Note giuridiche pratiche - Maggio 2026
1.- Annullamento della condizione risolutiva e del contratto di compravendita. Non è ammessa una clausola «2x1» nello stesso atto se è stata sottoscritta in documenti distinti
In allegato (QUI) il link alla Delibera del 16 gennaio 2026 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede, relativa a un ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di Oviedo n. 3 di cancellare una condizione risolutiva inserita in un atto di compravendita. Il caso ha origine da un atto pubblico di compravendita presentato per la registrazione, nel quale è incorporata una copia elettronica autenticata di un altro atto precedente di cancellazione della condizione risolutiva. Nella clausola quinta del nuovo atto di compravendita, le parti chiedono la cancellazione di tale precedente condizione risolutiva e, a tal fine, il notaio allega una copia elettronica autenticata di un atto precedente, redatto il 31 gennaio 2025, con cui le parti coinvolte acconsentono alla cancellazione della condizione risolutiva.
Presentata la richiesta di iscrizione, il conservatore del registro la respinge e sospende la cancellazione, essenzialmente perché ritiene che manchi la presentazione autonoma dell’atto di cancellazione, dato che si tratta di un titolo indipendente dal contratto di compravendita e, pertanto, deve essere presentato separatamente e dare luogo a una propria iscrizione di presentazione nel registro. Inoltre, indica che sarà necessario specificare la causa concreta che dà luogo alla cancellazione, poiché questa non è indicata (adempimento di obblighi, rinuncia o altra causa giuridica).
La Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la nota di qualificazione della conservatrice, ritenendo che l'atto di cancellazione della condizione risolutiva costituisca un titolo formale autonomo e indipendente rispetto all'atto di compravendita, cosicché, sebbene entrambi siano economicamente correlati e riguardino gli stessi immobili, la cancellazione deriva da un negozio giuridico distinto e non può essere qualificata come documento complementare alla compravendita. Pertanto, deve essere presentato separatamente al Registro, con una propria domanda e una iscrizione indipendente, ai sensi degli articoli 245 della Legge Ipotecaria e 421 del Regolamento Ipotecario.
2.- Formazione pratica in materia notarile. Redazione telematica di atti notarili
In allegato (QUI) il link a un'interessante sessione di formazione online, tenuta dalla Fondazione Notariado, in cui il notaio di Ayora (Valencia), Pablo Alonso Rocamora, tiene una sessione di formazione pratica, in cui vengono esaminate tutte le novità introdotte nell'ordinamento giuridico spagnolo dalla Legge 11/2023.
Durante la sessione ci si concentrerà in particolare sul protocollo elettronico, sulle copie autenticate tramite CSV, nonché sul conferimento e sull'autenticazione notarile in videoconferenza. Per ulteriori approfondimenti, si allega inoltre (QUI) il link alla presentazione utilizzata durante la sessione.
Da consultare e studiare con attenzione, poiché contiene informazioni pratiche su come affrontare e attuare questo tipo di atti, così rilevanti per il presente e il futuro del notariato.
3.- Passaggio dal NIE al NIF e iscrizione nel Registro immobiliare. Aspetti da tenere in considerazione
In allegato (QUI) il link alla Delibera del 30 dicembre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede, relativa a un ricorso contro la qualifica negativa del conservatore del Registro della Proprietà di San Fernando n. 1 in merito a una richiesta di sostituzione del NIE con il NIF nel Registro della Proprietà a seguito dell'acquisizione della cittadinanza spagnola. Il caso parte da un'ipotesi in cui viene presentata al Registro della Proprietà una domanda privata che richiede la sostituzione del numero di identità dello straniero (NIE) del titolare del registro con il suo nuovo numero di identificazione fiscale (NIF), avendo acquisito la cittadinanza spagnola per residenza. Insieme alla domanda sono stati allegati la delibera di concessione della cittadinanza e un certificato di concordanza rilasciato dalla Direzione Generale della Polizia.
Una volta presentato il documento, il funzionario dell'anagrafe ha sospeso l'iscrizione in quanto ha ritenuto che l'acquisizione della cittadinanza spagnola non fosse stata sufficientemente comprovata, non essendo stata allegata la relativa iscrizione nel Registro Civile. Riteneva che il cambio di nazionalità incidesse sullo stato civile e sul diritto personale applicabile, con possibili conseguenze sulla capacità e sulla legittimazione dispositivo del titolare della registrazione. Per questo motivo, richiedeva una prova formale della registrazione della nazionalità, oltre al certificato di concordanza della polizia.
Una volta presentato il ricorso, la Direzione Generale lo ha accolto, ritenendo sufficiente il certificato di corrispondenza rilasciato dalla Polizia Nazionale per dimostrare che il vecchio NIE e il nuovo DNI/NIF appartengono alla stessa persona. Si tratta di un caso interessante e sempre più frequente, da tenere in considerazione nella consulenza ai nostri clienti stranieri.
4.- Assemblea generale e richiesta di presenza di un notaio. Qualora non vengano rispettati i diritti del socio di minoranza, le delibere societarie saranno nulle
In allegato (QUI) il link alla sentenza emessa dalla Corte d'Appello di Huesca, in data 25 marzo 2026, in cui si affronta l'importanza di rispettare i diritti del socio di minoranza quando viene richiesta la presenza di un notaio all'assemblea generale. Il caso di fatto si basa su una situazione in cui una socia di una SL ha impugnato le delibere adottate nell'assemblea generale della società, sostenendo di aver richiesto entro i termini la presenza di un notaio per redigere il verbale dell'assemblea, ai sensi dell'articolo 203 della Legge sulle Società di Capitale (LSC), ma la società ha tenuto l'assemblea senza tale intervento notarile. La convenuta ha sostenuto in appello di non aver avuto effettiva conoscenza della richiesta notarile inviata tramite burofax. Tuttavia, è stato accertato che il burofax è stato inviato correttamente, che sono stati inviati avvisi via SMS e che la società non ha agito con la dovuta diligenza non ritirandolo prima dello svolgimento dell'assemblea.
Il Tribunale Provinciale, dando ragione al socio di minoranza, ovvero dichiarando nulli e inefficaci gli accordi societari adottati durante l'assemblea, basa la propria decisione principalmente sull'articolo 203 della LSC, che stabilisce che, quando i soci che rappresentano almeno il 5% del capitale in una società a responsabilità limitata richiedono con cinque giorni di anticipo la presenza di un notaio, gli accordi societari saranno efficaci solo se riportati in un atto notarile.
Un caso interessante che ci ricorda questa opzione, particolarmente consigliabile per le società in conflitto, poiché la presenza del notaio all'assemblea generale garantirà che tutti i fatti, le decisioni e le osservazioni che vi avranno luogo vengano riportati in modo fedele e inequivocabile, al fine di costituire una prova inoppugnabile e tutelare così i diritti del socio di minoranza.
5.- Sostituzione fiduciaria e obbligo di conservazione. Nelle operazioni immobiliari è necessario esaminare con molta attenzione i gravami e i diritti pregressi, altrimenti si rischiano spiacevoli sorprese
In allegato (QUI) il link alla Delibera del 13 gennaio 2026 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede, relativa al ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di Elche n. 3 di iscrivere un atto di compravendita di un immobile soggetto a sostituzione fiduciaria. Il caso ha origine da un atto pubblico di compravendita, con cui una persona vende un immobile che aveva precedentemente acquisito per via ereditaria. In particolare, l’immobile era stato lasciato in eredità dalla madre del venditore in un testamento del 1992, nel quale l’immobile veniva attribuito al figlio come legatario fiduciario e si stabiliva che, alla sua morte, l’immobile sarebbe passato a determinati nipoti e pronipoti della testatrice in qualità di fiduciari. Inoltre, il testamento conteneva una clausola secondo la quale l'immobile «non potrà essere venduto, gravato né alienato a titolo oneroso fino al compimento di trent'anni dalla data del testamento». Tuttavia, il venditore riteneva che, una volta trascorsi quei trent'anni, la limitazione venisse meno e potesse disporre liberamente dell'immobile.
Una volta presentato il documento per la registrazione, la conservatrice sospende l’iscrizione in quanto ritiene che sussista una sostituzione fiduciaria ordinaria con obbligo di conservazione, senza che al fiduciario sia espressamente attribuito il potere di disporre. Ritiene pertanto che il venditore non abbia il potere di trasferire l’immobile. Pertanto, a giudizio della conservatrice del registro, il testamento rivela chiaramente l'esistenza di una doppia chiamata successiva, cosicché l'obbligo di conservazione fa parte del contenuto naturale della sostituzione fiduciaria, il che porta a concludere che il fatto di fissare un divieto di disporre per trent'anni non implica automaticamente che, trascorso tale termine, il fiduciario sia autorizzato a vendere liberamente.
Presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale lo respinge e conferma la qualificazione, ritenendo che dal testamento non emerga in modo espresso né inequivocabile che la testatrice volesse attribuire al fiduciario un potere generale di disposizione una volta trascorsi trent'anni. Secondo la Direzione Generale, la clausola testamentaria stabilisce solo che per trent'anni l'immobile non può essere venduto, ma non permette di dedurre che, trascorso tale termine, venga meno l'obbligo di conservazione inerente alla sostituzione fiduciaria ordinaria. Per ammettere la libera disposizione sarebbe stata necessaria un'autorizzazione espressa o chiaramente deducibile dal testamento. Pertanto, conclude che il fiduciario non poteva validamente trasferire l'immobile e conferma il rifiuto del registro di iscrivere la compravendita.
6.- La Corte Suprema dichiara nullo il Registro unico dei contratti di locazione a breve termine
In allegato (QUI) il link al comunicato stampa del CGPJ in cui si informa del contenuto della sentenza n. 620/2026 della Corte Suprema, con la quale è stata risolta l'impugnazione del Regio Decreto 1312/2024, che ha istituito il cosiddetto Registro Unico degli Affitti di breve durata per gli alloggi offerti tramite piattaforme digitali. La Generalitat Valenciana ha impugnato tale normativa ritenendo che lo Stato avesse ecceduto le proprie competenze imponendo un sistema di registrazione statale che interferiva con i registri autonomici già esistenti in materia di alloggi turistici.
Il fulcro della sentenza verte sulla questione se lo Stato disponesse di competenze sufficienti per istituire tale registro nazionale obbligatorio. La Corte Suprema conclude che non esiste una copertura costituzionale per una regolamentazione così esaustiva. Rifiuta, in primo luogo, che possa essere invocata la competenza statale in materia di legislazione civile e organizzazione dei registri pubblici di cui all'articolo 149.1.8 CE, poiché il registro creato non ha lo scopo di iscrivere contratti o diritti reali con effetti nei confronti di terzi, ma solo di consentire la commercializzazione di immobili su piattaforme digitali. Allo stesso modo, esclude che possa essere giustificato dalle competenze in materia di uguaglianza di base o di pianificazione economica, poiché il sistema progettato va oltre il semplice coordinamento e comporta la creazione di un registro statale che si sovrappone a quelli autonomi.
Di conseguenza, la Corte Suprema dichiara nulle le disposizioni relative al Registro Unico dei Contratti di Locazione, ritenendo che esse invadano le competenze delle comunità autonome. Tuttavia, mantiene in vigore le disposizioni relative allo sportello unico digitale e agli obblighi di trasmissione dei dati da parte delle piattaforme, ritenendo che queste ultime rientrino effettivamente nelle legittime funzioni di coordinamento economico e statistico dello Stato. La sentenza ribadisce così i limiti di competenza dello Stato e tutela la capacità normativa delle comunità autonome in materia di locazioni turistiche.
7.- Successioni internazionali e ruolo del notaio spagnolo. Importanza della valutazione giuridica in merito al diritto straniero applicabile e all'efficacia dei documenti stranieri
In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede del 29 dicembre 2025, emessa in un ricorso contro la qualificazione negativa del Conservatore del Registro Immobiliare di Cullera relativa alla registrazione di un'eredità internazionale soggetta al Regolamento (UE) 650/2012 in materia di successioni. Il caso parte da un'ipotesi in cui viene presentato al Registro della Proprietà di Cullera un atto di dichiarazione e attribuzione di successione internazionale autenticato da un notaio spagnolo in relazione a un defunto di nazionalità belga deceduto in Belgio. L'atto si basava su un documento notarile belga denominato “Attest van Erfopvolging” (certificato o dichiarazione di successione), tradotto e apostillato, in cui venivano identificati il defunto e i suoi eredi; si faceva riferimento a un testamento olografo; e veniva descritto un patto successorio in base al quale il patrimonio comune spettava al coniuge superstite. I figli del defunto avevano rinunciato ai propri diritti ereditari mediante atti redatti dinanzi ai consolati spagnoli a Sydney e Bruxelles. L’iscrizione mirava ad attribuire alla vedova un immobile situato a Cullera.
Una volta presentato il documento per la registrazione, la Conservatrice del Registro ne ha sospeso l’iscrizione a causa di diversi vizi legati all’insufficiente comprova del diritto straniero e del regime successorio applicabile. Si tratta, in sostanza, della mancanza di una chiara determinazione della legge applicabile alla successione (ha ritenuto che non fosse adeguatamente indicato quale legislazione disciplinasse la successione ai sensi del Regolamento (UE) n. 650/2012, né se esistesse una possibile “professio iuris” o scelta della legge da parte del defunto), l’insufficiente prova del diritto straniero (ha segnalato che non erano sufficientemente accreditati né il contenuto né la validità del diritto belga) e dubbi sul valore del certificato successorio belga, nonché sul regime patrimoniale dei coniugi e sui diritti di legittima.
A seguito del ricorso presentato, la Direzione Generale conferma sostanzialmente la decisione del Conservatore del Registro. L'argomento centrale della risoluzione è che, nelle successioni internazionali soggette al Regolamento (UE) n. 650/2012, il notaio spagnolo deve formulare un giudizio giuridico autentico sul diritto straniero applicabile e sull'efficacia materiale e formale dei documenti successori stranieri. Pertanto, nel caso in esame, la Direzione Generale ritiene insufficiente l'atto notarile in quanto non contiene una completa attestazione del diritto belga, né un chiaro giudizio notarile sulla legge applicabile, sull'efficacia del certificato successorio belga, sulla liquidazione del regime patrimoniale dei coniugi e sugli effetti successori della rinuncia dei figli.
In questo caso, la Direzione Generale ci ricorda quindi la complessità di questo tipo di successioni, nonché l'obbligo del notaio spagnolo di accertare adeguatamente il contenuto e la validità del diritto straniero, sia sulla base delle proprie conoscenze sia avvalendosi dei meccanismi previsti dall'articolo 36 del Regolamento ipotecario.
8.- Trasferimenti di beni immobili da parte di società in fallimento e interpretazione del piano di liquidazione. Limiti ai poteri del conservatore del registro
In allegato (QUI) il link alla risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede del 30 dicembre 2025, relativa a un ricorso contro la qualificazione negativa del conservatore del Registro Immobiliare di Vera in merito alla registrazione di un atto di dazione in pagamento stipulato in fase di liquidazione fallimentare. Il caso parte da un'ipotesi in cui una società presenta al Registro della Proprietà un atto pubblico con cui l'amministrazione concorsuale effettuava una dazione in pagamento di determinati immobili nell'ambito di una procedura concorsuale trattata dinanzi al Tribunale Commerciale n. 1 di Almería. Il concorso disponeva di un piano di liquidazione approvato giudizialmente nel 2015.
Una volta presentato il documento per la registrazione, il conservatore del registro ha espresso parere negativo e ha sospeso la registrazione, ritenendo che la dazione in pagamento non fosse conforme al piano di liquidazione approvato e che, pertanto, fosse necessaria una specifica autorizzazione giudiziaria, poiché il piano consentiva la vendita diretta solo entro un termine massimo di un anno dalla sua approvazione, mentre la dazione in pagamento era stata concessa nel 2025.
Presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale lo accoglie e revoca la valutazione negativa. L’argomento centrale della decisione è che il conservatore del registro può verificare l’esistenza di un’autorizzazione giudiziaria per compiere atti di liquidazione fallimentare, ma non può estendere la propria valutazione a complesse interpretazioni giuridiche relative al rispetto sostanziale o temporale del piano di liquidazione, quando ciò comporti valutazioni che spettano al giudice fallimentare. In particolare, ritiene eccessivo che il conservatore del registro interpreti la portata del limite temporale del piano e concluda autonomamente che l'operazione necessitasse di un'ulteriore autorizzazione giudiziaria. Si tratta di una risoluzione interessante per affrontare correttamente il trasferimento di beni delle società in procedura concorsuale.
9.- Webinot fiscale. Aspetti fiscali della figura del grande detentore
In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione online tenuta dall'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui il notaio di Esplugues de Llobregat, il sig. Jose Vicente Galdon Garrido, tiene una sessione molto interessante sugli aspetti fiscali della figura del "grande detentore"; si tratta di una formazione volta ad approfondire questioni tecniche di particolare rilevanza pratica fiscale per il notariato, con particolare attenzione ai criteri amministrativi e giurisprudenziali più recenti.
Da consultare e studiare da parte di tutti i funzionari, al fine di poter fornire la migliore consulenza legale e fiscale in tutte le operazioni immobiliari che vengono formalizzate presso lo studio.
10.- Importanti novità in materia immobiliare in Catalogna che potrebbero concretizzarsi a brevissimo termine
In allegato (QUI) il link a un articolo di stampa in cui si afferma che, nell'ambito dell'accordo per l'approvazione del bilancio regionale della Catalogna, a breve verrà proposta una riforma della legislazione urbanistica catalana volta a vietare l'«acquisto speculativo» di immobili nelle zone del territorio soggette a forte pressione.
Pertanto, qualora tale misura venisse approvata, si prevede che la capacità delle persone fisiche e giuridiche di acquistare immobili a fini di investimento subirà una forte limitazione.
Seguiremo con grande attenzione l'evoluzione della misura e la sua definizione definitiva nel testo di legge, poiché essa potrebbe avere un forte impatto sul mercato immobiliare catalano e sul tipo di operazioni immobiliari che vengono formalizzate presso gli studi notarili. Secondo quanto riportato da diversi mezzi di comunicazione, la misura potrebbe essere approvata nel giro di poche settimane.
