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Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 16 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base a questa risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito di una compravendita, se il numero di partita IVA della società acquirente è stato revocato, l'acquisizione non può essere registrata a suo favore. È importante tenere presente e ricordare sempre, quando si tratta di una società, di consultare la banca dati esistente in materia.

Si allega un link a un interessante articolo dottrinale (QUI) in cui viene analizzata la responsabilità civile del notaio. Di particolare interesse è una sezione con approfondimenti di casi specifici (es. omissione di oneri, procure insufficienti, mancata informazione sugli effetti fiscali dell'esecuzione, ecc.)

Si raccomanda vivamente a tutti i dipendenti dello studio notarile di leggere l'articolo e questi casi specifici per evitare di commettere tali errori e la responsabilità ad essi associata.

Il regio decreto legge 5/2023 viene pubblicato nel BOE ed entra in vigore (QUI potete consultarlo), in virtù del quale viene riconosciuto un congedo retribuito di 15 giorni di calendario per il fatto di diventare (e registrarsi) come coppia stabile. Tutte le coppie stabili che formano un'unione stabile d'ora in poi possono essere informate di questo, in modo da poter usufruire di questo nuovo congedo.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 13 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in caso di divorzio (DI STRANIERI il cui matrimonio non è registrato nel Registro Civile spagnolo), se nella sentenza viene assegnato un immobile a uno degli ex coniugi, per poterlo registrare nel Catasto, è necessario che, in precedenza, tale sentenza di divorzio sia registrata nel Registro Civile Centrale.

Il citato regio decreto legge 5/2023 (QUI ) ha abrogato la precedente Legge 3/2009, del 3 aprile, sulle modifiche strutturali delle società commerciali (trasformazione, fusione, scissione, trasferimento globale di attività e passività, ecc.) Pertanto, d'ora in poi, il nuovo regime giuridico per le modifiche strutturali si trova nel citato Regio Decreto Legge 5/2023. Da tenere in considerazione quando un funzionario prepara una di queste operazioni (deve consultare il nuovo regolamento e adattare le citazioni legali al nuovo testo normativo).

Si allega la Risoluzione della DGSJFP dell'11 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Caso di pignoramento extragiudiziale di un immobile ipotecato, presso uno studio notarile, in presenza di una condizione risolutiva successiva all'ipoteca a favore di una società. La società viene avvisata del procedimento di pignoramento con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, ma la consegna è negativa, dopodiché l'atto viene concesso. La DG, allineandosi alla tesi del Conservatore, non condivide questa tesi, in quanto ritiene che quando l'esecuzione stragiudiziale di un immobile ipotecato viene formalizzata con un atto, è necessario dare una notifica certa della procedura a tutti i titolari di oneri o diritti successivi all'ipoteca in corso di esecuzione, per cui se si decide di inviare la notifica della procedura con raccomandata con ricevuta di ritorno, e la sua consegna al destinatario è negativa, è opportuno effettuare una notifica personale, da parte del notaio, con un atto di notifica (art. 202 Regolamento Notarile).

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 12 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Viene concesso un atto di rettifica delle dimensioni dell'immobile, con il"metodo semplificato" dell'articolo 201.3 della legge ipotecaria(per differenze non superiori al 10%), ma analizzando i metri quadrati dichiarati nel registro e quelli dichiarati ora (da 9.403 a 10.377), si nota che la differenza è superiore al 10%. Il Conservatore sospende la registrazione e successivamente il notaio presenta un atto di rettifica chiedendo di registrare solo l'eccedenza dei metri quadrati fino al raggiungimento del 10%. Il Conservatore dà nuovamente una qualifica negativa e il DG, allineandosi al Conservatore, conferma che ciò non è possibile, in quanto non è possibile registrare una rettifica "frammentaria" o "a pezzi" della superficie del terreno, per cui se è superiore al 10%, si deve utilizzare la procedura ordinaria dell'articolo 201.1 della legge sulle ipoteche e non la procedura semplificata dell'articolo 201.3.

Interessante post dal blog "justitonotario" (QUI) che analizza una Risoluzione della Direzione Generale del 3 gennaio 2023 (consultabile integralmente in un link del suddetto blog), che risolve un ricorso di un privato contro il verbale di un notaio di un atto di compravendita. In sintesi, stabilisce che:

• Cosa è testimoniato e cosa no? È il notaio a decidere.
• Rapporto del registro commerciale: non applicabile.
• Consultazione del titolare effettivo: Sì.
• Faccia in bianco degli assegni: corretto.
• Incorporazione nella copia di un foglio per l'inserimento di note: corretto.
• Diligenze: Devono essere registrate per poter essere considerate minime.
• Copie semplici e accordo sull'assunzione dei costi da parte dell'acquirente: se l'acquirente si assume i costi, questo include le copie necessarie per adempiere agli obblighi di comunicazione dell'attività formalizzata.
• Numero di copie elettroniche semplici: 2 (per le comunicazioni al Catasto e al Comune, rispettivamente).
• Numero di copie in carta semplice: 3 (per regolare rispettivamente ITP, "plusvalía" e formalità varie).
• Al momento dell'indicazione del numero di copie desiderate dai concedenti: Al momento della firma.
• Cosa possiamo considerare come testimonianze? La trascrizione dei dati della società intervenuta; l'elaborazione della modulistica necessaria per poter effettuare la liquidazione telematica; la testimonianza per richiesta di informazioni anagrafiche; la consultazione della Real Titolarità; la semplice nota del Registro; la ricevuta dell'IBI; la certificazione catastale descrittiva e grafica (a parte la gestione catastale extra-territoriale che è anch'essa minutabile); gli assegni di accredito dei mezzi di pagamento; il certificato dei debiti della comunità; l'etichetta della Certificazione Energetica o l'intero certificato e rispettando quanto necessario a seconda dei casi; l'attestazione di ricezione da parte del Comune della comunicazione di cui all'art. 110.6.b) e la verifica dei CSV.
• Sigillo di sicurezza: Sì, è verbalizzato.
• Nota del Registro: può trattarsi di un supplemento (a margine della testimonianza).

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 9 maggio 2023 (BOE del 29 maggio 2023).. In conformità ad esse, e a titolo di sintesi, la DG ribadisce la propria dottrina già consolidata e stabilisce che, in caso di vendita di un immobile da parte di una SL, rappresentata nella compravendita dal proprio amministratore, senza che la posizione sia ancora registrata, è possibile formalizzare l'operazione se il giudizio di sufficienza notarile viene svolto correttamente . In particolare, l'atto deve contenere tutte le circostanze richieste dalla legge affinché la nomina dell'amministratore sia considerata valida:

1. La delibera dell'Assemblea generale regolarmente convocata.
2. Accettazione della nomina,
3. La notifica o il consenso, a seconda dei casi, dei titolari delle precedenti sedi legali.

QUI è possibile consultare la suddetta riforma del Regolamento del Registro Mercantile, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato del 14 giugno. Sulla base della stessa, come aspetti chiave:

• A tutte le società a responsabilità limitata e alle filiali verrà assegnato un identificativo unico europeo (EUID), che consentirà di identificarle in modo univoco attraverso un sistema di interconnessione di tutti i registri delle imprese dell'UE.
• È prevista la possibilità di creare e chiudere filiali telematicamente/online.
• La sua entrata in vigore è posticipata di un anno dalla pubblicazione nel BOE della Legge 11/2023 (cioè il 9 maggio 2024).

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 23 maggio 2023 (BOE del 16 giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in un consiglio di amministrazione di 3 membri, non è possibile che la stessa persona fisica ricopra la posizione di membro del consiglio e, allo stesso tempo, quella di persona fisica che rappresenta una società che è anche membro del consiglio, in quanto ciò implicherebbe che, de facto, una sola persona avrebbe il diritto di veto sull'adozione o meno di qualsiasi accordo, oltre a poter generare situazioni suscettibili di conflitto di interessi. In ogni caso, se il consiglio avesse più di 3 membri, la questione sarebbe più discutibile e il caso specifico dovrebbe essere analizzato per giungere a una conclusione in merito.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, il DG ricorda che (nell'ambito della costituzione di una SL), la clausola statutaria che consente l'invio dell'avviso di convocazione ai soci per posta ordinaria (senza ricevuta di ritorno) non è ammissibile, in quanto, per essere valido, il sistema di invio deve consentire la verifica della ricezione dell'avviso da parte del destinatario.

Si allegano le risoluzioni della DGSJFP del 27 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023) e del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che le note semplici non possono essere richieste né via e-mail né attraverso una richiesta presentata in un documento attraverso il sistema di deposito telematico dei documenti del Registro. La via ordinaria è quella del portale telematico di Registradores.org o del Telefax nel caso di note continue provenienti dallo studio notarile.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 30 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che quando si formalizza un diritto reale ipotecario, l'atto deve indicare un indirizzo del debitore ai fini delle notifiche e delle convocazioni, che deve essere situato in Spagna, per cui non è ammissibile indicare un indirizzo del debitore all'estero a tali fini.

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, datata 20 febbraio 2023 (DOGC del 2 marzo 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nella rinuncia all'eredità a favore di minori, la regola generale è che essa deve essere formalizzata in un atto pubblico dai genitori, con autorizzazione giudiziaria (art. 236-27 CCCat) o, in alternativa, dai due parenti più stretti (art. 236-30 CCCat). In caso di conflitto di interessi di uno dei genitori, la rinuncia viene fatta dall'altro genitore con il consenso dei due parenti. Se il conflitto di interessi riguarda uno dei due parenti, questi deve astenersi o, se necessario, il parente successivo deve essere chiamato a sostituirlo.

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya del 19 aprile 2023 (DOGC del 24 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che in presenza di una coppia stabile con figli e con una casa in comune, quando la coppia stabile si estingue per cessazione della convivenza, anche se ci sono figli minori, possono formalizzare l'estinzione della coppia stabile nell'atto e concordare nello stesso lo scioglimento del condominio dell'immobile che avevano in comune. Tuttavia, ciò sarà possibile solo se l'atto di cessazione della convivenza stabile non include misure che riguardano i figli, come un accordo, un piano genitoriale, gli alimenti o un regime di visita (nel qual caso, logicamente, sarebbe necessaria un'autorizzazione giudiziaria).

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che non è possibile ipotecare ciò che non è ancora vostro. La cessione di un immobile in cambio di una rendita viene formalizzata in un atto pubblico. Il cedente (una persona anziana) trasferisce l'immobile a un terzo (cessionario) in cambio di una rendita. Il trasferimento viene formalizzato con una condizione sospensiva, per cui il passaggio di proprietà avverrà quando il cessionario dimostrerà di aver pagato per intero la rendita pattuita (si intende alla morte del cedente). Inoltre (per garantire che chi è tenuto a pagare la rendita la paghi), il cessionario costituisce un'ipoteca su tale proprietà, a favore del cedente, come ulteriore garanzia per il pagamento della rendita vitalizia. L'iscrizione dell'ipoteca viene rifiutata in quanto la condizione sospensiva non si è ancora verificata, per cui i cessionari non hanno ancora acquisito la proprietà dell'immobile (condizione sospensiva in attesa di adempimento) e quindi non possono ipotecare qualcosa che ancora non gli appartiene.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 18 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG risolve un caso in cui una sovrastruttura, registrata con una superficie utile di 47,51 metri, viene rettificata a 97 metri (poiché in realtà questa era la superficie reale e corretta), mediante un atto concesso dal proprietario registrato dell'immobile, sulla base di una certificazione catastale e grafica e di una relazione di un architetto (che accreditano che si tratta di un errore e che questo appartamento ha questa superficie dal momento della costruzione), nonché mediante una risoluzione del Consiglio (adottata all'unanimità) che acconsente a questa rettifica. In questo caso, la DG conferma che questo atto è sufficiente per registrare la modifica della superficie dell'appartamento, senza la necessità di un atto di dichiarazione di vecchia e nuova costruzione, da parte della comunità di proprietari, in cui viene rettificata la descrizione di tale elemento.

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, del 5 maggio 2023 (DOGC del 15 maggio 2023). In base a questa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che nel caso di un vecchio edificio con una divisione orizzontale "singolare" (diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato), se il regolamento non lo consente espressamente, l'edificio deve essere diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato, se lo statuto non lo consente espressamente (nel qual caso non sarebbe necessario l'accordo dell'Assemblea generale), è possibile formalizzare una divisione materiale di questa entità che comprende questi 13 appartamenti, al fine di creare 13 proprietà registrate indipendenti, con la sola delibera dell'Assemblea generale approvata a maggioranza semplice (cioè non sarebbe necessario un accordo con maggioranze qualificate di 4/5).

In allegato il link all'articolo recentemente pubblicato su El Periódico (QUI) in cui vengono spiegate sinteticamente le novità derivanti dalla Legge 11/2023. Sulla base di questa legge, a breve (a fine novembre scade la vacatio legis di 6 mesi), sarà possibile rilasciare alcuni atti pubblici per via telematica, cioè senza la presenza fisica del cliente presso lo studio notarile. Non appena saranno disponibili ulteriori sviluppi sull'attuazione pratica della misura, il personale sarà debitamente informato.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 19 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In conformità a tale risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito del diritto di trasferimento, e in base all'articolo 1006 del Codice civile, qualsiasi operazione volta a dividere l'eredità cui è chiamato il cedente deve essere concessa da tutti gli interessati alla successione di quest'ultimo (compresi i suoi beneficiari legittimari). Si tratta di un caso in cui due persone decedute, nel loro testamento, nominano eredi i loro sei figli (con volgare sostituzione a favore dei rispettivi discendenti) e, allo stesso modo, dispongono a favore di tre dei loro figli il lascito di alcuni beni immobili. Successivamente, uno di questi figli morì, lasciando una vedova e tre figli (nipoti del primo defunto). L'atto di consegna del lascito viene concesso dagli eredi istituiti (figli della coppia deceduta) e anche dagli eredi cedenti (nipoti), ma non interviene la coniuge vedova del figlio deceduto, che il DG interpreta come necessaria, in quanto interessata alla successione.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 20 dicembre 2022 (BOE del 3 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nell'indicare il regime economico del matrimonio, è necessario determinare nell'atto se il regime economico matrimoniale è legale o convenzionale (poiché se è convenzionale, possono essere state previste regole specifiche di gestione e disposizione, diverse da quelle generiche previste dal regime legale del Codice). Inoltre, se si tratta di un regime concordato o convenzionale, il notaio deve essere accreditato dalla produzione dell'atto pubblico da cui deriva il regime economico convenzionale (contratti matrimoniali) con i dati di registrazione nel registro civile competente. Ciò può essere dimostrato anche attraverso un certificato di matrimonio dell'ufficio anagrafe, a margine del quale deve essere riportata l'annotazione della stipula della convenzione di matrimonio in cui viene concordato il regime patrimoniale convenzionale, il giorno della stipula, il notaio autorizzante e il numero di protocollo.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 4 novembre 2022 (BOE del 2 dicembre 2022). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che per poter utilizzare una procura preventiva in previsione della perdita di capacità (del tipo che ha effetto solo una volta che la perdita di capacità è stata accreditata, non prima) non è sufficiente un generico giudizio di sufficienza come in qualsiasi tipo di procura, ma saranno richiesti ulteriori requisiti, ovvero è necessario un certificato medico in corso di validità, che indichi la data, l'autore, lo scopo e un giudizio esplicito da parte del notaio che il mandante si trovi nella situazione di sostegno descritta affinché la procura abbia effetto (e addirittura, in caso di dubbio, può essere richiesta una perizia, che viene valutata in un atto notarile separato o, se necessario, aggiungendo la comparsa del mandante per valutare la sua situazione di bisogno sul posto).

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 16 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In base a questa risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG consente a una persona che compare davanti a un notaio di identificarsi mediante una patente di guida spagnola in corso di validità, sebbene tale risorsa debba essere utilizzata in modo sussidiario o complementare. Ciò significa che, di norma, in tutti i casi l'identificazione degli spagnoli deve avvenire tramite passaporto o DNI. Tuttavia, in alternativa, può essere accettata anche la patente di guida, in quanto si tratta di un documento ufficiale rilasciato da un'autorità pubblica, con fotografia e firma, che ha effetti identificativi.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 24 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito di un'accettazione di eredità, per poter formalizzare l'eredità senza il coniuge legittimo superstite (a seguito della separazione dei coniugi), è necessario certificare la separazione (per mutuo consenso in un atto pubblico / decisione giudiziaria di separazione o divorzio / ratifica del coniuge che non partecipa alla divisione).

1.- LEGGE APPLICABILE AL REGIME PATRIMONIALE DEI CONIUGI:

• Si applica il Regolamento UE 2016/1103 (QUI), applicabile a tutti i matrimoni contratti a partire da giugno 2019, che è universalmente applicabile (si possono applicare anche leggi non comunitarie).
• Il regolamento (art. 22) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al loro regime patrimoniale tra quella del luogo di celebrazione o quella della cittadinanza di uno dei due coniugi.
• Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (di conseguenza, in Spagna sarà necessario un atto pubblico).
• Inmancanza di accordo, la legge applicabile è (art. 26): quella della prima residenza abituale dopo il matrimonio, quella della cittadinanza comune o quella del legame più stretto.
• ‍Si applica anchealle "società di persone registrate": società stabili iscritte in un registro pubblico.

2.- LEGGE APPLICABILE AL DIVORZIO:

• Si applica il Regolamento UE 1259/2010 (QUI) sulla legge applicabile al divorzio, che è anche universalmente applicabile (si possono applicare anche leggi non UE).
• Il regolamento (art. 5) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al divorzio tra la legge del luogo di residenza abituale, la legge dell'ultimo luogo di residenza abituale, la legge dello Stato di cui uno dei coniugi ha la cittadinanza al momento della conclusione dell'accordo o la legge del foro.
• Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (in Spagna, atto pubblico di patti in previsione della rottura).
• Inassenza di un accordo, si applicano i criteri dell'art. 8 del Regolamento.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 31 gennaio 2023 (BOE del 20 febbraio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG ricorda che, come regola generale, se una comunità di proprietari adotta una delibera soggetta a registrazione nel Catasto, e successivamente, prima che tale delibera venga registrata, si verificano cambiamenti di proprietà in elementi privati, per ottenere la registrazione di tale delibera, i nuovi proprietari devono dare il loro consenso. Tuttavia, in questo caso specifico, trattandosi di una successione, la DG applica il principio della successione universale (articolo 661 Cc) e consente la registrazione del patto.

Si allega la risoluzione della DGSJFP del 9 marzo 2023 (B.O.E. 27 marzo 2023). In questa interessante risoluzione, la DG ribadisce ancora una volta la sua dottrina in merito alla sufficienza notarile e alla sentenza autoconcordataria, nel senso che bisogna prendere delle precauzioni quando c'è un negozio giuridico concesso da un procuratore che a sua volta interviene in nome e per conto proprio come parte con interessi opposti a quelli del suo mandante. Nel caso presentato nella sentenza, il Conservatore sospende la registrazione di una donazione in cui il donatore agisce a sua volta come procuratore del donatario, senza indicare nell'atto di donazione che la procura conferita dal donatario evita espressamente la figura dell'autocontratto e/o del conflitto di interessi. Il centro amministrativo ricorda la propria dottrina, già molto ribadita, secondo cui l'articolo 98 della Legge 24/2001 attribuisce esclusivamente al notaio il giudizio di sufficienza della presunta rappresentanza, senza che l'ufficiale di stato civile possa pretendere, per la propria qualifica, l'esibizione, l'accompagnamento o la trascrizione del documento da cui la rappresentanza è tratta. Tuttavia, quando si tratta della figura dell'autocontraenza, non è sufficiente che il notaio riporti nell'atto il suo giudizio di sufficienza, ma è anche necessario che indichi chiaramente che l'atto pubblico da cui deriva la rappresentanza (procura) contiene la clausola di autocontraenza".

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 3 gennaio 2023 (BOE del 9 febbraio 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che la sentenza del tribunale che incide sulla capacità di una persona, oltre a essere definitiva, deve essere registrata nel Registro civile. Senza questo requisito, l'atto compiuto dal rappresentante non potrà accedere al Catasto.