Note legali pratiche - Gennaio 2024

1. Novità in materia ipotecaria nel RDL 8/2023

Il Decreto Reale 8/2023 porta come novità più rilevanti in termini di tutela dei debitori ipotecari, le seguenti:

• Le commissioni per l'estinzione anticipata totale o parziale dei mutui a tasso variabile saranno abolite nel 2024.
• Sono inoltre abolite le commissioni per la modifica delle condizioni di passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso. Tale commissione non può essere applicata nemmeno quando la modifica consiste nel passaggio da un tasso variabile a un tasso misto, a condizione che il periodo fisso sia di almeno 3 anni. 
• Non possono essere addebitate commissioni per il passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso o a un tasso misto con i requisiti di cui sopra.

2. VC + PH di "residenza abituale" in Catalogna da parte di uno dei coniugi. È necessario il consenso dell'altro coniuge, poiché la teoria dell'attività giuridica complessa non si applica in Catalogna.

In allegato (QUI) Risoluzione JUS/4208/2023 della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, del 12 dicembre (DOGC 20/12/2023), in cui la DG, a fini dottrinali, risolve un caso in cui una persona sposata (con stato civile catalano), da sola, realizza il classico CV + PH di un immobile da adibire a "residenza abituale", formalizzando i 2 atti da sola, cioè senza il consenso dell'altro coniuge.

La DG, allineandosi al Conservatore, ritiene che in Catalogna non sia applicabile la teoria dell'affare giuridico complesso, basata sugli articoli 569-31 e 231-9.2 CCCat, per cui l'acquisto della casa familiare e la costituzione di un'ipoteca su questa casa subito dopo (a garanzia del mutuo che rende possibile l'acquisto), sono due affari giuridici indipendenti, per cui devono soddisfare i rispettivi requisiti legali, ossia, nel caso del PH, il consenso del coniuge convivente del mutuatario.

3. Modifica del codice di buona pratica bancaria sulle novazioni ipotecarie

In allegato (QUI) Risoluzione del 27 dicembre 2023, del Segretario di Stato per l'Economia, che modifica il Codice delle Buone Pratiche Bancarie per i debitori in difficoltà, ampliando lo spettro dei potenziali beneficiari di queste misure in caso di novazioni ipotecarie. In particolare, fondamentalmente:

• Il limite di reddito del nucleo familiare per poter beneficiare del Codice è esteso a 4,5 volte l'IPREM annuale ( in casi specifici può arrivare a 5,5 volte).
• È possibile richiedere misure per estendere la durata fino a 7 anni e fissare la rata per 12 mesi, autonomamente o congiuntamente.

4. In ogni caso, è necessario identificare i soci e la loro quota di capitale sociale.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 26 settembre 2023 (BOE del 1° novembre 2023), in cui la DG, allineandosi al Conservatore del Registro Mercantile, stabilisce che nello scioglimento e nella liquidazione di una SL, anche se il capitale sociale da distribuire è pari a 0, è necessario identificare i soci e la loro quota di partecipazione.

5. Registrazione di una "vecchia" dichiarazione di nuova costruzione. Se si sceglie questa strada, è necessario dimostrare che è trascorso il tempo richiesto dalla legge.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 novembre 2023 (BOE del 28 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di dichiarazione di "vecchia" nuova costruzione, in cui viene fornita una certificazione catastale che accredita che l'opera è del 2015 (quindi non sono trascorsi i 10 anni richiesti dalla normativa regionale per poter usufruire di questo percorso), unitamente a un documento, rilasciato dal Comune della località in cui si trova l'immobile, che attesti il rispetto delle condizioni stabilite nella licenza e che non vi siano obiezioni al rilascio della licenza di prima occupazione.

La DG, allineandosi al Conservatore, stabilisce che se si intende registrare una dichiarazione di nuova costruzione, si deve scegliere o la via"ordinaria" della dichiarazione di nuova costruzione ultimata (più impegnativa in termini di documentazione, in quanto sarà richiesta una licenza comunale, un'assicurazione, un'attestazione descrittiva da parte di un tecnico competente, ecc.) o la via "vecchia", per cui, se si sceglie quest'ultima, si deve dimostrare che è trascorso il tempo previsto dalla legge per questo, indipendentemente dal tempo previsto dalla legge.) o la via della dichiarazione di nuova costruzione "per anzianità", per cui, se si sceglie quest'ultima, si deve accreditare che è trascorso il tempo richiesto dalla legge per questo, indipendentemente dal fatto che venga fornito un documento che corrisponderebbe nel caso in cui si fosse optato per la dichiarazione di nuova costruzione nella "via ordinaria".

6. Modifica della proprietà orizzontale e del diritto reale ipotecario. Riepilogo dei casi in cui è necessario il consenso del creditore ipotecario.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 novembre 2023 (BOE del 28 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di atto di modifica di proprietà orizzontale, con una nuova configurazione di elementi indipendenti (di cui facevano parte diverse proprietà ipotecate). Il Conservatore ha rifiutato la registrazione a causa del mancato consenso del creditore ipotecario.

In questo caso, il DG, con un'interessante risoluzione, fa una sintesi molto didattica sulla registrazione degli atti che possono alterare l'elemento oggettivo della garanzia ipotecaria e in quali casi è o non è necessario l'intervento del creditore ipotecario.

Infine, nel caso specifico, stabilisce che tale consenso non è necessario, in quanto esiste una corrispondenza tra le proprietà originarie e quelle risultanti dalla riorganizzazione della proprietà orizzontale.

7. Link di interesse sulla rete intranet dell'Associazione dei notai della Catalogna

In allegato (QUI) nota informativa dell'Associazione Notarile della Catalogna, dove si ricordano link di interesse per la preparazione quotidiana di alcune transazioni immobiliari. In particolare:

• Certificati di efficienza energetica: motore di ricerca per individuare le informazioni tecniche dei diversi certificati di efficienza energetica di edifici o abitazioni inclusi nel Registro ufficiale della Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consultazione dei prezzi massimi di vendita e di affitto degli alloggi sociali.
• Registro della pianificazione urbanistica in Catalogna: uno strumento per la consultazione della pianificazione urbanistica attuale, degli accordi urbanistici e dei lotti urbani consolidati.

8. Notai e protezione dei dati, big data e intelligenza artificiale

Ecco le principali conclusioni di un recente WebiNots, organizzato dall'Associazione Notarile della Catalogna, con un avvocato specializzato in protezione dei dati:

• Essere estremamente prudenti nei confronti di tutta la documentazione e le informazioni che trattiamo. Consentite l'accesso solo alle persone autorizzate.
• Fate molta attenzione alle e-mail che inviate ai vostri clienti. In linea di principio, i clienti ci forniscono il loro indirizzo e-mail solo per scopi legati alla loro scrittura, quindi non potete inviare loro altro che abbia uno scopo commerciale.
• Comunicazioni WhatsApp con i clienti: Non inviare mai bozze di atti, documentazione di transazioni o informazioni riservate sui clienti (WhatsApp utilizza strumenti di Big Data per estrarre dati da tutto ciò che circola attraverso la sua App).
• Intelligenza Artificiale (AI, tipo di chat GPT): in caso di ricerca di informazioni (modelli di atti, contratti, informazioni legali, ecc.), i dipendenti non devono in alcun caso fornire dettagli sui dati specifici dei clienti (nomi di aziende, cifre delle transazioni, ecc.), poiché l'AI li memorizza e potrebbe utilizzarli in futuro per fornire risposte ad altre persone che utilizzano l'AI.

9. Veicoli a motore e morte del proprietario. Formalità da prendere in considerazione

In allegato (QUI) Istruzione della DGT sulle formalità da espletare in caso di morte del proprietario di un veicolo a motore. In particolare, si specifica che gli eredi, entro un periodo massimo di 90 giorni, possono scegliere tra due opzioni:

• Oppure individuare un custode provvisorio, che sarà il possessore del veicolo e responsabile di tutte le questioni ad esso relative. È necessario effettuare una procedura specifica per comunicare questo affidamento entro 90 giorni dal decesso. L'affidamento è provvisorio e il veicolo non può essere venduto. Può essere trasferito solo al custode stesso o a un erede.
• Oppure effettuare il trasferimento definitivo a uno degli eredi, per cui, una volta assegnato il veicolo a uno degli eredi, questi avrà 90 giorni di tempo per effettuare il trasferimento definitivo a suo nome. Questo intestatario diventa il proprietario, con tutti i diritti e gli obblighi.

10. Nuovi sviluppi nella costituzione di società start-up

Una breve panoramica della Legge 28/2022 sulla promozione dell'ecosistema delle start-up (QUI), che promuove la creazione di start-up in Spagna stabilendo incentivi fiscali e semplificando le procedure per la loro creazione:

• È prevista un'aliquota ridotta dell'imposta sul reddito delle società del 15%.
• Per attrarre investimenti stranieri, l'investitore straniero deve avere solo un NIF spagnolo, ma non un NIE.
• Il termine per la registrazione della vostra costituzione è di 5 giorni lavorativi e, se si utilizza lo statuto standard, di sei ore.
• Gli onorari notarili in caso di costituzione tramite CIRCE, con statuto standard e capitale inferiore a 3.100 euro, sono di 60 euro.
• Il concetto di start-up è definito negli articoli 3 e 4 della legge citata.

11. Liquidazione di una società con un socio sotto tutela rappresentativa. È necessaria l'approvazione del tribunale

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 14 dicembre 2023 (BOE del 18 gennaio 2024), in cui la DG considera comparabili la divisione dell'eredità e la liquidazione di una società di capitali con assegnazione dei beni agli azionisti. Sulla base di questo confronto, la DG ha stabilito che l'approvazione giudiziaria della liquidazione della società è necessaria se la liquidazione coinvolge persone sotto tutela rappresentativa (precedentemente nota come tutela degli incapaci).

12. Matrice elettronica e tassazione

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale delle Imposte, in cui, in risposta a una serie di domande sul protocollo elettronico, si stabilisce quanto segue:

• Gli atti notarili, i rogiti e i certificati notarili, siano essi emessi su carta o in formato elettronico, sono soggetti alla cosiddetta tariffa forfettaria per gli atti legali documentati, i documenti notarili.
• L'attuale formulazione della legge che regolamenta le ITP e le AJD consente solo la riscossione della tassa fissa AJD su carta bollata, quindi dovremo attendere una riforma di questa legge per consentire un sistema di pagamento della tassa.
• Per quanto riguarda la fatturazione notarile, personalmente non vediamo alcuna base giuridica per addebitare i fogli del protocollo elettronico. Pertanto, continueremo a fatturare solo gli atti corrispondenti al protocollo elettronico, come abbiamo fatto finora.
• La questione viene monitorata con attenzione e, se dovessero esserci nuovi sviluppi in merito che riguardano le modalità di fatturazione degli strumenti pubblici, questi verranno immediatamente comunicati a tutto il personale.