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In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació dell'8 maggio 2024 (BOGC del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui un uomo, nel suo testamento, istituisce la moglie come unica erede, con una serie di sostituzioni. Anni dopo, il matrimonio viene separato legalmente (con relativa sentenza del tribunale) e, infine, il marito muore.

La moglie intende attribuirsi l'eredità (tra i beni, un immobile) sulla base di questo testamento, che viene respinto dal cancelliere davanti al quale viene presentata la richiesta privata di accettazione dell'eredità, fondamentalmente, in base all'art. 422-13 CCCat, che stabilisce che "l'istituzione di erede, i legati e le altre disposizioni che sono state disposte a favore del coniuge del defunto diventano inefficaci se, dopo la concessione, i coniugi si separano di fatto o legalmente, o divorziano, o il matrimonio viene dichiarato nullo, nonché se al momento della morte è pendente una causa di separazione, divorzio o nullità matrimoniale, a meno che non sia avvenuta la riconciliazione".

La DG conferma la nota di rating, sulla base della disposizione sopra citata.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 30 aprile 2024 (BOGC del 10 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il proprietario di una farmacia situata a Palamós concede un'opzione di acquisto sulla stessa, a favore di una società commerciale.

Il Conservatore del Registro Mercantile ha rifiutato di registrare il diritto reale di opzione d'acquisto in quanto la titolarità di una farmacia può essere detenuta solo da un singolo farmacista (e non da una persona giuridica, come quella costituita nel caso di specie), sulla base, tra l'altro, dell'art. 586-1 CCCat e di altre normative settoriali.

La DG revoca la qualifica negativa e ammette la registrazione, sulla base del fatto che nell'atto costitutivo del diritto di opzione all'acquisto stesso viene concordato che il diritto dell'opzionante può essere ceduto a un terzo (che può soddisfare il requisito legale) e che viene anche specificato che, quando il diritto deve essere esercitato, devono essere soddisfatti tutti i requisiti stabiliti nell'atto costitutivo e gli altri requisiti legali e amministrativi.

In allegato (QUI) il Decreto Legge catalano 6/2024, del 24 aprile, sulle misure urgenti per l'edilizia abitativa, che riconosce un diritto di prelazione a favore della Generalitat nel trasferimento di qualsiasi abitazione situata in un'area dichiarata a mercato residenziale ristretto di proprietà di un soggetto giuridico grande detentore iscritto nel registro dei grandi detentori di abitazioni. Questo diritto di prelazione riguarda il primo e i successivi trasferimenti di abitazioni.

Ad oggi, questo Registro dei grandi detentori non esiste ancora (come si legge nella nota dell'Associazione Notarile Catalana che si allega QUI), per cui, quando entrerà in funzione (di cui sarà data debita comunicazione), si dovrà tenere conto di questa limitazione nel formalizzare questo tipo di operazioni di compravendita immobiliare.

Il 9 maggio entrerà in vigore la parte della Legge 11/2023 che regola le comunicazioni tra notai e registri. Questo fatto sta richiedendo modifiche alle applicazioni e ai sistemi di comunicazione SIGNO, su cui i tecnici di entrambe le società stanno lavorando da settimane. Per quanto riguarda l'inoltro delle copie degli atti ai registri, i cambiamenti visibili ai notai saranno minimi e riguarderanno solo alcuni dei nuovi dati stabiliti nella risoluzione della DGSJFP del 20 luglio 2023, nonostante i notevoli progressi in termini di sicurezza che il nuovo sistema comporterà. Per quanto riguarda l'ottenimento delle informazioni anagrafiche attraverso le note semplici continue, e dato che la legge vieta l'uso del fax, verrà utilizzato un sistema di repository che i notai potranno consultare tutte le volte che sarà necessario, senza costi aggiuntivi rispetto a quelli della nota stessa.

In ogni caso, vorrei ricordarvi che la risoluzione del DGSJFP del 7 luglio 2023 stabilisce che il 9 e il 10 maggio non saranno giorni lavorativi per il deposito dei documenti. Pertanto, i notai riceveranno immediatamente la prova di iscrizione dell'atto nel registro, ma noi non riceveremo l'annotazione di deposito fino al giorno lavorativo successivo. Nelle prime settimane può accadere che, per motivi di integrazione tecnologica, alcuni registri non richiedano tutte le informazioni che devono accompagnare il documento presentato. Ciò non pregiudica la validità del deposito, che sarà effettuato con i dati minimi presentati.

Nei prossimi giorni Ancert invierà i relativi manuali al vostro studio notarile e si terrà una sessione di formazione online di cui sarete tempestivamente informati.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP dell'11 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene formalizzata la vendita di un immobile appartenente in solido a due ex coniugi e in cui esiste un diritto d'uso registrato a favore dei figli, stabilito nella sentenza di divorzio.

In questi casi, il GD stabilisce che, se i bambini hanno meno di 16 anni, per la vendita sarà necessaria un'autorizzazione giudiziaria, mentre, se i bambini hanno più di 16 anni, sarà sufficiente il loro consenso in un atto pubblico.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 4 dicembre 2023 (BOE del 27 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso in cui stabilisce che, in relazione al sistema di remunerazione per la posizione di amministratore di una società, la forma specifica in cui tale remunerazione deve essere corrisposta deve essere determinata nello statuto (ovvero non è ammissibile descrivere diversi sistemi alternativi e lasciare la scelta specifica alla discrezione dell'assemblea generale).

In ogni caso, non va confusa con la competenza dell'assemblea generale ad approvare l'importo massimo della remunerazione annuale di tutti gli amministratori, poiché in questo caso ciò che viene indicato è che lo statuto deve stabilire la forma specifica in cui gli amministratori vengono remunerati (ad esempio, un'indennità fissa o una partecipazione agli utili), senza che sia ammissibile descrivere diversi sistemi alternativi e lasciare all'assemblea generale la possibilità di scegliere tra essi quello che preferisce nel caso specifico.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 19 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene presentato un atto di vendita per la registrazione, in cui la società venditrice è in procedura concorsuale, in fase di liquidazione, e la vendita viene effettuata in conformità con il piano di liquidazione approvato da un'ordinanza giudiziaria non definitiva.

Il Conservatore ha rifiutato la registrazione per questo motivo (mancanza di definitività dell'ordinanza) e la DG ha confermato questo fatto, stabilendo che per la vendita di un immobile appartenente a un'entità fallita in liquidazione, è necessario fornire l'ordinanza di approvazione del piano di liquidazione, dichiarando che è definitiva.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 22 marzo 2024 (BOE del 16 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il Conservatore rifiuta la registrazione di un atto di elevazione ad atto pubblico di delibere societarie (scioglimento ed estinzione della società e nomina del liquidatore), considerando che l'avviso di convocazione non è stato redatto correttamente perché non è stato inviato dall'amministratore (ma tramite un terzo, ossia il servizio postale del "Colegio de Abogados de Palma") e, inoltre, perché l'ordine del giorno includeva semplicemente lo scioglimento della società per motivi legali (senza specificarlo).

In questo caso, il DG delibera di eliminare questi vizi, stabilendo che se l'avviso di convocazione proviene dall'amministratore ed è da lui firmato, anche se inviato da terzi, è valido e, allo stesso modo, che l'ordine del giorno sullo scioglimento per causa legale è valido senza la necessità di esprimere la causa specifica di tale scioglimento.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 26 marzo 2024 (BOE del 17 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società, rappresentata da un procuratore, vende un immobile. Il notaio autorizzante, nel controllare la procura, non specifica se è generale o speciale, se è registrata o meno, né la persona che conferisce la procura per conto della società a favore del delegato.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari rifiuta l'iscrizione in quanto la rappresentanza del mandatario non è adeguatamente descritta e tale criterio è confermato dal DG, in quanto il notaio che autorizza l'atto qualificato si limita ad affermare che la persona che interviene per conto del titolare registrato agisce in virtù di una procura conferita con un atto del suo protocollo, ma omette qualsiasi riferimento alla natura speciale o meno della procura, del soggetto che conferisce la procura e dell'atto rappresentativo che lega quest'ultimo alla società, mancando così le circostanze necessarie affinché l'ufficiale di stato civile possa verificare che l'atto autorizzato permetta di confermare che il notaio abbia esercitato in modo completo e rigoroso la sua funzione di valutazione dell'esistenza e della validità della procura e della sufficienza dei poteri da essa conferiti.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP dell'11 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società presenta per la registrazione un atto di estensione dell'oggetto sociale e di modifica dello statuto, concordato dalla sua Assemblea Generale, in cui tale SL, originariamente dedicata alla pulizia generale degli edifici e alla loro manutenzione, estende ora il suo scopo ai servizi di disinfezione, derattizzazione e disinsettizzazione, nonché al trasporto di merci su strada e all'agenzia di trasporti.

Il Registro di commercio rifiuta l'iscrizione (e la DG lo conferma), stabilendo che l'aggiunta di un'attività all'oggetto sociale è una modifica sostanziale dell'oggetto sociale che fa sorgere il diritto di separazione degli azionisti che non hanno votato a favore di questa modifica dell'oggetto sociale.

Pertanto, in questi casi, l'atto di modifica dell'oggetto sociale che viene sottoscritto deve contenere la pubblicazione o la dichiarazione che la delibera è stata comunicata agli azionisti che non hanno votato a favore (articolo 348 LSC), e la dichiarazione degli amministratori che nessun azionista ha esercitato il diritto di recesso entro il termine stabilito o che la società, a seguito dell'autorizzazione dell'assemblea generale, ha acquistato le azioni degli azionisti separati (articoli 346 e seguenti LSC).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 19 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene concordata la cessazione di un amministratore unico di una SL, domiciliato all'estero.

La DG stabilisce che, in questi casi, la via dell'articolo 202 del NR non è l'unica, per cui se l'atto è inviato per raccomandata con ricevuta di ritorno e la consegna non può essere effettuata, in alternativa, per tale notificazione, si può ricorrere anche alla via del regolamento (UE) 2020/1784, relativo alla notificazione e alla comunicazione negli Stati membri degli atti giudiziari ed extragiudiziali in materia civile o commerciale (o, a seconda dei casi, alla Convenzione dell'Aia del 15 novembre 1965), quando si stabilisce che la notificazione o la comunicazione notarile deve essere effettuata tramite l'organo mittente designato dal Regno di Spagna, ossia tramite l'avvocato dell'Amministrazione della Giustizia corrispondente al tribunale del domicilio del notaio (in questi casi, il cliente deve quindi recarsi presso il tribunale del luogo in cui si trova l'ufficio notarile in cui è stato stipulato l'atto e chiedere all'avvocato dell'Amministrazione della Giustizia di tale tribunale di inoltrare l'atto al destinatario, attraverso la procedura stabilita dai suddetti regolamenti europei).

A seguito di una recente consultazione fatta da un cliente su questo tema (i piani pensionistici e il loro rapporto con l'eredità), la dottrina del CS in materia, esposta nella STS 274/2021 del 10 maggio, afferma che "per quanto riguarda la questione sollevata nel presente ricorso, dobbiamo partire dal fatto che il legislatore ha lasciato fuori dall'ambito della successione le prestazioni che i beneficiari hanno diritto a ricevere in caso di morte degli aderenti a un piano pensionistico o dei partecipanti a un piano pensionistico o dei partecipanti a un'eredità, dobbiamo partire dal fatto che il legislatore ha lasciato fuori dall'ambito della successione ereditaria le prestazioni che i beneficiari hanno diritto a ricevere in caso di morte degli iscritti a un piano pensionistico o dei partecipanti a un piano pensionistico. Il diritto alle prestazioni corrispondenti generate in ciascun piano a favore degli aderenti o dei partecipanti non si acquisisce per via ereditaria; pertanto, anche nei casi in cui la persona del beneficiario e dell'erede coincidano, il diritto alla prestazione è soggetto a regole proprie e non al regime giuridico della successione. Come analogamente stabilito per l'assicurazione sulla vita dall'art. 88 della Legge 5/1980, dell'8 ottobre, sui contratti di assicurazione, e fatte salve le differenze tra le due figure, la prestazione deve essere consegnata al beneficiario in adempimento del contratto anche contro le pretese degli eredi legittimi e dei creditori del contraente".

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 21 marzo 2024 (BOE del 16 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una SL concorda la propria liquidazione ed estinzione, con la particolarità di avere un attivo (28.419,60 euro), nonché un debito non dovuto (l'Imposta sulle Società del 2023 che non poteva ancora essere pagata per una questione di date). La società adotta l'accordo, facendo un accantonamento per il pagamento di questa imposta societaria, assegnando il resto degli attivi ai soci corrispondenti.

Il Registro Mercantile rifiuta l'iscrizione affermando che, in questi casi, poiché esiste un debito non ancora scaduto e un attivo con cui soddisfarlo, deve procedere, in conformità con le disposizioni dell'articolo 391.1 della Legge sulle Società di Capitali e 247.2.3.ª del Regolamento del Registro Mercantile, cioè a depositare l'importo corrispondente in un istituto di credito per soddisfare tale pagamento non appena si apre il periodo regolamentare per farlo.

Dopo la presentazione del relativo ricorso da parte del notaio che ha autorizzato l'atto, il DG ha infine concordato con il cancelliere, stabilendo che, in una situazione come quella che si è venuta a creare nel caso in esame (attivo sufficiente e debiti non esigibili in bilancio), la disposizione di legge prevede che l'attivo debba essere distribuito secondo quanto approvato dagli azionisti (articolo 390 della legge sulle società di capitali), fermo restando che le passività non esigibili devono essere debitamente consegnate a un istituto di credito affinché, al momento opportuno, possano essere pagate (articoli 391.1 e 395.1.b) della stessa legge).1 e 395.1.b) della stessa legge).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 15 febbraio 2024 (BOE del 14 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una persona, incapace, vende alcune proprietà, essendo rappresentata in questo atto dal suo tutore, non indicando nell'atto né il fatto che le corrispondenti risoluzioni giudiziarie relative alla nomina del tutore né l'accettazione dell'incarico siano state inviate al Registro Civile.

Il Conservatore dei registri immobiliari rifiuta la registrazione per questo motivo e la DG, su ricorso del notaio, allineandosi a quest'ultimo, stabilisce che, nel caso specifico, tale vizio deve essere eliminato, in quanto l'atto di vendita contiene e incorpora un'ordinanza del tribunale che autorizza espressamente tale vendita, cosicché, poiché l'atto di controllo preventivo da parte dell'autorità giudiziaria è registrato nell'atto qualificato mediante una decisione il cui contenuto non lascia spazio a dubbi e ha svolto la funzione di controllo di alcuni poteri che, in qualità di rappresentante legale, spettano al tutore, si deve concludere che il Conservatore dispone di tutti gli elementi necessari per qualificare l'autorizzazione giudiziaria che costituisce una prova sufficiente della misura di sostegno e sulla misura di sostegno summenzionata, in qualità di rappresentante legale, il tutore, si deve concludere che l'ufficiale di stato civile dispone di tutti gli elementi necessari per qualificare l'autorizzazione giudiziaria che costituisce prova sufficiente della misura di sostegno e della suddetta carica e sostiene l'atto dispositivo compiuto dal tutore per conto della persona che rappresenta.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 15 gennaio 2024 (BOE del 23 febbraio 2024), in cui il DG risolve un caso in cui una persona, in un testamento, istituisce eredi due dei suoi figli e, allo stesso modo, disereda un terzo figlio e anche i discendenti di questo figlio diseredato (cioè i suoi nipoti, due minori di 13 e 8 anni), lasciando traccia nel testamento del loro disprezzo per la sua persona e del loro disinteresse a mantenere la relazione tra lui e la sua famiglia, i nipoti di lei, due minorenni di 13 e 8 anni), lasciando traccia nel testamento del loro disprezzo per lei e del loro disinteresse a mantenere il rapporto tra la nonna e i nipoti.

Il cancelliere ha rifiutato la registrazione in quanto, essendo due dei beneficiari del testamento del defunto minorenni al momento della disposizione testamentaria, la loro partecipazione alla divisione dell'eredità non poteva essere ignorata, in quanto i minori non avevano la capacità di essere legalmente imputabili per il comportamento che costituisce la causa legale della diseredazione.

La DG, allineandosi al Conservatore, delibera che, per i minori di 14 anni, si deve presumere che non siano passibili di diseredazione in assenza della corrispondente sentenza del tribunale sulle condizioni di maturità del minore che lo rendono idoneo a essere soggetto passivo della diseredazione, per cui, in assenza di una sentenza del tribunale che convalidi la diseredazione, questa non può essere considerata efficace in termini di proprietà e registrazione.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 21 febbraio 2024 (BOE del 19 marzo 2024), in cui la DG stabilisce che nel caso delle procure britanniche, per loro stessa natura, il giudizio di sufficienza del notaio viene effettuato correttamente quando il documento originale firmato dal mandante viene esibito davanti al notaio, e non sotto forma di copia autenticata.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 5 febbraio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società, tramite la corrispondente delibera dell'Assemblea generale, delibera lo scioglimento e la liquidazione della società, e l'atto corrispondente richiede al Registro Mercantile la cancellazione delle registrazioni della società. L'atto dichiara che la società non ha alcun bene e che, allo stesso modo, ha un solo creditore (l'AEAT), il cui credito non può essere soddisfatto a causa dell'assenza di beni.

Il cancelliere rifiuta la registrazione in quanto, ai sensi dell'art. 395 LSC, l'atto di scioglimento della società deve contenere la dichiarazione dei liquidatori di aver pagato i creditori o di aver consegnato i loro crediti.

Il liquidatore della SL ha presentato ricorso contro questa classificazione e la DG, allineandosi a quest'ultima, ritiene che, in effetti, quando non ci sono beni da liquidare, anche se ci sono creditori, in ambito strettamente anagrafico non esiste alcuna norma che subordini la cancellazione delle iscrizioni anagrafiche di una società di capitali priva di beni aziendali alla previa dichiarazione di insolvenza. Pertanto, anche se ci sono creditori, non essendoci nulla con cui pagarli, la domanda di cancellazione delle iscrizioni anagrafiche deve essere ammessa, anche se la società non ha precedentemente dichiarato la procedura di insolvenza.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 19 febbraio 2024 (BOE del 19 marzo 2024), in cui la DG delibera che, nel caso di una società in procedura concorsuale e già in fase di liquidazione, non è possibile nominare e registrare un nuovo amministratore, in quanto le operazioni di liquidazione della società sono di competenza dei liquidatori della società e non possono essere effettuate dagli amministratori della società che, per effetto dello stato di scioglimento, sono de jure revocati dalla carica.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 febbraio 2024 (BOE del 20 marzo 2024), in cui la DG delibera che, per poter calcolare la perdita finanziaria, è necessario esprimere il differenziale ad essa applicabile, in quanto questo deve essere indicato nella registrazione affinché la sua quantificazione, se applicabile, possa essere effettuata correttamente.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 30 gennaio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG stabilisce che se la novazione di un'ipoteca che grava sulla residenza abituale della famiglia è formalizzata da uno dei coniugi, non è necessario il consenso dell'altro coniuge, se la novazione non aumenta il capitale o il debito ipotecario dell'immobile gravato.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 6 febbraio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG stabilisce che nelle rinunce all'eredità che coinvolgono gli stranieri è necessario indicare anche il codice fiscale del rinunciante, poiché si tratta di un atto con implicazioni fiscali, per il quale è richiesto dalla legge (artt. 254.2 LH, 23 LN e 156.5 RN).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 gennaio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui la vendita di una partizione indivisa di 1/49 di un immobile registrato costituito da locali commerciali, che dava diritto all'uso e al godimento esclusivo di un posto auto, viene formalizzata con un atto di vendita. Nel Registro e nella semplice nota informativa è stato annotato che "i suddetti posti auto sono da considerarsi come elemento accessorio a servizio dell'abitazione e di conseguenza ci si impegna espressamente a non trasferire il posto auto acquisito ma insieme all'abitazione corrispondente a ciascuno di essi". Il Conservatore rifiuta la registrazione, ritenendo che il posto auto possa essere venduto solo insieme all'abitazione in questione.

Il DG, allineandosi al notaio, revoca la nota di qualifica e consente la vendita, sostenendo che in questo caso si tratta di un accordo meramente obbligatorio, e non di un' obbligazione reale, in quanto questa richiede di essere debitamente formalizzata ed espressamente registrata.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 5 febbraio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene formalizzato un prestito ipotecario a favore di una società, con una persona fisica che è anche amministratore della società come garante.

La DG stabilisce che quando la persona fisica garante di un prestito commerciale è un amministratore, un procuratore o un socio di una società, questa persona fisica ha un legame funzionale con la società che la esclude dallo status di consumatore e, pertanto, determina la non applicazione delle misure cautelari dell'ICL.

In allegato (QUI), un elenco di enti e istituzioni che possono fornire assistenza alle persone che ne hanno bisogno per l'esercizio della capacità giuridica in condizioni di parità (anziani con deficit cognitivo, disabili, ecc.), fornito dalla Direzione Generale dell'Autonomia Personale e della Disabilità della Generalitat de Catalunya all'Associazione Notarile della Catalogna. Da tenere in considerazione se ci occupiamo di clienti che necessitano di questo tipo di assistenza o che potrebbero averne bisogno in futuro.

In allegato (QUI) Risoluzione JUS/47/2024 della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, del 3 gennaio (DOGC 19/01/2024), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di un cancelliere di registrare un accordo di successione formalizzato da una madre (che ha 4 figli) e tre dei suoi figli, in cui sono previste disposizioni a favore dei concedenti, ma anche a favore di un terzo che non partecipa direttamente all'accordo (il quarto figlio).

La DG, allineandosi al ricorrente, revoca la nota di qualificazione, affermando che, ai sensi del secondo comma dell'art. 431-1 del CCCat, i patti successori catalani ammettono disposizioni tra i concedenti e anche a favore di terzi che non partecipano direttamente alla loro concessione.

In allegato (QUI)Circolare informativa 1/2024 del Consiglio Generale del Notariato sugli investimenti esteri. Illustra le novità introdotte dall'ordinanza HFP/115/2023, del 9 febbraio, che determina i Paesi e i territori, nonché i regimi fiscali dannosi, che sono considerati giurisdizioni non cooperative (QUI), entrata in vigore il 1° febbraio 2024.

Questa ordinanza (che attua il Regio Decreto 571/2023, di cui abbiamo parlato in una precedente Newsletter) stabilisce i moduli per il trattamento e la dichiarazione degli investimenti esteri in Spagna e degli investimenti spagnoli all'estero. Si ricorda che questo regolamento stabilisce, a seconda dei casi, un regime di dichiarazione o di autorizzazione (nel caso della dichiarazione, la sua assenza non pregiudica la validità dell'operazione, mentre nel caso dell'autorizzazione, la sua assenza ne pregiudica la validità). La circolare allegata illustra i casi specifici in cui è richiesta una dichiarazione o un'autorizzazione.

Procedura da tenere in considerazione per le transazioni in cui è richiesta una dichiarazione preventiva:

1. L'investitore straniero che intende formalizzare la transazione davanti a un notaio deve, prima della firma, compilare, sotto la sua esclusiva responsabilità, la corrispondente dichiarazione in AFORIX(allegata QUI con una sintesi della procedura che deve essere eseguita dal titolare non residente).
2. Se il concedente ha compilato il modulo corrispondente e fornisce allo studio notarile i relativi file elettronici al momento della stipula, lo studio notarile deve verificare che i dati essenziali del file elettronico consegnato coincidano con quelli dell'atto o della polizza da stipulare (QUI è allegato un manuale con la procedura da seguire presso lo studio notarile). Una volta effettuata questa verifica, il modulo deve essere stampato e incorporato nell'atto, per cui, una volta firmato l'atto, il notaio deve inviare le informazioni fornite, tramite l'ufficio elettronico del notaio, al Consiglio Generale del Notariato, che a sua volta le trasmetterà al Registro degli Investimenti.
3. Se il concedente non consegna il fascicolo al momento della stipula, il notaio lo registra nell'atto, con le opportune avvertenze. Eventualmente, se il fascicolo viene fornito in un secondo momento, il notaio lo registra con diligenza, procedendo alle stesse formalità sopra descritte.
4. Si allegano anche modelli di clausole di investimento esterno da inserire negli atti, a seconda dei casi (QUI).

Procedura da tenere in considerazione nelle operazioni in cui è richiesta un'autorizzazione esplicita:

La circolare allegata elenca in dettaglio le operazioni soggette a questa autorizzazione espressa(ad esempio, investimenti da parte di residenti in Paesi non appartenenti all'UE che comportino la proprietà del 10% o più di una società spagnola, se l'oggetto dell'investimento è costituito, tra l'altro, da infrastrutture critiche, tecnologie critiche, forniture energetiche, settori con accesso a informazioni sensibili o mezzi di comunicazione), nel qual caso il notaio è tenuto a informare i richiedenti della necessità di ottenere questa autorizzazione espressa, rifiutandosi di autorizzare l'atto pubblico fino a quando questa non sia stata ottenuta.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 19 dicembre 2023 (BOE del 16 febbraio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il costruttore di un nuovo edificio formalizza in un atto una segregazione di una quota indivisa che gli appartiene, in un locale al piano seminterrato destinato a garage/deposito, per creare tre proprietà registrate indipendenti, ossia due posti auto e un deposito, al fine di procedere alla loro vendita agli acquirenti finali.

Il Conservatore rifiuta la registrazione perché, a fronte della clausola statutaria della divisione orizzontale che autorizza il costruttore a effettuare tali segregazioni, si osserva che tale clausola stabilisce che tale facoltà può essere utilizzata solo "prima di procedere alla vendita dei suddetti locali di deposito"; il Conservatore ritiene che, poiché il costruttore ha già iniziato a vendere altri locali di deposito, tale clausola non possa essere applicata, per cui è necessario il consenso di tutti i proprietari registrati delle restanti quote indivise già vendute.

Il DG, in linea con il notaio, revoca la nota di qualificazione, ritenendo che, in questo caso, sia necessario interpretare la clausola statutaria in modo "logico, mirato e contestuale", ossia consentendo tali modifiche, anche se la vendita di altri locali di deposito è già iniziata, purché tali modifiche successive interessino solo le quote indivise appartenenti alla società costruttrice.

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 9 gennaio 2024 (BOE del 21 febbraio 2024), in cui il DG risolve un caso in cui il Catasto rifiuta la registrazione di un diritto di opzione di acquisto su un immobile, in quanto questo ricade nel divieto del contratto di committenza (in quanto esistono rapporti finanziari pregressi tra il concedente e l'opzionante, ossia debiti pregressi, stabiliti in un protocollo precedente all'opzione di acquisto).

La DG, allineandosi al Conservatore, ritiene che, in effetti, non sia possibile utilizzare l'opzione di acquisto per uno scopo che le è estraneo, ossia operare come garanzia, per cui non è ammissibile che, sotto l'apparenza di un contratto di opzione di acquisto, si celi un pignoramento che consente al titolare dell'opzione (creditore di un debito) di diventare proprietario del bene offerto in garanzia (per estinguere tale debito), e tutto ciò, senza i requisiti e le precauzioni proprie dell'esecuzione processuale.

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 15 gennaio 2024 (BOE del 22 febbraio 2024), in cui il DG risolve un caso relativo all'acquisto di un immobile, su base privata, di una persona sposata in regime di comunione dei beni di diritto comune.

Interessante risoluzione per ricordare le modalità con cui tale acquisizione può avvenire su base privatistica, ovvero

• Giustificando indubbiamente la natura privatistica della proprietà (mediante prove documentali pubbliche).
• Confessione di privatizzazione dell 'altro coniuge (che assoggetta l'acquisto al regime speciale dell'art. 1324 Cc e 95.4 del Regolamento ipotecario).
• Conclusione tra i coniugi di un negozio giuridico di attribuzione di natura patrimoniale (quando la natura onerosa o gratuita del negozio è chiaramente espressa).

Di seguito riportiamo due interessanti domande, analizzate nell'ultimo WebiNots dell'Associazione dei notai della Catalogna, in materia di successione:

TESTAMENTO E GIUDIZIO DI CAPACITÀ NOTARILE:

Vengono analizzate due sentenze della Corte Suprema di Giustizia in cui viene messa in discussione la validità di due testamenti fatti da persone anziane (oltre gli 80 anni).Estrema cautela con i testamenti di personeanziane (oltre gli 80 anni) che, tenendo conto della piramide demografica, diventeranno sempre più comuni. Se c'è il minimo dubbio sulla capacità del testatore, esistono varie opzioni per rafforzare il giudizio di capacità:

• Prova preventiva che la persona è sana di mente (referto medico).
• Effettuare una registrazione della persona con un'intervista e depositarla in un registro precedente.
• Casi estremi: richiedono la presenza di 2 medici.

DONAZIONI E IMPUTAZIONE ALLA QUOTA DI LEGITTIMA:

Ai sensi del Codice Civile della Catalogna (art. 451-8 CCCat), "le donazioni tra vivi concesse dal defunto con un espresso patto di imputazione o fatte in pagamento o per conto del legittimario sono imputabili al legittimario. L'imputabilità della donazione deve essere espressamente dichiarata al momento della concessione e non può essere imposta successivamente da atti tra vivi o per causa di morte.

È importante ricordarlo ai clienti al momento della formalizzazione della donazione, perché si può fare solo in quel momento, non dopo!(come nel caso analizzato nel seminario, in cui dopo la donazione i rapporti tra padre e figlio si deteriorano e il padre (donatore), nel suo testamento, indica che questa donazione passata è imputabile alla legittima, ma questo non è più possibile, e questo è quanto dichiara il TSJ nella sentenza del caso specifico).

Ecco le principali conclusioni di un recente WebiNots, organizzato dall'Associazione Notarile della Catalogna, con un avvocato specializzato in protezione dei dati:

• Essere estremamente prudenti nei confronti di tutta la documentazione e le informazioni che trattiamo. Consentite l'accesso solo alle persone autorizzate.
• Fate molta attenzione alle e-mail che inviate ai vostri clienti. In linea di principio, i clienti ci forniscono il loro indirizzo e-mail solo per scopi legati alla loro scrittura, quindi non potete inviare loro altro che abbia uno scopo commerciale.
• Comunicazioni WhatsApp con i clienti: Non inviare mai bozze di atti, documentazione di transazioni o informazioni riservate sui clienti (WhatsApp utilizza strumenti di Big Data per estrarre dati da tutto ciò che circola attraverso la sua App).
• Intelligenza Artificiale (AI, tipo di chat GPT): in caso di ricerca di informazioni (modelli di atti, contratti, informazioni legali, ecc.), i dipendenti non devono in alcun caso fornire dettagli sui dati specifici dei clienti (nomi di aziende, cifre delle transazioni, ecc.), poiché l'AI li memorizza e potrebbe utilizzarli in futuro per fornire risposte ad altre persone che utilizzano l'AI.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale delle Imposte, in cui, in risposta a una serie di domande sul protocollo elettronico, si stabilisce quanto segue:

• Gli atti notarili, i rogiti e i certificati notarili, siano essi emessi su carta o in formato elettronico, sono soggetti alla cosiddetta tariffa forfettaria per gli atti legali documentati, i documenti notarili.
• L'attuale formulazione della legge che regolamenta le ITP e le AJD consente solo la riscossione della tassa fissa AJD su carta bollata, quindi dovremo attendere una riforma di questa legge per consentire un sistema di pagamento della tassa.
• Per quanto riguarda la fatturazione notarile, personalmente non vediamo alcuna base giuridica per addebitare i fogli del protocollo elettronico. Pertanto, continueremo a fatturare solo gli atti corrispondenti al protocollo elettronico, come abbiamo fatto finora.
• La questione viene monitorata con attenzione e, se dovessero esserci nuovi sviluppi in merito che riguardano le modalità di fatturazione degli strumenti pubblici, questi verranno immediatamente comunicati a tutto il personale.

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 14 dicembre 2023 (BOE del 18 gennaio 2024), in cui la DG considera comparabili la divisione dell'eredità e la liquidazione di una società di capitali con assegnazione dei beni agli azionisti. Sulla base di questo confronto, la DG ha stabilito che l'approvazione giudiziaria della liquidazione della società è necessaria se la liquidazione coinvolge persone sotto tutela rappresentativa (precedentemente nota come tutela degli incapaci).

Una breve panoramica della Legge 28/2022 sulla promozione dell'ecosistema delle start-up (QUI), che promuove la creazione di start-up in Spagna stabilendo incentivi fiscali e semplificando le procedure per la loro creazione:

• È prevista un'aliquota ridotta dell'imposta sul reddito delle società del 15%.
• Per attrarre investimenti stranieri, l'investitore straniero deve avere solo un NIF spagnolo, ma non un NIE.
• Il termine per la registrazione della vostra costituzione è di 5 giorni lavorativi e, se si utilizza lo statuto standard, di sei ore.
• Gli onorari notarili in caso di costituzione tramite CIRCE, con statuto standard e capitale inferiore a 3.100 euro, sono di 60 euro.
• Il concetto di start-up è definito negli articoli 3 e 4 della legge citata.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 novembre 2023 (BOE del 28 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di dichiarazione di "vecchia" nuova costruzione, in cui viene fornita una certificazione catastale che accredita che l'opera è del 2015 (quindi non sono trascorsi i 10 anni richiesti dalla normativa regionale per poter usufruire di questo percorso), unitamente a un documento, rilasciato dal Comune della località in cui si trova l'immobile, che attesti il rispetto delle condizioni stabilite nella licenza e che non vi siano obiezioni al rilascio della licenza di prima occupazione.

La DG, allineandosi al Conservatore, stabilisce che se si intende registrare una dichiarazione di nuova costruzione, si deve scegliere o la via"ordinaria" della dichiarazione di nuova costruzione ultimata (più impegnativa in termini di documentazione, in quanto sarà richiesta una licenza comunale, un'assicurazione, un'attestazione descrittiva da parte di un tecnico competente, ecc.) o la via "vecchia", per cui, se si sceglie quest'ultima, si deve dimostrare che è trascorso il tempo previsto dalla legge per questo, indipendentemente dal tempo previsto dalla legge.) o la via della dichiarazione di nuova costruzione "per anzianità", per cui, se si sceglie quest'ultima, si deve accreditare che è trascorso il tempo richiesto dalla legge per questo, indipendentemente dal fatto che venga fornito un documento che corrisponderebbe nel caso in cui si fosse optato per la dichiarazione di nuova costruzione nella "via ordinaria".

In allegato (QUI) Istruzione della DGT sulle formalità da espletare in caso di morte del proprietario di un veicolo a motore. In particolare, si specifica che gli eredi, entro un periodo massimo di 90 giorni, possono scegliere tra due opzioni:

• Oppure individuare un custode provvisorio, che sarà il possessore del veicolo e responsabile di tutte le questioni ad esso relative. È necessario effettuare una procedura specifica per comunicare questo affidamento entro 90 giorni dal decesso. L'affidamento è provvisorio e il veicolo non può essere venduto. Può essere trasferito solo al custode stesso o a un erede.
• Oppure effettuare il trasferimento definitivo a uno degli eredi, per cui, una volta assegnato il veicolo a uno degli eredi, questi avrà 90 giorni di tempo per effettuare il trasferimento definitivo a suo nome. Questo intestatario diventa il proprietario, con tutti i diritti e gli obblighi.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 novembre 2023 (BOE del 28 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di atto di modifica di proprietà orizzontale, con una nuova configurazione di elementi indipendenti (di cui facevano parte diverse proprietà ipotecate). Il Conservatore ha rifiutato la registrazione a causa del mancato consenso del creditore ipotecario.

In questo caso, il DG, con un'interessante risoluzione, fa una sintesi molto didattica sulla registrazione degli atti che possono alterare l'elemento oggettivo della garanzia ipotecaria e in quali casi è o non è necessario l'intervento del creditore ipotecario.

Infine, nel caso specifico, stabilisce che tale consenso non è necessario, in quanto esiste una corrispondenza tra le proprietà originarie e quelle risultanti dalla riorganizzazione della proprietà orizzontale.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 26 settembre 2023 (BOE del 1° novembre 2023), in cui la DG, allineandosi al Conservatore del Registro Mercantile, stabilisce che nello scioglimento e nella liquidazione di una SL, anche se il capitale sociale da distribuire è pari a 0, è necessario identificare i soci e la loro quota di partecipazione.

Il Decreto Reale 8/2023 porta come novità più rilevanti in termini di tutela dei debitori ipotecari, le seguenti:

• Le commissioni per l'estinzione anticipata totale o parziale dei mutui a tasso variabile saranno abolite nel 2024.
• Sono inoltre abolite le commissioni per la modifica delle condizioni di passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso. Tale commissione non può essere applicata nemmeno quando la modifica consiste nel passaggio da un tasso variabile a un tasso misto, a condizione che il periodo fisso sia di almeno 3 anni.
• Non possono essere addebitate commissioni per il passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso o a un tasso misto con i requisiti di cui sopra.

In allegato (QUI) nota informativa dell'Associazione Notarile della Catalogna, dove si ricordano link di interesse per la preparazione quotidiana di alcune transazioni immobiliari. In particolare:

• Certificati di efficienza energetica: motore di ricerca per individuare le informazioni tecniche dei diversi certificati di efficienza energetica di edifici o abitazioni inclusi nel Registro ufficiale della Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consultazione dei prezzi massimi di vendita e di affitto degli alloggi sociali.
• Registro della pianificazione urbanistica in Catalogna: uno strumento per la consultazione della pianificazione urbanistica attuale, degli accordi urbanistici e dei lotti urbani consolidati.

In allegato (QUI) Risoluzione JUS/4208/2023 della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, del 12 dicembre (DOGC 20/12/2023), in cui la DG, a fini dottrinali, risolve un caso in cui una persona sposata (con stato civile catalano), da sola, realizza il classico CV + PH di un immobile da adibire a "residenza abituale", formalizzando i 2 atti da sola, cioè senza il consenso dell'altro coniuge.

La DG, allineandosi al Conservatore, ritiene che in Catalogna non sia applicabile la teoria dell'affare giuridico complesso, basata sugli articoli 569-31 e 231-9.2 CCCat, per cui l'acquisto della casa familiare e la costituzione di un'ipoteca su questa casa subito dopo (a garanzia del mutuo che rende possibile l'acquisto), sono due affari giuridici indipendenti, per cui devono soddisfare i rispettivi requisiti legali, ossia, nel caso del PH, il consenso del coniuge convivente del mutuatario.

In allegato (QUI) Risoluzione del 27 dicembre 2023, del Segretario di Stato per l'Economia, che modifica il Codice delle Buone Pratiche Bancarie per i debitori in difficoltà, ampliando lo spettro dei potenziali beneficiari di queste misure in caso di novazioni ipotecarie. In particolare, fondamentalmente:

• Il limite di reddito del nucleo familiare per poter beneficiare del Codice è esteso a 4,5 volte l'IPREM annuale ( in casi specifici può arrivare a 5,5 volte).
• È possibile richiedere misure per estendere la durata fino a 7 anni e fissare la rata per 12 mesi, autonomamente o congiuntamente.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a una segregazione di locali, stabilendo che, quando il titolo costitutivo della proprietà orizzontale prevede la possibilità di segregare o dividere elementi privati senza la necessità di un accordo collettivo dell'assemblea dei proprietari, autorizza implicitamente le opere e le modifiche che tale segregazione richiede, a meno che non vi sia una clausola espressa in senso contrario.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto della registrazione di un atto di segregazione di un elemento privato e successiva vendita a favore della comunità di proprietari (per convertirlo successivamente in un elemento comune della proprietà orizzontale).

La DG conferma il difetto e, in sintesi, ci dice che se si vuole convertire qualcosa di privato in elemento comune, la via corretta non è la sua vendita a favore della collettività, ma la sua configurazione come elemento comune, modificando la descrizione dell'edificio, e con l'accordo unanime della comunità dei proprietari, in quanto incide sul titolo costitutivo.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 27 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di accettazione dell'eredità e a premi ereditari, in cui, sintetizzando la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia, chiarisce l'importante differenziazione tra una partizione effettuata nel testamento stesso e le mere "norme di partizione".

Il Centro sottolinea che quando il testatore compie tutte le operazioni di partizione previste dal testamento (inventario, stima, liquidazione e assegnazione dei lotti) siamo di fronte a una vera e propria divisione fatta nel testamento. Quando invece il testatore si limita a esprimere la volontà che, al momento della divisione, determinati beni vengano assegnati a ciascun erede in pagamento del suo patrimonio, siamo di fronte a un semplice regolamento di divisione.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 25 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di un immobile appartenente a uno straniero, stabilendo che l'applicazione dell'articolo 1320 CC (e quindi del suo omologo nel Codice civile catalano), relativo alla necessità del consenso di entrambi i coniugi per disporre della residenza abituale della famiglia, è indipendente dalle disposizioni della legge che disciplina il regime patrimoniale dei coniugi, e che, in conformità al Regolamento 24 giugno 2016, è applicabile anche ai matrimoni stranieri.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di registrare un atto di elevazione ad atto pubblico di un contratto di locazione.

Contratto di locazione stipulato tra il precedente proprietario registrato (in qualità di locatore) e un locatario. Il proprietario non paga il mutuo ipotecario che grava sull'immobile locato e l'immobile viene infine sottoposto a pignoramento, nel corso del quale l'immobile viene assegnato a un terzo, a favore del quale l'immobile è attualmente registrato. In questo processo di pignoramento, il nuovo proprietario che si aggiudica l'immobile è a conoscenza del fatto che l'immobile è locato e l'aggiudicazione, in sede giudiziaria, viene concessa salvaguardando i diritti di tale locatario. Successivamente, il locatario tenta di registrare il suo diritto e il Registro lo respinge per mancanza di tratti successivi (art. 20 LH), ossia la persona che ha firmato il contratto di locazione come locatore non coincide con l'attuale proprietario registrato.

La DG revoca la qualifica, ritenendo che questo caso rappresenti un'eccezione al principio generale, in quanto nel procedimento di pignoramento in cui era parte l'attuale proprietario registrato è stato salvaguardato il diritto dell'inquilino a occupare l'immobile.

In allegato (QUI) Nota del Consiglio Direttivo dell'Associazione Notarile della Catalogna in cui, in risposta a una comunicazione ricevuta in diversi studi notarili dalla banca ING (che chiedeva che tutte le copie dei loro atti CV + PH fossero rilasciate in formato elettronico), si indica che, negli atti CV + PH, è l'acquirente (che paga l'atto) a dover scegliere il formato delle sue copie autorizzate (su carta o in formato elettronico).

A tal fine, si raccomanda di porre al cliente questa domanda nell'atto pre-LCI, di registrarla nell'atto e, in base alla sua preferenza, di rilasciare la copia secondo la forma richiesta dall'acquirente.

Le nuove funzionalità sono riassunte (QUI) e i miglioramenti apportati alla sede elettronica dell'ATC:

Imposta di trasferimento e di bollo (ITPAJD): sono state introdotte nuove funzionalità nei moduli online per i moduli 600 e 620 e nel programma di aiuto per i moduli 650 e 660:

• Adattamento del modulo telematico del modulo 600 dell'ITPAJD per ammettere i cedenti stranieri senza NIF nelle transazioni al tasso DRG (diritti reali di garanzia e di prestito).
• Adattamento del modulo telematico 620, vendita e acquisto di alcuni mezzi di trasporto usati, per consentire l'esportazione dell'autocertificazione e il recupero dei dati in presenza di più acquirenti, nel caso dell'acquisto di un'imbarcazione, e per indicare separatamente i tipi di autocaravan.

Per quanto riguarda l'imposta sulle successioni e donazioni (ISD):

• Adattamenti al programma di sostegno della modalità di successione per introdurre depositi in conto corrente o di risparmio in formato IBAN.

Inoltre, è stata introdotta l' incorporazione automatica dell'atto pubblico nei file di autovalutazione ITPAJD (modulo 600) e ISD (moduli 650, 651 e 653) . Pertanto, non è più necessario che il cittadino fornisca l'atto pubblico se lo studio notarile ha precedentemente inviato la dichiarazione informativa del notaio all'Agenzia fiscale catalana.

In allegato (QUI) l'Istruzione per la verifica dei valori immobiliari dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna per gli eventi imponibili (ITP, Eredità e Donazioni) per l'anno 2024.

Va ricordato che questa tabella è di vitale importanza quando non si dispone del valore catastale di riferimento dell'immobile in questione. Sempre, in primo luogo, si deve tenere conto del valore di riferimento ai fini fiscali. In mancanza di questo, la tabella continuerà a essere utilizzata in modo tradizionale. Moltiplicando il valore catastale per il corrispondente coefficiente moltiplicatore, si ottiene il valore fiscale minimo.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 27 ottobre 2023 (DOGC dell'8 novembre 2023), che risolve un caso relativo a un'accettazione di eredità con più coeredi, in cui uno di essi, oltre a essere un prelegatario di un immobile, accetta la sua parte di eredità e, inoltre, si aggiudica unilateralmente questo immobile che costituisce il prelegatario. Il Catasto rifiuta la registrazione in quanto, affinché l'aggiudicazione abbia effetto, è necessario il consenso di tutti gli eredi.

Il notaio ordinante ha presentato ricorso e la DG, allineandosi a quest'ultimo, ha revocato la nota di qualificazione, ricordando che, ai sensi del CCCat (art. 427-22), il legatario può prendere possesso del legato stesso se si tratta di un prelegato.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di rifiuto di annotazione preventiva di una richiesta di verbale notarile di un'assemblea, nel Registro Mercantile. Si tratta di un caso in cui un azionista desidera che venga redatto il verbale notarile di un'assemblea generale e, a tal fine, invia un'e-mail di richiesta al presidente del consiglio di amministrazione, che risponde affermativamente. L'azionista cerca di ottenere l'annotazione preventiva nel Registro delle imprese sulla base di questa e-mail e il Conservatore rifiuta, affermando che per poter registrare l'annotazione preventiva è necessario fornire la richiesta notarile agli amministratori.

Il DG conferma la nota di qualificazione e ricorda che, per poter effettuare l'annotazione preventiva richiesta, è necessario dimostrare che è stata emessa la convocazione notarile degli amministratori (art. 104.1 RRM).

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 15 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve il caso di un'Assemblea generale degli azionisti a cui non partecipano gli amministratori della società.

Il Conservatore del Registro delle Imprese rifiuta di registrare le delibere adottate per questo motivo, sulla base dell'articolo 180 LSC ("gli amministratori devono partecipare alle assemblee generali"). Il notaio ha impugnato la qualifica e il DG, allineandosi a quest'ultimo, ha confermato che, in effetti, la mancata partecipazione dell'organo amministrativo all'assemblea generale non è motivo di nullità della stessa, ma ciò che, eventualmente, genererà la responsabilità degli amministratori prevista dall'articolo 236 LSC.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 10 novembre 2023 (DOGC del 1° dicembre 2023), che risolve un caso relativo a un atto di risoluzione della vendita, in conformità a una condizione risolutiva concordata e registrata, a causa del mancato pagamento di importi dovuti.

In questo caso, il DG stabilisce la corretta interpretazione dell'articolo 621-54 CCCat, in virtù del quale, per poter risolvere la compravendita a causa del mancato pagamento degli importi differiti (in modo che i venditori recuperino la proprietà dell'immobile) è necessario che gli importi non pagati superino il 15% del prezzo pieno (prezzo totale della compravendita), cosicché, solo una volta accumulati importi non pagati che superano il 15% del prezzo totale di acquisto, sarà possibile risolvere la compravendita.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 30 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di accettazione dell'eredità di una donna, vedova deceduta, con due figlie che, nel suo testamento, erano state designate come eredi in parti uguali, con sostituzione comune da parte dei rispettivi figli o discendenti. Al momento della formalizzazione dell'accettazione dell'eredità, una delle sorelle rinuncia all'eredità e, nell'atto, la sorella rinunciataria si limita a dichiarare di non avere figli o discendenti (senza alcuna prova certa), cosicché l'altra sorella si vede assegnare l'intera eredità. L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione perché ritiene che l'inesistenza di figli o discendenti debba essere provata (con atto notarile o con qualsiasi altro mezzo valido per legge).

Il notaio ordinante ha impugnato la qualifica e la DG, allineandosi a quest'ultima, ha revocato la nota di qualifica, confermando che, quando la comune sostituzione testamentaria è effettuata in modo generico (con espressioni quali "figli" o "discendenti", cioè senza appelli nominativi), la semplice manifestazione dell'inesistenza di questi ultimi è sufficiente a formalizzare la rinuncia e la successiva accettazione da parte dell'erede favorito da tale rinuncia.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 23 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), che può essere utile in questo caso di trasferimenti, in quanto riassume e analizza nel dettaglio la normativa e la documentazione necessaria per formalizzare la vendita di un immobile appartenente a una congregazione religiosa.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP dell'8 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di beni in locazione (locali), nel cui atto il notaio certifica che gli è stato mostrato un atto in cui il locatario rinuncia al diritto di acquisizione preferenziale riconosciuto dalla LAU.

Il Conservatore rifiuta la registrazione, sostenendo che è necessario che i dettagli e le circostanze di questa rinuncia gli siano accreditati in modo affidabile (fornendo una copia dell'atto di rinuncia in cui il Conservatore possa analizzarne i termini, la legittimazione legale della persona che la concede, ecc.) La DG revoca la nota di qualificazione, ritenendo sufficiente l'attestazione del notaio che l'inquilino ha rinunciato al diritto di prelazione, poiché la legge non conferisce al Conservatore il potere di qualificare i dettagli di tale rinuncia.

Di seguito viene riportata una breve sintesi di un documento sui poteri preventivi e sugli aspetti da tenere in considerazione nel campo del diritto interregionale:

• Grande utilità della procura preventiva: evita alla famiglia di dover ricorrere a misure di sostegno giudiziarie (che richiedono più di un anno per essere istituite, oltre al costo degli avvocati, ecc.)
• Presto sarà possibile consultare la validità di queste procure per via telematica presso lo Stato Civile. Occorre prestare attenzione quando un delegato si reca presso uno studio notarile per firmare con una di queste procure.
• Dubbi sulla legge applicabile quando un cliente si reca presso uno studio notarile per firmare una procura: dobbiamo sempre ricorrere al criterio della residenza abituale (art. 9.6 Cc) per costituire la procura ai sensi del CCCat o del Cc.
• Ricordate sempre di inserire (o meno), su richiesta del cliente, la clausola relativa alla necessità o meno dell'autorizzazione giudiziaria per gli stessi atti per i quali il tutore la richiede.
• In Catalogna, nei prossimi mesi, ci saranno sviluppi significativi in questo ambito, in quanto il progetto di riforma del Libro II del Codice Civile catalano su questa materia entrerà presto in Parlamento come disegno di legge, per cui, se verrà elaborato in modo ordinario, tra pochi mesi ci saranno nuove norme in questo ambito con modifiche molto profonde che dovremo studiare per adeguare gli atti.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 3 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso riguardante la prova della residenza civile di una persona deceduta e la sua importanza nel determinare la legge successoria applicabile.

In questo caso, la defunta, nel suo testamento, dichiara di avere uno stato civile comune. Tuttavia, l'erede (il marito), quando accetta l'eredità, nel suddetto atto di accettazione dichiara che lo stato civile della defunta era quello di Ibiza e, in base a ciò, gli viene assegnata l'intera eredità (a differenza di ciò, se lo stato civile fosse stato comune, poiché la defunta non aveva discendenti, ma aveva ascendenti viventi, questi sarebbero stati legittimati). Quando l'atto di accettazione dell'eredità è stato presentato per la registrazione, il cancelliere si è rifiutato di registrarlo, ritenendo prevalente la dichiarazione di stato civile comune fatta dalla defunta nel suo testamento.

La DG, allineandosi al Registro, ritiene che la prova dello stato civile sia molto difficile (tranne nei casi in cui l'espressa dichiarazione sia riportata nel Registro Civile). Pertanto, in caso di dubbio, deve prevalere la dichiarazione dell'interessato resa davanti a un notaio (in quanto resa dopo essere stato debitamente informato dal notaio), anche rispetto a quanto può risultare da documenti extragiudiziali (come un certificato di censimento che dimostri che la persona è registrata a quell'indirizzo da più di 10 anni), in quanto la residenza amministrativa non sempre coincide con l'indirizzo effettivo (che è quello che determina la residenza civile).

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 28 luglio 2023 (BOE del 12 ottobre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di una quota indivisa (1,329%) di un immobile, destinato a parcheggio auto. L'atto conteneva la descrizione dell'immobile registrato nel suo complesso (costituito dal piano seminterrato di un edificio adibito a parcheggio e da locali di deposito), ma non la descrizione dello specifico posto auto il cui uso e godimento esclusivo era attribuito alla quota indivisa dell'immobile trasferito.

La DG, in linea con il Conservatore, ritiene necessario che nell'atto di vendita siano descritti dettagliatamente i confini e la superficie del parcheggio da trasferire.