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In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 gennaio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui la vendita di una partizione indivisa di 1/49 di un immobile registrato costituito da locali commerciali, che dava diritto all'uso e al godimento esclusivo di un posto auto, viene formalizzata con un atto di vendita. Nel Registro e nella semplice nota informativa è stato annotato che "i suddetti posti auto sono da considerarsi come elemento accessorio a servizio dell'abitazione e di conseguenza ci si impegna espressamente a non trasferire il posto auto acquisito ma insieme all'abitazione corrispondente a ciascuno di essi". Il Conservatore rifiuta la registrazione, ritenendo che il posto auto possa essere venduto solo insieme all'abitazione in questione.

Il DG, allineandosi al notaio, revoca la nota di qualifica e consente la vendita, sostenendo che in questo caso si tratta di un accordo meramente obbligatorio, e non di un' obbligazione reale, in quanto questa richiede di essere debitamente formalizzata ed espressamente registrata.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 5 febbraio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene formalizzato un prestito ipotecario a favore di una società, con una persona fisica che è anche amministratore della società come garante.

La DG stabilisce che quando la persona fisica garante di un prestito commerciale è un amministratore, un procuratore o un socio di una società, questa persona fisica ha un legame funzionale con la società che la esclude dallo status di consumatore e, pertanto, determina la non applicazione delle misure cautelari dell'ICL.

In allegato (QUI), un elenco di enti e istituzioni che possono fornire assistenza alle persone che ne hanno bisogno per l'esercizio della capacità giuridica in condizioni di parità (anziani con deficit cognitivo, disabili, ecc.), fornito dalla Direzione Generale dell'Autonomia Personale e della Disabilità della Generalitat de Catalunya all'Associazione Notarile della Catalogna. Da tenere in considerazione se ci occupiamo di clienti che necessitano di questo tipo di assistenza o che potrebbero averne bisogno in futuro.

In allegato (QUI) Risoluzione JUS/47/2024 della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, del 3 gennaio (DOGC 19/01/2024), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di un cancelliere di registrare un accordo di successione formalizzato da una madre (che ha 4 figli) e tre dei suoi figli, in cui sono previste disposizioni a favore dei concedenti, ma anche a favore di un terzo che non partecipa direttamente all'accordo (il quarto figlio).

La DG, allineandosi al ricorrente, revoca la nota di qualificazione, affermando che, ai sensi del secondo comma dell'art. 431-1 del CCCat, i patti successori catalani ammettono disposizioni tra i concedenti e anche a favore di terzi che non partecipano direttamente alla loro concessione.

In allegato (QUI)Circolare informativa 1/2024 del Consiglio Generale del Notariato sugli investimenti esteri. Illustra le novità introdotte dall'ordinanza HFP/115/2023, del 9 febbraio, che determina i Paesi e i territori, nonché i regimi fiscali dannosi, che sono considerati giurisdizioni non cooperative (QUI), entrata in vigore il 1° febbraio 2024.

Questa ordinanza (che attua il Regio Decreto 571/2023, di cui abbiamo parlato in una precedente Newsletter) stabilisce i moduli per il trattamento e la dichiarazione degli investimenti esteri in Spagna e degli investimenti spagnoli all'estero. Si ricorda che questo regolamento stabilisce, a seconda dei casi, un regime di dichiarazione o di autorizzazione (nel caso della dichiarazione, la sua assenza non pregiudica la validità dell'operazione, mentre nel caso dell'autorizzazione, la sua assenza ne pregiudica la validità). La circolare allegata illustra i casi specifici in cui è richiesta una dichiarazione o un'autorizzazione.

Procedura da tenere in considerazione per le transazioni in cui è richiesta una dichiarazione preventiva:

1. L'investitore straniero che intende formalizzare la transazione davanti a un notaio deve, prima della firma, compilare, sotto la sua esclusiva responsabilità, la corrispondente dichiarazione in AFORIX(allegata QUI con una sintesi della procedura che deve essere eseguita dal titolare non residente).
2. Se il concedente ha compilato il modulo corrispondente e fornisce allo studio notarile i relativi file elettronici al momento della stipula, lo studio notarile deve verificare che i dati essenziali del file elettronico consegnato coincidano con quelli dell'atto o della polizza da stipulare (QUI è allegato un manuale con la procedura da seguire presso lo studio notarile). Una volta effettuata questa verifica, il modulo deve essere stampato e incorporato nell'atto, per cui, una volta firmato l'atto, il notaio deve inviare le informazioni fornite, tramite l'ufficio elettronico del notaio, al Consiglio Generale del Notariato, che a sua volta le trasmetterà al Registro degli Investimenti.
3. Se il concedente non consegna il fascicolo al momento della stipula, il notaio lo registra nell'atto, con le opportune avvertenze. Eventualmente, se il fascicolo viene fornito in un secondo momento, il notaio lo registra con diligenza, procedendo alle stesse formalità sopra descritte.
4. Si allegano anche modelli di clausole di investimento esterno da inserire negli atti, a seconda dei casi (QUI).

Procedura da tenere in considerazione nelle operazioni in cui è richiesta un'autorizzazione esplicita:

La circolare allegata elenca in dettaglio le operazioni soggette a questa autorizzazione espressa(ad esempio, investimenti da parte di residenti in Paesi non appartenenti all'UE che comportino la proprietà del 10% o più di una società spagnola, se l'oggetto dell'investimento è costituito, tra l'altro, da infrastrutture critiche, tecnologie critiche, forniture energetiche, settori con accesso a informazioni sensibili o mezzi di comunicazione), nel qual caso il notaio è tenuto a informare i richiedenti della necessità di ottenere questa autorizzazione espressa, rifiutandosi di autorizzare l'atto pubblico fino a quando questa non sia stata ottenuta.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 19 dicembre 2023 (BOE del 16 febbraio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il costruttore di un nuovo edificio formalizza in un atto una segregazione di una quota indivisa che gli appartiene, in un locale al piano seminterrato destinato a garage/deposito, per creare tre proprietà registrate indipendenti, ossia due posti auto e un deposito, al fine di procedere alla loro vendita agli acquirenti finali.

Il Conservatore rifiuta la registrazione perché, a fronte della clausola statutaria della divisione orizzontale che autorizza il costruttore a effettuare tali segregazioni, si osserva che tale clausola stabilisce che tale facoltà può essere utilizzata solo "prima di procedere alla vendita dei suddetti locali di deposito"; il Conservatore ritiene che, poiché il costruttore ha già iniziato a vendere altri locali di deposito, tale clausola non possa essere applicata, per cui è necessario il consenso di tutti i proprietari registrati delle restanti quote indivise già vendute.

Il DG, in linea con il notaio, revoca la nota di qualificazione, ritenendo che, in questo caso, sia necessario interpretare la clausola statutaria in modo "logico, mirato e contestuale", ossia consentendo tali modifiche, anche se la vendita di altri locali di deposito è già iniziata, purché tali modifiche successive interessino solo le quote indivise appartenenti alla società costruttrice.

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 9 gennaio 2024 (BOE del 21 febbraio 2024), in cui il DG risolve un caso in cui il Catasto rifiuta la registrazione di un diritto di opzione di acquisto su un immobile, in quanto questo ricade nel divieto del contratto di committenza (in quanto esistono rapporti finanziari pregressi tra il concedente e l'opzionante, ossia debiti pregressi, stabiliti in un protocollo precedente all'opzione di acquisto).

La DG, allineandosi al Conservatore, ritiene che, in effetti, non sia possibile utilizzare l'opzione di acquisto per uno scopo che le è estraneo, ossia operare come garanzia, per cui non è ammissibile che, sotto l'apparenza di un contratto di opzione di acquisto, si celi un pignoramento che consente al titolare dell'opzione (creditore di un debito) di diventare proprietario del bene offerto in garanzia (per estinguere tale debito), e tutto ciò, senza i requisiti e le precauzioni proprie dell'esecuzione processuale.

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 15 gennaio 2024 (BOE del 22 febbraio 2024), in cui il DG risolve un caso relativo all'acquisto di un immobile, su base privata, di una persona sposata in regime di comunione dei beni di diritto comune.

Interessante risoluzione per ricordare le modalità con cui tale acquisizione può avvenire su base privatistica, ovvero

• Giustificando indubbiamente la natura privatistica della proprietà (mediante prove documentali pubbliche).
• Confessione di privatizzazione dell 'altro coniuge (che assoggetta l'acquisto al regime speciale dell'art. 1324 Cc e 95.4 del Regolamento ipotecario).
• Conclusione tra i coniugi di un negozio giuridico di attribuzione di natura patrimoniale (quando la natura onerosa o gratuita del negozio è chiaramente espressa).

Di seguito riportiamo due interessanti domande, analizzate nell'ultimo WebiNots dell'Associazione dei notai della Catalogna, in materia di successione:

TESTAMENTO E GIUDIZIO DI CAPACITÀ NOTARILE:

Vengono analizzate due sentenze della Corte Suprema di Giustizia in cui viene messa in discussione la validità di due testamenti fatti da persone anziane (oltre gli 80 anni).Estrema cautela con i testamenti di personeanziane (oltre gli 80 anni) che, tenendo conto della piramide demografica, diventeranno sempre più comuni. Se c'è il minimo dubbio sulla capacità del testatore, esistono varie opzioni per rafforzare il giudizio di capacità:

• Prova preventiva che la persona è sana di mente (referto medico).
• Effettuare una registrazione della persona con un'intervista e depositarla in un registro precedente.
• Casi estremi: richiedono la presenza di 2 medici.

DONAZIONI E IMPUTAZIONE ALLA QUOTA DI LEGITTIMA:

Ai sensi del Codice Civile della Catalogna (art. 451-8 CCCat), "le donazioni tra vivi concesse dal defunto con un espresso patto di imputazione o fatte in pagamento o per conto del legittimario sono imputabili al legittimario. L'imputabilità della donazione deve essere espressamente dichiarata al momento della concessione e non può essere imposta successivamente da atti tra vivi o per causa di morte.

È importante ricordarlo ai clienti al momento della formalizzazione della donazione, perché si può fare solo in quel momento, non dopo!(come nel caso analizzato nel seminario, in cui dopo la donazione i rapporti tra padre e figlio si deteriorano e il padre (donatore), nel suo testamento, indica che questa donazione passata è imputabile alla legittima, ma questo non è più possibile, e questo è quanto dichiara il TSJ nella sentenza del caso specifico).

Ecco le principali conclusioni di un recente WebiNots, organizzato dall'Associazione Notarile della Catalogna, con un avvocato specializzato in protezione dei dati:

• Essere estremamente prudenti nei confronti di tutta la documentazione e le informazioni che trattiamo. Consentite l'accesso solo alle persone autorizzate.
• Fate molta attenzione alle e-mail che inviate ai vostri clienti. In linea di principio, i clienti ci forniscono il loro indirizzo e-mail solo per scopi legati alla loro scrittura, quindi non potete inviare loro altro che abbia uno scopo commerciale.
• Comunicazioni WhatsApp con i clienti: Non inviare mai bozze di atti, documentazione di transazioni o informazioni riservate sui clienti (WhatsApp utilizza strumenti di Big Data per estrarre dati da tutto ciò che circola attraverso la sua App).
• Intelligenza Artificiale (AI, tipo di chat GPT): in caso di ricerca di informazioni (modelli di atti, contratti, informazioni legali, ecc.), i dipendenti non devono in alcun caso fornire dettagli sui dati specifici dei clienti (nomi di aziende, cifre delle transazioni, ecc.), poiché l'AI li memorizza e potrebbe utilizzarli in futuro per fornire risposte ad altre persone che utilizzano l'AI.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale delle Imposte, in cui, in risposta a una serie di domande sul protocollo elettronico, si stabilisce quanto segue:

• Gli atti notarili, i rogiti e i certificati notarili, siano essi emessi su carta o in formato elettronico, sono soggetti alla cosiddetta tariffa forfettaria per gli atti legali documentati, i documenti notarili.
• L'attuale formulazione della legge che regolamenta le ITP e le AJD consente solo la riscossione della tassa fissa AJD su carta bollata, quindi dovremo attendere una riforma di questa legge per consentire un sistema di pagamento della tassa.
• Per quanto riguarda la fatturazione notarile, personalmente non vediamo alcuna base giuridica per addebitare i fogli del protocollo elettronico. Pertanto, continueremo a fatturare solo gli atti corrispondenti al protocollo elettronico, come abbiamo fatto finora.
• La questione viene monitorata con attenzione e, se dovessero esserci nuovi sviluppi in merito che riguardano le modalità di fatturazione degli strumenti pubblici, questi verranno immediatamente comunicati a tutto il personale.

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 14 dicembre 2023 (BOE del 18 gennaio 2024), in cui la DG considera comparabili la divisione dell'eredità e la liquidazione di una società di capitali con assegnazione dei beni agli azionisti. Sulla base di questo confronto, la DG ha stabilito che l'approvazione giudiziaria della liquidazione della società è necessaria se la liquidazione coinvolge persone sotto tutela rappresentativa (precedentemente nota come tutela degli incapaci).

Una breve panoramica della Legge 28/2022 sulla promozione dell'ecosistema delle start-up (QUI), che promuove la creazione di start-up in Spagna stabilendo incentivi fiscali e semplificando le procedure per la loro creazione:

• È prevista un'aliquota ridotta dell'imposta sul reddito delle società del 15%.
• Per attrarre investimenti stranieri, l'investitore straniero deve avere solo un NIF spagnolo, ma non un NIE.
• Il termine per la registrazione della vostra costituzione è di 5 giorni lavorativi e, se si utilizza lo statuto standard, di sei ore.
• Gli onorari notarili in caso di costituzione tramite CIRCE, con statuto standard e capitale inferiore a 3.100 euro, sono di 60 euro.
• Il concetto di start-up è definito negli articoli 3 e 4 della legge citata.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 novembre 2023 (BOE del 28 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di dichiarazione di "vecchia" nuova costruzione, in cui viene fornita una certificazione catastale che accredita che l'opera è del 2015 (quindi non sono trascorsi i 10 anni richiesti dalla normativa regionale per poter usufruire di questo percorso), unitamente a un documento, rilasciato dal Comune della località in cui si trova l'immobile, che attesti il rispetto delle condizioni stabilite nella licenza e che non vi siano obiezioni al rilascio della licenza di prima occupazione.

La DG, allineandosi al Conservatore, stabilisce che se si intende registrare una dichiarazione di nuova costruzione, si deve scegliere o la via"ordinaria" della dichiarazione di nuova costruzione ultimata (più impegnativa in termini di documentazione, in quanto sarà richiesta una licenza comunale, un'assicurazione, un'attestazione descrittiva da parte di un tecnico competente, ecc.) o la via "vecchia", per cui, se si sceglie quest'ultima, si deve dimostrare che è trascorso il tempo previsto dalla legge per questo, indipendentemente dal tempo previsto dalla legge.) o la via della dichiarazione di nuova costruzione "per anzianità", per cui, se si sceglie quest'ultima, si deve accreditare che è trascorso il tempo richiesto dalla legge per questo, indipendentemente dal fatto che venga fornito un documento che corrisponderebbe nel caso in cui si fosse optato per la dichiarazione di nuova costruzione nella "via ordinaria".

In allegato (QUI) Istruzione della DGT sulle formalità da espletare in caso di morte del proprietario di un veicolo a motore. In particolare, si specifica che gli eredi, entro un periodo massimo di 90 giorni, possono scegliere tra due opzioni:

• Oppure individuare un custode provvisorio, che sarà il possessore del veicolo e responsabile di tutte le questioni ad esso relative. È necessario effettuare una procedura specifica per comunicare questo affidamento entro 90 giorni dal decesso. L'affidamento è provvisorio e il veicolo non può essere venduto. Può essere trasferito solo al custode stesso o a un erede.
• Oppure effettuare il trasferimento definitivo a uno degli eredi, per cui, una volta assegnato il veicolo a uno degli eredi, questi avrà 90 giorni di tempo per effettuare il trasferimento definitivo a suo nome. Questo intestatario diventa il proprietario, con tutti i diritti e gli obblighi.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 novembre 2023 (BOE del 28 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di atto di modifica di proprietà orizzontale, con una nuova configurazione di elementi indipendenti (di cui facevano parte diverse proprietà ipotecate). Il Conservatore ha rifiutato la registrazione a causa del mancato consenso del creditore ipotecario.

In questo caso, il DG, con un'interessante risoluzione, fa una sintesi molto didattica sulla registrazione degli atti che possono alterare l'elemento oggettivo della garanzia ipotecaria e in quali casi è o non è necessario l'intervento del creditore ipotecario.

Infine, nel caso specifico, stabilisce che tale consenso non è necessario, in quanto esiste una corrispondenza tra le proprietà originarie e quelle risultanti dalla riorganizzazione della proprietà orizzontale.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 26 settembre 2023 (BOE del 1° novembre 2023), in cui la DG, allineandosi al Conservatore del Registro Mercantile, stabilisce che nello scioglimento e nella liquidazione di una SL, anche se il capitale sociale da distribuire è pari a 0, è necessario identificare i soci e la loro quota di partecipazione.

Il Decreto Reale 8/2023 porta come novità più rilevanti in termini di tutela dei debitori ipotecari, le seguenti:

• Le commissioni per l'estinzione anticipata totale o parziale dei mutui a tasso variabile saranno abolite nel 2024.
• Sono inoltre abolite le commissioni per la modifica delle condizioni di passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso. Tale commissione non può essere applicata nemmeno quando la modifica consiste nel passaggio da un tasso variabile a un tasso misto, a condizione che il periodo fisso sia di almeno 3 anni.
• Non possono essere addebitate commissioni per il passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso o a un tasso misto con i requisiti di cui sopra.

In allegato (QUI) nota informativa dell'Associazione Notarile della Catalogna, dove si ricordano link di interesse per la preparazione quotidiana di alcune transazioni immobiliari. In particolare:

• Certificati di efficienza energetica: motore di ricerca per individuare le informazioni tecniche dei diversi certificati di efficienza energetica di edifici o abitazioni inclusi nel Registro ufficiale della Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consultazione dei prezzi massimi di vendita e di affitto degli alloggi sociali.
• Registro della pianificazione urbanistica in Catalogna: uno strumento per la consultazione della pianificazione urbanistica attuale, degli accordi urbanistici e dei lotti urbani consolidati.

In allegato (QUI) Risoluzione JUS/4208/2023 della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, del 12 dicembre (DOGC 20/12/2023), in cui la DG, a fini dottrinali, risolve un caso in cui una persona sposata (con stato civile catalano), da sola, realizza il classico CV + PH di un immobile da adibire a "residenza abituale", formalizzando i 2 atti da sola, cioè senza il consenso dell'altro coniuge.

La DG, allineandosi al Conservatore, ritiene che in Catalogna non sia applicabile la teoria dell'affare giuridico complesso, basata sugli articoli 569-31 e 231-9.2 CCCat, per cui l'acquisto della casa familiare e la costituzione di un'ipoteca su questa casa subito dopo (a garanzia del mutuo che rende possibile l'acquisto), sono due affari giuridici indipendenti, per cui devono soddisfare i rispettivi requisiti legali, ossia, nel caso del PH, il consenso del coniuge convivente del mutuatario.

In allegato (QUI) Risoluzione del 27 dicembre 2023, del Segretario di Stato per l'Economia, che modifica il Codice delle Buone Pratiche Bancarie per i debitori in difficoltà, ampliando lo spettro dei potenziali beneficiari di queste misure in caso di novazioni ipotecarie. In particolare, fondamentalmente:

• Il limite di reddito del nucleo familiare per poter beneficiare del Codice è esteso a 4,5 volte l'IPREM annuale ( in casi specifici può arrivare a 5,5 volte).
• È possibile richiedere misure per estendere la durata fino a 7 anni e fissare la rata per 12 mesi, autonomamente o congiuntamente.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a una segregazione di locali, stabilendo che, quando il titolo costitutivo della proprietà orizzontale prevede la possibilità di segregare o dividere elementi privati senza la necessità di un accordo collettivo dell'assemblea dei proprietari, autorizza implicitamente le opere e le modifiche che tale segregazione richiede, a meno che non vi sia una clausola espressa in senso contrario.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto della registrazione di un atto di segregazione di un elemento privato e successiva vendita a favore della comunità di proprietari (per convertirlo successivamente in un elemento comune della proprietà orizzontale).

La DG conferma il difetto e, in sintesi, ci dice che se si vuole convertire qualcosa di privato in elemento comune, la via corretta non è la sua vendita a favore della collettività, ma la sua configurazione come elemento comune, modificando la descrizione dell'edificio, e con l'accordo unanime della comunità dei proprietari, in quanto incide sul titolo costitutivo.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 27 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di accettazione dell'eredità e a premi ereditari, in cui, sintetizzando la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia, chiarisce l'importante differenziazione tra una partizione effettuata nel testamento stesso e le mere "norme di partizione".

Il Centro sottolinea che quando il testatore compie tutte le operazioni di partizione previste dal testamento (inventario, stima, liquidazione e assegnazione dei lotti) siamo di fronte a una vera e propria divisione fatta nel testamento. Quando invece il testatore si limita a esprimere la volontà che, al momento della divisione, determinati beni vengano assegnati a ciascun erede in pagamento del suo patrimonio, siamo di fronte a un semplice regolamento di divisione.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 25 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di un immobile appartenente a uno straniero, stabilendo che l'applicazione dell'articolo 1320 CC (e quindi del suo omologo nel Codice civile catalano), relativo alla necessità del consenso di entrambi i coniugi per disporre della residenza abituale della famiglia, è indipendente dalle disposizioni della legge che disciplina il regime patrimoniale dei coniugi, e che, in conformità al Regolamento 24 giugno 2016, è applicabile anche ai matrimoni stranieri.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di registrare un atto di elevazione ad atto pubblico di un contratto di locazione.

Contratto di locazione stipulato tra il precedente proprietario registrato (in qualità di locatore) e un locatario. Il proprietario non paga il mutuo ipotecario che grava sull'immobile locato e l'immobile viene infine sottoposto a pignoramento, nel corso del quale l'immobile viene assegnato a un terzo, a favore del quale l'immobile è attualmente registrato. In questo processo di pignoramento, il nuovo proprietario che si aggiudica l'immobile è a conoscenza del fatto che l'immobile è locato e l'aggiudicazione, in sede giudiziaria, viene concessa salvaguardando i diritti di tale locatario. Successivamente, il locatario tenta di registrare il suo diritto e il Registro lo respinge per mancanza di tratti successivi (art. 20 LH), ossia la persona che ha firmato il contratto di locazione come locatore non coincide con l'attuale proprietario registrato.

La DG revoca la qualifica, ritenendo che questo caso rappresenti un'eccezione al principio generale, in quanto nel procedimento di pignoramento in cui era parte l'attuale proprietario registrato è stato salvaguardato il diritto dell'inquilino a occupare l'immobile.

In allegato (QUI) Nota del Consiglio Direttivo dell'Associazione Notarile della Catalogna in cui, in risposta a una comunicazione ricevuta in diversi studi notarili dalla banca ING (che chiedeva che tutte le copie dei loro atti CV + PH fossero rilasciate in formato elettronico), si indica che, negli atti CV + PH, è l'acquirente (che paga l'atto) a dover scegliere il formato delle sue copie autorizzate (su carta o in formato elettronico).

A tal fine, si raccomanda di porre al cliente questa domanda nell'atto pre-LCI, di registrarla nell'atto e, in base alla sua preferenza, di rilasciare la copia secondo la forma richiesta dall'acquirente.

Le nuove funzionalità sono riassunte (QUI) e i miglioramenti apportati alla sede elettronica dell'ATC:

Imposta di trasferimento e di bollo (ITPAJD): sono state introdotte nuove funzionalità nei moduli online per i moduli 600 e 620 e nel programma di aiuto per i moduli 650 e 660:

• Adattamento del modulo telematico del modulo 600 dell'ITPAJD per ammettere i cedenti stranieri senza NIF nelle transazioni al tasso DRG (diritti reali di garanzia e di prestito).
• Adattamento del modulo telematico 620, vendita e acquisto di alcuni mezzi di trasporto usati, per consentire l'esportazione dell'autocertificazione e il recupero dei dati in presenza di più acquirenti, nel caso dell'acquisto di un'imbarcazione, e per indicare separatamente i tipi di autocaravan.

Per quanto riguarda l'imposta sulle successioni e donazioni (ISD):

• Adattamenti al programma di sostegno della modalità di successione per introdurre depositi in conto corrente o di risparmio in formato IBAN.

Inoltre, è stata introdotta l' incorporazione automatica dell'atto pubblico nei file di autovalutazione ITPAJD (modulo 600) e ISD (moduli 650, 651 e 653) . Pertanto, non è più necessario che il cittadino fornisca l'atto pubblico se lo studio notarile ha precedentemente inviato la dichiarazione informativa del notaio all'Agenzia fiscale catalana.

In allegato (QUI) l'Istruzione per la verifica dei valori immobiliari dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna per gli eventi imponibili (ITP, Eredità e Donazioni) per l'anno 2024.

Va ricordato che questa tabella è di vitale importanza quando non si dispone del valore catastale di riferimento dell'immobile in questione. Sempre, in primo luogo, si deve tenere conto del valore di riferimento ai fini fiscali. In mancanza di questo, la tabella continuerà a essere utilizzata in modo tradizionale. Moltiplicando il valore catastale per il corrispondente coefficiente moltiplicatore, si ottiene il valore fiscale minimo.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 27 ottobre 2023 (DOGC dell'8 novembre 2023), che risolve un caso relativo a un'accettazione di eredità con più coeredi, in cui uno di essi, oltre a essere un prelegatario di un immobile, accetta la sua parte di eredità e, inoltre, si aggiudica unilateralmente questo immobile che costituisce il prelegatario. Il Catasto rifiuta la registrazione in quanto, affinché l'aggiudicazione abbia effetto, è necessario il consenso di tutti gli eredi.

Il notaio ordinante ha presentato ricorso e la DG, allineandosi a quest'ultimo, ha revocato la nota di qualificazione, ricordando che, ai sensi del CCCat (art. 427-22), il legatario può prendere possesso del legato stesso se si tratta di un prelegato.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di rifiuto di annotazione preventiva di una richiesta di verbale notarile di un'assemblea, nel Registro Mercantile. Si tratta di un caso in cui un azionista desidera che venga redatto il verbale notarile di un'assemblea generale e, a tal fine, invia un'e-mail di richiesta al presidente del consiglio di amministrazione, che risponde affermativamente. L'azionista cerca di ottenere l'annotazione preventiva nel Registro delle imprese sulla base di questa e-mail e il Conservatore rifiuta, affermando che per poter registrare l'annotazione preventiva è necessario fornire la richiesta notarile agli amministratori.

Il DG conferma la nota di qualificazione e ricorda che, per poter effettuare l'annotazione preventiva richiesta, è necessario dimostrare che è stata emessa la convocazione notarile degli amministratori (art. 104.1 RRM).

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 15 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve il caso di un'Assemblea generale degli azionisti a cui non partecipano gli amministratori della società.

Il Conservatore del Registro delle Imprese rifiuta di registrare le delibere adottate per questo motivo, sulla base dell'articolo 180 LSC ("gli amministratori devono partecipare alle assemblee generali"). Il notaio ha impugnato la qualifica e il DG, allineandosi a quest'ultimo, ha confermato che, in effetti, la mancata partecipazione dell'organo amministrativo all'assemblea generale non è motivo di nullità della stessa, ma ciò che, eventualmente, genererà la responsabilità degli amministratori prevista dall'articolo 236 LSC.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 10 novembre 2023 (DOGC del 1° dicembre 2023), che risolve un caso relativo a un atto di risoluzione della vendita, in conformità a una condizione risolutiva concordata e registrata, a causa del mancato pagamento di importi dovuti.

In questo caso, il DG stabilisce la corretta interpretazione dell'articolo 621-54 CCCat, in virtù del quale, per poter risolvere la compravendita a causa del mancato pagamento degli importi differiti (in modo che i venditori recuperino la proprietà dell'immobile) è necessario che gli importi non pagati superino il 15% del prezzo pieno (prezzo totale della compravendita), cosicché, solo una volta accumulati importi non pagati che superano il 15% del prezzo totale di acquisto, sarà possibile risolvere la compravendita.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 30 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di accettazione dell'eredità di una donna, vedova deceduta, con due figlie che, nel suo testamento, erano state designate come eredi in parti uguali, con sostituzione comune da parte dei rispettivi figli o discendenti. Al momento della formalizzazione dell'accettazione dell'eredità, una delle sorelle rinuncia all'eredità e, nell'atto, la sorella rinunciataria si limita a dichiarare di non avere figli o discendenti (senza alcuna prova certa), cosicché l'altra sorella si vede assegnare l'intera eredità. L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione perché ritiene che l'inesistenza di figli o discendenti debba essere provata (con atto notarile o con qualsiasi altro mezzo valido per legge).

Il notaio ordinante ha impugnato la qualifica e la DG, allineandosi a quest'ultima, ha revocato la nota di qualifica, confermando che, quando la comune sostituzione testamentaria è effettuata in modo generico (con espressioni quali "figli" o "discendenti", cioè senza appelli nominativi), la semplice manifestazione dell'inesistenza di questi ultimi è sufficiente a formalizzare la rinuncia e la successiva accettazione da parte dell'erede favorito da tale rinuncia.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 23 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), che può essere utile in questo caso di trasferimenti, in quanto riassume e analizza nel dettaglio la normativa e la documentazione necessaria per formalizzare la vendita di un immobile appartenente a una congregazione religiosa.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP dell'8 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di beni in locazione (locali), nel cui atto il notaio certifica che gli è stato mostrato un atto in cui il locatario rinuncia al diritto di acquisizione preferenziale riconosciuto dalla LAU.

Il Conservatore rifiuta la registrazione, sostenendo che è necessario che i dettagli e le circostanze di questa rinuncia gli siano accreditati in modo affidabile (fornendo una copia dell'atto di rinuncia in cui il Conservatore possa analizzarne i termini, la legittimazione legale della persona che la concede, ecc.) La DG revoca la nota di qualificazione, ritenendo sufficiente l'attestazione del notaio che l'inquilino ha rinunciato al diritto di prelazione, poiché la legge non conferisce al Conservatore il potere di qualificare i dettagli di tale rinuncia.

Di seguito viene riportata una breve sintesi di un documento sui poteri preventivi e sugli aspetti da tenere in considerazione nel campo del diritto interregionale:

• Grande utilità della procura preventiva: evita alla famiglia di dover ricorrere a misure di sostegno giudiziarie (che richiedono più di un anno per essere istituite, oltre al costo degli avvocati, ecc.)
• Presto sarà possibile consultare la validità di queste procure per via telematica presso lo Stato Civile. Occorre prestare attenzione quando un delegato si reca presso uno studio notarile per firmare con una di queste procure.
• Dubbi sulla legge applicabile quando un cliente si reca presso uno studio notarile per firmare una procura: dobbiamo sempre ricorrere al criterio della residenza abituale (art. 9.6 Cc) per costituire la procura ai sensi del CCCat o del Cc.
• Ricordate sempre di inserire (o meno), su richiesta del cliente, la clausola relativa alla necessità o meno dell'autorizzazione giudiziaria per gli stessi atti per i quali il tutore la richiede.
• In Catalogna, nei prossimi mesi, ci saranno sviluppi significativi in questo ambito, in quanto il progetto di riforma del Libro II del Codice Civile catalano su questa materia entrerà presto in Parlamento come disegno di legge, per cui, se verrà elaborato in modo ordinario, tra pochi mesi ci saranno nuove norme in questo ambito con modifiche molto profonde che dovremo studiare per adeguare gli atti.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 3 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso riguardante la prova della residenza civile di una persona deceduta e la sua importanza nel determinare la legge successoria applicabile.

In questo caso, la defunta, nel suo testamento, dichiara di avere uno stato civile comune. Tuttavia, l'erede (il marito), quando accetta l'eredità, nel suddetto atto di accettazione dichiara che lo stato civile della defunta era quello di Ibiza e, in base a ciò, gli viene assegnata l'intera eredità (a differenza di ciò, se lo stato civile fosse stato comune, poiché la defunta non aveva discendenti, ma aveva ascendenti viventi, questi sarebbero stati legittimati). Quando l'atto di accettazione dell'eredità è stato presentato per la registrazione, il cancelliere si è rifiutato di registrarlo, ritenendo prevalente la dichiarazione di stato civile comune fatta dalla defunta nel suo testamento.

La DG, allineandosi al Registro, ritiene che la prova dello stato civile sia molto difficile (tranne nei casi in cui l'espressa dichiarazione sia riportata nel Registro Civile). Pertanto, in caso di dubbio, deve prevalere la dichiarazione dell'interessato resa davanti a un notaio (in quanto resa dopo essere stato debitamente informato dal notaio), anche rispetto a quanto può risultare da documenti extragiudiziali (come un certificato di censimento che dimostri che la persona è registrata a quell'indirizzo da più di 10 anni), in quanto la residenza amministrativa non sempre coincide con l'indirizzo effettivo (che è quello che determina la residenza civile).

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 28 luglio 2023 (BOE del 12 ottobre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di una quota indivisa (1,329%) di un immobile, destinato a parcheggio auto. L'atto conteneva la descrizione dell'immobile registrato nel suo complesso (costituito dal piano seminterrato di un edificio adibito a parcheggio e da locali di deposito), ma non la descrizione dello specifico posto auto il cui uso e godimento esclusivo era attribuito alla quota indivisa dell'immobile trasferito.

La DG, in linea con il Conservatore, ritiene necessario che nell'atto di vendita siano descritti dettagliatamente i confini e la superficie del parcheggio da trasferire.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 5 settembre 2023 (BOE del 25 ottobre 2023), in cui la DG stabilisce che in un atto di accettazione, divisione e aggiudicazione dell'eredità, la commercialista-partidora non si è limitata all'aspetto strettamente partitivo e, nelle aggiudicazioni, ha svolto funzioni dispositive che richiedono l'intervento degli eredi.

Inoltre, esiste un conflitto di interessi tra due fratelli coeredi, in quanto uno è il tutore dell'altro e quindi esercita la sua rappresentanza legale. Poiché entrambi sono interessati all'eredità e uno di loro è rappresentato legalmente dal fratello, esiste un conflitto di interessi e in questo caso è necessario l'intervento di un difensore legale.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 31 ottobre 2023 (BOE del 21 novembre 2023), in cui la DG delibera che l'Assemblea generale convocata da un amministratore con una carica scaduta è valida, a condizione che tale Assemblea generale sia convocata per rinnovare l'organo amministrativo e approvare i conti annuali di diversi esercizi finanziari come modo per superare la chiusura del Catasto.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 7 luglio 2023 (BOE del 15 agosto 2023), che approva il calendario per l'attuazione della Legge 11/2023 sulla digitalizzazione delle azioni di registro. Questa legge stabilisce la firma elettronica di tutte le voci e i documenti del registro e la tenuta di un protocollo in formato elettronico. La suddetta risoluzione include due allegati con un calendario per l'implementazione della firma elettronica in ciascuno dei Registri immobiliari in Spagna, ed estende il periodo ordinario per l'abilitazione al registro da 15 giorni lavorativi a 30 giorni lavorativi, per un periodo di un mese dalla data di inizio dell'implementazione dei procedimenti digitali.

In allegato alla sintesi si trova la delibera con gli allegati contenenti le rispettive date di inizio della fase di implementazione della firma elettronica, in modo che tutti i dipendenti dello studio notarile possano consultarle e tenere presente che entro un mese da questa data, il periodo di abilitazione non è di 15 giorni come di consueto, ma di 30 giorni.

L'importanza di questa consultazione risiede nel fatto che sono autorizzate le cancellazioni delle ipoteche iscritte in tutti i registri della Spagna, ognuno dei quali ha una data prevista per l'implementazione di questa firma elettronica!

In allegato un articolo tratto dal nostro BLOG che riassume i 10 punti principali dell'entrata in vigore della legge 11/2023 (QUI).

Tre cambiamenti principali influenzeranno la nostra vita quotidiana:

• Il primo è il deposito di tutti i documenti firmati nell'ufficio elettronico del notaio, che rispecchia fedelmente il documento cartaceo (matrice, uniti, diligenze e note).
• Il secondo cambiamento importante è la possibilità di videofirmare alcuni tipi di documenti con un certificato digitale una volta che il cittadino si è registrato sul portale notarile;
• e infine, la creazione di copie autorizzate elettroniche che sostituiscono la carta con la stessa efficacia e validità.  

Dopo 21 giorni di implementazione abbiamo riscontrato la seguente casistica:

SUL PORTALE NOTARILE (PNC):

• I cittadini che desiderano effettuare le procedure devono compilare il modulo e convalidare il proprio telefono cellulare e l'indirizzo e-mail di contatto. La procedura è semplice e si completa caricando il documento d'identità sulla piattaforma. L'abbiamo validata e funziona correttamente per i cittadini identificati con DNI, NIE e PASSPORT.
• Il modo più pratico per accedere e firmare è utilizzare un certificato digitale. Consigliamo la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, anche se esistono diversi enti emittenti certificati da Ancert.
• Il cittadino che vi accede potrà consultare tutta la sua storia di atti tra il 1° gennaio 2007 e l'8 novembre 2023. Le modalità di pubblicazione degli atti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge sono ancora da definire.

SULLA VIDEO-FIRMA:

• Fin dall'inizio siamo riusciti a realizzare con successo 2 firme video . Sebbene sia una tecnologia molto nuova e abbia i suoi limiti, non è stato complesso realizzarla una volta che il cliente è registrato nel portale e ha il certificato digitale da firmare.
• La connessione avviene tramite un'applicazione integrata nel browser web ed è intuitiva e semplice. Prevediamo che, con la registrazione dei cittadini, il numero di documenti rilasciati con questo metodo aumenterà.

PER QUANTO RIGUARDA LA COPIA ELETTRONICA CERTIFICATA:

• Abbiamo già rilasciato le prime copie autorizzate elettroniche con un codice di verifica sicuro (CSV).
• Il processo è gestito da Word stesso e in parallelo al deposito del documento, anche se può essere emesso in una data successiva, sempre per i documenti firmati dopo il 9 novembre 2023.
• Il documento viene pubblicato nell'ufficio elettronico del notaio e il CSV viene generato rapidamente e facilmente in SIGNO e inviato al cliente.
• Una volta caricato sul sito elettronico, viene condiviso con il cliente tramite un'e-mail in cui forniamo un link alla sua copia elettronica autorizzata. Questo metodo di consegna gli conferisce autenticità e validità legale nei confronti di terzi. Riteniamo che sostituirà gradualmente il cartaceo, in quanto non è necessario essere registrati nel portale notarile per la consultazione e la convalida.

DOMANDE FREQUENTI SUL PROTOCOLLO ELETTRONICO e sulla FIRMA VIDEO:

Nel SIC, nella sezione"Legge 11/2023. Digitalizzazione degli atti notarili e di registro" è disponibile un documento con domande e risposte sui dubbi esistenti in relazione all'attuazione della Legge 11/2023, sono state realizzate due pubblicazioni: Volume 1 y Volume 2.

Sono anche allegati (QUI al singolare e QUI plurale), i modelli di base per qualsiasi atto elettronico concesso tramite video-firma attraverso il Portale Notarile del Cittadino.

MODIFICA DELL'INDICE UNICO INFORMATIZZATO. NECESSITÀ DI SEGNALARE SEPARATAMENTE IL NUMERO DI PAGINE IN FORMATO CARTACEO/TELEMATICO:

A partire dal 9 novembre 2023, l'Indice unico informatizzato è modificato per incorporare come campo obbligatorio da riportare in ogni strumento pubblico il numero di fogli della matrice del supporto cartaceo separatamente dal numero di fogli del supporto elettronico.

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Per qualsiasi domanda sulla nuova digitalizzazione (sia per i dipendenti che per i clienti), si prega di contattare Antonio Alba via e-mail: antonio@jesusbenavides.es

In allegato (QUI) una nota informativa dell'OCP con una sintesi delle principali novità del Regio Decreto 571/2023, sugli investimenti esteri. Sono considerati investimenti esteri i seguenti:

Investimenti esteri in Spagna:

• Partecipazione di un NON RESIDENTE in società spagnole superiore al 10% del capitale sociale.
• Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di NON RESIDENTI superiore a 500.000 euro.
• Nel caso in cui i fondi utilizzati per l'investimento provengano da giurisdizioni non cooperative, è necessaria una dichiarazione preventiva. L'ordinanza del 9 febbraio 2023 (QUI) contiene l'elenco delle giurisdizioni non cooperative.

Investimenti spagnoli all'estero:

• Partecipazione al capitale di società non residenti superiore al 10% del capitale sociale.
• Acquisto di immobili all 'estero per un valore superiore a 300.000 euro.
• Nel caso in cui la destinazione dell'investimento sia una giurisdizione non cooperativa, è necessaria anche una dichiarazione preventiva.

Obblighi del notaio:

• Quando entrerà in vigore l'attuazione normativa del Regio Decreto, sarà obbligatorio per il notaio inviare le informazioni sugli investimenti esteri al Consiglio Generale del Notariato.
• Nel periodo transitorio, la presentazione delle dichiarazioni online avviene tramite AFORIX.
• Rimane in vigore l'obbligo per il notaio di inviare per iscritto alla Direzione Generale per il Commercio e gli Investimenti Internazionali, nei mesi di gennaio e luglio di ogni anno, un elenco delle transazioni intervenute considerate come investimenti esteri durante il semestre precedente per le quali non è stato richiesto al notaio di presentare la relativa dichiarazione.

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 19 settembre 2023 (BOE del 26 ottobre 2023), in cui la DG risolve il caso di un edificio, con diversi piani, diviso orizzontalmente, in cui viene dichiarata la fine dei lavori solo per una parte di essi (nello specifico, il piano terra e il primo piano, non il resto dei piani).

In questo caso, la DG lo accetta, affermando che non vi è alcun inconveniente nel fatto che la prova di completamento può essere parziale, per fasi e persino per piani; poiché può accadere nella pratica che vi siano elementi non finiti, senza che ciò ostacoli la registrazione del completamento di altri, purché questo sia debitamente accreditato.

In allegato (QUI) una nota del Consiglio Generale del Notariato, che illustra in dettaglio le principali richieste di risarcimento che l'assicurazione di responsabilità civile per i notai si trova a dover affrontare in caso di negligenza, errori o imperizia professionale. Di seguito sono riportati alcuni esempi significativi:

• Vari reclami relativi a documenti autorizzati con persone con ridotte capacità mentali. Esercitare estrema cautela con persone anziane con segni di deterioramento cognitivo, incapaci / con misure di sostegno per l'esercizio della capacità giuridica, sotto tutela, curatela, ecc.  
• Furto di identità. Siate estremamente diligenti nel verificare l'identità della persona con la sua foto DNI / NIE / Passaporto, ecc.
• Verifica dei gravami ipotecari. Prendete le dovute precauzioni con le ipoteche che sono state cancellate economicamente, ma non registrate. Richiedete la prova documentale dell'avvenuto pagamento del prestito garantito.

Come riportato in precedenza, il 9 novembre entrerà in vigore la Legge 11/2023, che consentirà la firma telematica degli atti pubblici (ovvero, attraverso un sistema di videoconferenza con il notaio e firma elettronica, senza la necessità che il cliente si rechi fisicamente presso lo studio del notaio). QUI potete trovare un articolo sul blog dello studio notarile di Jesus Benavides con maggiori dettagli (quali documenti possono essere firmati, procedura, ecc.).

Per essere pionieri con questa novità e dare il miglior servizio ai clienti, è stata creata una nuova sezione nella pagina web dello studio notarile di Jesús Benavides (Video firma) dove, attraverso video didattici, viene spiegato l'intero processo a qualsiasi cittadino che voglia mettere in pratica questa possibilità.  

Per qualsiasi domanda su questo argomento (sia da parte dei dipendenti che dei clienti), si prega di contattare Antonio Alba per la risoluzione del problema via e-mail: antonio@jesusbenavides.es.

Informazioni di interesse per la richiesta di copie di testamenti al Collegio. Per evitare problemi in caso di discrepanze di date, l'Associazione chiede che, al momento dell'invio della richiesta di copia, vengano allegati alla richiesta di copia del testamento i relativi certificati di morte e di ultima volontà, per identificare con maggiore precisione la richiesta.

In allegato (QUI), un interessante articolo di un collega notaio, che espone una serie di considerazioni pratiche da tenere presenti quando una persona fisica straniera è coinvolta in un atto pubblico. A titolo di sintesi, si evidenziano le più rilevanti:

• Identificazione. Si applicano le norme generali del Regolamento notarile. In particolare, nel caso degli stranieri dell'UE, l'identificazione avviene tramite il passaporto o la carta d'identità nazionale.
• NIE: Gli stranieri che, a causa dei loro interessi economici, professionali o sociali, sono legati alla Spagna, devono essere dotati, a fini di identificazione, di un numero personale, unico ed esclusivo. Necessario per tutte le operazioni con implicazioni fiscali.
• Traduzione: a meno che il notaio non conosca la lingua straniera, è necessario attenersi alle disposizioni del § 150 del Regolamento notarile e richiedere un interprete.
• Mezzi di pagamento: prestare molta attenzione e diligenza per quanto riguarda la prevenzione del riciclaggio di denaro. È altamente consigliabile richiedere che i conti di deposito e di pagamento siano detenuti in banche spagnole. Se ci sono banche straniere o conti di terzi, saranno richieste informazioni il più possibile complete e affidabili sull'origine dei fondi, richiedendo una giustificazione documentale (certificati di proprietà dei conti, contratti che giustifichino l'origine dei fondi, ecc.)
• Apostille: l'apostilla è richiesta per i documenti rilasciati all'estero.
• Transazioni immobiliari. Ricordiamo la trattenuta del 3% del prezzo (Imposta sul reddito dei non residenti) e l'inversione del contribuente nel "capital gain municipale".

In allegato (QUI) nota chiarificatrice dell'OCP su varie questioni relative al Registro Centrale dei Titoli Immobili ari e agli obblighi dei notai al riguardo:

• L'ottenimento dell'indirizzo di posta elettronica di cui all'articolo 4 del RD 609/2023 non è un prerequisito per l'esecuzione del negozio giuridico, in quanto non rientra nei requisiti di identificazione del titolare effettivo.
• Percentuale di partecipazione: questa informazione deve essere inserita solo quando si deve effettuare una nuova registrazione della manifestazione, nel caso in cui ci sia una discrepanza tra il contenuto della BDTR e la manifestazione del concedente.

Si segnala che nel SIC, all'interno del link "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", è a disposizione dei dipendenti un protocollo quadro firmato tra l'Avvocatura dello Stato e il settore bancario per chiarire i poteri del tutore di fatto nel campo delle transazioni bancarie.

Questo documento è stato anche oggetto di un'analisi dettagliata in un articolo sul nostro blog (QUI è possibile consultarlo).

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 26 luglio 2023 (BOE del 28 settembre 2023).. La DG risolve un caso di vendita di un immobile, in cui il venditore è rappresentato da un procuratore, che dichiara che la sua procura è valida, e il notaio, che dà il suo parere positivo sulla sufficienza dell'atto. Tuttavia, dai dati del Registro delle Imprese, risulta che tale procura era stata revocata pochi giorni prima, essendo stata pubblicata sul BORME, una volta iscritta nel Registro (da cui è opponibile ai terzi), lo stesso giorno della firma del CV.

Il DG conferma la classificazione del Registro, per cui il diritto dell'acquirente non può essere registrato in quanto il venditore non era debitamente rappresentato da una persona con poteri sufficienti per formalizzare la vendita.

Prendere in considerazione il caso e fare le relative indagini in cancelleria il più vicino possibile alla firma dell'atto (se possibile, lo stesso giorno), al fine di evitare tali casi.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 24 luglio 2023 (BOE del 27 settembre 2023).. La DG risolve il tipico caso di "uscita" di un azionista da una SL. A tal fine, la società riacquista tutte le azioni di quell'azionista (per un valore di rimborso superiore al valore nominale) e poi riduce il capitale sociale dello stesso importo (procedendo così al suo rimborso) e, allo stesso tempo, costituisce una riserva vincolata, per l'importo della riduzione (prendendo come riferimento il valore nominale delle azioni, e non il valore rimborsato all'azionista, che, come indicato, è superiore), per garantire i diritti dei creditori.

Il Registro si qualifica negativamente perché ritiene che l'importo della riserva debba essere pari al "valore di quanto ricevuto dall'azionista" (cioè l'importo totale rimborsato, e non solo il valore nominale delle azioni).

La DG ribalta la classificazione del Conservatore del registro di commercio, stabilendo che in questi casi l'importo della riserva vincolata deve essere pari al valore nominale delle azioni rimborsate e non all'importo rimborsato all'azionista uscente.

Si informa il personale della recente approvazione del Regio Decreto 571/2023 del 4 luglio sugli investimenti esterni (QUI è possibile consultarlo), che deve essere tenuto in considerazione quando si effettuano transazioni con non residenti. In particolare, modifica la normativa precedente nei seguenti aspetti fondamentali:

1.- Sono considerati investimenti esteri ai fini della relativa dichiarazione successiva al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia:

• Partecipazioni di non residenti in società spagnole quando tali partecipazioni superano il 10% del capitale sociale o dei diritti di voto della società (in precedenza era richiesto il 50%).
• Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di non residenti quando l'importo supera i 500.000 euro (in precedenza il limite minimo era di 3.000.000 euro).

In questi casi, il titolare non residente è tenuto a dichiarare l'investimento al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia, utilizzando i moduli previsti dalla Disposizione transitoria 3 del Regio Decreto (moduli DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Se la transazione è stata eseguita da un notaio, questi deve notificare al Consiglio Generale del Notariato l'investimento attraverso l'ufficio elettronico del notaio (SIGNO) e, in ogni caso, avvertire la persona che compare dell'obbligo di presentarlo.

3.- Nel caso in cui gli investimenti considerati esteri (ai sensi dell'articolo 4 del Regio Decreto), abbiano origine in un Paese di giurisdizione non cooperativa (ex paradisi fiscali), che sono quelli inclusi nell'Ordinanza del 9 febbraio 2023, sarà necessario fare una dichiarazione preventiva e i notai dovranno richiederla prima della concessione, indicandolo espressamente nell'atto pubblico.

Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli Immobiliari. Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli di Proprietà Immobiliare.. Questo registro deve essere consultato da tutte le parti obbligate per legge a controllare il riciclaggio di denaro, compresi i notai. Tuttavia, fino al trasferimento dei dati in questo registro, per il quale sono previsti 9 mesi, il Regio Decreto stabilisce che si devono continuare a utilizzare le fonti tradizionali (il database del beneficiario effettivo tramite Signo).

In allegato (QUI) un documento informativo del Consiglio Generale del Notariato, attraverso il quale viene reso noto un servizio a disposizione dei notai per poter ricorrere giudizialmente contro le valutazioni negative (o anche le delibere della DGSJFP) che possono comportare un interesse aziendale per i notai.

Pertanto, nel caso in cui il dipendente riscontri una valutazione negativa che ritenga possa ripercuotersi sull'ufficio del notaio nel suo complesso, può sollevare questa eventualità con il notaio, che può richiederla attraverso i canali indicati nel documento allegato.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 luglio 2023 (BOE del 28 luglio 2023).. In conformità a tale risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito delle delibere societarie di una SL (cessazione e designazione di cariche), se il certificato non indica il quorum per l'adozione delle delibere, ma l'atto lo specifica (mediante una dichiarazione dell'amministratore), ciò è sufficiente per registrare la delibera nel Registro Mercantile.

Si allega la Risoluzione della DG Diritto, Persone Giuridiche e Mediazione del 17 luglio 2023 (DOGC del 31 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che prevale ciò che viene iscritto per primo nel Registro.

Caso in cui, nel 1986, con una scrittura privata, viene costituito un usufrutto a vita su un immobile. Successivamente, il 09/02/2023, tale scrittura privata viene elevata ad atto pubblico e presentata per la registrazione al Catasto. Tuttavia, il Conservatore rifiuta la registrazione, poiché il 03/02/2023, cioè 6 giorni prima, era stato presentato per la registrazione un atto di lascito, in cui questo diritto di usufrutto era stato assegnato a un terzo, sulla base di un'accettazione di eredità da parte di una persona deceduta nel 2022.

In questo caso, la DG richiama il principio fondamentale del funzionamento del Registro, ossia prior in tempore, potior in iure, per cui ciò che arriva per primo al Registro e viene registrato (usufrutto del 2022 presentato il 3 febbraio 2023), prevale sugli altri diritti (in questo caso, un usufrutto costituito in una scrittura privata nel 1986 e presentato per la registrazione il 9 febbraio 2023 sulla base di un atto di elevazione ad atto pubblico).

In allegato (QUI) un interessante articolo che riassume la dottrina della DG sulla teoria dei negozi giuridici complessi. L'articolo tratta i casi in cui una persona sposata acquista un immobile da sola e poi lo ipoteca. Come è noto, la regola generale stabilisce che, per ipotecare la residenza abituale, anche se appartiene a uno solo dei coniugi, è necessario il consenso dell'altro coniuge. Come eccezione a questa regola generale, si pone la teoria del negozio giuridico complesso, in virtù della quale il consenso del coniuge non proprietario non è necessario nella costituzione di un'ipoteca sulla residenza abituale subito dopo il suo acquisto, ossia l'ipoteca viene firmata con il numero di protocollo subito dopo il protocollo di compravendita.

Nel caso di stranieri, ATTENZIONE, perché la DG non ammette la dottrina del negozio giuridico complesso, a meno che la legge straniera non lo consenta e non sia accreditata (quindi, occorre verificare con una relazione notarile se la legge straniera che regola il regime patrimoniale specifico dei clienti ammette o meno questa teoria del negozio giuridico complesso).

In allegato (QUI) un interessante documento contenente una sintesi della dottrina della Direzione Generale della Sicurezza Legale e della Fede Pubblica, in materia tariffaria, per gli anni 2020 - 2023. Da consultare in caso di dubbi sulle modalità di verbalizzazione di atti specifici.