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In allegato (QUI) il link al Regio Decreto-legge 31/2026, del 20 ottobre, volto al miglioramento dell’azione protettiva della Previdenza Sociale e di altre norme sociali, che introduce modifiche sostanziali nell’accesso alle prestazioni del sistema. Per quanto riguarda le unioni di fatto, la normativa rende notevolmente più flessibili i requisiti richiesti per la concessione della pensione di reversibilità, adeguando la tutela alla realtà sociale di quelle famiglie che convivevano in modo stabile ma non avevano espletato le precedenti formalità.

Nello specifico, la nuova normativa modifica l’articolo 221 della Legge generale sulla previdenza sociale stabilendo che, nel caso in cui la coppia di fatto abbia figli o figlie in comune, non sarà richiesto né il requisito dell’iscrizione in un registro ufficiale delle coppie di fatto né la costituzione dell’unione mediante atto pubblico. In questi casi in cui vi siano figli comuni, sarà sufficiente dimostrare in modo attendibile (di norma mediante il certificato di residenza) una convivenza stabile e nota da almeno due anni ininterrotti immediatamente precedenti il decesso, oltre a soddisfare le restanti condizioni generali di accesso.

Per quanto riguarda la sua applicazione temporale, la presente norma è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato (BOE) il 21 ottobre 2026 ed è entrata in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione, ovvero il 21 ottobre 2026, fatta salva la successiva procedura parlamentare ai fini della sua ratifica.

In allegato (QUI) il link al Regio Decreto-legge 29/2026, che incide direttamente sulle operazioni di acquisto, finanziamento, cessione e locazione formalizzate in atto notarile; in sintesi, si possono evidenziare i seguenti aspetti:

• Limitazione del prezzo di acquisto per i grandi proprietari e i fondi speculativi (limite del 70%): Fino al 31 dicembre 2030 è vietato ai grandi proprietari e agli enti dedicati all’acquisto di immobili o portafogli di crediti insoluti acquisire abitazioni (a titolo gratuito o oneroso) a un prezzo o a un corrispettivo inferiore al 70% del loro valore di stima di mercato emesso da una società accreditata. È obbligatorio presentare la perizia di valutazione indipendente al momento della compravendita; sono esenti da tale obbligo solo gli acquisti destinati all’edilizia sociale, all’assistenza o effettuati da enti pubblici.
• Obbligo di attestazione catastale della qualifica di grande proprietario: ai fini della determinazione della soglia che definisce il grande proprietario (titolare di più di 10 immobili residenziali o di più di 1.500 m² di superficie costruita, oppure di 5 immobili in zone soggette a forte domanda), verrà conteggiata ogni unità destinata ad uso residenziale, anche se l’immobile non è stato suddiviso in unità di proprietà orizzontale, e tale qualifica dovrà essere attestata mediante certificazione catastale delle proprietà.
• Divieto di cessione di mutui ipotecari scaduti e diritto di recesso: È espressamente vietato cedere mutui ipotecari scaduti il cui debitore rientri nell’ambito di applicazione del Codice di buone pratiche (Decreto-legge n. 6/2012). Inoltre, in caso di cessione di qualsiasi credito ipotecario relativo all’abitazione principale, è necessario darne notifica legale al debitore; se quest’ultimo soddisfa i requisiti di vulnerabilità nei 6 mesi successivi, il cedente sarà tenuto a riacquistare il prestito allo stesso prezzo della cessione.
• ‍Inalienabilità del diritto di prelazione e vendite congiunte: nei contratti di locazione sono vietati gli accordi di rinuncia al diritto di prelazione e di riscatto da parte del locatario. In caso di vendita congiunta di più abitazioni o beni, l’atto pubblico dovrà specificare e fissare il prezzo individuale attribuito all’abitazione locata sulla base di criteri oggettivi (come il valore di riferimento o la perizia).
• Ipoteche mobiliari su costruzioni industrializzate: viene modificata la legge sulle ipoteche mobiliari per consentire la costituzione di un’ipoteca mobiliare sull’insieme dei componenti industrializzati fabbricati in un ambiente controllato e destinati all’edilizia (moduli prefabbricati), facilitando così il finanziamento garantito prima dell’assemblaggio in cantiere.
• Garanzia ipotecaria e condizione relativa al prezzo massimo del programma “TU CASA”: Gli acquisti di prima casa finanziati con prestiti ICO della linea «TU CASA» (fino a 50.000 € a tasso zero) dovranno obbligatoriamente indicare nell’atto pubblico di acquisto e nel Registro l’assoggettamento permanente dell’immobile a un prezzo massimo di vendita (prezzo di acquisto aggiornato in base all’IPC) e a un limite massimo di canone di locazione in caso di affitto.
• Tutela del patrimonio pubblico (CASA 47): Gli atti di cessione di alloggi di proprietà dell’ente statale CASA 47 o di terreni ad uso residenziale da esso ceduti dovranno includere una clausola catastale vincolante a vita: il prezzo di rivendita non potrà mai superare il modulo massimo previsto per gli alloggi a prezzo controllato nella comunità autonoma.

In allegato (QUI) il link alla Circolare del 29 settembre 2026, della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP), che aggiorna i criteri per attestare la costituzione e la validità delle garanzie dell'assicurazione decennale prevista dalla Legge sull'Ordinamento Edilizio (LOE) dinanzi a notai e conservatori del registro immobiliare, adeguando la procedura all'uso delle nuove tecnologie e al quadro normativo della firma elettronica. Di seguito sono riportate le principali novità o aspetti da tenere in considerazione:

• Validità della firma elettronica qualificata: viene riconosciuta la piena validità dei certificati di garanzia e dei supplementi di entrata in vigore firmati digitalmente dagli enti assicurativi, attribuendo loro un effetto giuridico equivalente alla firma autografa, in conformità con il regolamento europeo eIDAS e la legislazione nazionale.
• Requisiti tecnici di autenticità e formato: affinché il documento digitale non venga respinto dal notaio o dal conservatore del registro, deve soddisfare tre requisiti di sicurezza: deve includere un Codice Sicuro di Verifica (CSV) o un codice QR per verificarne l’autenticità sul sito web dell’assicuratore, deve garantire l’integrità delle firme in un formato adeguato (come PAdES/PDF) e deve essere supportato da un certificato rilasciato da un Fornitore Qualificato di Servizi di Fiducia.
• Invio telematico e procedure di registrazione: viene abilitato l’invio diretto del file PDF firmato elettronicamente al notaio per l’autorizzazione dell’atto di fine lavori e la sua trascrizione nel registro principale; tale documento serve inoltre a comprovare la garanzia presso il Registro della Proprietà tramite il suo invio telematico attraverso la sede elettronica dell’Ordine dei Conservatori del Registro.

In allegato (QUI) il link alla Comunicazione n. 3/2026, dell’8 marzo, dell’Organo Centralizzato di Prevenzione (OCP) del Notariato, relativa alle modifiche introdotte dal Regio Decreto n. 813/2026 nel Regolamento in materia di prevenzione del riciclaggio di denaro e del finanziamento del terrorismo. La nuova normativa apporta importanti cambiamenti, tra cui si segnalano:

• Finora, alcune pratiche notarili prive di contenuto economico (documenti senza valore economico) o che non erano considerate rilevanti erano esenti dai controlli antiriciclaggio. Tuttavia, con la nuova normativa, sarà ora obbligatorio identificare e verificare l’identità dei clienti in qualsiasi operazione o documento, indipendentemente dal fatto che non abbia valore economico (ad esempio, atti notarili, testimoni intervenienti, ecc.).
• Inoltre, quando si effettuano operazioni a distanza tramite firma video, occorrerà adottare le massime precauzioni e introdurre nuovi controlli tecnici per garantire l’autenticità dei documenti di identità dei “firmatari video”, nonché per assicurare la conservazione della registrazione del processo e il controllo biometrico dei soggetti presenti (al fine di evitare frodi di sostituzione di identità tramite IA, video preregistrati, ecc.).
• Per quanto riguarda l’organizzazione interna, il nuovo articolo 31.1 elimina la possibilità che gli studi notarili più piccoli eludano le norme di controllo interno. Tutti gli studi notarili, indipendentemente dalle loro dimensioni, devono applicare esattamente le stesse politiche di prevenzione.
• Parallelamente, viene rafforzato il ruolo dell’Organo Centralizzato di Prevenzione (OCP), che assume il compito ufficiale di approvare le misure di controllo interno obbligatorie per l’intero gruppo, nonché i protocolli di intervento in caso di sanzioni finanziarie o blocchi imposti dall’Unione Europea.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 1.025/2026, del 21 settembre, che risolve una controversia in cui si discute se l’utilizzo da parte dell’Amministrazione del metodo di verifica dei valori basato sulla valutazione dei beni ipotecati (previsto dall’articolo 57.1.g della Legge Generale Tributaria - LGT) richieda di giustificare preventivamente ulteriori motivi relativi alla mancata corrispondenza con il valore reale, oppure se la semplice constatazione della discrepanza tra il valore dichiarato e quello riportato nella valutazione ipotecaria costituisca una motivazione sufficiente.

Per quanto riguarda i fatti salienti del caso, alcuni contribuenti hanno acquistato un’abitazione a Boadilla del Monte, dichiarando nella propria autoliquidazione dell’imposta sulle trasmissioni patrimoniali e sugli atti giuridici documentati (ITPAJD) un prezzo di 437.000 euro. L’Amministrazione fiscale della Comunità di Madrid ha avviato un procedimento di verifica dei valori e ha emesso un accertamento integrativo basato sul valore di stima ipotecaria dell’immobile, pari a 661.217,44 euro. A seguito del rigetto del ricorso dinanzi al TEAR di Madrid, la contribuente ha presentato un ricorso contenzioso-amministrativo dinanzi al Tribunale Superiore di Giustizia di Madrid, il quale è stato accolto in quanto si è ritenuto che la valutazione ipotecaria non determinasse di per sé il valore di mercato in assenza di una motivazione aggiuntiva specifica che ne giustificasse la corrispondenza con il valore reale.

Infine, la Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione presentato dalla Comunità di Madrid, annulla la sentenza di primo grado e respinge il ricorso contenzioso-amministrativo, confermando l’accertamento fiscale. Le principali argomentazioni giuridiche della Sezione stabiliscono che l’obbligo di motivare l’avvio della verifica si considera adempiuto quando sussiste una differenza rilevante tra il valore dichiarato e quello attribuito nella valutazione ipotecaria contenuta nell’atto di prestito. Pertanto, l’Amministrazione può utilizzare questo metodo come strumento idoneo di verifica senza necessità di dimostrare preventivamente l’esistenza di indizi di occultamento o frode, spettando al contribuente confutare tale valore qualora lo ritenga errato. Teniamo conto di questa circostanza nella consulenza che forniamo regolarmente ai nostri clienti.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 25 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede, emessa in merito al ricorso contro la decisione del conservatore del registro di Adeje che aveva sospeso il cambio di destinazione d'uso di alcuni locali in abitazioni per anzianità. Il nocciolo della controversia consiste nel determinare se sia iscrivibile un cambio di destinazione d’uso per prescrizione urbanistica quando nel Registro risulta in essere un’annotazione preventiva relativa a un procedimento disciplinare urbanistico a causa di lavori eseguiti senza licenza.

In realtà, la società titolare ha formalizzato il cambio di destinazione d’uso mediante atto pubblico, basandosi sull’antichità degli immobili. Il conservatore del registro ha sospeso l’iscrizione dopo aver constatato l’esistenza, sui terreni, di un’annotazione di natura urbanistica relativa a lavori eseguiti senza autorizzazione. Di fronte a ciò, il ricorrente ha presentato ricorso amministrativo, invocando la natura cautelare dell’annotazione e l’avvio di una procedura per l’ottenimento di una licenza di regolarizzazione comunale.

Infine, la Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la valutazione del conservatore del registro. Le sue argomentazioni si basano sul fatto che l’articolo 52 del Regio Decreto 1093/1997 richiede espressamente, come requisito per l’iscrizione per anzianità, che nel Registro non figuri alcuna annotazione relativa a un procedimento disciplinare in materia urbanistica. Inoltre, sottolinea che in sede di ricorso non possono essere valutati documenti relativi a procedimenti successivi non presentati inizialmente, prevalendo la certezza del diritto rispetto ad atti urbanistici irregolari non regolarizzati.

In allegato (QUI) il link all'aggiornamento del 2026 del Compendio dei criteri di buone pratiche della Banca di Spagna. Si tratta di un documento di riferimento in cui l’autorità di vigilanza raccoglie e aggiorna le linee guida comportamentali che gli istituti finanziari devono seguire nei rapporti con la clientela. Il suo scopo è promuovere la trasparenza, l’equità e l’adeguato rispetto delle norme nelle operazioni bancarie, fungendo inoltre da criterio guida nella risoluzione dei reclami.

In questo aggiornamento spiccano le seguenti novità e precisazioni relative alla gestione delle pratiche successorie:

• Disposizione dei saldi e dei prodotti collegati: non è considerata una buona pratica bancaria subordinare la consegna del saldo di un conto corrente alla liquidazione di altri prodotti ad esso collegati (fermo restando che il conto non possa essere chiuso fino al completamento delle procedure relative a tali prodotti), né esigere a tal fine la surrogazione degli eredi nei prestiti del defunto.
• Blocco delle fatture e attestazione del decesso: quando la richiesta riguarda l’obbligo dell’ente di bloccare o impedire l’addebito di fatture non relative alla gestione del patrimonio ereditario, è indispensabile che l’erede richiedente attesti in modo ineccepibile la data in cui ha comunicato all’ente il decesso del titolare.
• Subrogazione nei prestiti e assunzione dei costi: nei casi di subrogazione ope legis degli eredi nel debito del defunto, qualora l’istituto richieda di formalizzare tale subrogazione in un nuovo atto pubblico (prassi ammissibile nell’ambito della propria politica di rischio), le spese relative all’operazione (notaio, registro, agenzia di pratiche, ecc.) dovranno essere interamente a carico dell’istituto creditizio.

In allegato (QUI) il link alla sentenza n. 684/2026, del 6 maggio, emessa dalla Sezione Civile della Corte Suprema, che risolve una controversia in cui si discute se sia applicabile o meno l’eccezione al diritto di prelazione del locatario urbano prevista dall’articolo 25.7 della Legge sugli affitti urbani (LAU), relativa alla «vendita congiunta», quando un ente acquisisce in un’asta fallimentare una parte significativa degli immobili di un complesso residenziale (54 su un totale di 65 proprietà della società in fallimento all’interno di un complesso di 71 abitazioni), fissando un prezzo complessivo e globale per l’operazione.

Per quanto riguarda i fatti principali del caso, il ricorrente era locatario di un’abitazione unifamiliare facente parte di un complesso residenziale a Huelva, la cui proprietaria originaria era stata sottoposta a procedura di insolvenza e si trovava in fase di liquidazione. In esecuzione di tale piano, l’ente convenuto ha acquisito un lotto di 54 immobili mediante un unico atto notarile e per un prezzo complessivo di 7.749.538,86 €, notificando successivamente al locatario l’acquisizione e la surrogazione nel contratto. L’attore ha esercitato il diritto di prelazione ai sensi dell’articolo 25 della LAU, ma tale azione è stata respinta sia in primo grado che dalla Corte d’Appello di Huelva, in quanto si è ritenuto che la vendita globale equivalesse a una vendita in blocco o congiunta che impediva il diritto di prelazione individuale.

Infine, la Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione presentato dal ricorrente, annulla la sentenza del Tribunale Provinciale e accoglie integralmente la domanda, riconoscendo al locatario il diritto di riacquistare l’immobile alle stesse condizioni e allo stesso prezzo dell’aggiudicazione. Le principali argomentazioni giuridiche della Sezione si fondano sulla sua dottrina consolidata (espressa in recenti sentenze dell’Assemblea plenaria) in merito all’articolo 25, comma 7, della LAU, ricordando che l’eccezione alla «vendita congiunta» opera in modo restrittivo solo quando l’oggetto della cessione comprende la totalità degli immobili o delle unità di cui il locatore è proprietario nell’edificio o nel complesso residenziale, oppure la totalità degli appartamenti dell’immobile. Poiché nel caso in esame l’acquirente non ha acquistato tutti gli immobili della società in fallimento né la totalità del complesso residenziale (in quanto vi erano immobili di altri proprietari e di terzi), non sussistono i requisiti legali per l’esclusione, per cui si applica la regola generale del diritto di prelazione trattandosi di un’unità fisica e indipendente.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 10 giugno 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP), emessa in merito al ricorso presentato da un’entità commerciale contro il rifiuto del Conservatore del Registro delle Imprese III di Siviglia di iscrivere un atto di trascrizione in forma pubblica di accordi societari. Il nocciolo della controversia giuridica consiste nel determinare se sia ammissibile e registrabile una clausola statutaria che imponga a tutti i soci una prestazione accessoria consistente nel sottoscrivere e rispettare fedelmente un patto tra soci o un protocollo familiare, il cui contenuto integrale non sia trascritto letteralmente nello statuto sociale, ma sia incorporato mediante un rimando espresso a un atto pubblico debitamente identificato.

Il caso ha origine in un’assemblea generale straordinaria della società, durante la quale è stato deliberato all’unanimità di modificare lo statuto sociale per introdurre un articolo relativo a una prestazione accessoria collegata a un patto tra soci formalizzato in un atto pubblico della stessa data. Una volta presentato tale atto al Registro delle Imprese di Siviglia, il conservatore del registro ne ha sospeso l’iscrizione ritenendo che la clausola violasse l’articolo 86, comma 1, della Legge sulle Società di Capitale (LSC), in quanto il contenuto concreto e determinato della prestazione non figurava direttamente nel testo dello statuto, il che, a suo giudizio, violava i principi di legalità e pubblicità registrale nei confronti dei futuri acquirenti. In disaccordo con tale valutazione, i rappresentanti della società hanno presentato un ricorso amministrativo dinanzi alla DGSJFP.

Infine, la Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede accoglie il ricorso e revoca la qualificazione del conservatore del registro, dichiarando la piena legittimità della clausola statutaria. Tra le principali argomentazioni giuridiche, l’organo direttivo ribadisce la propria dottrina consolidata, sostenendo che il requisito legale di un contenuto «concreto e determinato» non esige una trascrizione letterale ed esaustiva nello statuto, essendo sufficiente che l’oggetto della prestazione sia oggettivamente determinabile mediante un chiaro rinvio a un documento pubblico identificato. Sostiene inoltre che configurare l’adempimento di un patto parasociale come prestazione accessoria sia uno strumento tecnico perfettamente valido per conferire efficacia societaria a tali accordi senza violare l’autonomia di volontà, e che la conoscenza da parte dei futuri soci sia garantita attraverso la negoziazione privata stessa precedente all’acquisizione delle quote sociali.

In allegato (QUI) il link alla sentenza n. 1.060/2026 della Corte Suprema, che risolve una controversia volta a determinare se l’aliquota ridotta del 4% dell’imposta ITPAJD per l’acquisto della residenza abituale di una famiglia numerosa sia applicabile quando, al momento della maturazione dell’imposta, il contribuente non possieda ancora formalmente tale qualifica poiché il terzo figlio è in gestazione (nasciturus), sebbene sia poi nato vivo.

Nei fatti all’origine del caso, una coppia ha acquistato un’abitazione il 24 giugno 2020, mentre la madre era incinta del terzo figlio, nato a luglio. Dopo aver effettuato l’autoliquidazione all’aliquota generale del 6%, hanno chiesto il rimborso delle somme indebitamente versate. La Comunità di Madrid ha respinto la richiesta, ma il TEAR di Madrid e, successivamente, il Tribunale Superiore di Giustizia di Madrid hanno accolto le richieste dei contribuenti applicando l’articolo 29 del Codice Civile per considerare il nascituro come nato ai fini del beneficio fiscale.

La Corte Suprema respinge il ricorso della Comunità di Madrid e stabilisce come dottrina che l’aliquota ridotta è applicabile se il terzo membro era un nascituro che poi è sopravvissuto dopo la nascita. Le argomentazioni principali si fondano su un’interpretazione teleologica e volta alla tutela della famiglia (articolo 39 della Costituzione) e sulla dottrina della Corte costituzionale. La Sezione conclude che la finzione giuridicadel nasciturus consente di integrare il requisito sostanziale nell’esazione immediata dell’imposta, senza alterare la natura dichiarativa del titolo di famiglia numerosa.

In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 12 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica, che analizza il ricorso presentato da un notaio contro la nota di qualificazione emessa dal Conservatore dei Registri Immobiliari di Vila-seca. Il caso riguarda la formalizzazione di un contratto di credito su conto corrente garantito da ipoteca, concesso da una società commerciale a un debitore privato. Il contratto stabilisce espressamente che la società non si occupa abitualmente o occasionalmente di concedere finanziamenti, né ha tale finalità aziendale. Inoltre, prevede condizioni insolite nel mercato professionale, come tassi di interesse bassi, nessuna commissione di apertura e il divieto di cessione del credito.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari sospende la registrazione del titolo, ritenendo che l'operazione sia soggetta alla Legge sui Contratti di Credito Immobiliare (LCCI), sostenendo che la maturazione degli interessi conferisce carattere professionale all'ente erogatore del credito e che la concessione di un finanziamento a un consumatore rientra nell'ambito di applicazione dell'articolo 2.1 in fine della LCCI, che estende l'applicazione della norma anche a coloro che concedono prestiti "anche occasionalmente, con finalità esclusivamente di investimento".

La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha accolto il ricorso e ribaltato la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari. Nel giungere a tale decisione, la Direzione ha stabilito il principio secondo cui l'espressione "occasionalmente" di cui all'articolo 2.1 della LCCI (Legge sulle Operazioni di Credito) non può essere interpretata come riferita a un singolo prestito o credito, ma richiede piuttosto una certa frequenza o ripetizione nell'attività di concessione del credito (suggerendo come parametro oggettivo il non aver partecipato a due o più operazioni negli ultimi quattro anni). Pertanto, ha concluso che, trattandosi di un credito su conto corrente concesso nell'ambito di un rapporto speciale e senza una specifica finalità di investimento o comprovata attività abituale, l'operazione è esclusa dall'ambito di applicazione obbligatorio della LCCI.

In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 7 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica, relativa al ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore dei Registri Immobiliari di Ponteareas di cancellare una condizione risolutiva. Il caso si pone in relazione alla presentazione al Conservatore dei Registri Immobiliari di un atto notarile, unitamente al consenso di due eredi, con il quale si richiede la cancellazione di una condizione risolutiva costituita a garanzia di obblighi di prestazione (assistenza e cura di una persona deceduta) ai sensi dell'articolo 82, comma 5, della Legge Ipotecaria, adducendo la prescrizione del termine civile di prescrizione per tali azioni.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha respinto la richiesta di cancellazione, ritenendo che l'articolo 82.5 della Legge Ipotecaria si applichi solo alle condizioni risolutive che garantiscono un pagamento differito con un termine di adempimento specificato nel Registro, e non agli obblighi personali di compiere un atto specifico. Ha motivato la sua decisione con il fatto che, per la cancellazione di una condizione risolutiva di questo tipo per scadenza, laddove non sia specificata la data di adempimento, è imperativo applicare la regola otto dell'articolo 210.1 della Legge Ipotecaria. Tale regola prevede il decorso di quarant'anni dall'ultima iscrizione relativa alla proprietà della garanzia (o venti se è iscritto un credito), periodo che non è ancora trascorso dalla sua registrazione nel 2000.

La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha respinto il ricorso e confermato la nota di riserva del Conservatore dei Registri Immobiliari. A giustificazione della sua decisione, la Direzione ha delineato dottrinalmente la differenza tra la cancellazione ai sensi dell'articolo 82.5 della Legge Ipotecaria (basata sulla prescrizione civile per le azioni relative a ipoteche o pagamenti differiti con una specifica data di scadenza di registrazione) e il regime speciale di scadenza di cui all'articolo 210.1, comma otto, della stessa Legge. Ha quindi stabilito che la cancellazione di condizioni risolutive che garantiscono prestazioni complesse o obblighi di azione senza una data di scadenza iscritta nel Registro non rientra nell'eccezione di cui all'articolo 82.5. Pertanto, richiede il consenso espresso in atto pubblico del proprietario registrato (o dei suoi eredi), una sentenza definitiva del tribunale o il rigoroso rispetto del termine di scadenza di quarant'anni previsto dall'articolo 210.1.8.

In allegato ( QUI ) si trova il link alla Sentenza n. 522/2026, del 29 luglio, della Sezione Penale della Corte Suprema (STS 3589/2026), che analizza la responsabilità penale di un notaio nell'esecuzione e registrazione di un atto pubblico. Il caso si pone quando, dopo aver letto un atto di compravendita con surrogazione ipotecaria, il notaio ritiene che tutte le parti presenti concordino sul testo e le invita a firmare. Con la fondata convinzione che tutte le parti abbiano firmato il documento, il notaio autentica l'atto con la propria firma e il proprio sigillo pubblico, senza accorgersi che una delle parti ha intenzionalmente omesso di firmare.

L'accusa imputa al notaio la falsificazione di un documento pubblico, per aver attestato che tutte le parti presenti avevano firmato in sua presenza. Il tribunale, tuttavia, sostiene che non vi fosse alcuna intenzione fraudolenta, in quanto il notaio credeva erroneamente che la formalizzazione fosse completa, ed esclude la possibilità di colpa grave. Afferma che l'omissione sia derivata da un'azione di una delle parti presenti e che la firma mancante sia passata inosservata a tutti i professionisti e alle parti presenti alla firma.

La Corte Suprema ha respinto l'accusa e confermato l'assoluzione del notaio, dichiarando che la sua condotta non costituiva reato. La Corte ha stabilito come principio notarile che la mancata verifica fisica di una delle firme al momento dell'autorizzazione non costituisce falsificazione intenzionale quando il notaio agisce nella convinzione della sua autenticità. Inoltre, ha determinato che questo tipo di svista formale nella procedura di firma rappresenta, al massimo, una negligenza minore che non raggiunge il livello di gravità richiesto dall'articolo 391 del Codice Penale per punire la falsificazione colposa nell'esercizio delle funzioni notarili.

Questo caso ci ricorda l'importanza di verificare che tutti i cedenti firmino l'atto pubblico.

In allegato ( QUI ) è disponibile il link alla Risoluzione del 14 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica, che risolve un ricorso presentato contro la decisione negativa del Conservatore dei Registri Immobiliari di Pontevedra n. 2 riguardante un atto di compravendita. Il caso si è verificato quando un atto pubblico di compravendita, stipulato nel 2022, è stato presentato per la registrazione nel 2025. Al momento della presentazione, il Codice Fiscale (NIF) della società venditrice era stato revocato dall'Agenzia delle Entrate e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dello Stato, sebbene tale NIF fosse pienamente valido al momento dell'emanazione dell'atto pubblico.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari nega la registrazione dell'atto pubblico poiché la revoca del codice fiscale del venditore è formalmente registrata presso la Banca d'Inghilterra, basando la sua decisione sul fatto che la normativa fiscale impone una chiusura assoluta del registro che impedisce l'accesso ai libri contabili di qualsiasi atto giuridico stipulato da una società commerciale che non mantenga il proprio codice fiscale pienamente attivo alla data della qualificazione.

La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha respinto il ricorso e confermato la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari. A giustificazione della sua decisione, la Direzione ha applicato il criterio di chiusura della registrazione per motivi fiscali stabilito dalla Sesta Disposizione Aggiuntiva della Legge Generale Tributaria, chiarendo che la norma impone un duplice veto indipendente che vieta sia l'autenticazione notarile dei documenti sia l'accesso a qualsiasi registro pubblico. Pertanto, il divieto di registrazione ha effetto nel preciso momento in cui il titolo viene presentato al Registro, ed è irrilevante che la revoca del Codice Fiscale (NIF) sia avvenuta dopo la stipula dell'atto o che l'acquirente non ne fosse a conoscenza.

In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 14 maggio 2026 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, nella quale viene analizzato il ricorso presentato contro la nota di qualificazione del Conservatore dei Registri Immobiliari di Malaga n. 10. Il caso in questione si verifica quando si richiede la registrazione di un atto notarile integrativo che rettifica le superfici di un atto di ampliamento di una nuova costruzione già completata (modifica dell'abitazione principale, della dependance, del garage e della piscina mediante un nuovo certificato tecnico) senza aver preventivamente provato la presentazione del documento all'Amministrazione Tributaria per il suo tempestivo pagamento delle imposte.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari sospende la qualificazione e la registrazione del documento ai sensi degli articoli 254 e 255 della Legge Ipotecaria, considerando che la modifica delle superfici inizialmente dichiarate può incidere sul valore imponibile della nuova costruzione ai fini dell'Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (tassa variabile), pertanto, per tale motivo, conclude che il documento deve essere preventivamente presentato alle autorità fiscali competenti per verificare la conformità o l'esenzione dall'imponibilità dell'evento.

La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha respinto il ricorso e confermato la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari. Nel giungere a tale decisione, la Direzione ha applicato il principio di chiusura della registrazione per motivi fiscali, ribadendo che la mancanza di prova del pagamento, dell'esenzione, della prescrizione o dell'inadempimento tributario sospende automaticamente la procedura di registrazione e la registrazione stessa. Inoltre, ha motivato che, salvo in casi di inammissibilità chiara e inequivocabile, il Conservatore dei Registri Immobiliari non può essere obbligato ad assumere poteri di natura fiscale per esentare una transazione dalla procedura tributaria e che il requisito di una verifica preventiva da parte dell'autorità fiscale competente è del tutto legittimo.

In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 18 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica, che affronta il ricorso presentato contro la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari di Arnedo di sospendere la dichiarazione di una nuova costruzione. Il caso si pone quando un'entità commerciale cerca di iscrivere nel Registro Immobiliare la dichiarazione di un edificio che, in quanto unità architettonica indivisibile, sorge su due distinti immobili registrati situati in comuni diversi, richiedendo l'unificazione delle immatricolazioni e il trasferimento al registro del comune in cui si trova la maggior parte della superficie, ai sensi degli articoli 2 e 3 del Regolamento Ipotecario.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha sospeso la richiesta di registrazione, ritenendo essenziale il previo accorpamento delle due proprietà. Ha motivato la sua decisione affermando che l'edificio costituisce un'unità strutturale indivisibile, le cui parti non hanno un uso o un godimento indipendenti. Inoltre, ha avvertito che consentire la registrazione della costruzione su proprietà separate viola il principio di specificità nella registrazione fondiaria, in quanto apre la strada al trasferimento di una proprietà senza l'altra, creando così una grave vulnerabilità giuridica.

La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha respinto il ricorso e confermato la decisione del Conservatore dei Registri Immobiliari. A giustificazione della sua decisione, la Direzione applica il principio di specialità e di inscindibilità dell'edificio unitario, chiarendo che non si tratta di un unico immobile preesistente esteso su due comuni, che consentirebbe il trasferimento di una singola iscrizione nel registro, bensì di due immobili distinti già registrati. Pertanto, poiché l'edificio occupa indivisibilmente entrambi i lotti, il consolidamento preventivo è obbligatorio ed essenziale ai fini della registrazione, e l'immobile risultante deve essere iscritto nel Registro Immobiliare del comune in cui si trova la maggior parte della sua superficie.

In allegato ( QUI ) trovate il link a una sessione di formazione video, promossa dalla Fondazione Notarile, in cui il Sig. Ricardo Cabanas Trejo, Notaio di Fuenlabrada (Madrid), tiene un'interessante sessione di formazione notarile pratica, dedicata allo studio dello scioglimento e della liquidazione delle società di capitali.

La sessione affronta lo scioglimento e la liquidazione delle società di capitali da una triplice prospettiva: in primo luogo, la personalità giuridica della società in questa fase e i suoi effetti sull'organo di gestione; in secondo luogo, gli atti che durante tale processo possono richiedere un atto notarile; infine, un'analisi delle opzioni che, nell'ambito dell'autonomia della volontà dei soci, possono essere adottate nelle operazioni di liquidazione della società.

Per vostra consultazione e attento studio, data la frequenza di questo tipo di operazione nella pratica notarile-commerciale.

In allegato ( QUI ) si trova il link alla Risoluzione del 19 maggio 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato l'11 agosto 2026), che analizza il ricorso presentato contro il rifiuto di un Registro delle Imprese di registrare le delibere societarie per lo scioglimento e la nomina di un liquidatore di una società a responsabilità limitata. Il caso si pone a seguito del decesso di uno dei soci, la cui rappresentanza all'assemblea generale in cui tali delibere vengono adottate è esercitata dall'amministratore del patrimonio, situazione che solleva dubbi sulla validità del quorum e sull'adozione delle delibere nella società in stato di insolvenza.

Il Registro delle Imprese nega la registrazione dello scioglimento, ritenendo che vi siano vizi nell'accreditamento della legittimità e della rappresentanza del rappresentante del patrimonio ereditario al voto in assemblea generale, considerando che la mancanza di formale accettazione della successione o di determinazione degli eredi invalida la rappresentanza del patrimonio ereditario nell'adozione di atti societari di tale importanza.

La Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica ha accolto il ricorso e ribaltato la decisione del Registro delle Imprese. A giustificazione della sua decisione, la Direzione ha applicato il principio giuridico della tutela degli interessi della società e la necessità di evitare la sua paralisi permanente. La dottrina giuridica riconosce la legittimità del rappresentante o dell'amministratore di un patrimonio ereditario a esercitare i diritti degli azionisti in atti di conservazione o liquidazione del patrimonio sociale. Pertanto, la partecipazione del patrimonio ereditario, rappresentato all'assemblea degli azionisti per deliberare sullo scioglimento e nominare un liquidatore, è stata pienamente valida, consentendo così la registrazione dell'accordo.

In allegato ( QUI ) è disponibile il link alla Risoluzione del 27 aprile 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato l'8 agosto 2026), che affronta il ricorso presentato contro il rifiuto di un Registro delle Imprese di registrare un atto formale di pubblicità nel registro della società. Il caso trae origine da una richiesta avanzata da un creditore garantito di registrare, mediante una nota a margine nel Registro delle Imprese, la costituzione di un pegno sulle azioni di una società per azioni e, in particolare, l'accordo contrattuale in virtù del quale al creditore viene concesso l'esercizio dei diritti di socio inerenti a tali azioni.

Il Registro delle Imprese respinge la nota a margine, motivando la sua decisione con due ragioni principali: in primo luogo, l'assenza di un titolo valido e registrabile che soddisfi i requisiti formali e legali previsti dalla legge spagnola per la sua registrazione; in secondo luogo, a livello sostanziale, perché la pretesa di attribuire i diritti del socio al creditore pignoratizio è in diretta contraddizione con le norme statutarie della società, le quali prevedono espressamente che, in caso di pegno di azioni, l'esercizio della qualità di socio e dei relativi diritti spetti in ogni caso all'azionista proprietario.

La Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la decisione del Registro delle Imprese. Nel giungere a tale decisione, la Direzione si avvale del principio di subordinazione della libertà contrattuale allo statuto sociale registrato, poiché la Legge sulle Società di Capitale stabilisce che il regime giuridico e normativo prevale sugli accordi privati ​​tra le parti contraenti nei confronti della società e dei terzi. Pertanto, dato che lo statuto sociale prevede che l'esercizio dei diritti degli azionisti rimanga di competenza esclusiva di questi ultimi, non è consentito registrare un accordo contrario che modifichi il suddetto regime normativo.

In allegato ( QUI ) è disponibile un link alla Legge 8/2026, del 2 luglio, sull'eliminazione dell'amianto in Catalogna ( in vigore dal 3 ottobre ), che stabilisce un quadro regionale per l'individuazione, il controllo e la progressiva eliminazione dei materiali contenenti amianto (MCA) al fine di mitigarne i gravi rischi per la salute pubblica. Nel mercato immobiliare, la legge impone ai venditori di fornire un certificato di presenza o assenza di amianto in ogni trasferimento di proprietà a titolo oneroso (non solo per vendite o locazioni).

Per ulteriori informazioni pratiche, si allega una nota dell'Ordine dei Notai della Catalogna ( QUI ), che fornisce maggiori dettagli in merito. Nello specifico, sebbene la legge non stabilisca esplicitamente la presentazione del certificato come requisito per la validità della transazione, né vieti formalmente al notaio di autenticare l'atto, la sua omissione costituisce un illecito imputabile al cedente, classificato come infrazione minore (art. 53.c), con sanzioni pecuniarie da 100 a 3.000 euro. Inoltre, la mancanza del documento priva l'acquirente delle informazioni che la legge intende garantire e genera un elevato rischio di cancellazione della registrazione ; pertanto, il Consiglio Direttivo dell'Ordine dei Notai della Catalogna conclude che la soluzione più prudente sia quella di richiederne sempre la presentazione .

In attesa dell'emanazione della normativa che definirà l'autorità competente al rilascio e istituirà il Registro delle imprese e dei professionisti qualificati (la cui iscrizione sarà obbligatoria), il certificato dovrà temporaneamente attestare, come minimo, l'assenza di amianto visibile o, in caso di presenza, il suo stato di conservazione e il livello di rischio che esso rappresenta per le persone. Fino all'approvazione di tale normativa, la nota interpretativa notarile indica che il documento può essere rilasciato da un professionista con le opportune qualifiche tecniche, come ad esempio un architetto, un ingegnere edile o un ingegnere abilitato.

In allegato (QUI) il link al Parere Vincolante V0807-26, emanato dalla Sottodirezione Generale delle Imposte Patrimoniali, delle Tasse e dei Prezzi Pubblici della Direzione Generale delle Imposte (DGT) il 13 aprile 2026, in cui viene analizzato il trattamento fiscale applicabile alle operazioni di divisione testamentaria quando vengono inseriti accordi transattivi tra eredi. La norma esamina la delimitazione del fatto imponibile nell’ambito dell’Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni (articolo 3 della Legge 29/1987 e articolo 12 del Regolamento dell’ISD) in contrapposizione al regime delle transazioni previsto dall’Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali e sugli Atti Giuridici Documentati (articolo 14.5 del TRLITPAJD e articolo 28 del relativo Regolamento), in linea con il concetto di transazione di cui all’articolo 1.809 del Codice Civile.

Il caso in esame riguarda un'eredità in cui, a seguito di una sentenza giudiziaria che ha disposto l'inserimento nell'inventario complessivo del corredo familiare e di cinque immobili, i cinque eredi intendono formalizzare le assegnazioni in un unico atto notarile di registrazione. In tale atto propongono di includere un accordo transattivo mediante il quale uno degli eredi, assegnatario dell’immobile principale, rinuncia a parte della propria quota e alla ripartizione per sorteggio dei quattro immobili restanti, mentre gli altri coeredi accettano la concessione di servitù di passaggio e altre disposizioni giudiziarie. La controversia verte sulla determinazione se tale operazione complessiva possa essere qualificata come un unico atto di divisione ereditaria soggetto esclusivamente alla modalità di successione prevista dall’ISD.

La DGT conclude che il documento non possa essere considerato un unico atto di divisione ereditaria, poiché gli accordi che modificano quanto stabilito nel testamento o nella normativa successoria costituiscono atti giuridici inter vivos indipendenti. Di conseguenza, se le rinunce e le concessioni comportano una modifica lucrativa a titolo di liberalità, saranno tassate come donazione ai sensi dell’articolo 3.1 b) dell’ISD; se, al contrario, corrispondono a concessioni onerose o permute derivanti dalla transazione, dovranno essere tassate secondo la modalità corrispondente dell’ITPAJD.

In allegato (QUI) il link alla Legge 13/2026, del 3 agosto, che modifica il Codice Civile della Catalogna in materia di sostegno all’esercizio della capacità giuridica delle persone, la quale consolida definitivamente la riforma in questo ambito in Catalogna (abroga il Decreto Legge 19/2021, approvato con procedura d’urgenza per adeguare il Codice Civile della Catalogna alla Legge statale 8/2021) e introduce importanti novità e adeguamenti nell’attività notarile rispetto alla precedente normativa provvisoria. Le principali modifiche rispetto alla situazione precedente si articolano nei seguenti ambiti:

1.- Eliminazione definitiva della sostituzione della volontà: consolida in modo rigoroso l’assistenza non rappresentativa come figura centrale. Il disponente si presenta e firma l’atto di persona; l’assistente è presente o presta il proprio assenso. I poteri di rappresentanza diventano eccezionali e devono essere formalmente delimitati e invocati solo quando la persona non è in grado di esprimere la propria volontà in alcun modo, nemmeno con adeguamenti ragionevoli.

2.- Rafforzamento dell'atto notarile di assistenza volontaria:

• Regime precedente: era prevista la costituzione volontaria dell’assistenza dinanzi al notaio, ma il quadro normativo del Decreto-legge n. 19/2021 lasciava alcune ambiguità riguardo alla prevalenza delle misure volontarie rispetto a quelle giudiziarie in caso di controversie familiari.
• Legge 13/2026: Stabilisce la priorità assoluta dell’autoregolamentazione notarile; in altre parole, quanto concordato da una persona davanti al notaio in un atto pubblico è vincolante per i terzi e per la stessa autorità giudiziaria, salvo che non venga dimostrato un abuso della misura o un vizio del consenso.
• Consente di stabilire con maggiore flessibilità misure di salvaguardia su misura all’interno dell’atto notarile stesso (sistemi di rendicontazione, controllori, limiti quantitativi per l’approvazione da parte dell’assistente, ecc.) senza necessità di omologazione o supervisione giudiziaria sistematica.

3.- Definizione degli atti che richiedono l’assistenza di un notaio:

• Regime precedente: vi era una certa rigidità nel trasporre il vecchio elenco degli “atti che richiedevano l’autorizzazione giudiziaria per il tutore” alla funzione dell’assistente volontario, il che costringeva a recarsi frequentemente in tribunale per atti patrimoniali complessi (ad es. vendite di beni di grande valore).
• Legge 13/2026: Precisa che, quando una persona con disabilità agisce con il supporto del proprio assistente (che si limita a integrare le sue capacità) in atti notarili dispositivi (vendite, ipoteche, donazioni, separazioni patrimoniali), non è richiesta alcuna autorizzazione giudiziaria preventiva, a condizione che ciò sia stato previsto dal concedente nel documento costitutivo o che si tratti della norma generale in materia di assistenza.
• Il controllo di merito e delle garanzie spetta al notaio che redige l’atto, il quale verifica la coerenza della misura di sostegno con l’atto da redigere.

4. Ruolo attivo del notaio (adeguamenti ragionevoli e valutazione discrezionale):

• Regime precedente: il giudizio del notaio si concentrava tradizionalmente sull’accertamento della “capacità o lucidità” al momento della stipula.
• Legge 13/2026: Modifica il ruolo del notaio, che passa dal valutare la capacità giuridica al facilitare l’esercizio della capacità di agire attraverso l’obbligo legale di garantire adeguamenti ragionevoli (uso di testi di facile lettura, mezzi di comunicazione aumentativi/alternativi o presenza di facilitatori presso lo studio notarile).
• Il notaio deve accertare i desideri, le preferenze e i valori della persona, astenendosi dal certificare atti qualora rilevi un conflitto di interessi irrisolto o un’influenza indebita da parte dell’assistente sulla volontà del concedente.

5. Coordinamento con le forze dell'ordine:

• Regime precedente: l'assistenza volontaria notarile e le procure preventive coesistevano in modo poco chiaro, creando dubbi sul fatto che la presenza di un assistente annullasse una procura preventiva concessa in precedenza.
• Legge 13/2026: Armonizza la coesistenza delle due figure nel Codice civile della Catalogna, stabilendo che i poteri preventivi permangono e prevalgono sull’assistenza giudiziaria, configurandoli come un meccanismo di autotutela/sostegno di natura prettamente notarile.

6.- Entrata in vigore: 4 febbraio 2027.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 29 aprile 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP), nella quale viene analizzata la validità dell’accordo di modifica della denominazione sociale di una società a responsabilità limitata a fronte del rifiuto del Registro delle Imprese III di Alicante di procedere alla sua iscrizione. La normativa applicabile verte sull’articolo 18 del Codice di Commercio e, in particolare, sugli articoli 409, 412 e 415 del Regolamento del Registro delle Imprese (RRM), che disciplinano il regime di rilascio, scadenza, proroga e consolidamento definitivo della riserva delle denominazioni sociali.

La questione ha origine dalla stipula di un atto pubblico in data 28 maggio 2025 che formalizzava il cambio di denominazione, allegando un certificato negativo del Registro Mercantile Centrale (RMC) rilasciato il 22 maggio 2025. L’atto è stato depositato presso il Registro delle Imprese il 9 dicembre 2025, momento in cui il conservatore del registro ha negato l’iscrizione in quanto la riserva della denominazione era scaduta, essendo trascorsi più di sei mesi dal suo rilascio. L’amministratore ricorrente ha sostenuto che la validità del certificato debba riferirsi esclusivamente al momento della stipula dell’atto, senza che la successiva scadenza possa impedire l’iscrizione.

La DGSJFP decide di respingere il ricorso e di confermare la nota di qualificazione catastale. L’organo direttivo motiva la propria decisione affermando che il certificato del RMC conferisce una riserva provvisoria di sei mesi che si consolida solo con l’iscrizione o viene prorogata di due mesi se il titolo è in attesa di liquidazione entro tale termine (art. 412.3 RRM). Poiché il documento è stato presentato dopo la scadenza del termine, il 9 dicembre 2025 (dopo la scadenza della riserva il 22 novembre), non è possibile prorogare né iscrivere una denominazione scaduta, essendo irrilevante che la certificazione fosse in vigore al momento della stipula dell’atto.

In allegato (QUI) il link al parere vincolante V0767-26, emanato dalla Sottodirezione Generale delle Imposte sulle Persone Giuridiche della Direzione Generale delle Imposte (DGT) il 7 aprile 2026, in cui viene analizzato il trattamento fiscale derivante dalla ricezione di un lascito da parte di una società commerciale residente in Spagna. La norma riguarda l’applicazione della Legge sull’imposta sulle società (articoli 10.3 e 17) e dell’imposta sulle successioni e sulle donazioni (articoli 1 e 3.2), nonché l’imposta applicabile nell’ambito dell’imposta sui trasferimenti patrimoniali e sugli atti giuridici documentati (articolo 31.2 del TRLITPAJD).

Il caso in esame riguarda una socia di maggioranza (titolare del 99% del capitale sociale) che intende includere nel proprio testamento la costituzione di un lascito a favore della propria società a responsabilità limitata, composto da diversi beni immobili (la propria abitazione abituale e posti auto) e da quote sociali residue non assegnate ai propri eredi (nipoti). Lo scopo di tale disposizione è quello di integrare gli immobili nel patrimonio della società per garantire la continuità della sua attività economica. La controversia giuridica verte sulla determinazione del regime di integrazione contabile e fiscale dei beni nella società beneficiaria, sulla loro assoggettabilità alla normativa in materia di successioni e sulle ripercussioni indirette dell’atto.

La DGT stabilisce che, trattandosi di una persona giuridica, l’incremento patrimoniale ricevuto dalla società non è soggetto all’imposta sulle successioni e sulle donazioni, ma deve essere obbligatoriamente tassato nell’ambito dell’imposta sulle società. Dal punto di vista contabile, l’operazione deve essere registrata direttamente nel patrimonio netto (conto 118 “Altre conferite dai soci”) in conformità con la norma NRV 18 del PGC, ma ai fini fiscali l’articolo 17 della LIS (Legge sull’imposta sulle società) richiede di valutare i beni acquisiti a titolo oneroso al loro valore di mercato e di includerli nella base imponibile del periodo d’imposta in cui avviene la cessione, mediante la corrispondente rettifica extracontabile positiva. Inoltre, stabilisce che l’atto pubblico di accettazione e incorporazione degli immobili sarà soggetto alla modalità degli Atti Giuridici Documentati (AJD) dell’ITPAJD in quanto soddisfa i requisiti di registrabilità, importo valutabile e non assoggettabilità all’imposta di successione, respingendo per mancanza di legittimazione la richiesta di chiarimento relativa alla tassazione dei legatari persone fisiche.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 1256/2026, del 21 luglio 2026, in cui si affronta la questione della delimitazione degli effetti giuridici dell’esercizio dell’opzione di acquisto nell’ambito di un contratto di locazione con opzione di acquisto e della liquidazione dello stato possessorio a seguito di un prolungato ritardo nella formalizzazione dell’atto pubblico. La sentenza in esame si concentra sulla distinzione tra il perfezionamento del contratto di compravendita e il trasferimento della proprietà mediantelatraditio, valutando l’applicabilità della dottrina dell’arricchimento senza causa rispetto alla norma sull’attribuzione dei frutti civili all’acquirente (artt. 1095 e 1468 del Codice Civile) nei casi di occupazione continuata dell’immobile senza pagamento di corrispettivo né oneri.

I fatti salienti hanno inizio con l’esercizio dell’opzione di acquisto da parte dei locatari nell’ottobre 2016, la cui formalizzazione in atto pubblico è stata rinviata fino a gennaio 2020 a causa di divergenze tra le parti in merito alla normativa applicabile per la determinazione del prezzo di vendita, divergenze che hanno dato luogo a un primo contenzioso giudiziario. Durante oltre tre anni di ritardo, gli acquirenti hanno mantenuto l’uso e il godimento esclusivi dell’abitazione senza averne acquisito la proprietà a causa della mancata stipula dell’atto pubblico e senza versare alcun importo a titolo di affitto, spese condominiali, imposta sui beni immobili (IBI) o tasse comunali, che sono state sostenute dal venditore. Il nocciolo della controversia risiedeva nel determinare se la venditrice avesse diritto a un indennizzo per tale occupazione o se, al contrario, il perfezionamento della vendita attribuisse legalmente l’uso e i frutti dell’immobile agli acquirenti dal momento in cui avevano esercitato l’opzione.

La Corte Suprema respinge la posizione degli acquirenti e conferma la condanna al risarcimento, dichiarando che, sebbene l’esercizio dell’opzione abbia perfezionato il contratto, quest’ultimo non ha determinato il trasferimento della proprietà per mancanza dellacorrispondente traditio o atto pubblico. Di conseguenza, gli acquirenti non hanno goduto dell’uso dell’abitazione in qualità di proprietari e l’occupazione continuata senza corrispettivo ha generato un vantaggio patrimoniale ingiustificato a loro favore e un correlativo impoverimento della venditrice, la quale ha inoltre sostenuto integralmente l’onere fiscale e di manutenzione senza ricevere il prezzo di vendita né disporre dell’immobile. Pertanto, l’Alta Corte conferma la fondatezza dell’applicazione della dottrina dell’arricchimento senza causa per determinare il risarcimento — calcolato al 50% dei canoni di locazione e al 100% delle spese, dell’imposta comunale sugli immobili (IBI) e delle tasse relative al periodo — e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 28 aprile 2026 della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP), che tratta il ricorso presentato dai rappresentanti di una società commerciale contro il rifiuto del Registro delle Imprese XIII di Madrid di iscrivere un nuovo articolo dello statuto (art. 8 bis). La clausola respinta stabiliva che, in caso di esecuzione giudiziaria o notarile di un pegno su quote sociali per inadempimento, i diritti di socio sarebbero passati al creditore pignoratizio previa notifica. Il conservatore del registro ha negato l’iscrizione sostenendo che attribuire i diritti economici (come i dividendi) al creditore comportasse una cessione patrimoniale senza causa e un arricchimento senza causa, alterando la natura del pegno come mero diritto di garanzia.

Di fronte alla decisione negativa, la società ricorrente ha sostenuto che il conservatore del registro abbia ecceduto i propri poteri nel pregiudicare l’esistenza di una causa illecita e nel trascurare il fatto che la prassi commerciale riconosca il diritto di pegno anticretico. La società ha inoltre sottolineato che la Legge sulle Società di Capitali (LSC) consente espressamente la modifica statutaria del regime dei diritti dei soci. A propria difesa, ha invocato precedenti decisioni dello stesso Centro Direttivo per sostenere che la qualificazione catastale debba attenersi al titolo senza formulare ipotesi sulle intenzioni delle parti, ricordando che clausole simili erano già state registrate in altre società.

Infine, la DGSJFP decide di accogliere il ricorso e di revocare la valutazione del Conservatore del Registro, dichiarando registrabile la modifica statutaria. L’organo direttivo chiarisce che l’articolo 132.1 della LSC autorizza le società ad attribuire volontariamente al creditore pignoratizio l’esercizio dei diritti di socio. Sebbene la formulazione della clausola indicasse che i diritti «spetteranno» al creditore, la Direzione Generale stabilisce (mediante un’interpretazione ermeneutica conforme alla legge) che la norma sociale non trasferisce né la titolarità né la qualità di socio, ma si limita a disciplinare la legittimazione al loro esercizio fintantoché sussiste il procedimento di garanzia.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, promossa dalla Fondazione Notariado, in cui il signor Javier Máximo Juárez González, notaio di Valencia, tiene un’interessante sessione di formazione pratica in materia notarile, dedicata allo studio delle estinzioni della comproprietà, ovvero l’operazione giuridica mediante la quale si pone fine a una situazione di comproprietà o comunione su un bene, assegnandolo a uno dei comproprietari (qualora sia indivisibile o non risulti conveniente la sua divisione) e, se del caso, compensando economicamente gli altri per il valore della loro quota.

Durante la sessione vengono affrontati aspetti interessanti quali gli elementi essenziali dello scioglimento (totale o parziale), la sua tassazione (incidenza sull’imposta di registro), il trattamento delle eccedenze di adjudicación e la relativa fiscalità, nonché le possibili ripercussioni ipotecarie associate.

Da consultare e studiare con attenzione, data la frequente ricorrenza di questo tipo di operazioni nella pratica notarile.

Si allega (QUI) il link alla Delibera n. 3/2026 della Direzione Generale delle Imposte e del Gioco della Generalitat della Catalogna, con la quale viene ufficializzato il cambiamento di criterio nella liquidazione delle imposte in Catalogna in caso di donazione in vita per causa di morte con consegna immediata (donació mortis causa amb lliurament de present).

Il cambiamento principale è motivato dall’abrogazione, operata ai sensi della Legge 11/2026 (con effetto a partire da luglio 2026), dell’articolo 632-1.4 del Codice tributario della Catalogna. Finora, la Generalitat imponeva che tali donazioni fossero tassate come se fossero una normale donazione inter vivos. Con l’abrogazione di questo articolo e l’adeguamento alla dottrina statale vincolante, la normativa tratta ora giuridicamente tale operazione per quello che è, ovvero un titolo successorio. Gli effetti pratici più rilevanti per i contribuenti sono:

• Tassazione come successione: anche se il bene viene ceduto immediatamente quando il donante è ancora in vita, l’imposta viene calcolata applicando le norme, le detrazioni fiscali e gli sgravi previsti per le successioni, che di solito sono molto più favorevoli rispetto a quelli previsti per le donazioni.
• Momento del pagamento: l’imposta matura e deve essere pagata al momento della firma dell’atto di donazione presso il notaio.
• Regola di cumulo quadriennale: se il donatore decede entro 4 anni dalla donazione, il bene in questione verrà sommato al resto dell’eredità ai fini del calcolo dell’imposta finale.
• Nessun costo derivante dalla clausola di revoca: inserendo la condizione che il bene torni al donante qualora il donatario muoia prima (premorienza) o qualora il donante revochi la donazione, non si pagano imposte aggiuntive né nell’ambito dell’imposta sulle trasmissioni patrimoniali (ITPAJD) né nell’ambito dell’imposta di successione. Qualora la donazione venisse annullata per questo motivo, sarà possibile richiedere il rimborso dell’imposta versata.

In allegato (QUI) il link alla Delibera JUS/5019/2025, del 14 luglio 2025, emanata dalla Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya a seguito del ricorso amministrativo presentato dalla notaia di Ripoll contro la nota di qualificazione del Registro Immobiliare di Badalona n. 1. All’origine del conflitto vi è la sospensione dell’iscrizione di due atti di successione ab intestato (autenticati nel 2014 e nel 2015) e di un attodi interpellatio in iure, mediante i quali si intendeva attribuire un immobile catastale con l’accrescimento derivante dalla mancata accettazione da parte di una delle coereditrici. Si tratta di un caso interessante che ci permette di determinare la legittimazione attiva per promuovere l’interpellatio in iure in base alla dottrina degli atti propri, quando chi la promuove ha agito in precedenza in qualità di mandatario verbale della coeredi.

Il caso di fatto ha origine dal decesso dei genitori, nei cui atti di accettazione dell’eredità prima la madre e poi una sorella hanno agito in qualità di “mandatarie verbali” di una coeredi, riservandole la sua quota in attesa di una ratifica che non è mai avvenuta nel corso di dieci anni. Di fronte all’inerzia di quest’ultima, la sorella ha avviato l’interrogatio in iure (art. 461-12 CCC) per esortarla ad accettare o a rinunciare, concludendo il procedimento senza che vi fosse un’accettazione espressa. La Conservatrice del Registro ha negato l’iscrizione ritenendo che la richiedente agisse «in contrasto con i propri atti» nel sollecitare il ripudio, avendo in precedenza dichiarato di accettare a nome della sorella, e ha richiesto una rinuncia esplicita in atto pubblico.

La Direzione Generale decide di accogliere parzialmente il ricorso, stabilendo che gli atti sono iscrivibili con l’accrescimento derivante dal silenzio-repudio dell’erede. Nella motivazione, l’organo stabilisce che l’agire in qualità di «mandatario verbale» senza potere formale non costituisce un «atto proprio» vincolante né genera violazione della buona fede, poiché la validità del negozio era subordinata alla ratifica dell’interessata. Trascorso il termine successivoall’interpellatio, la mancata risposta equivale giuridicamente a un rifiuto, garantendo la tutela delle coereditiarie di fronte alla prolungata inattività della convenuta.

In allegato (QUI) il link alla Delibera JUS/5017/2025, del 16 aprile 2025, emanata dalla Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya per risolvere il ricorso contro un parere negativo espresso dal Conservatore del Registro Immobiliare di Cambrils. La controversia nasce dal rifiuto di iscrivere un atto pubblico del 2024 che rende pubblici gli accordi di un condominio relativo a un immobile soggetto al regime di proprietà orizzontale. Si tratta di una sentenza interessante per determinare il regime delle maggioranze previsto dal Codice civile della Catalogna necessario ai fini della modifica della ripartizione delle spese comuni, distinguendo tra la «quota di partecipazione» (coefficiente di proprietà) e la «quota di contribuzione» alle spese generali.

I fatti risalgono al 1995, quando l’assemblea dei proprietari decise di modificare il contributo alle spese comuni relative agli uffici e alle abitazioni dell’edificio, al fine di compensare l’uso intensivo delle parti comuni dovuto all’attività economica svolta in un determinato immobile, mantenendo inalterati i coefficienti di proprietà. Nel 2019, il condominio ha respinto la proposta di tornare al sistema originario e ha approvato la trascrizione dell’accordo nell’atto pubblico con il voto favorevole di oltre i 4/5 dei proprietari e delle quote. Il conservatore del registro ha sospeso l’iscrizione, richiedendo l’unanimità per modificare le quote (art. 553-26.1 CCC), mentre il condominio ha sostenuto che, trattandosi di una modifica del solo contributo alle spese, è sufficiente la maggioranza qualificata di 4/5 (art. 553-26.2 CCC).

La Direzione Generale decide di accogliere il ricorso e di revocare la qualificazione del Conservatore del Registro. La sua argomentazione principale è che la “quota di partecipazione” e la “quota di contributo” alle spese sono concetti distinti. Poiché la modifica non altera né i coefficienti di proprietà iscritti né l’atto costitutivo dell’immobile, ma solo la ripartizione delle spese comuni in base a un uso differenziato, non è applicabile la regola dell’unanimità, essendo pienamente valida la maggioranza qualificata di quattro quinti raggiunta dall’assemblea.

In allegato (QUI) il link a Flash Fiscal Virtual dell’Ordine dei Notai della Catalogna, in cui la notaia di Barcellona, la signora Paz Juárez, analizza la Consultazione Vincolante V2051/2025 della Direzione Generale delle Imposte relativa alla trascrizione in atto pubblico di un contratto privato di compravendita firmato 20 anni fa, mai liquidato, e il cui venditore è deceduto un decennio fa.

La DGT conclude che, in questi casi, trattandosi di atti privati, il termine di prescrizione dell’imposta sulle trasmissioni patrimoniali onerose non decorre dalla firma del contratto, bensì dal momento in cui l’atto acquisisce una data certa. Nel caso specifico, è il decesso del venditore a conferire tale data, per cui l’imposta si considera prescritta. La consultazione chiarisce inoltre che la prescrizione dell’ITP non implica che l’operazione sia soggetta all’imposta sugli atti giuridici documentati (AJD), poiché le due imposte sono incompatibili. Il trasferimento rimane soggetto all’ITP, anche se deve essere presentato come prescritto.

In allegato (QUI) il link alla Legge catalana 11/2026, del 9 luglio, sulle misure fiscali, finanziarie, amministrative e relative al settore pubblico della Catalogna, che introduce modifiche significative che incidono direttamente sui grandi proprietari di immobili. Di seguito sono riassunte tutte le modifiche chiave rivolte ai grandi proprietari o che hanno un impatto particolare su di essi:

Ridefinizione e unificazione del concetto di “grande detentore”: la norma amplia, precisa e unifica i criteri e le soglie per ottenere lo status di grande detentore a diversi fini amministrativi, di contenimento dei redditi e fiscali:

• Soglie generali e immobili nelle zone soggette a tensione abitativa (ZMT): Rimane in vigore/è necessario il requisito di possedere più di 10 immobili urbani ad uso residenziale (o più di 1.500 m² di superficie costruita) in Catalogna, oppure di possedere 5 o più immobili urbani residenziali se situati in comuni dichiarati Zona di Mercato Residenziale Sotto Pressione (ZMT).
• Enti specifici: Sono espressamente inclusi gli enti finanziari, le loro controllate immobiliari, i fondi di investimento e determinati enti di gestione patrimoniale.
• Calcolo in caso di comproprietà e contitolarità: se un’abitazione ha più di un proprietario, è sufficiente che uno solo di essi rientri nella categoria dei grandi proprietari affinché l’immobile e la sua locazione siano soggetti agli obblighi previsti per i grandi proprietari. Le quote di comproprietà vengono conteggiate sommando la titolarità completa equivalente a un immobile.

Modifiche fiscali: ITP / TPO al 20%: Per quanto riguarda l'aspetto fiscale dell'imposta sulle trasmissioni patrimoniali (ITP / TPO):

• Ridefinizione del concetto fiscale di “grande proprietario”: la definizione fiscale viene allineata al possesso di 5 o più immobili in zone soggette a forte domanda (ZMT) o di più di 10 immobili nell’ambito regionale.
• Applicazione dell’aliquota maggiorata (20%): L’acquisto o la cessione di abitazioni è soggetto all’aliquota maggiorata del 20% qualora l’acquirente sia un grande proprietario o si tratti della cessione di un intero edificio residenziale.
• Regolarizzazioni relative ad acquisizioni scaglionate: viene modificato il meccanismo di regolarizzazione applicabile nei casi in cui gli immobili vengano acquisiti per intero in modo scaglionato; il contribuente avrà a disposizione un mese dalla cessione dell’ultimo immobile per presentare l’autoliquidazione integrativa applicando l’aliquota del 20%.

Stima, recesso e registro dei grandi detentori

• Restrizioni e controlli sulle cessioni: viene modificato il regime applicabile ai diritti di prelazione e di riacquisto della Generalitat della Catalogna nella vendita di immobili situati in Zone di Mercato Teso (ZMT) di proprietà di grandi proprietari costituiti come persone giuridiche e iscritti nel Registro dei Grandi Proprietari, nonché nelle aggiudicazioni derivanti da aste.

Regime di locazione, contenimento degli affitti e misure anti-elusione

• Inclusione degli affitti per camera e dei nuovi modelli: per impedire che i grandi proprietari o altri locatori ricorrano all’affitto per camera, a cessioni o a contratti atipici (“coliving”) per eludere il tetto massimo di affitto previsto dall’indice di riferimento, la Legge 11/2026 vieta esplicitamente accordi o suddivisioni contrattuali (ad es., distinguendo il «canone di locazione» dai «servizi») il cui obiettivo sia eludere il contenimento dei prezzi.
• Pubblicità e tracciabilità completa: il grande proprietario dovrà garantire la totale coerenza dell'offerta prima di pubblicare l'annuncio immobiliare, dichiarando esplicitamente la propria condizione di grande proprietario nell'annuncio, nell'offerta e

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 952/2026, del 18 giugno, nella quale, l'oggetto principale della causa è la decisione sul ricorso in cassazione presentato dagli acquirenti di un'abitazione contro la sentenza d'appello che aveva dichiarato la nullità di pieno diritto del contratto di compravendita di un immobile presumibilmente appartenente alla comunione dei beni, per mancanza del consenso dell'ex moglie del venditore e per accertata malafede degli acquirenti.

Nel caso in esame, il venditore ha acquistato nel 1999, quando era celibe, un immobile che è stato iscritto nel Registro immobiliare esclusivamente a suo nome. Nel 2004 ha contratto matrimonio in regime di comunione dei beni e ha ammortizzato parte del mutuo ipotecario durante la durata del matrimonio. A seguito del divorzio nel 2014, e mentre era ancora in corso la liquidazione della comunione dei beni, l’ex marito ha venduto nel 2018 l’immobile a un terzo a titolo oneroso. L’ex moglie ha intentato un’azione principale di nullità (per mancanza del proprio consenso e possibile appropriazione indebita) e, in subordine, un’azione di rescissione per frode ai creditori. Il nocciolo della controversia giuridica risiede nel determinare se la mancanza di potere di disposizione del cedente dopo il divorzio comporti la nullità del contratto o incida unicamente sul trasferimento della proprietà, e se i terzi acquirenti siano tutelati dal principio della fede pubblica del registro e dalla presunzione di buona fede di cui all’articolo 34 della Legge ipotecaria.

La Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione, annulla la sentenza d’appello e respinge integralmente la domanda (così come l’azione sussidiaria di rescissione). Il motivo principale risiede nel fatto che la mancanza di potere di disposizione da parte del venditore non comporta la nullità del contratto di compravendita, poiché la validità obbligazionaria della vendita di un bene comune rimane inalterata, incidendo esclusivamente sul trasferimento della proprietà. Poiché il venditore risulta nel Registro come unico titolare della piena proprietà e non vi è alcuna annotazione marginale relativa all’eventuale natura (parzialmente) comunitaria dell’abitazione (artt. 1354 e 1357 II del Codice Civile), gli acquirenti sono tutelati dall’art. 34 della Legge Ipotecaria. La Corte Suprema chiarisce che il fatto che nell’atto sia indicata la condizione di divorziato del venditore non impone ai terzi un obbligo di indagine al di fuori del Registro né distrugge di per sé la presunzione legale di buona fede.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 853/2026, in cui viene risolto un conflitto societario derivante da un accordo di riduzione del capitale in una SL, adottato da una maggioranza pari all’81,81% del capitale sociale per estinguere le quote di un’unica socia, alla quale è stato restituito il valore del proprio conferimento mediante la consegna di beni immobili e di 75.000 € in contanti. Il socio di minoranza, titolare del 15% del capitale, ha votato contro la delibera dopo aver chiesto, senza successo, di beneficiare di una misura analoga per le proprie quote.

Di fronte a tale situazione, questo socio di minoranza ha finito per presentare un ricorso per ottenere la dichiarazione di nullità della riduzione di capitale. Sebbene il Tribunale commerciale n. 11 di Barcellona abbia inizialmente respinto la domanda, la Corte d’Appello di Barcellona ha accolto il ricorso in appello e ha dichiarato la nullità delle delibere, sostenendo che l’articolo 329 della Legge sulle società di capitali (LSC) richiede il consenso di tutti i soci della società quando la riduzione con restituzione dei conferimenti non incide in modo uguale su tutte le partecipazioni.

Presentato il relativo ricorso in cassazione, la Corte Suprema lo respinge e dichiara che, quando la riduzione del capitale con restituzione dei conferimenti non incide in modo uguale su tutte le quote, l’articolo 329 della Legge sulle Società di Capitale richiede il consenso individuale di tutti i soci, e non solo di quelli le cui quote vengono ammortizzate. La Sezione interpreta tale requisito come una manifestazione del principio di parità di trattamento tra i soci (articolo 97 della Legge sulle Società di Capitale) e della regola della ripartizione proporzionale (articolo 330 della Legge sulle Società di Capitale), ritenendo che un’operazione di questa natura alteri la posizione giuridica ed economica sia del socio che esce dalla società sia di quelli che vi rimangono. Di conseguenza, la mancanza del consenso individuale del socio che ha votato contro determina la nullità della delibera di riduzione del capitale.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 997/2026, del 23 giugno, in cui viene esaminato un ricorso in cassazione presentato da un notaio contro la sentenza d’appello che aveva confermato la legittimità del parere negativo emesso da un conservatore del registro immobiliare. Tale valutazione aveva negato l’iscrizione della clausola di interesse di mora in un atto di mutuo ipotecario su un’abitazione stipulato con un consumatore.

Nel caso di specie, il 27 giugno 2019 è stato autorizzato un atto di mutuo ipotecario in cui è stato fissato un interesse di mora pari all’interesse remunerativo maggiorato di due punti. Il conservatore del registro immobiliare ne ha negato l’iscrizione ritenendola contraria alle norme imperative, in particolare agli articoli 25 della Legge 5/2019 sui contratti di credito immobiliare (LCCI) e 114 della Legge ipotecaria, sostenendo che la norma fissa in modo tassativo l’interesse di mora pari al tasso di interesse contrattuale maggiorato di tre punti, senza ammettere accordi in senso contrario. Il nocciolo della controversia giuridica risiede nel determinare se il carattere imperativo degli articoli 3 e 25 della LCCI vieti in modo assoluto qualsiasi accordo diverso o se, al contrario, consenta di concordare un tasso di interesse di mora inferiore al limite legale in quanto più vantaggioso per il consumatore.

La Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione, revoca la sentenza d’appello e dichiara non conforme alla legge la valutazione negativa del conservatore del registro. Il fondamento principale della decisione risiede nel fatto che l’articolo 25 della LCCI stabilisce un limite massimo per tutelare il consumatore dagli abusi; pertanto, il carattere imperativo della norma deve essere inteso come volto a impedire clausole più onerose imposte dall’imprenditore. La Corte ragiona, in conformità alla Direttiva 2014/17/UE, che vietare un accordo che migliori la posizione giuridica del mutuatario costituirebbe un controsenso che snaturerebbe la finalità stessa della normativa a tutela dei consumatori.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 881/2026, del 9 giugno, in cui viene risolta un'interessante controversia sugli effetti della vendita di un bene essenziale di una società commerciale senza l'autorizzazione dell'assemblea generale e sulle conseguenze che ciò può comportare per il terzo acquirente in buona fede.

Il caso di fatto trae origine da un contratto di compravendita, in base al quale una società ha ceduto a un’altra l’intero patrimonio immobiliare (lasciando la venditrice completamente priva di patrimonio e di attività di fatto) per un prezzo totale di 19.000 euro, che è stato trattenuto dall’acquirente con il pretesto di farsi carico dei debiti che gravavano sugli immobili, dichiarando falsamente nell’atto che i beni non costituivano un bene essenziale. A seguito dell’azione di nullità intentata da una socia di minoranza, la Corte d’Appello di Santa Cruz de Tenerife ha respinto l’azione ritenendo che l’acquirente dovesse essere tutelata in qualità di terza in buona fede ai sensi dell’articolo 234.2 della LSC, non essendo provata la sua conoscenza della situazione reale della venditrice, nonostante la sua amministratrice unica fosse stata socia della venditrice fino a cinque anni prima dell’operazione. Il fulcro della controversia giuridica verte, pertanto, sul chiarire se la mancata approvazione da parte dell’assemblea per la cessione di beni essenziali ai sensi dell’articolo 160, lettera f) LSC comporti la nullità radicale dell’operazione in modo opponibile a qualsiasi terzo, oppure se sia applicabile per analogia la tutela del traffico ai sensi dell’articolo 234, comma 2, LSC, analizzando i parametri per valutare la buona fede e l’assenza di colpa grave da parte dell’acquirente.

Infine, la Corte Suprema decide di accogliere il ricorso in cassazione, di annullare la sentenza impugnata, di accogliere integralmente la domanda e di dichiarare la nullità del contratto di compravendita con il conseguente obbligo di restituire gli immobili e di regolare lo stato possessorio. La conclusione dottrinale della Sezione stabilisce che, di fronte al vuoto giuridico relativo agli effetti nei confronti dei terzi della violazione dell’articolo 160, lettera f), della LSC, è applicabile per analogia l’articolo 234, comma 2, della LSC, per cui la mancanza di accordo dell’assemblea non è opponibile ai terzi che agiscano in buona fede e senza colpa grave. Tuttavia, nel caso concreto, il tribunale stabilisce che le circostanze escludono completamente la buona fede dell’acquirente: non solo per il legame storico tra la sua amministratrice e la venditrice, ma anche perché l’operazione ha comportato una totale svendita del patrimonio senza ricevere alcun corrispettivo reale, dato che la presunta «assunzione dei debiti» relativa ai gravami sugli immobili era meramente cumulativa e non liberatoria, in mancanza del consenso dei creditori (ai sensi dell’articolo 1205 del Codice Civile e dell’articolo 118 della Legge Ipotecaria); pertanto, in assenza di buona fede, l’acquirente non risulta tutelata e viene dichiarata l’inefficacia dell’alienazione effettuata dall’amministratore senza competenza.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, promossa dalla Fondazione Notariado, in cui il sig. Pablo Alonso Rocamora, notaio di Ayora (Valencia), tiene un'interessante sessione di formazione pratica in materia notarile, dedicata allo studio della stipula di atti notarili tramite videoconferenza, possibilità prevista dall'art. 17.ter della Legge sul Notariato.

Pertanto, grazie a questa recente novità, è possibile sottoscrivere “online” polizze commerciali che regolano una vasta gamma di operazioni comuni quali prestiti, crediti, factoring, leasing, noleggi, fideiussioni, confirming, ecc., un’opzione sempre più diffusa e preferita sia dagli istituti finanziari che dai clienti.

Da consultare e studiare, data la sua grande utilità pratica nell’attività quotidiana dello studio notarile.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte d’Appello di Siviglia n. 209/2026, del 27 marzo, con cui si risolve una controversia tra due società commerciali e il cui oggetto principale consiste nel determinare la validità delle delibere adottate in occasione di un’Assemblea Generale straordinaria dei soci in assenza di un notaio incaricato di redigere il verbale, la cui presenza obbligatoria era stata formalmente richiesta dalla minoranza dei soci.

Il caso di fatto ha origine dalla convocazione di tale assemblea da parte degli amministratori, la cui comunicazione è stata ricevuta in ritardo dalla socia di minoranza ricorrente, la quale il giorno successivo ha richiesto la presenza di un notaio tramite burofax ai sensi dell’articolo 203, comma 1, della Legge sulle società di capitali. Tale richiesta di assistenza notarile è stata consegnata e ricevuta formalmente presso la sede della società convenuta con un anticipo esatto di 4 giorni e 21 ore rispetto all’ora fissata per lo svolgimento dell’assemblea. Il nocciolo della controversia giuridica risiede, pertanto, nel chiarire se, ai fini del calcolo del preavviso legale di cinque giorni, si debba fare riferimento alla data di invio o a quella di ricezione della richiesta da parte degli amministratori, e se sia ammissibile che tale termine non sia rispettato integralmente.

Infine, la Corte d’Appello di Siviglia ha deciso di accogliere il ricorso in appello presentato dalla società convenuta, revocando la dichiarazione di nullità dell’assemblea pronunciata in primo grado e respingendo integralmente la domanda. La conclusione giuridica più rilevante che si ricava da questa sentenza è chela data di riferimento per il calcolo del termine di preavviso di cui all’articolo 203, comma 1, della LSC è obbligatoriamente quella di ricezione della comunicazione da parte degli amministratori, essendo richiesto il decorso di cinque giorni interi o completi affinché sorga l’obbligo legale di rivolgersi al notaio. Pertanto, mancando appena tre ore alla scadenza di tale termine nel caso specifico, la richiesta è diventata tardiva e ha liberato la società da tale obbligo, salvaguardando la piena efficacia delle delibere adottate in assenza del notaio.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP) del 18 febbraio 2026, emessa nell’ambito di un ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di Madrid n. 3 di iscrivere un atto di cancellazione di ipoteca stipulato unilateralmente dal debitore ipotecario stesso, il quale agiva in rappresentanza dell’ente creditizio (Banco Santander, S.A.) mediante una procura irrevocabile soggetta a condizioni sospensive.

Il caso di fatto si basa su una procura speciale di cancellazione redatta dall’istituto finanziario a favore di soggetti identificabili (il debitore o il proprietario dell’immobile) alla condizione sospensiva che la banca verifichi il pagamento totale del debito e invii, tramite la Sede Elettronica Notarile, un “certificato di saldo zero” firmato da un dipendente dell’istituto. La conservatrice del registro ha sospeso l’iscrizione ritenendo che tale certificato, allegato all’atto, non dimostrasse che il firmatario fosse dotato di una procura sufficiente con poteri di rappresentanza né che la sua firma fosse autenticata da un notaio, richiedendo a tal fine il rispetto dell’articolo 1280, comma 5, del Codice Civile. Il nocciolo della controversia giuridica risiede, pertanto, nel chiarire se i requisiti formali di autenticità e rappresentanza di cui all’articolo 1280, comma 5, del Codice Civile debbano essere richiesti anche all’emittente di un documento che costituisce un semplice meccanismo di controllo interno e una condizione sospensiva della procura, oppure se, al contrario, sia sufficiente il giudizio di sufficienza emesso sotto la responsabilità del notaio in merito al rispetto di tali condizioni oggettive.

Infine, la Direzione Generale decide di accogliere il ricorso presentato dal notaio e di revocare il parere negativo della conservatrice. La conclusione giuridica più rilevante che si ricava da questa risoluzione è che il requisito della forma scritta in atto pubblico (articolo 1280, comma 5, del Codice Civile) deve riferirsi esclusivamente al negozio di procura principale in sé e non ai requisiti complementari o agli obiettivi di controllo interno (come il certificato di saldo zero) stabiliti liberamente dal mandante nell’esercizio della sua autonomia di volontà. Pertanto, la DGSJFP sancisce che l’invio di tale certificato tramite la Sede Elettronica Notarile costituisce un atto interno e un presupposto di fatto della condizione sospensiva, il cui adempimento spetta esclusivamente e sotto la propria responsabilità al notaio autorizzante, senza che il conservatore del registro possa riesaminare o invalidare tale giudizio di sufficienza, salvo in presenza di un errore chiaro e manifesto.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 849/2026, del 3 giugno 2026, con cui viene risolta una controversia relativa a una valutazione negativa da parte del Catasto, nell’ambito di un atto di divisione ereditaria, in cui entra in gioco il diritto di trasmissione.

Il caso di fatto ha origine dal decesso di una madre (prima deceduta), i cui beni dovevano essere ereditati dai figli. Tuttavia, uno di essi è deceduto successivamente senza aver accettato né rinunciato all’eredità (erede cedente), lasciando a sua volta una vedova avente diritto alla quota legale di usufrutto. I fratelli sopravvissuti (eredi del defunto) hanno proceduto alla divisione dell’eredità della madre senza il coinvolgimento della vedova del fratello, sostenendo che i beni della prima defunta non fossero mai stati integrati nel patrimonio del defunto, poiché questi non aveva accettato l’eredità. Il fulcro della controversia giuridica risiede nella definizione del funzionamentodel «ius transmissionis» (art. 1006 del Codice Civile), ovvero se i trasmettitori ereditino direttamente dal primo defunto in modo indipendente (teoria dell’acquisizione diretta) o se lo facciano attraverso l’eredità del trasmettitore (teoria classica o della doppia trasmissione), il che obligherebbe a includere tali beni nel calcolo della quota legittima del coniuge vedovo e richiederebbe il suo intervento nella divisione.

Infine, la Corte Suprema decide di accogliere il ricorso in cassazione presentato, tornando così alla teoria classica della doppia trasmissione e stabilendo chel’elius delationis passa agli eredi proprio in virtù della loro qualità di successori del cedente, entrando a far parte della loro massa ereditaria. Di conseguenza, stabilisce che, ai fini del calcolo della quota legittima della vedova del cedente, è obbligatorio includere i beni che spettavano al defunto marito nell’eredità della prima defunta, rendendo indispensabile la sua partecipazione a tale divisione ereditaria. Ciò al fine di tenerne conto in questi casi, sia dal punto di vista successorio che per quanto riguarda le implicazioni fiscali che ne derivano.

In allegato (QUI) il link a «Flash Fiscal Virtual» dell’Ordine dei Notai della Catalogna, in cui Juan Galdón, notaio di Esplugues de Llobregat, analizza la Consultazione Vincolante n. 568/2025 della Direzione Generale delle Imposte relativa all’acquisizione di quote sociali da parte di un grande azionista.

La DGT ricorda che la cessione di quote sociali è, in linea di massima, esente dall’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP). Tuttavia, qualora l’operazione sia utilizzata per eludere la tassazione di una cessione immobiliare e sia soggetta all’imposta ai sensi dell’articolo 338 della Legge sul mercato dei valori mobiliari, potrà essere applicata l’aliquota maggiorata del 20% prevista in Catalogna per i grandi detentori.

La consultazione conferma che, qualora sussistano i requisiti di legge, anche l’acquisto di quote sociali può essere tassato al 20% ai fini dell’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP).

In allegato (QUI) il link all’ordinanza del Tribunale Provinciale di Logroño (Sezione 1ª) n. 78/2026, del 2 marzo (ROJ AAP LO 110/2026), emessa in sede di appello contro un’ordinanza di inammissibilità di un’azione. La decisione verte su un'azione di divisione giudiziaria dell'eredità e sul rispetto del requisito di ammissibilità consistente nel previo ricorso a mezzi adeguati di risoluzione delle controversie (MASC).

Il procedimento ha avuto inizio con un'istanza di divisione giudiziaria dell'eredità, che è stata respinta in primo grado in quanto non era stato dimostrato un precedente tentativo di negoziazione tra le parti, requisito richiesto a seguito dell'entrata in vigore della Legge Organica 1/2025. La ricorrente ha presentato ricorso sostenendo che vi fosse stata un’attività negoziale (richiesta notariledi «deinterpellatio in iure» che includeva l’avvertimento di avviare un’azione legale ai sensi dell’art. 1005 del Codice Civile e successivi contatti tra avvocati), ma il tribunale di primo grado ha ritenuto che tale tentativo non fosse stato sufficientemente dimostrato. La Corte d’Appello conferma tale valutazione, sottolineando che la precedente richiesta notarile (di accettazione o rinuncia all’eredità) non equivale a un tentativo di risoluzione delle controversie e che non risulta documentalmente né l’esistenza né l’effettiva partecipazione del convenuto alle trattative. La Corte d’Appello respinge il ricorso in appello e conferma la non ammissibilità della domanda, ritenendo che non sia stato soddisfatto il requisito di ammissibilità consistente nel dimostrare un precedente tentativo di MASC ai sensi della Legge Organica 1/2025. Il tribunale richiede una prova documentale minima dell’esistenza di una negoziazione (o di un effettivo tentativo in tal senso) e della sua ricezione da parte dell’altra parte, non essendo sufficiente la mera allegazione di conversazioni o atti non finalizzati alla risoluzione del conflitto.

Da tenere presente nella nostra consulenza ai clienti in materia di successioni e nei servizi notarili MASC.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema (Sezione Civile, Sezione 1ª) n. 666/2026, del 4 maggio (ROJ STS 1964/2026), emessa in sede di ricorso straordinario per violazione procedurale e ricorso in cassazione, in materia di responsabilità per vizi di costruzione e azione intentata da un condominio nei confronti del promotore-venditore.

Un’associazione di proprietari ha intentato un’azione legale contro la società costruttrice, chiedendo la riparazione dei vizi di costruzione dell’edificio o, in subordine, il rimborso dei relativi costi. Il Tribunale di primo grado ha accolto la domanda, condannando la società promotrice al pagamento dei costi di riparazione, e la Corte d’Appello di Alicante ha confermato integralmente la sentenza, respingendo le argomentazioni della società promotrice relative a frode di legge, mancanza di legittimazione e prescrizione, e ritenendo che il condominio avesse legittimazione attiva e la società promotrice legittimazione passiva in virtù della sua qualità di venditrice e promotrice.

La Corte Suprema respinge entrambi i ricorsi e conferma la sentenza impugnata, dichiarando che il promotore-venditore è responsabile contrattualmente per i vizi di costruzione indipendentemente dalla loro gravità, senza che sussista frode di legge per aver esercitato l’azione contrattuale anziché azioni specifiche (vizi occulti o LOE). Inoltre, respinge l’affermazione secondo cui il principio di relatività dei contratti impedisca di rivalersi nei confronti dei successivi acquirenti o del condominio. Idea chiave: la responsabilità contrattuale del promotore per i vizi di costruzione è compatibile con altri regimi di responsabilità, può essere esercitata senza limitarsi ai casi di «aliud pro alio» e non è esclusa dal fatto che i ricorrenti non siano gli acquirenti originari.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema (Sezione Civile, Sezione 1ª) n. 701/2026, del 7 maggio (ROJ STS 2086/2026), emessa in sede di ricorso in cassazione contro una sentenza del Tribunale Provinciale di Granada. La sentenza verte su un'azione di risarcimento danni tra coeredi per l'uso esclusivo di un bene ereditario prima della divisione ereditaria.

Il caso ha origine da un’eredità in stato di indivisione, in cui una coeredi (vedova) ha occupato in esclusiva l’abitazione ereditaria per anni. Le figlie del defunto hanno chiesto, a proprio nome, un risarcimento pari ai canoni che avrebbero potuto ottenere dall’affitto dell’immobile. Il Tribunale di primo grado ha respinto la domanda per mancanza di legittimazione attiva, ritenendo che l’azione dovesse essere esercitata a beneficio della comunione ereditaria e non a titolo individuale. La Corte d’Appello di Granada ha confermato la decisione, aggiungendo che l’art. 1063 del Codice Civile prevede la ripartizione dei frutti e dei proventi tra i coeredi al momento della divisione ereditaria, per cui la richiesta non era ammissibile in un procedimento dichiarativo autonomo.

La Corte Suprema respinge il ricorso in cassazione e conferma la mancanza di legittimazione attiva delle ricorrenti, affermando che, fintantoché sussiste la comunione ereditaria, i coeredi non possono rivendicare a proprio nome frutti, rendimenti o risarcimenti derivanti dai beni del patrimonio ereditario, poiché tali proventi fanno parte della massa ereditaria e devono essere regolati in sede di divisione (art. 1063 CC). La Sezione sottolinea la differenza tra comunione ereditaria e comunione ordinaria e respinge l’applicazione della giurisprudenza relativa a quest’ultima. Idea chiave: durante la comunione ereditaria, qualsiasi utilità, frutto o indennizzo legato ai beni dell’eredità appartiene alla comunione e può essere rivendicato solo a suo beneficio, di norma in sede di divisione, non dai coeredi individualmente.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema (Sezione contenzioso-amministrativa, Sezione 2ª) n. 617/2026, del 18 maggio (ROJ STS 2211/2026), emessa nell’ambito di un ricorso in cassazione contenzioso-amministrativo presentato contro una sentenza del Tribunale Superiore di Giustizia delle Isole Baleari in materia di Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (IAJD), in relazione alla base imponibile di un atto di dichiarazione di nuova costruzione.

La controversia trae origine da un accertamento provvisorio dell’IAJD emesso a seguito di un atto di dichiarazione di nuova costruzione redatto decenni dopo la realizzazione dell’opera (opera eseguita nel 1962 e documentata nel 2014). L’Amministrazione autonoma ha aggiornato la base imponibile applicando criteri di valutazione più elevati, mentre il contribuente sosteneva che si dovesse tenere conto del costo storico di realizzazione. Il TEAR delle Isole Baleari ha accolto il ricorso del contribuente, annullando l’accertamento, e il TSJ delle Isole Baleari ha respinto il ricorso dell’Amministrazione, affermando, in conformità con la giurisprudenza della Corte Suprema, che la base imponibile dell’IAJD in questi casi è il costo materiale di realizzazione dell’opera, non il suo valore attualizzato né quello di mercato.

La Corte Suprema respinge il ricorso in cassazione e conferma la sentenza di primo grado, stabilendo come dottrina che la base imponibile dell’IAJD (imposta sui trasferimenti immobiliari) negli atti relativi a opere di nuova costruzione è il valore reale del costo di realizzazione materiale dell’opera, senza che possano essere applicati coefficienti di attualizzazione monetaria, anche se sono trascorsi molti anni tra la costruzione e la maturazione dell’imposta. La Sezione fonda la propria decisione sul principio di legalità tributaria e sull’interpretazione dell’articolo 70 del Regolamento dell’imposta, che si riferisce esclusivamente al «costo dell’opera», escludendo qualsiasi attualizzazione o riferimento al valore di mercato. Idea chiave: il concetto di «costo reale» nell’IAJD è una grandezza storica e oggettiva, non attualizzabile, e non può essere trasformato in valore attualizzato senza un’espressa copertura giuridica.

In allegato (QUI) il link alla Delibera JUS/1734/2026, dell’11 maggio, emanata dalla Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Gestione Adeguata dei Conflitti della Generalitat de Catalunya, nell’ambito di un ricorso amministrativo contro una qualificazione catastale negativa. La risoluzione riguarda un atto pubblico di compravendita di una quota indivisa (50 %) di un immobile ad uso abitativo, autenticato da un notaio e iscritto nel Registro della Proprietà n. 18 di Barcellona.

L’ipotesi riguarda la vendita, da parte di una società (grande proprietaria), del 50 % indiviso di un’abitazione data in locazione situata a Barcellona, mentre la cedente mantiene la proprietà dell’altro 50 %. Nell’atto non è stata inserita alcuna attestazione della rinuncia o del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dell’Agenzia per l’edilizia abitativa della Catalogna, né altra documentazione relativa ai diritti di prelazione dell’Amministrazione. Pertanto, la conservatrice del registro ha negato l’iscrizione, ritenendo obbligatoria tale rinuncia preventiva ai sensi del Decreto-legge 2/2025, trattandosi di una cessione effettuata da un grande proprietario in una zona caratterizzata da un mercato residenziale sotto pressione, ritenendo che anche la cessione di una quota indivisa sia soggetta ai diritti di prelazione e di riacquisto.

La Direzione Generale accoglie il ricorso e revoca la valutazione negativa, concludendo che non è richiesta né la notifica preventiva né la rinuncia da parte dell’Amministrazione quando viene trasferita solo una quota indivisa e non l’intero immobile né l’intera quota del cedente. Essa fonda tale decisione su un’interpretazione letterale e restrittiva della norma — che fa riferimento alla «cessione di qualsiasi abitazione», ma nel contesto di una cessione integrale — e sull’inammissibilità di estendere per analogia limitazioni al diritto di disposizione. Inoltre, distingue il caso in esame dai precedenti in cui veniva effettivamente trasferito il 100 % della quota del cedente e afferma che, sebbene possano sussistere rischi di abuso di diritto mediante trasferimenti parziali successivi, ciò non consente di imporre requisiti non espressamente previsti dalla normativa vigente.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, tenuta dalla Fondazione Notariado, in cui il sig. Manuel Lora-Tamayo Villacieros, notaio di Madrid e delegato della Fondazione Aequita, tiene un corso molto interessante sull’impatto sulla pratica notarile a seguito dell’entrata in vigore della nuova normativa applicabile a queste istituzioni, con particolare riferimento alle diverse figure di supporto a cui è possibile ricorrere, alle particolarità da tenere in considerazione nella stipula degli atti pubblici, nonché a determinate questioni in materia successoria di cui occorrerà tenere conto.

Da consultare e studiare, data la sua grande utilità pratica nell’attività quotidiana dello studio notarile.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Catalogna del 13 maggio 2026, che si pronuncia sul ricorso presentato contro la decisione del conservatore del Registro Immobiliare di Terrassa n. 2, il quale aveva sospeso l’iscrizione di due atti di accettazione e attribuzione dell’eredità. Gli atti documentavano, da un lato, l’accettazione dell’eredità di una persona con disabilità deceduta senza testamento e, dall’altro, l’accettazione per diritto di trasmissione della quota ereditaria che le spettava nell’eredità del padre, nel cui testamento era stata disposta una sostituzione esemplare a favore di un’associazione dedicata all’assistenza delle persone con disabilità.

Il caso in esame verte sull’efficacia di una clausola di sostituzione esemplare disposta nel 1989 dal padre del defunto. A seguito del decesso di quest’ultimo, in assenza di discendenti o coniuge, i suoi fratelli sono stati dichiarati eredi ab intestato, poiché il notaio che ha redatto l’atto ha ritenuto che la sostituzione esemplare fosse diventata inefficace, data l’esistenza di discendenti del testatore istitutore, conformemente alla normativa vigente al momento della redazione del testamento. La conservatrice del registro ha sospeso l’iscrizione per due motivi: in primo luogo, perché nel Registro Generale degli Atti di Ultima Volontà figurava una disposizione di ultima volontà sotto la voce «altre modalità» che non era stata presentata; e, in secondo luogo, perché ha ritenuto che la presunta inefficacia della sostituzione esemplare e la conseguente apertura della successione ab intestato non potessero essere accertate in via extragiudiziale, ma richiedessero una pronuncia giudiziaria, data l’esistenza di un’istituzione ereditaria espressa a favore di un’associazione.

La Direzione Generale accoglie parzialmente il ricorso. Revoca il primo vizio, concludendo che il riferimento ad “altre modalità” nel Registro Generale degli Atti di Ultima Volontà corrisponde proprio alla sostituzione esemplare disposta nel testamento del padre, per cui non sussisteva alcuna altra disposizione mortis causa da presentare. Tuttavia, conferma il secondo vizio, ritenendo che non si possa affermare senza ulteriori indugi l’inefficacia della sostituzione esemplare. Motiva che, sebbene il testamento sia stato redatto mentre era in vigore la Compilazione catalana, la seconda disposizione transitoria del libro quarto del Codice civile della Catalogna consente di mantenere la validità delle disposizioni precedenti che siano sostanzialmente conformi alla normativa attuale. Di conseguenza, l’istituzione ereditaria a favore dell’associazione potrebbe risultare efficace qualora sussistano i requisiti previsti dall’articolo 425-12 del Codice civile della Catalogna, circostanza che non era stata provata né era stata smentita dall’ente designato come erede. Pertanto, la Direzione Generale ritiene che la questione non possa essere risolta in sede catastale e che, in caso di controversia sull’efficacia della sostituzione esemplare, spetti all’autorità giudiziaria dirimerla.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede del 19 febbraio 2026, con cui si decide in merito al ricorso presentato contro la decisione del Conservatore del Registro delle Imprese II di Madrid che aveva sospeso l’iscrizione di un atto di trascrizione in forma pubblica delle delibere societarie relative alla modifica dello statuto di una società a responsabilità limitata. L’atto attestava le delibere adottate dall’assemblea generale per ampliare l’oggetto sociale mediante l’integrazione di attività relative alla gestione di franchising e, di conseguenza, per modificare l’articolo dello statuto relativo all’oggetto sociale.

La società sosteneva che la modifica approvata costituisse una mera precisazione o specificazione di attività già comprese nell’oggetto sociale, per cui non sussisteva alcun diritto di recesso a favore dei soci dissenzienti. Tuttavia, il conservatore del registro ha sospeso l’iscrizione in quanto nell’atto non figuravano le dichiarazioni richieste per i casi in cui la modifica dell’oggetto sociale possa far sorgere il diritto di recesso previsto dagli articoli 346 e seguenti della Legge sulle società di capitali. In particolare, ha ritenuto che dovesse essere dimostrato che nessun socio avesse esercitato tale diritto o, eventualmente, che fossero state espletate le formalità previste dalla legge nei confronti dei soci receduti.

La Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la qualificazione. Ricorda che il diritto di recesso sorge quando la modifica dell’oggetto sociale ha carattere sostanziale, ovvero quando altera in modo rilevante i presupposti che hanno determinato l’ingresso del socio nella società. Applicando tale dottrina al caso concreto, conclude che l’attività di franchising non può essere considerata una mera concretizzazione dell’attività statutaria consistente nella consulenza per la progettazione e l’allestimento di locali di ristorazione, poiché il franchising costituisce un’attività giuridicamente ed economicamente distinta, caratterizzata dalla cessione di diritti di proprietà industriale o intellettuale, dalla trasmissione di know-how e dalla prestazione continuativa di assistenza tecnica e commerciale. Pertanto, l’ampliamento dell’oggetto sociale comporta una modifica sostanziale che può far sorgere il diritto di recesso dei soci dissenzienti, essendo indispensabile il rispetto dei requisiti documentali previsti dalla normativa societaria e registrale ai fini della sua iscrizione.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede del 18 febbraio 2026, che si pronuncia sul ricorso presentato contro la decisione del Registro delle Imprese IV di Madrid che aveva sospeso l’iscrizione di un atto pubblico di trascrizione degli accordi societari di scioglimento, liquidazione ed estinzione di una società per azioni. Durante l’assemblea generale sono stati approvati il bilancio finale di liquidazione, la relazione sulle operazioni di liquidazione e un progetto di ripartizione del patrimonio sociale mediante l’assegnazione ai soci di lotti composti da denaro e beni immobili, nonché una modifica statutaria relativa alla fase di liquidazione.

Il caso in esame riguarda una società in liquidazione le cui delibere sono state adottate con il voto favorevole dei soci titolari del 60% del capitale sociale, in presenza di una socia dissenziente e di un’altra assente. Il conservatore del registro ha negato l’iscrizione ritenendo, in primo luogo, che la liquidazione fosse articolata mediante l’assegnazione di quote miste di denaro e beni senza il consenso unanime di tutti i soci, richiesto dall’articolo 393 della Legge sulle Società di Capitale per ricevere la quota di liquidazione in natura. Inoltre, ha rilevato che l’atto non conteneva la dichiarazione legalmente richiesta attestante che la quota di liquidazione fosse stata corrisposta ai soci o che il relativo importo fosse stato depositato, né risultava il pagamento o il deposito dei crediti dei creditori sociali.

La Direzione Generale respinge integralmente il ricorso e conferma la nota di valutazione. Ricorda che, una volta concluse le operazioni di liquidazione, il diritto del socio alla quota di liquidazione viene normalmente soddisfatto in denaro, essendo necessaria l’unanimità di tutti i soci per sostituire tale contenuto con l’assegnazione di beni specifici. Pertanto, ritiene che la ripartizione concordata a maggioranza mediante lotti misti di contanti e beni immobili sia contraria all’articolo 393 della Legge sulle società di capitali. Conferma inoltre il secondo vizio in quanto l’atto non contiene la dichiarazione richiesta dall’articolo 395 della stessa legge relativa al pagamento o alla costituzione in garanzia della quota di liquidazione.

In allegato (QUI) il link a un articolo di stampa in cui si afferma che, nell'ambito dell'accordo per l'approvazione del bilancio regionale della Catalogna, a breve verrà proposta una riforma della legislazione urbanistica catalana volta a vietare l'«acquisto speculativo» di immobili nelle zone del territorio soggette a forte pressione.

Pertanto, qualora tale misura venisse approvata, si prevede che la capacità delle persone fisiche e giuridiche di acquistare immobili a fini di investimento subirà una forte limitazione.

Seguiremo con grande attenzione l'evoluzione della misura e la sua definizione definitiva nel testo di legge, poiché essa potrebbe avere un forte impatto sul mercato immobiliare catalano e sul tipo di operazioni immobiliari che vengono formalizzate presso gli studi notarili. Secondo quanto riportato da diversi mezzi di comunicazione, la misura potrebbe essere approvata nel giro di poche settimane.

In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione online tenuta dall'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui il notaio di Esplugues de Llobregat, il sig. Jose Vicente Galdon Garrido, tiene una sessione molto interessante sugli aspetti fiscali della figura del "grande detentore"; si tratta di una formazione volta ad approfondire questioni tecniche di particolare rilevanza pratica fiscale per il notariato, con particolare attenzione ai criteri amministrativi e giurisprudenziali più recenti.

Da consultare e studiare da parte di tutti i funzionari, al fine di poter fornire la migliore consulenza legale e fiscale in tutte le operazioni immobiliari che vengono formalizzate presso lo studio.

In allegato (QUI) il link alla risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede del 30 dicembre 2025, relativa a un ricorso contro la qualificazione negativa del conservatore del Registro Immobiliare di Vera in merito alla registrazione di un atto di dazione in pagamento stipulato in fase di liquidazione fallimentare. Il caso parte da un'ipotesi in cui una società presenta al Registro della Proprietà un atto pubblico con cui l'amministrazione concorsuale effettuava una dazione in pagamento di determinati immobili nell'ambito di una procedura concorsuale trattata dinanzi al Tribunale Commerciale n. 1 di Almería. Il concorso disponeva di un piano di liquidazione approvato giudizialmente nel 2015.

Una volta presentato il documento per la registrazione, il conservatore del registro ha espresso parere negativo e ha sospeso la registrazione, ritenendo che la dazione in pagamento non fosse conforme al piano di liquidazione approvato e che, pertanto, fosse necessaria una specifica autorizzazione giudiziaria, poiché il piano consentiva la vendita diretta solo entro un termine massimo di un anno dalla sua approvazione, mentre la dazione in pagamento era stata concessa nel 2025.

Presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale lo accoglie e revoca la valutazione negativa. L’argomento centrale della decisione è che il conservatore del registro può verificare l’esistenza di un’autorizzazione giudiziaria per compiere atti di liquidazione fallimentare, ma non può estendere la propria valutazione a complesse interpretazioni giuridiche relative al rispetto sostanziale o temporale del piano di liquidazione, quando ciò comporti valutazioni che spettano al giudice fallimentare. In particolare, ritiene eccessivo che il conservatore del registro interpreti la portata del limite temporale del piano e concluda autonomamente che l'operazione necessitasse di un'ulteriore autorizzazione giudiziaria. Si tratta di una risoluzione interessante per affrontare correttamente il trasferimento di beni delle società in procedura concorsuale.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede del 29 dicembre 2025, emessa in un ricorso contro la qualificazione negativa del Conservatore del Registro Immobiliare di Cullera relativa alla registrazione di un'eredità internazionale soggetta al Regolamento (UE) 650/2012 in materia di successioni. Il caso parte da un'ipotesi in cui viene presentato al Registro della Proprietà di Cullera un atto di dichiarazione e attribuzione di successione internazionale autenticato da un notaio spagnolo in relazione a un defunto di nazionalità belga deceduto in Belgio. L'atto si basava su un documento notarile belga denominato “Attest van Erfopvolging” (certificato o dichiarazione di successione), tradotto e apostillato, in cui venivano identificati il defunto e i suoi eredi; si faceva riferimento a un testamento olografo; e veniva descritto un patto successorio in base al quale il patrimonio comune spettava al coniuge superstite. I figli del defunto avevano rinunciato ai propri diritti ereditari mediante atti redatti dinanzi ai consolati spagnoli a Sydney e Bruxelles. L’iscrizione mirava ad attribuire alla vedova un immobile situato a Cullera.

Una volta presentato il documento per la registrazione, la Conservatrice del Registro ne ha sospeso l’iscrizione a causa di diversi vizi legati all’insufficiente comprova del diritto straniero e del regime successorio applicabile. Si tratta, in sostanza, della mancanza di una chiara determinazione della legge applicabile alla successione (ha ritenuto che non fosse adeguatamente indicato quale legislazione disciplinasse la successione ai sensi del Regolamento (UE) n. 650/2012, né se esistesse una possibile “professio iuris” o scelta della legge da parte del defunto), l’insufficiente prova del diritto straniero (ha segnalato che non erano sufficientemente accreditati né il contenuto né la validità del diritto belga) e dubbi sul valore del certificato successorio belga, nonché sul regime patrimoniale dei coniugi e sui diritti di legittima.

A seguito del ricorso presentato, la Direzione Generale conferma sostanzialmente la decisione del Conservatore del Registro. L'argomento centrale della risoluzione è che, nelle successioni internazionali soggette al Regolamento (UE) n. 650/2012, il notaio spagnolo deve formulare un giudizio giuridico autentico sul diritto straniero applicabile e sull'efficacia materiale e formale dei documenti successori stranieri. Pertanto, nel caso in esame, la Direzione Generale ritiene insufficiente l'atto notarile in quanto non contiene una completa attestazione del diritto belga, né un chiaro giudizio notarile sulla legge applicabile, sull'efficacia del certificato successorio belga, sulla liquidazione del regime patrimoniale dei coniugi e sugli effetti successori della rinuncia dei figli.

In questo caso, la Direzione Generale ci ricorda quindi la complessità di questo tipo di successioni, nonché l'obbligo del notaio spagnolo di accertare adeguatamente il contenuto e la validità del diritto straniero, sia sulla base delle proprie conoscenze sia avvalendosi dei meccanismi previsti dall'articolo 36 del Regolamento ipotecario.

In allegato (QUI) il link al comunicato stampa del CGPJ in cui si informa del contenuto della sentenza n. 620/2026 della Corte Suprema, con la quale è stata risolta l'impugnazione del Regio Decreto 1312/2024, che ha istituito il cosiddetto Registro Unico degli Affitti di breve durata per gli alloggi offerti tramite piattaforme digitali. La Generalitat Valenciana ha impugnato tale normativa ritenendo che lo Stato avesse ecceduto le proprie competenze imponendo un sistema di registrazione statale che interferiva con i registri autonomici già esistenti in materia di alloggi turistici.

Il fulcro della sentenza verte sulla questione se lo Stato disponesse di competenze sufficienti per istituire tale registro nazionale obbligatorio. La Corte Suprema conclude che non esiste una copertura costituzionale per una regolamentazione così esaustiva. Rifiuta, in primo luogo, che possa essere invocata la competenza statale in materia di legislazione civile e organizzazione dei registri pubblici di cui all'articolo 149.1.8 CE, poiché il registro creato non ha lo scopo di iscrivere contratti o diritti reali con effetti nei confronti di terzi, ma solo di consentire la commercializzazione di immobili su piattaforme digitali. Allo stesso modo, esclude che possa essere giustificato dalle competenze in materia di uguaglianza di base o di pianificazione economica, poiché il sistema progettato va oltre il semplice coordinamento e comporta la creazione di un registro statale che si sovrappone a quelli autonomi.

Di conseguenza, la Corte Suprema dichiara nulle le disposizioni relative al Registro Unico dei Contratti di Locazione, ritenendo che esse invadano le competenze delle comunità autonome. Tuttavia, mantiene in vigore le disposizioni relative allo sportello unico digitale e agli obblighi di trasmissione dei dati da parte delle piattaforme, ritenendo che queste ultime rientrino effettivamente nelle legittime funzioni di coordinamento economico e statistico dello Stato. La sentenza ribadisce così i limiti di competenza dello Stato e tutela la capacità normativa delle comunità autonome in materia di locazioni turistiche.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 13 gennaio 2026 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede, relativa al ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di Elche n. 3 di iscrivere un atto di compravendita di un immobile soggetto a sostituzione fiduciaria. Il caso ha origine da un atto pubblico di compravendita, con cui una persona vende un immobile che aveva precedentemente acquisito per via ereditaria. In particolare, l’immobile era stato lasciato in eredità dalla madre del venditore in un testamento del 1992, nel quale l’immobile veniva attribuito al figlio come legatario fiduciario e si stabiliva che, alla sua morte, l’immobile sarebbe passato a determinati nipoti e pronipoti della testatrice in qualità di fiduciari. Inoltre, il testamento conteneva una clausola secondo la quale l'immobile «non potrà essere venduto, gravato né alienato a titolo oneroso fino al compimento di trent'anni dalla data del testamento». Tuttavia, il venditore riteneva che, una volta trascorsi quei trent'anni, la limitazione venisse meno e potesse disporre liberamente dell'immobile.

Una volta presentato il documento per la registrazione, la conservatrice sospende l’iscrizione in quanto ritiene che sussista una sostituzione fiduciaria ordinaria con obbligo di conservazione, senza che al fiduciario sia espressamente attribuito il potere di disporre. Ritiene pertanto che il venditore non abbia il potere di trasferire l’immobile. Pertanto, a giudizio della conservatrice del registro, il testamento rivela chiaramente l'esistenza di una doppia chiamata successiva, cosicché l'obbligo di conservazione fa parte del contenuto naturale della sostituzione fiduciaria, il che porta a concludere che il fatto di fissare un divieto di disporre per trent'anni non implica automaticamente che, trascorso tale termine, il fiduciario sia autorizzato a vendere liberamente.

Presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale lo respinge e conferma la qualificazione, ritenendo che dal testamento non emerga in modo espresso né inequivocabile che la testatrice volesse attribuire al fiduciario un potere generale di disposizione una volta trascorsi trent'anni. Secondo la Direzione Generale, la clausola testamentaria stabilisce solo che per trent'anni l'immobile non può essere venduto, ma non permette di dedurre che, trascorso tale termine, venga meno l'obbligo di conservazione inerente alla sostituzione fiduciaria ordinaria. Per ammettere la libera disposizione sarebbe stata necessaria un'autorizzazione espressa o chiaramente deducibile dal testamento. Pertanto, conclude che il fiduciario non poteva validamente trasferire l'immobile e conferma il rifiuto del registro di iscrivere la compravendita.

In allegato (QUI) il link alla sentenza emessa dalla Corte d'Appello di Huesca, in data 25 marzo 2026, in cui si affronta l'importanza di rispettare i diritti del socio di minoranza quando viene richiesta la presenza di un notaio all'assemblea generale. Il caso di fatto si basa su una situazione in cui una socia di una SL ha impugnato le delibere adottate nell'assemblea generale della società, sostenendo di aver richiesto entro i termini la presenza di un notaio per redigere il verbale dell'assemblea, ai sensi dell'articolo 203 della Legge sulle Società di Capitale (LSC), ma la società ha tenuto l'assemblea senza tale intervento notarile. La convenuta ha sostenuto in appello di non aver avuto effettiva conoscenza della richiesta notarile inviata tramite burofax. Tuttavia, è stato accertato che il burofax è stato inviato correttamente, che sono stati inviati avvisi via SMS e che la società non ha agito con la dovuta diligenza non ritirandolo prima dello svolgimento dell'assemblea.

Il Tribunale Provinciale, dando ragione al socio di minoranza, ovvero dichiarando nulli e inefficaci gli accordi societari adottati durante l'assemblea, basa la propria decisione principalmente sull'articolo 203 della LSC, che stabilisce che, quando i soci che rappresentano almeno il 5% del capitale in una società a responsabilità limitata richiedono con cinque giorni di anticipo la presenza di un notaio, gli accordi societari saranno efficaci solo se riportati in un atto notarile.

Un caso interessante che ci ricorda questa opzione, particolarmente consigliabile per le società in conflitto, poiché la presenza del notaio all'assemblea generale garantirà che tutti i fatti, le decisioni e le osservazioni che vi avranno luogo vengano riportati in modo fedele e inequivocabile, al fine di costituire una prova inoppugnabile e tutelare così i diritti del socio di minoranza.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 30 dicembre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede, relativa a un ricorso contro la qualifica negativa del conservatore del Registro della Proprietà di San Fernando n. 1 in merito a una richiesta di sostituzione del NIE con il NIF nel Registro della Proprietà a seguito dell'acquisizione della cittadinanza spagnola. Il caso parte da un'ipotesi in cui viene presentata al Registro della Proprietà una domanda privata che richiede la sostituzione del numero di identità dello straniero (NIE) del titolare del registro con il suo nuovo numero di identificazione fiscale (NIF), avendo acquisito la cittadinanza spagnola per residenza. Insieme alla domanda sono stati allegati la delibera di concessione della cittadinanza e un certificato di concordanza rilasciato dalla Direzione Generale della Polizia.

Una volta presentato il documento, il funzionario dell'anagrafe ha sospeso l'iscrizione in quanto ha ritenuto che l'acquisizione della cittadinanza spagnola non fosse stata sufficientemente comprovata, non essendo stata allegata la relativa iscrizione nel Registro Civile. Riteneva che il cambio di nazionalità incidesse sullo stato civile e sul diritto personale applicabile, con possibili conseguenze sulla capacità e sulla legittimazione dispositivo del titolare della registrazione. Per questo motivo, richiedeva una prova formale della registrazione della nazionalità, oltre al certificato di concordanza della polizia.

Una volta presentato il ricorso, la Direzione Generale lo ha accolto, ritenendo sufficiente il certificato di corrispondenza rilasciato dalla Polizia Nazionale per dimostrare che il vecchio NIE e il nuovo DNI/NIF appartengono alla stessa persona. Si tratta di un caso interessante e sempre più frequente, da tenere in considerazione nella consulenza ai nostri clienti stranieri.

In allegato (QUI) il link a un'interessante sessione di formazione online, tenuta dalla Fondazione Notariado, in cui il notaio di Ayora (Valencia), Pablo Alonso Rocamora, tiene una sessione di formazione pratica, in cui vengono esaminate tutte le novità introdotte nell'ordinamento giuridico spagnolo dalla Legge 11/2023.

Durante la sessione ci si concentrerà in particolare sul protocollo elettronico, sulle copie autenticate tramite CSV, nonché sul conferimento e sull'autenticazione notarile in videoconferenza. Si allega inoltre (QUI) il link alla presentazione utilizzata durante la sessione, per ulteriori approfondimenti.

Da consultare e studiare con attenzione, poiché contiene informazioni pratiche su come affrontare e attuare questo tipo di atti, così rilevanti per il presente e il futuro del notariato.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 16 gennaio 2026 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede, relativa a un ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di Oviedo n. 3 di cancellare una condizione risolutiva inserita in un atto di compravendita. Il caso ha origine da un atto pubblico di compravendita presentato per la registrazione, nel quale è incorporata una copia elettronica autenticata di un altro atto precedente di cancellazione della condizione risolutiva. Nella clausola quinta del nuovo atto di compravendita, le parti chiedono la cancellazione di tale precedente condizione risolutiva e, a tal fine, il notaio allega una copia elettronica autenticata di un atto precedente, redatto il 31 gennaio 2025, con cui le parti coinvolte acconsentono alla cancellazione della condizione risolutiva.  

Presentata la richiesta di iscrizione, il conservatore del registro la respinge e sospende la cancellazione, essenzialmente perché ritiene che manchi la presentazione autonoma dell’atto di cancellazione, dato che si tratta di un titolo indipendente dal contratto di compravendita e, pertanto, deve essere presentato separatamente e dare luogo a una propria iscrizione di presentazione nel registro. Inoltre, indica che sarà necessario specificare la causa concreta che dà luogo alla cancellazione, poiché questa non è indicata (adempimento di obblighi, rinuncia o altra causa giuridica).

La Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la nota di qualificazione della conservatrice, ritenendo che l'atto di cancellazione della condizione risolutiva costituisca un titolo formale autonomo e indipendente rispetto all'atto di compravendita, cosicché, sebbene entrambi siano economicamente correlati e riguardino gli stessi immobili, la cancellazione deriva da un negozio giuridico distinto e non può essere qualificata come documento complementare alla compravendita. Pertanto, deve essere presentato separatamente al Registro, con una propria domanda e una iscrizione indipendente, ai sensi degli articoli 245 della Legge Ipotecaria e 421 del Regolamento Ipotecario.