Note legali pratiche - Settembre 2026
1. Importante: Nuovi requisiti per la vendita di una casa in Catalogna. Certificato amianto.
In allegato ( QUI ) è disponibile un link alla Legge 8/2026, del 2 luglio, sull'eliminazione dell'amianto in Catalogna ( in vigore dal 3 ottobre ), che stabilisce un quadro regionale per l'individuazione, il controllo e la progressiva eliminazione dei materiali contenenti amianto (MCA) al fine di mitigarne i gravi rischi per la salute pubblica. Nel mercato immobiliare, la legge impone ai venditori di fornire un certificato di presenza o assenza di amianto in ogni trasferimento di proprietà a titolo oneroso (non solo per vendite o locazioni).
Per ulteriori informazioni pratiche, si allega una nota dell'Ordine dei Notai della Catalogna ( QUI ), che fornisce maggiori dettagli in merito. Nello specifico, sebbene la legge non stabilisca esplicitamente la presentazione del certificato come requisito per la validità della transazione, né vieti formalmente al notaio di autenticare l'atto, la sua omissione costituisce un illecito imputabile al cedente, classificato come infrazione minore (art. 53.c), con sanzioni pecuniarie da 100 a 3.000 euro. Inoltre, la mancanza del documento priva l'acquirente delle informazioni che la legge intende garantire e genera un elevato rischio di cancellazione della registrazione ; pertanto, il Consiglio Direttivo dell'Ordine dei Notai della Catalogna conclude che la soluzione più prudente sia quella di richiederne sempre la presentazione .
In attesa degli sviluppi normativi che definiranno l'autorità emittente e creeranno il Registro delle imprese e dei professionisti qualificati (la cui iscrizione sarà obbligatoria), il certificato deve temporaneamente attestare, come minimo, l'assenza di amianto visibile o, in caso di presenza, la presenza di amianto visibile, il suo stato di conservazione e il livello di rischio che esso rappresenta per le persone. Fino all'approvazione di tali normative, la nota interpretativa notarile indica che il documento può essere rilasciato da un professionista con adeguate qualifiche tecniche, come un architetto, un ingegnere edile o un ingegnere iscritto all'albo .
2. Attenzione nella redazione dello statuto sociale: se lo statuto sociale prevede che i diritti degli azionisti restino al proprietario in caso di pegno delle azioni, non è possibile registrare con una nota a margine che tali diritti siano stati trasferiti al creditore pignoratizio.
In allegato ( QUI ) è disponibile il link alla Risoluzione del 27 aprile 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato l'8 agosto 2026), che affronta il ricorso presentato contro il rifiuto di un Registro delle Imprese di registrare un atto formale di pubblicità nel registro della società. Il caso trae origine da una richiesta avanzata da un creditore garantito di registrare, mediante una nota a margine nel Registro delle Imprese, la costituzione di un pegno sulle azioni di una società per azioni e, in particolare, l'accordo contrattuale in virtù del quale al creditore viene concesso l'esercizio dei diritti di socio inerenti a tali azioni.
Il Registro delle Imprese respinge la nota a margine, motivando la sua decisione con due ragioni principali: in primo luogo, l'assenza di un titolo valido e registrabile che soddisfi i requisiti formali e legali previsti dalla legge spagnola per la sua registrazione; in secondo luogo, a livello sostanziale, perché la pretesa di attribuire i diritti del socio al creditore pignoratizio è in diretta contraddizione con le norme statutarie della società, le quali prevedono espressamente che, in caso di pegno di azioni, l'esercizio della qualità di socio e dei relativi diritti spetti in ogni caso all'azionista proprietario.
La Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la decisione del Registro delle Imprese. Nel giungere a tale decisione, la Direzione si avvale del principio di subordinazione della libertà contrattuale allo statuto sociale registrato, poiché la Legge sulle Società di Capitale stabilisce che il regime giuridico e normativo prevale sugli accordi privati tra le parti contraenti nei confronti della società e dei terzi. Pertanto, dato che lo statuto sociale prevede che l'esercizio dei diritti degli azionisti rimanga di competenza esclusiva di questi ultimi, non è consentito registrare un accordo contrario che modifichi il suddetto regime normativo.
3.- La DGSJFP convalida lo scioglimento di una società approvato con il voto del patrimonio dormiente per evitarne il blocco
In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 19 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato l'11 agosto 2026), che analizza il ricorso presentato contro il rifiuto di un Registro delle Imprese di registrare le delibere societarie per lo scioglimento e la nomina di un liquidatore di una società a responsabilità limitata. Il caso si pone a seguito del decesso di uno dei soci, la cui rappresentanza all'assemblea generale in cui tali delibere vengono adottate è esercitata dall'amministratore del patrimonio, situazione che solleva dubbi sulla validità del quorum e sull'adozione delle delibere nella società in stato di insolvenza.
Il Registro delle Imprese nega la registrazione dello scioglimento, ritenendo che vi siano vizi nell'accreditamento della legittimità e della rappresentanza del rappresentante del patrimonio ereditario al voto in assemblea generale, considerando che la mancanza di formale accettazione della successione o di determinazione degli eredi invalida la rappresentanza del patrimonio ereditario nell'adozione di atti societari di tale importanza.
La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha accolto il ricorso e ribaltato la decisione del Registro delle Imprese. A giustificazione della sua decisione, la Direzione ha applicato il principio giuridico della tutela degli interessi della società e la necessità di evitare la sua paralisi permanente. La dottrina giuridica riconosce la legittimità del rappresentante o dell'amministratore di un patrimonio ereditario a esercitare i diritti degli azionisti in atti di conservazione o liquidazione del patrimonio sociale. Pertanto, la partecipazione del patrimonio ereditario, rappresentato all'assemblea degli azionisti per deliberare sullo scioglimento e nominare un liquidatore, è stata pienamente valida, consentendo così la registrazione dell'accordo.
4. Formazione pratica notarile: Questioni di prassi notarile in materia di scioglimento e liquidazione di società di capitali
In allegato ( QUI ) trovate il link a una sessione di formazione video, promossa dalla Fondazione Notarile, in cui il Sig. Ricardo Cabanas Trejo, Notaio di Fuenlabrada (Madrid), tiene un'interessante sessione di formazione notarile pratica, dedicata allo studio dello scioglimento e della liquidazione delle società di capitali.
La sessione affronta lo scioglimento e la liquidazione delle società di capitali da una triplice prospettiva: in primo luogo, la personalità giuridica della società in questa fase e i suoi effetti sull'organo di gestione; in secondo luogo, gli atti che durante tale processo possono richiedere un atto notarile; infine, un'analisi delle opzioni che, nell'ambito dell'autonomia della volontà dei soci, possono essere adottate nelle operazioni di liquidazione della società.
Per vostra consultazione e attento studio, data la frequenza di questo tipo di operazione nella pratica notarile-commerciale.
5.- La DGSJFP richiede il raggruppamento preventivo delle proprietà al fine di registrare una nuova costruzione indivisibile situata su due lotti
In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 18 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica, che affronta il ricorso presentato contro la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari di Arnedo di sospendere la dichiarazione di una nuova costruzione. Il caso si pone quando un'entità commerciale cerca di iscrivere nel Registro Immobiliare la dichiarazione di un edificio che, in quanto unità architettonica indivisibile, sorge su due distinti immobili registrati situati in comuni diversi, richiedendo l'unificazione delle immatricolazioni e il trasferimento al registro del comune in cui si trova la maggior parte della superficie, ai sensi degli articoli 2 e 3 del Regolamento Ipotecario.
Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha sospeso la richiesta di registrazione, ritenendo essenziale il previo accorpamento delle due proprietà. Ha motivato la sua decisione affermando che l'edificio costituisce un'unità strutturale indivisibile, le cui parti non hanno un uso o un godimento indipendenti. Inoltre, ha avvertito che consentire la registrazione della costruzione su proprietà separate viola il principio di specificità nella registrazione fondiaria, in quanto apre la strada al trasferimento di una proprietà senza l'altra, creando così una grave vulnerabilità giuridica.
La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha respinto il ricorso e confermato la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari. A giustificazione della sua decisione, la Direzione applica il principio di specialità e di inscindibilità dell'edificio unitario, chiarendo che non si tratta di un unico immobile preesistente esteso su due comuni, che consentirebbe il trasferimento di una singola iscrizione nel registro, bensì di due immobili distinti già registrati. Pertanto, poiché l'edificio occupa indivisibilmente entrambi i lotti, il consolidamento preventivo è obbligatorio ed essenziale ai fini della registrazione, e l'immobile risultante deve essere iscritto nel Registro Immobiliare del comune in cui si trova la maggior parte della sua superficie.
6. L'autorità fiscale ha l'ultima parola: il Catasto blocca la regolarizzazione delle nuove costruzioni senza la previa autorizzazione dell'ufficio delle imposte.
In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 14 maggio 2026 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, nella quale viene analizzato il ricorso presentato contro la nota di qualificazione del Conservatore dei Registri Immobiliari di Malaga n. 10. Il caso in questione si verifica quando si richiede la registrazione di un atto notarile integrativo che rettifica le superfici di un atto di ampliamento di una nuova costruzione già completata (modifica dell'abitazione principale, della dependance, del garage e della piscina mediante un nuovo certificato tecnico) senza aver preventivamente provato la presentazione del documento all'Amministrazione Tributaria per il suo tempestivo pagamento delle imposte.
Il Conservatore dei Registri Immobiliari sospende la qualificazione e la registrazione del documento ai sensi degli articoli 254 e 255 della Legge Ipotecaria, considerando che la modifica delle superfici inizialmente dichiarate può incidere sul valore imponibile della nuova costruzione ai fini dell'Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (tassa variabile), pertanto, per tale motivo, conclude che il documento deve essere preventivamente presentato alle autorità fiscali competenti per verificare la conformità o l'esenzione dall'imponibilità dell'evento.
La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha respinto il ricorso e confermato la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari. Nel giungere a tale decisione, la Direzione ha applicato il principio di chiusura della registrazione per motivi fiscali, ribadendo che la mancanza di prova del pagamento, dell'esenzione, della prescrizione o dell'inadempimento tributario sospende automaticamente la procedura di registrazione e la registrazione stessa. Inoltre, ha motivato che, salvo in casi di inammissibilità chiara e inequivocabile, il Conservatore dei Registri Immobiliari non può essere obbligato ad assumere poteri di natura fiscale per esentare una transazione dalla procedura tributaria e che il requisito di una verifica preventiva da parte dell'autorità fiscale competente è del tutto legittimo.
7. Promemoria: Il divieto di accesso al Registro a causa della revoca del NIF si applica anche alla data di presentazione del documento al Registro (e non solo alla data di firma dell'atto).
In allegato ( QUI ) è disponibile il link alla Risoluzione del 14 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica, che risolve un ricorso presentato contro la decisione negativa del Conservatore dei Registri Immobiliari di Pontevedra n. 2 riguardante un atto di compravendita. Il caso si è verificato quando un atto pubblico di compravendita, stipulato nel 2022, è stato presentato per la registrazione nel 2025. Al momento della presentazione, il Codice Fiscale (NIF) della società venditrice era stato revocato dall'Agenzia delle Entrate e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dello Stato, sebbene tale NIF fosse pienamente valido al momento dell'emanazione dell'atto pubblico.
Il Conservatore dei Registri Immobiliari nega la registrazione dell'atto pubblico poiché la revoca del codice fiscale del venditore è formalmente registrata presso la Banca d'Inghilterra, basando la sua decisione sul fatto che la normativa fiscale impone una chiusura assoluta del registro che impedisce l'accesso ai libri contabili di qualsiasi atto giuridico stipulato da una società commerciale che non mantenga il proprio codice fiscale pienamente attivo alla data della qualificazione.
La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha respinto il ricorso e confermato la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari. A giustificazione della sua decisione, la Direzione ha applicato il criterio di chiusura della registrazione per motivi fiscali stabilito dalla Sesta Disposizione Aggiuntiva della Legge Generale Tributaria, chiarendo che la norma impone un duplice veto indipendente che vieta sia l'autenticazione notarile dei documenti sia l'accesso a qualsiasi registro pubblico. Pertanto, il divieto di registrazione ha effetto nel preciso momento in cui il titolo viene presentato al Registro, ed è irrilevante che la revoca del Codice Fiscale (NIF) sia avvenuta dopo la stipula dell'atto o che l'acquirente non ne fosse a conoscenza.
8. Prestate molta attenzione alle firme. Assicuratevi che tutte le parti coinvolte firmino il documento, altrimenti potrebbero sorgere gravi conseguenze legali.
In allegato ( QUI ) si trova il link alla Sentenza n. 522/2026, del 29 luglio, della Sezione Penale della Corte Suprema (STS 3589/2026), che analizza la responsabilità penale di un notaio nell'esecuzione e registrazione di un atto pubblico. Il caso si pone quando, dopo aver letto un atto di compravendita con surrogazione ipotecaria, il notaio ritiene che tutte le parti presenti concordino sul testo e le invita a firmare. Con la fondata convinzione che tutte le parti abbiano firmato il documento, il notaio autentica l'atto con la propria firma e il proprio sigillo pubblico, senza accorgersi che una delle parti ha intenzionalmente omesso di firmare.
L'accusa imputa al notaio la falsificazione di un documento pubblico, per aver attestato che tutte le parti presenti avevano firmato in sua presenza. Il tribunale, tuttavia, sostiene che non vi fosse alcuna intenzione fraudolenta, in quanto il notaio credeva erroneamente che la formalizzazione fosse completa, ed esclude la possibilità di colpa grave. Afferma che l'omissione sia derivata da un'azione di una delle parti presenti e che la firma mancante sia passata inosservata a tutti i professionisti e alle parti presenti alla firma.
La Corte Suprema ha respinto l'accusa e confermato l'assoluzione del notaio, dichiarando che la sua condotta non costituiva reato. La Corte ha stabilito come principio notarile che la mancata verifica fisica di una delle firme al momento dell'autorizzazione non costituisce falsificazione intenzionale quando il notaio agisce nella convinzione della sua autenticità. Inoltre, ha determinato che questo tipo di svista formale nella procedura di firma rappresenta, al massimo, una negligenza minore che non raggiunge il livello di gravità richiesto dall'articolo 391 del Codice Penale per punire la falsificazione colposa nell'esercizio delle funzioni notarili.
Questo caso ci ricorda l'importanza di verificare che tutti i cedenti firmino l'atto pubblico.
9. Il Registro impedisce la cancellazione automatica delle condizioni risolutive che garantiscono la cura o i servizi alla persona.
In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 7 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica, relativa al ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore dei Registri Immobiliari di Ponteareas di cancellare una condizione risolutiva. Il caso si pone in relazione alla presentazione al Conservatore dei Registri Immobiliari di un atto notarile, unitamente al consenso di due eredi, con il quale si richiede la cancellazione di una condizione risolutiva costituita a garanzia di obblighi di prestazione (assistenza e cura di una persona deceduta) ai sensi dell'articolo 82, comma 5, della Legge Ipotecaria, adducendo la prescrizione del termine civile di prescrizione per tali azioni.
Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha respinto la richiesta di cancellazione, ritenendo che l'articolo 82.5 della Legge Ipotecaria si applichi solo alle condizioni risolutive che garantiscono un pagamento differito con un termine di adempimento specificato nel Registro, e non agli obblighi personali di compiere un atto specifico. Ha motivato la sua decisione con il fatto che, per la cancellazione di una condizione risolutiva di questo tipo per scadenza, laddove non sia specificata la data di adempimento, è imperativo applicare la regola otto dell'articolo 210.1 della Legge Ipotecaria. Tale regola prevede il decorso di quarant'anni dall'ultima iscrizione relativa alla proprietà della garanzia (o venti se è iscritto un credito), periodo che non è ancora trascorso dalla sua registrazione nel 2000.
La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha respinto il ricorso e confermato la nota di riserva del Conservatore dei Registri Immobiliari. A giustificazione della sua decisione, la Direzione ha delineato dottrinalmente la differenza tra la cancellazione ai sensi dell'articolo 82.5 della Legge Ipotecaria (basata sulla prescrizione civile per le azioni relative a ipoteche o pagamenti differiti con una specifica data di scadenza di registrazione) e il regime speciale di scadenza di cui all'articolo 210.1, comma otto, della stessa Legge. Ha quindi stabilito che la cancellazione di condizioni risolutive che garantiscono prestazioni complesse o obblighi di azione senza una data di scadenza iscritta nel Registro non rientra nell'eccezione di cui all'articolo 82.5. Pertanto, richiede il consenso espresso in atto pubblico del proprietario registrato (o dei suoi eredi), una sentenza definitiva del tribunale o il rigoroso rispetto del termine di scadenza di quarant'anni previsto dall'articolo 210.1.8.
10. La concessione di un prestito una tantum non rende un'azienda un prestatore professionale ai fini della LCCI.
In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 12 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica, che analizza il ricorso presentato da un notaio contro la nota di qualificazione emessa dal Conservatore dei Registri Immobiliari di Vila-seca. Il caso riguarda la formalizzazione di un contratto di credito su conto corrente garantito da ipoteca, concesso da una società commerciale a un debitore privato. Il contratto stabilisce espressamente che la società non si occupa abitualmente o occasionalmente di concedere finanziamenti, né ha tale finalità aziendale. Inoltre, prevede condizioni insolite nel mercato professionale, come tassi di interesse bassi, nessuna commissione di apertura e il divieto di cessione del credito.
Il Conservatore dei Registri Immobiliari sospende la registrazione del titolo, ritenendo che l'operazione sia soggetta alla Legge sui Contratti di Credito Immobiliare (LCCI), sostenendo che la maturazione degli interessi conferisce carattere professionale all'ente erogatore del credito e che la concessione di un finanziamento a un consumatore rientra nell'ambito di applicazione dell'articolo 2.1 in fine della LCCI, che estende l'applicazione della norma anche a coloro che concedono prestiti "anche occasionalmente, con finalità esclusivamente di investimento".
La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha accolto il ricorso e ribaltato la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari. Nel giungere a tale decisione, la Direzione ha stabilito il principio secondo cui l'espressione "occasionalmente" di cui all'articolo 2.1 della LCCI (Legge sulle Operazioni di Credito) non può essere interpretata come riferita a un singolo prestito o credito, ma richiede piuttosto una certa frequenza o ripetizione nell'attività di concessione del credito (suggerendo come parametro oggettivo il non aver partecipato a due o più operazioni negli ultimi quattro anni). Pertanto, ha concluso che, trattandosi di un credito su conto corrente concesso nell'ambito di un rapporto speciale e senza una specifica finalità di investimento o comprovata attività abituale, l'operazione è esclusa dall'ambito di applicazione obbligatorio della LCCI.
