemblea designata dal Conservatore del Registro delle Imprese, quando questa non è né la convocatrice dell'assemblea, né ha l'autorità per integrare la convocazione).
Una volta presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale conferma la nota di valutazione, stabilendo che in questi casi, quando la convocazione dell’Assemblea viene effettuata dal Conservatore del Registro delle Imprese a causa della vacanza della carica di amministratore, se un socio di minoranza intende presentare una richiesta di integrazione della convocazione, dovrà rivolgersi direttamente al Conservatore del Registro delle Imprese che ha effettuato la convocazione, affinché questi adotti la decisione del caso in conformità con la legge.
9.- L'eredità in sospeso non impedisce la divisione del bene comune quando chi ne fa richiesta è un comproprietario a titolo proprio
In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 288/2026, del 26 febbraio, in cui viene analizzato un caso in cui si discute della divisione e della vendita forzata di un immobile di proprietà di più persone.
Nel caso in esame, una persona è comproprietaria di una quota di un immobile, in virtù di una donazione, mentre la restante parte dell’immobile appartiene a un’altra persona, deceduta, senza che i suoi eredi abbiano ancora accettato l’eredità. Questo comproprietario, non volendo più rimanere in tale situazione di comunione, propone un'azione di divisione della cosa comune contro l'eredità vacante, chiedendo la vendita forzata dell'immobile, ai sensi dell'articolo 400 del Codice Civile, che stabilisce che nessun comproprietario è obbligato a rimanere in una comunione di beni, consentendo a qualsiasi proprietario di chiedere la divisione della cosa comune in qualsiasi momento. Il caso giunge infine alla Corte Suprema, la quale decide che effettivamente, sebbene l’altro comproprietario sia un’eredità vacante (cioè in attesa di essere accettata dagli eredi), ciò non costituisce alcun impedimento per poter richiedere la divisione della cosa comune (“all’eredità vacante è riconosciuta la capacità processuale di citare e di essere citata (art. 6.1.4 LEC) e comparirà in giudizio per mezzo di coloro che, conformemente alla legge, la amministrano ex art. 7.5 LEC”).
È interessante ricordare a tutte le persone che, pur essendo comproprietarie di un immobile (ad esempio a seguito di un'eredità a favore di più fratelli), non desiderano rimanere in tale situazione di comproprietà, che la legge riconosce loro il diritto di porre fine a tale situazione, potendo persino imporre la vendita dell'immobile.
10.- Esibizione di una copia autenticata delle procure. È necessario fare le cose per bene
In allegato (QUI) il link alla Delibera del 22 ottobre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 23 febbraio 2026), relativa al ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di El Campello di iscrivere un atto di compravendita.
Il caso in esame riguarda la classica situazione che si verifica in sede notarile, quando solitamente la parte venditrice (una società) è rappresentata da un’altra società (un’agenzia autorizzata tramite una delega secondaria) e quest’ultima, a sua volta, da uno dei propri dipendenti procuratori. In questi casi, la Direzione Generale stabilisce che è obbligatorio esibire al notaio sia l'atto di subdelega della società venditrice allo studio di consulenza, sia l'atto di procura dello studio di consulenza al proprio dipendente rappresentante, poiché solo in virtù di ciò il rappresentante potrà agire validamente in nome e per conto della venditrice. Allo stesso modo, la Direzione Generale ricorda che, grazie all'introduzione della copia elettronica autenticata, l'esibizione di queste procure e la verifica della loro validità sono state notevolmente facilitate nella pratica notarile.
Da tenere presente nella gestione quotidiana delle operazioni immobiliari di ogni tipo, nonché per garantirne la corretta trascrizione nei registri catastali.
