Note giuridiche pratiche - Ottobre 2026

1.- ITP ridotto per famiglie numerose. È possibile richiederlo quando il terzo figlio “è in arrivo”

In allegato (QUI) il link alla sentenza n. 1.060/2026 della Corte Suprema, che risolve una controversia volta a determinare se l’aliquota ridotta del 4% dell’imposta ITPAJD per l’acquisto della residenza abituale di una famiglia numerosa sia applicabile quando, al momento della maturazione dell’imposta, il contribuente non possieda ancora formalmente tale qualifica poiché il terzo figlio è in gestazione (nasciturus), sebbene sia poi nato vivo.

Nei fatti all’origine del caso, una coppia ha acquistato un’abitazione il 24 giugno 2020, mentre la madre era incinta del terzo figlio, nato a luglio. Dopo aver effettuato l’autoliquidazione all’aliquota generale del 6%, hanno chiesto il rimborso delle somme indebitamente versate. La Comunità di Madrid ha respinto la richiesta, ma il TEAR di Madrid e, successivamente, il Tribunale Superiore di Giustizia di Madrid hanno accolto le richieste dei contribuenti applicando l’articolo 29 del Codice Civile per considerare il nascituro come nato ai fini del beneficio fiscale.

La Corte Suprema respinge il ricorso della Comunità di Madrid e stabilisce come dottrina che l’aliquota ridotta è applicabile se il terzo membro era un nascituro che poi è sopravvissuto dopo la nascita. Le argomentazioni principali si fondano su un’interpretazione teleologica e volta alla tutela della famiglia (articolo 39 della Costituzione) e sulla dottrina della Corte costituzionale. La Sezione conclude che la finzione giuridicadel nasciturus consente di integrare il requisito sostanziale nell’esazione immediata dell’imposta, senza alterare la natura dichiarativa del titolo di famiglia numerosa.

2.- La Direzione Generale ammette le prestazioni accessorie mediante riferimento ad accordi tra soci non riportati integralmente nello statuto

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 10 giugno 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP), emessa in merito al ricorso presentato da un’entità commerciale contro il rifiuto del Conservatore del Registro delle Imprese III di Siviglia di iscrivere un atto di trascrizione in forma pubblica di accordi societari. Il nocciolo della controversia giuridica consiste nel determinare se sia ammissibile e registrabile una clausola statutaria che imponga a tutti i soci una prestazione accessoria consistente nel sottoscrivere e rispettare fedelmente un patto tra soci o un protocollo familiare, il cui contenuto integrale non sia trascritto letteralmente nello statuto sociale, ma sia incorporato mediante un rimando espresso a un atto pubblico debitamente identificato.

Il caso ha origine in un’assemblea generale straordinaria della società, durante la quale è stato deliberato all’unanimità di modificare lo statuto sociale per introdurre un articolo relativo a una prestazione accessoria collegata a un patto tra soci formalizzato in un atto pubblico della stessa data. Una volta presentato tale atto al Registro delle Imprese di Siviglia, il conservatore del registro ne ha sospeso l’iscrizione ritenendo che la clausola violasse l’articolo 86, comma 1, della Legge sulle Società di Capitale (LSC), in quanto il contenuto concreto e determinato della prestazione non figurava direttamente nel testo dello statuto, il che, a suo giudizio, violava i principi di legalità e pubblicità registrale nei confronti dei futuri acquirenti. In disaccordo con tale valutazione, i rappresentanti della società hanno presentato un ricorso amministrativo dinanzi alla DGSJFP.

Infine, la Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede accoglie il ricorso e revoca la qualificazione del conservatore del registro, dichiarando la piena legittimità della clausola statutaria. Tra le principali argomentazioni giuridiche, l’organo direttivo ribadisce la propria dottrina consolidata, sostenendo che il requisito legale di un contenuto «concreto e determinato» non esige una trascrizione letterale ed esaustiva nello statuto, essendo sufficiente che l’oggetto della prestazione sia oggettivamente determinabile mediante un chiaro rinvio a un documento pubblico identificato. Sostiene inoltre che configurare l’adempimento di un patto parasociale come prestazione accessoria sia uno strumento tecnico perfettamente valido per conferire efficacia societaria a tali accordi senza violare l’autonomia di volontà, e che la conoscenza da parte dei futuri soci sia garantita attraverso la negoziazione privata stessa precedente all’acquisizione delle quote sociali.

3.- La Corte Suprema chiarisce che l’eccezione relativa alla “vendita congiunta”, che esclude il diritto di prelazione del locatario, si applica solo se vengono ceduti tutti gli immobili di proprietà del locatore situati nell’immobile o nel complesso residenziale

In allegato (QUI) il link alla sentenza n. 684/2026, del 6 maggio, emessa dalla Sezione Civile della Corte Suprema, che risolve una controversia in cui si discute se sia applicabile o meno l’eccezione al diritto di prelazione del locatario urbano prevista dall’articolo 25.7 della Legge sugli affitti urbani (LAU), relativa alla «vendita congiunta», quando un ente acquisisce in un’asta fallimentare una parte significativa degli immobili di un complesso residenziale (54 su un totale di 65 proprietà della società in fallimento all’interno di un complesso di 71 abitazioni), fissando un prezzo complessivo e globale per l’operazione.

Per quanto riguarda i fatti principali del caso, il ricorrente era locatario di un’abitazione unifamiliare facente parte di un complesso residenziale a Huelva, la cui proprietaria originaria era stata sottoposta a procedura di insolvenza e si trovava in fase di liquidazione. In esecuzione di tale piano, l’ente convenuto ha acquisito un lotto di 54 immobili mediante un unico atto notarile e per un prezzo complessivo di 7.749.538,86 €, notificando successivamente al locatario l’acquisizione e la surrogazione nel contratto. L’attore ha esercitato il diritto di prelazione ai sensi dell’articolo 25 della LAU, ma tale azione è stata respinta sia in primo grado che dalla Corte d’Appello di Huelva, in quanto si è ritenuto che la vendita globale equivalesse a una vendita in blocco o congiunta che impediva il diritto di prelazione individuale.

Infine, la Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione presentato dal ricorrente, annulla la sentenza del Tribunale Provinciale e accoglie integralmente la domanda, riconoscendo al locatario il diritto di riacquistare l’immobile alle stesse condizioni e allo stesso prezzo dell’aggiudicazione. Le principali argomentazioni giuridiche della Sezione si fondano sulla sua dottrina consolidata (espressa in recenti sentenze dell’Assemblea plenaria) in merito all’articolo 25, comma 7, della LAU, ricordando che l’eccezione alla «vendita congiunta» opera in modo restrittivo solo quando l’oggetto della cessione comprende la totalità degli immobili o delle unità di cui il locatore è proprietario nell’edificio o nel complesso residenziale, oppure la totalità degli appartamenti dell’immobile. Poiché nel caso in esame l’acquirente non ha acquistato tutti gli immobili della società in fallimento né la totalità del complesso residenziale (in quanto vi erano immobili di altri proprietari e di terzi), non sussistono i requisiti legali per l’esclusione, per cui si applica la regola generale del diritto di prelazione trattandosi di un’unità fisica e indipendente.

4.- Compendio delle buone pratiche bancarie della Banca di Spagna. Novità da tenere in considerazione in materia di successioni

In allegato (QUI) il link all'aggiornamento del 2026 del Compendio dei criteri di buone pratiche della Banca di Spagna. Si tratta di un documento di riferimento in cui l’autorità di vigilanza raccoglie e aggiorna le linee guida comportamentali che gli istituti finanziari devono seguire nei rapporti con la clientela. Il suo scopo è promuovere la trasparenza, l’equità e l’adeguato rispetto delle norme nelle operazioni bancarie, fungendo inoltre da criterio guida nella risoluzione dei reclami.

In questo aggiornamento spiccano le seguenti novità e precisazioni relative alla gestione delle pratiche successorie:

• Disposizione dei saldi e dei prodotti collegati: non è considerata una buona pratica bancaria subordinare la consegna del saldo di un conto corrente alla liquidazione di altri prodotti ad esso collegati (fermo restando che il conto non possa essere chiuso fino al completamento delle procedure relative a tali prodotti), né esigere a tal fine la surrogazione degli eredi nei prestiti del defunto.
• Blocco delle fatture e attestazione del decesso: quando la richiesta riguarda l’obbligo dell’ente di bloccare o impedire l’addebito di fatture non relative alla gestione del patrimonio ereditario, è indispensabile che l’erede richiedente attesti in modo ineccepibile la data in cui ha comunicato all’ente il decesso del titolare.
• Subrogazione nei prestiti e assunzione dei costi: nei casi di subrogazione ope legis degli eredi nel debito del defunto, qualora l’istituto richieda di formalizzare tale subrogazione in un nuovo atto pubblico (prassi ammissibile nell’ambito della propria politica di rischio), le spese relative all’operazione (notaio, registro, agenzia di pratiche, ecc.) dovranno essere interamente a carico dell’istituto creditizio.

5.- La Direzione Generale conferma l’impossibilità di registrare un cambio di destinazione d’uso per anzianità, poiché nel Registro risulta in vigore un’annotazione di natura urbanistica

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 25 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede, emessa in merito al ricorso contro la decisione del conservatore del registro di Adeje che aveva sospeso il cambio di destinazione d'uso di alcuni locali in abitazioni per anzianità. Il nocciolo della controversia consiste nel determinare se sia iscrivibile un cambio di destinazione d’uso per prescrizione urbanistica quando nel Registro risulta in essere un’annotazione preventiva relativa a un procedimento disciplinare urbanistico a causa di lavori eseguiti senza licenza.

In realtà, la società titolare ha formalizzato il cambio di destinazione d’uso mediante atto pubblico, basandosi sull’antichità degli immobili. Il conservatore del registro ha sospeso l’iscrizione dopo aver constatato l’esistenza, sui terreni, di un’annotazione di natura urbanistica relativa a lavori eseguiti senza autorizzazione. Di fronte a ciò, il ricorrente ha presentato ricorso amministrativo, invocando la natura cautelare dell’annotazione e l’avvio di una procedura per l’ottenimento di una licenza di regolarizzazione comunale.

Infine, la Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la valutazione del conservatore del registro. Le sue argomentazioni si basano sul fatto che l’articolo 52 del Regio Decreto 1093/1997 richiede espressamente, come requisito per l’iscrizione per anzianità, che nel Registro non figuri alcuna annotazione relativa a un procedimento disciplinare in materia urbanistica. Inoltre, sottolinea che in sede di ricorso non possono essere valutati documenti relativi a procedimenti successivi non presentati inizialmente, prevalendo la certezza del diritto rispetto ad atti urbanistici irregolari non regolarizzati.

6.- La Corte Suprema conferma che la discrepanza rispetto alla valutazione ipotecaria costituisce di per sé motivo sufficiente per procedere alla verifica dei valori, senza che siano necessari indizi preliminari di frode

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 1.025/2026, del 21 settembre, che risolve una controversia in cui si discute se l’utilizzo da parte dell’Amministrazione del metodo di verifica dei valori basato sulla valutazione dei beni ipotecati (previsto dall’articolo 57.1.g della Legge Generale Tributaria - LGT) richieda di giustificare preventivamente ulteriori motivi relativi alla mancata corrispondenza con il valore reale, oppure se la semplice constatazione della discrepanza tra il valore dichiarato e quello riportato nella valutazione ipotecaria costituisca una motivazione sufficiente.

Per quanto riguarda i fatti salienti del caso, alcuni contribuenti hanno acquistato un’abitazione a Boadilla del Monte, dichiarando nella propria autoliquidazione dell’imposta sulle trasmissioni patrimoniali e sugli atti giuridici documentati (ITPAJD) un prezzo di 437.000 euro. L’Amministrazione fiscale della Comunità di Madrid ha avviato un procedimento di verifica dei valori e ha emesso un accertamento integrativo basato sul valore di stima ipotecaria dell’immobile, pari a 661.217,44 euro. A seguito del rigetto del ricorso dinanzi al TEAR di Madrid, la contribuente ha presentato un ricorso contenzioso-amministrativo dinanzi al Tribunale Superiore di Giustizia di Madrid, il quale è stato accolto in quanto si è ritenuto che la valutazione ipotecaria non determinasse di per sé il valore di mercato in assenza di una motivazione aggiuntiva specifica che ne giustificasse la corrispondenza con il valore reale.

Infine, la Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione presentato dalla Comunità di Madrid, annulla la sentenza di primo grado e respinge il ricorso contenzioso-amministrativo, confermando l’accertamento fiscale. Le principali argomentazioni giuridiche della Sezione stabiliscono che l’obbligo di motivare l’avvio della verifica si considera adempiuto quando sussiste una differenza rilevante tra il valore dichiarato e quello attribuito nella valutazione ipotecaria contenuta nell’atto di prestito. Pertanto, l’Amministrazione può utilizzare questo metodo come strumento idoneo di verifica senza necessità di dimostrare preventivamente l’esistenza di indizi di occultamento o frode, spettando al contribuente confutare tale valore qualora lo ritenga errato. Teniamo conto di questa circostanza nella consulenza che forniamo regolarmente ai nostri clienti.

7.- Principali novità del Regio Decreto 813/2026 in materia di prevenzione del riciclaggio di denaro: rafforzamento dell’identificazione formale senza limiti di importo e unificazione dei controlli interni obbligatori per gli studi notarili tramite l’OCP

In allegato (QUI) il link alla Comunicazione n. 3/2026, dell’8 marzo, dell’Organo Centralizzato di Prevenzione (OCP) del Notariato, relativa alle modifiche introdotte dal Regio Decreto n. 813/2026 nel Regolamento in materia di prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo. La nuova normativa apporta importanti cambiamenti, tra cui si segnalano:

• Finora, alcune pratiche notarili prive di contenuto economico (documenti senza valore economico) o che non erano considerate rilevanti erano esenti dai controlli antiriciclaggio. Tuttavia, con la nuova normativa, sarà ora obbligatorio identificare e verificare l’identità dei clienti in qualsiasi operazione o documento, indipendentemente dal fatto che non abbia valore economico (ad esempio, atti notarili, testimoni intervenienti, ecc.).
• Inoltre, quando si effettuano operazioni a distanza tramite firma video, occorrerà adottare le massime precauzioni e introdurre nuovi controlli tecnici per garantire l’autenticità dei documenti di identità dei “firmatari video”, nonché per assicurare la conservazione della registrazione del processo e il controllo biometrico dei soggetti presenti (al fine di evitare frodi di sostituzione di identità tramite IA, video preregistrati, ecc.).
• Per quanto riguarda l’organizzazione interna, il nuovo articolo 31.1 elimina la possibilità che gli studi notarili più piccoli eludano le norme di controllo interno. Tutti gli studi notarili, indipendentemente dalle loro dimensioni, devono applicare esattamente le stesse politiche di prevenzione.
• Parallelamente, viene rafforzato il ruolo dell’Organo Centralizzato di Prevenzione (OCP), che assume il compito ufficiale di approvare le misure di controllo interno obbligatorie per l’intero gruppo, nonché i protocolli di intervento in caso di sanzioni finanziarie o blocchi imposti dall’Unione Europea.

8.- La Direzione Generale disciplina l'accreditamento telematico dell'assicurazione decennale mediante certificati con firma elettronica qualificata e codice di verifica davanti a notai e conservatori del registro

In allegato (QUI) il link alla Circolare del 29 settembre 2026, della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP), che aggiorna i criteri per attestare la costituzione e la validità delle garanzie dell'assicurazione decennale prevista dalla Legge sull'Ordinamento Edilizio (LOE) dinanzi a notai e conservatori del registro immobiliare, adeguando la procedura all'uso delle nuove tecnologie e al quadro normativo della firma elettronica. Di seguito sono riportate le principali novità o aspetti da tenere in considerazione:

• Validità della firma elettronica qualificata: viene riconosciuta la piena validità dei certificati di garanzia e dei supplementi di entrata in vigore firmati digitalmente dagli enti assicurativi, attribuendo loro un effetto giuridico equivalente alla firma autografa, in conformità con il regolamento europeo eIDAS e la legislazione nazionale.
• Requisiti tecnici di autenticità e formato: affinché il documento digitale non venga respinto dal notaio o dal conservatore del registro, deve soddisfare tre requisiti di sicurezza: deve includere un Codice Sicuro di Verifica (CSV) o un codice QR per verificarne l’autenticità sul sito web dell’assicuratore, deve garantire l’integrità delle firme in un formato adeguato (come PAdES/PDF) e deve essere supportato da un certificato rilasciato da un Fornitore Qualificato di Servizi di Fiducia.
• Invio telematico e procedure di registrazione: viene abilitato l’invio diretto del file PDF firmato elettronicamente al notaio per l’autorizzazione dell’atto di fine lavori e la sua trascrizione nel registro principale; tale documento serve inoltre a comprovare la garanzia presso il Registro della Proprietà tramite il suo invio telematico attraverso la sede elettronica dell’Ordine dei Conservatori del Registro.

9.- Importanti novità legislative in materia di alloggi

In allegato (QUI) il link al Regio Decreto-legge 29/2026, che incide direttamente sulle operazioni di acquisto, finanziamento, cessione e locazione formalizzate in atto notarile; in sintesi, si possono evidenziare i seguenti aspetti:

• Limitazione del prezzo di acquisto per i grandi proprietari e i fondi speculativi (limite del 70%): Fino al 31 dicembre 2030 è vietato ai grandi proprietari e agli enti dedicati all’acquisto di immobili o portafogli di crediti insoluti acquisire abitazioni (a titolo gratuito o oneroso) a un prezzo o a un corrispettivo inferiore al 70% del loro valore di stima di mercato emesso da una società accreditata. È obbligatorio presentare la perizia di valutazione indipendente al momento della compravendita; sono esenti da tale obbligo solo gli acquisti destinati all’edilizia sociale, all’assistenza o effettuati da enti pubblici.
• Obbligo di attestazione catastale della qualifica di grande proprietario: ai fini della determinazione della soglia che definisce il grande proprietario (titolare di più di 10 immobili residenziali o di più di 1.500 m² di superficie costruita, oppure di 5 immobili in zone soggette a forte domanda), verrà conteggiata ogni unità destinata ad uso residenziale, anche se l’immobile non è stato suddiviso in unità di proprietà orizzontale, e tale qualifica dovrà essere attestata mediante certificazione catastale delle proprietà.
• Divieto di cessione di mutui ipotecari scaduti e diritto di recesso: È espressamente vietato cedere mutui ipotecari scaduti il cui debitore rientri nell’ambito di applicazione del Codice di buone pratiche (Decreto-legge n. 6/2012). Inoltre, in caso di cessione di qualsiasi credito ipotecario relativo all’abitazione principale, è necessario darne notifica legale al debitore; se quest’ultimo soddisfa i requisiti di vulnerabilità nei 6 mesi successivi, il cedente sarà tenuto a riacquistare il prestito allo stesso prezzo della cessione.
• Inalienabilità del diritto di prelazione e vendite congiunte: nei contratti di locazione sono vietati gli accordi di rinuncia al diritto di prelazione e di riscatto da parte del locatario. In caso di vendita congiunta di più abitazioni o beni, l’atto pubblico dovrà specificare e fissare il prezzo individuale attribuito all’abitazione locata sulla base di criteri oggettivi (quali il valore di riferimento o la perizia).
• Ipoteche mobiliari su costruzioni industrializzate: viene modificata la legge sulle ipoteche mobiliari per consentire la costituzione di un’ipoteca mobiliare sull’insieme dei componenti industrializzati fabbricati in un ambiente controllato e destinati all’edilizia (moduli prefabbricati), facilitando così il finanziamento garantito prima dell’assemblaggio in cantiere.
• Garanzia ipotecaria e condizione relativa al prezzo massimo del programma “TU CASA”: Gli acquisti di prima casa finanziati con prestiti ICO della linea «TU CASA» (fino a 50.000 € a tasso zero) dovranno obbligatoriamente indicare nell’atto pubblico di acquisto e nel Registro l’assoggettamento permanente dell’immobile a un prezzo massimo di vendita (prezzo di acquisto aggiornato in base all’IPC) e a un limite massimo di canone di locazione in caso di affitto.
• Tutela del patrimonio pubblico (CASA 47): Gli atti di cessione di alloggi di proprietà dell’ente statale CASA 47 o di terreni ad uso residenziale da esso ceduti dovranno includere una clausola catastale vincolante a vita: il prezzo di rivendita non potrà mai superare il modulo massimo previsto per gli alloggi a prezzo controllato nella comunità autonoma.

10.- Il Governo elimina l'obbligo di registrazione formale dell'unione di fatto per poter percepire la pensione di reversibilità in presenza di figli comuni

In allegato (QUI) il link al Regio Decreto-legge 31/2026, del 20 ottobre, volto al miglioramento dell’azione protettiva della Previdenza Sociale e di altre norme sociali, che introduce modifiche sostanziali nell’accesso alle prestazioni del sistema. Per quanto riguarda le unioni di fatto, la normativa rende notevolmente più flessibili i requisiti richiesti per la concessione della pensione di reversibilità, adeguando la tutela alla realtà sociale di quelle famiglie che convivevano in modo stabile ma non avevano espletato le precedenti formalità.

Nello specifico, la nuova normativa modifica l’articolo 221 della Legge generale sulla previdenza sociale stabilendo che, nel caso in cui la coppia di fatto abbia figli o figlie in comune, non sarà richiesto né il requisito dell’iscrizione in un registro ufficiale delle coppie di fatto né la costituzione dell’unione mediante atto pubblico. In questi casi in cui vi siano figli comuni, sarà sufficiente dimostrare in modo attendibile (di norma mediante il certificato di residenza) una convivenza stabile e nota da almeno due anni ininterrotti immediatamente precedenti il decesso, oltre a soddisfare le restanti condizioni generali di accesso.

Per quanto riguarda la sua applicazione temporale, la presente norma è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE) il 21 ottobre 2026 ed è entrata in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione, ovvero il 21 ottobre 2026, fatta salva la successiva procedura parlamentare ai fini della sua ratifica.